АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«24» июля 2025 года                                                                      Дело № А53-9836/25

Резолютивная часть решения объявлена   «10» июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен            «24» июля 2025 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Бондарчук Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Иванищевым А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации

к закрытому акционерному обществу «МПК Динской» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 2 715 165, 60 руб.

при участии:

от истца представитель ФИО1;

от ответчика представитель ФИО2;

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к закрытому акционерному обществу «Мясоперерабатывающий комплекс Динской» с требованиями:

- взыскать штраф за нарушение п. 3.2.15 Договора, произведенную перепланировку в арендуемых помещениях по договору 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России в размере 1 357 582 рублей 80 копеек.

- взыскать штраф за нарушение п. 3.2.20 о непредоставлении заключенного договора субаренды по договору 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России в размере 1 357 582 рублей 80 копеек;

- обязать в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу оформить в соответствии с законодательством проведенную перепланировку помещения (возведение перегородок) и в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

- в случае невыполнения судебного акта присудить неустойку ЗАО «МПК» Динской в размере 1 000 рублей ежедневно за каждый день просрочки в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России за уклонение от исполнения судебного акта о легализации произведённых работ по возведению перегородок.

- обязать ЗАО «МПК» Динской в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу провести ремонт фасада объекта и входной группы в соответствии с п. 3.2.13 Договора № 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 г.

- в случае невыполнения судебного акта присудить неустойку ЗАО «МПК» Динской в размере 1 000 рублей ежедневно за каждый день просрочки в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России за уклонение от исполнения судебного акта о проведении ремонта фасада и входной группы.

- обязать ЗАО «МПК» Динской в течение 5 дней после вступления судебного акта в законную силу предоставить в адрес ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России, оформленное между арендатором и субарендаторами договор, по адресу: 

<

...> и 106.

- в случае невыполнения судебного акта присудить неустойку в размере 1 000 рублей ежедневно за каждый день просрочки в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России за уклонение от исполнения судебного акта о предоставлении договора субаренды для пользования комнатами 105 и 106 по адресу: 

<

...>.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с которым просил суд:

- принять частичный отказ от исковых требований.

- в части требований обязанности ЗАО «МПК» Динской в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу провести ремонт фасада объекта и входной группы в соответствии с п. 3.2.13 Договора 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 прекратить производство.

- взыскать штраф с ЗАО «МПК» Динской за нарушение п. 3.2.15 Договора, за произведенную перепланировку в помещение № 106 по договору 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России в размере 1 357 572, 80 рублей;

- взыскать штраф с ЗАО «МПК» Динской за нарушение п. 3.2.20 о непредоставлении заключённых договоров субаренды по договору № 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в пользу ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России в размере 1 357 572, 80 руб.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, заявил ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской федерации, представил  контр расчет штрафа.

В судебном заедании, состоявшемся 08.07.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 10.07.2025 до 10 час. 15 мин. Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах, в том числе об объявленных перерывах,  размещена  на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.rostov.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание в назначенное время продолжено.

Выслушав доводы представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ФГУП «Управление  гостиничным хозяйством» Минобороны России (далее - истец) и ЗАО «МПК Динской» (далее - ответчик) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/3/АИ-84 от 20.02.2020 в редакции дополнительного соглашения № 018/21ДС от 19.05.2021 (далее - договор, соглашение).

Предметом Договора является передача Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатору федерального имущества:

- комнаты № 88, 91, 92, 94-98, 105, 106, площадью 230,2 кв. метра, являющиеся частью нежилого помещения (кадастровый номер 23:43:0302021:2670), расположенного по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем Объектом, для дальнейшего использования в качестве нежилого.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.02.2020.

Соглашением № 018/21ДС от 19.05.2021 произведена замена стороны арендодателя.

Согласно п. 3.1.1 договора, арендодатель обладает правом контроля, за соблюдением арендатором условий договора и использования объекта аренды. Это право реализуется единолично и не требует предварительного уведомления арендатора. Данное положение договора коррелирует с общими принципами гражданского права, закрепленными в ст. 209 ГК РФ.

18.01.2025 представителями истца был проведен осмотр объекта, в результате которого установлено, что в комнате № 106 объекта возведена перегородка, разделяющая комнату на 2 части.

В соответствии с п. 3.2.15 арендатор обязуется без предварительного письменного согласия арендодателя не проводить переустройства, переоборудования и (или) перепланировок объекта, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающиеся характеристик и функционального назначения объекта.

Соответствующую проектную документацию арендатор обязан оформить за счет собственных средств и согласовать со всеми уполномоченным органами до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки, а после окончания работ оформить технические и правоустанавливающие документы за счет собственных средств.

Истец утверждает, что письменное согласие на переустройство, переоборудование и (или) перепланировку арендодателем не выдавалось. В связи с чем, ответчиком допущено нарушение п. 3.2.15 договора, за что предусмотрен штраф, установленный п. 6.2.2 договора.

