Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-136114/2018

26 января 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  26 января 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васенькиной М.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Акционерное общество «Морской вокзал» (адрес: 199106, 

<

...>, лит. А, оф. 220; ОГРН: 

<

***>, ИНН:7801092775);

заинтересованное лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: временный управляющий АО "Морской вокзал" ФИО1

о признании бездействия незаконным, обязании

 

при участии

- от заявителя: ФИО2 – доверенность  01.08.2018

- от заинтересованного лица: ФИО3 -  доверенность от 26.12.2018 

- от третьего лица: ФИО4 - доверенность от 24.09.2018. 

 

установил:

Акционерное общество "Морской вокзал" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным бездействия:

- по неприменению отчета №АС-1/17 об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости (имущественный комплекс), расположенный по адресу: 

<

...> с 01.04.2017; 

- по неисполнению пункта 6.13 договора аренды имущественного комплекса Морской вокзал №00(А)003661(01) от 18.06.1998; 

- об обязании Комитета применять при расчете ежемесячной арендной платы, начиная с 01.04.2017, данные Отчета №АС-1/17 об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости (имущественный комплекс), расположенный по адресу: 

<

...> согласно которому размер арендной платы составляет 5 300 000 руб. в квартал или 1 766 666,67 руб. в месяц (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ). 

Определением суда от 04.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий АО « Морской вокзал» ФИО1.

В судебном заседании 25.12.2018 Общество заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2019 дело передано в производство судье Воробьевой Ю.В.

В судебном заседании Общество, третье лицо заявленные требования и ходатайство о назначении экспертизы поддержали.

Комитет против назначения экспертизы и удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В связи с отсутствием оснований для назначения экспертизы, предусмотренных ст. 82 АПК РФ, соответствующее ходатайство Истца судом отклонено. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, и заслушав пояснения сторон, третьего лица, арбитражный суд установил следующее. 

18.06.1998 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00-(А)003661(01) (далее – Договор), согласно которому арендатору переданы во временное владение и пользование объекты нежилого фонда – здание, сооружение, расположенный по адресу: 

<

...>: нежилое здание (морской вокзал с межрейсовой базой), лит. А, площадью 3849 кв.м., с кадастровым номером 78:06:0002125:1025, сооружение (причал и берегоукрепление) лит. ГЗ, площадью застройки 3849 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002125:1432, сооружение (причал) лит. Г4, площадью застройки 9900 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002125:1433, сооружение (причал) лит. Г5, протяженностью 90 м., площадью 2295 кв.м., кадастровый номер78:06:0002125:1434.

Государственная регистрация Договора произведена в установленном законом порядке 23.10.1998.

Согласно п. 1.4 Договор начинает действовать с 18.04.1998 и заключен на срок 49 лет.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлен разделом 3 Договора.

Согласно п. 6.13 Договора (в редакции дополнительного соглашения №6 к Договору) размер арендной платы пересматривается ежегодно, не позднее первого апреля и определяется на основании отчета независимого оценщика в соответствии с законодательством Российской Федерации. Действие указанного пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.04.2016.

В обоснование своих доводов Общество ссылается на то, что на основании задания Комитета и по заявлению Общества был изготовлен Отчет независимого оценщика №АС-1/117 об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости (имущественный комплекс), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пл. Морской Славы, согласно которому стоимость квартальной арендной платы составляет 5 300 000 руб. 00 коп. в квартал или 1 766 666 руб. 67 коп. 

19.12.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о подписании дополнительного соглашения к Договору с установлением размера арендной платы, определенной на основании Отчета независимого оценщика №АС-1/117.

Поскольку Комитет в сроки, установленные Договором, Обществу не ответил, дополнительное соглашение к Договору не подписал, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по делу №А56-29934/2017 Договор расторгнут; Общество выселено из занимаемых объектов по адресу: 

<

...>: нежилого здания (морской вокзал с межрейсовой базой) лит. А, площадью 26 819, 6 кв. м., кадастровый номер 78:06:0002125:1025; сооружения (причал и берегоукрепление) литера ГЗ, площадью застройки 3 849 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002125:1432; сооружения (причал) литера Г4, площадью застройки 9 900 кв.м, кадастровый номер 78:06:0002125:1433; сооружения (причал) литера Г5, протяженностью 90 м, площадью застройки 2 295 кв.м, кадастровый номер 78:06:0002125:434.

Таким образом, оснований для внесения изменений в расторгнутый Договор, у суда не имеется. 

