АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-20086/2019

25 февраля 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 17 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2020 года

           Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания          ФИО1, рассмотрев в судебном заседании арбитражное дело по исковому заявлению 

комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

к жилищно-строительному кооперативу «Меценат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

третье лицо:

администрация муниципального образования «город Саратов»,

о взыскании  задолженности по договору аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 за период с 01.10.2017 по 13.06.2018 в размере 225 315 руб. 67 коп., а также неустойки за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 в размере 21 619 руб. 94 коп.,

при участии:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, председатель ЖСК «Меценат», по протоколу №3 от 04.04.2019,

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к ЖСК «Меценат» о взыскании  задолженности по договору аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 за период с 01.10.2017 по 13.06.2018 в размере 225 315 руб. 67 коп., а также неустойки за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 в размере 21 619 руб. 94 коп. 

В судебном заседании присутствует представитель ответчика.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, через канцелярию суда 14.02.2020 представил объяснения в письменной форме.

Информация обо всех принятых по делу судебных актах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области – http://www.saratov.arbitr.ru, а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэра города Саратова № 10-106 от 22.01.2002 ЖСК «Дельфин и К» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 3 176 кв.м с кадастровым номером 64:48:060118:0011, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами Рабочей, Белоглинской, 13-м Шелковичным проездом и 5-м Рабочим проездом (Фрунзенский район).

Во исполнение данного постановления между администрацией города Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ЖСК «Дельфин и К», именуемым в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 197 от 04.02.2002.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2013 по делу № А57-6262/2009 ЖСК «Меценат» переданы права застройщика, принадлежащие ЖСК «Дельфин и К» в части права аренды земельного участка площадью 3 176 кв.м с кадастровым номером 64:48:060118:0011, предоставленного на основании Постановления мэра города Саратова № 10-106 от 22.01.2002 и договора аренды земельного участка № 197 от 04.02.2002.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка № 197 от 04.02.2002 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды № 197 от 04.02.2002 за период с 01.10.2017 по 13.06.2018 составляет 225 315 руб. 67 коп., неустойка за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 – 21 619 руб. 94 коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения иска, поскольку является пострадавшей стороной от невыполнения в полной мере договорных обязательств основанного подрядчика ЖСК «Дельфин и К».

 Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, неустойка не уплачена, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-67 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2017 год» Комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011 № 7-71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования «Город Саратов», в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения. 

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма (помещения) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69, 04.12.2007.

В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:060118:0011 в размере 4 232,82 руб.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3% за земельные участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017, составляет 4232,82*3176**3% = 403 303,09 руб.

Истцом произведен следующий расчет:

За полный 4 квартал 2017 года, полный  1  квартал 2018 года (дата оплаты 15.11.2017 и 15.04.2018 соответственно) начислено по 100 825,77 руб., исходя из следующего расчёта: 3176 (площадь) * 4232,82 (УПКС) * 3% (% УПКС) = 403 303,09 руб. (арендная плата в год). Соответственно арендная плата в квартал составляет: 100 825,77 руб. (403 303,09 руб. / 4).

За неполный 2 квартал 2018 г. (дата оплаты 15.07.2018) было начислено 23 664,13 руб., исходя из следующего.

В соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 18.04.2018  N 205-П "О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П" годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, занимаемые объектами незавершенного строительства, включенными в реестр объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед другими участниками строительства, в соответствии со статьей 5.1 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года N 122-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области" (за исключением земельных участков, предоставленных в аренду на торгах), а также предоставляемые в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, предполагающих строительство объектов, установленных пунктом "г" части 2 статьи 16 Закона Саратовской области от 30 сентября 2014 года N 122-ЗСО "О земле", устанавливается на срок строительства таких объектов в размере двух десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Соответственно, с 20.04.2018 (дата публикации) истцом применен % УПКС в размере 0,2%.

Расчёт задолженности произведён до 13.06.2018, так как 14.06.2018 было выдано разрешение № 64-RU 64304000-24-2018 на ввод жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, в эксплуатацию.

Судом расчет истца по задолженности арендной платы проверен, признан верным.

Иск в части взыскания задолженности  по договору аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 за период с 01.10.2017 по 13.06.2018 подлежит удовлетворению в размере 225 315 руб. 67 коп.

Кроме того истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 в размере 21 619 руб. 94 коп.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.

В соответствии частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

В силу пункта 75 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства судам необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

До рассмотрения настоящего дела по существу ответчик не представил суду ходатайство о снижении начисленной истцом к взысканию с него неустойки (пени) в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод представителя ответчика об «отмене взыскания задолженности по договору аренды земельного участка №195 от 04.02.2002 в размере 225 315, 67 руб., неустойки в размере 21 619,94 руб.» - не является ходатайством о снижении неустойки. Доводы возражений ответчика не могут является основанием для  отказа во взыскании заявленной неустойки, поскольку ответчиком доказательств исполнения обязательств из спорного договора аренды суду не представлены.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 333 ГК Российской Федерации в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 22 января 2014 года N 219-О, от 29 сентября 2015 года N 2112-О, от 19 июля 2016 года N 1576-О и др.).

При этом в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации оспариваемое положение статьи 333 ГК Российской Федерации в системе действующего правового регулирования не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определения от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О, от 24 марта 2015 года N 560-О, от 23 апреля 2015 года N 977-О и от 25 января 2018 года N 71-О).

Поскольку ЖСК «Меценат» о применении положений статьи 333 ГК РФ в суде не заявило, в силу приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации у суда инстанции не имеется оснований для снижения по своей инициативе суммы неустойки, начисленной в соответствии с условиями договора. 

Выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2018 № 301-ЭС17-21397 (дело № А43-26319/2016).

Однако судом установлено, что расчет истца в части начисления неустойки является неверным, поскольку произведен не в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса РФ. 

Так, в договоре аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 усматривает начисление неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере установленным законодательством. 

Суд самостоятельно произвел расчет неустойки по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ. 

По расчету суда неустойка за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 составляет в размере 19 445 руб. 93 коп.

Учитывая, что со стороны ответчика имела место просрочка исполнения обязательства, суд пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании неустойки за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 в размере 19 445 руб. 93 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 в размере 19 445 руб. 93 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований по взысканию неустойки следует отказать.

При этом, с учетом обстоятельств дела, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки. 

Выводы суда основаны на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

 

                                                                      РЕШИЛ:   

Исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Меценат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, задолженность  по договору аренды земельного участка №197 от 04.02.2002 за период с 01.10.2017 по 13.06.2018 в размере 225 315 руб. 67 коп., неустойку за период с 15.11.2017 по 11.04.2019 в размере 19 445 руб. 93 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Меценат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 7 869 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                    Н.В. Горбунова