Кроме того, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, размер арендной платы, предусмотренный дополнительным соглашением №5 от 06.04.2016 к Договору, установлен на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за имущественный комплекс от 30.03.2016 №31-1-0034/2016-К, не оспоренный Истцом в установленном законом порядке.

Как указано выше, п. 6.13. Дополнительного соглашения № 6 от 06.04.2016 к Договору стороны установили, что размер арендной платы за Объекты пересматривается ежегодно, не позднее первого апреля и определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав владения (пользования) по Договору, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

По смыслу положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

При рассмотрении встречных требований Общества о внесении изменений в Договор в части размера арендных платежей в рамках дела № А56-29934/2017, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций в судебных актах указали, что по смыслу положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

В связи с чем, в случае проведения новой оценки рыночной стоимости имущественных прав владения (пользования) по Договору, она не будет влиять на правоотношения сторон, установленные Договором в спорный период, поскольку в соответствии с п. 5.1. Договора, вносимые в Договор дополнения и изменения, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного п. 5.2. Договора.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы в отношении нежилого фонда, отсутствует.

Пунктом 5.2. Договора установлено право Арендодателя изменять в бесспорном и одностороннем порядке размер арендной платы. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор аренды и должна соответствовать выводам экспертного заключения, подготавливаемого оценщиками недвижимости.

Наличие такого права у Общества как арендатора, Договором не установлено.

Уведомление об изменении арендных платежей за спорный период Комитетом направлено не было, не было заключено между сторонами и дополнительное соглашение об изменении арендных платежей.

Исходя из буквального толкования п. 6.13 Дополнительного соглашения № 6 от 06.04.2016 к Договору, суд делает вывод о том, что размер арендной платы по договору может быть пересмотрен на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав владения (пользования) по Договору не позднее первого апреля текущего года (если стороны в дополнительном соглашении к Договору не договорятся об ином порядке).

В то же время Общество обратилось в Комитет с требованием о пересмотре арендной платы по Договору в соответствии с п. 6.13 Дополнительного соглашения № 6 от 06.04.2016 к Договору лишь 17.07.2017, отчет об оценке направлен в Комитет 19.12.2017.

При таких обстоятельствах, с учетом условий п. 6.13 Дополнительного соглашения № 6 от 06.04.2016 к Договору и п. 5.1 Договора, устанавливающих сроки рассмотрения сторонами вносимых в договор изменений, в отсутствие подписанного сторонами соответствующего дополнительного соглашения к Договору, довод Общества о необходимости определять ставку арендной платы по Договору на основании отчета об оценке от 30.11.2017 № АС-1/17, подлежит отклонению.

Данный отчет при условии согласования его применения Комитетом, подлежит применению для расчета ставки арендной платы в соответствии с условиями п. 6.13 Дополнительного соглашения № 6 от 06.04.2016 к Договору (если стороны не договорятся об ином).

В связи с этим, в отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к Договору, определяющего иной порядок определения ставки арендной платы, в случае проведения новой оценки рыночной стоимости имущественных прав владения (пользования) по Договору, она не будет влиять на правоотношения сторон, установленные Договором.

В силу статей 1, 9 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Право собственности, по общему правилу, позволяет собственнику или уполномоченному им лицу распоряжаться принадлежащим ему имуществом своей властью, по своему усмотрению (ст.ст. 209, 608 ГК РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его существенных условий. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанных норм следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в двух случаях: когда такое ограничение установлено самим Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. Возможности ограничения гражданских прав и обязанностей каким-либо иным правовым актом гражданское законодательство не допускает.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами соглашения об установлении иного размера арендной платы по Договору, оснований считать действия Комитета неправомерными у суда отсутствуют. Доказательств обращения Общества в суд с требованием о внесении изменений в Договор суду не представлено.

Кроме того, при оценке заявленных требований суд также учитывает следующее.

Обществом предъявлены требования о признании незаконным бездействия Комитета и обязании Комитета осуществить определенные действия.

Защита гражданских прав осуществляется способами установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами предусмотренными законом. Способы защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Решения, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц могут быть обжалованы в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ, путем подачи заявления.

В данном случае Общество обратилось в суд с настоящими требованиями по правилам искового производства, в связи с чем Обществом также избран ненадлежащий способ защиты нарушенных, по его мнению, прав.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленных исковых  требований у суда не имеется. В иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                            Воробьева Ю.В.