13.02.2025 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, основанная на пункте 6.2.11. договора, с требованием в срок не позднее пяти банковских дней с момента получения уведомления уплатить штраф за нарушение пункта 3.2.15 в размере 1 357 582,80 рублей.

Однако, по состоянию на 18.03.2025, ответчиком обязательства перед истцом не выполнены, что подтверждается скриншотом с сайта АО «Почта России» (отслеживание отправления по трек номеру 35344073230992), доказывающим отправку претензии и, соответственно, претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Кроме того, как указывает истец, в ходе осмотра помещения № 106 зафиксировано ведение двух видов предпринимательской деятельности: розничная торговля фруктами и овощами, осуществляемая неустановленным лицом без предоставления документов на помещение. В отношении фруктово-овощной торговли установить личность продавца и законность использования помещения не удалось, кроме того зафиксировано функционирование пункта выдачи заказов OZON. Что касается пункта выдачи OZON, в ходе опроса сотрудник заявил о работе самозанятого ФИО3 (ИНН 

<

***>), однако документы, подтверждающие право пользования помещением, также не были предоставлены. Более того, информация, полученная от ООО «Интернет Решения» (OZON), указывает на ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>) как на лицо, осуществляющее деятельность в данном пункте выдачи.

В помещении под № 105 функционирует магазин продуктов под названием «Динской минимаркет», владельцем которого является индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>). В ходе опроса было выяснено, что отсутствуют документы, подтверждающие законность использования   данного   пространства.   Таким   образом,   истец   утверждает о нарушении условий договора аренды, а именно п. 3.2.20, который обязывает арендатора уведомлять арендодателя в течение месяца о заключении договора субаренды и предоставлять копии соответствующих документов.

Отсутствие предоставленной информации и копий договоров субаренды Арендатором в отношении Объекта является прямым нарушением пункта 3.2.15 договора. В соответствии с условиями договора, такое нарушение влечет за собой штраф, предусмотренный пунктом 6.2.2. Согласно ст. 615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду возможна только при наличии согласия арендодателя.

13.02.2025 истцом в адрес ответчика направлено досудебная претензия в соответствии с п. 6.2.11. договора с требованием в срок не позднее пяти банковских дней с момента получения настоящего уведомления уплатить денежные средства в размере уплатить штраф за нарушение п. 3. 2.20 в размере 1 357 582, 80 рублей.

По состоянию 18.03.2025  ответчиком обязательства перед истцом не выполнены, что подтверждается скриншотом (отслеживании отправление по трек номеру 35344073230992 АО «Почта России»).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Как указано выше, истец отказался от части исковых требований, а именно в части требований об обязании ЗАО «МПК» Динской в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу провести ремонт фасада объекта и входной группы в соответствии с п. 3.2.13 Договора 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 и просил суд в указанной части производство по делу прекратить.

Заявленный отказ мотивирован тем, что ответчиком освобождено  нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, на основании акта приема-передачи помещения от 01.07.2025.

Суд на основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение иска, поскольку истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от  исковых требований полностью или частично.

Суд принял уточнения истца в части отказа от требований в части требований об обязании ЗАО «МПК» Динской в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу провести ремонт фасада объекта и входной группы в соответствии с п. 3.2.13 Договора 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отказ истца от иска и принятие отказа арбитражным судом является основанием для прекращения производства по делу.

В связи с чем, производство по делу в части взыскания основной задолженности иска подлежит прекращению, в порядке определенном статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения по настоящему дела является взыскание штрафа за нарушение п. 3.2.15 договора, за произведенную перепланировку в помещение № 106 по договору 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в размере 1 357 572,80 руб. и штрафа за нарушение п. 3.2.20 за не предоставление заключённых договоров субаренды по договору № 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021 в размере 1 357 572,80 руб.

Удовлетворяя исковые требования частично суд руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность арендатора за производство им без письменного разрешения арендодателя в арендуемых помещениях перепланировок, а также переоборудования капитального характера, то есть реконструкции, а так же за сдачу арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя установлена пунктом 6.2.11 договора.

Истец утверждает, что письменное согласие на переустройство, переоборудование и (или) перепланировку арендодателем не выдавалось. В связи с чем, ответчиком допущено нарушение п. 3.2.15 договора, за что предусмотрен штраф, установленный п. 6.2.2 договора.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства включает изменение их параметров (высоты, этажности, площади и объема), а также надстройку, перестройку и расширение, за исключением замены отдельных элементов на аналогичные. Реконструкция возможна только после получения разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

При этом, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает четкие требования к безопасности зданий и сооружений, включая их конструкции и инженерные системы, что подчеркивает согласования любых работ, затрагивающих данные аспекты.

В связи с этим, Ответчик обязан, в соответствии с пунктом 6.2.2 договора, уплатить штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательств.

Отсутствие предоставленной информации и копий договоров субаренды Арендатором в отношении Объекта является прямым нарушением пункта 3.2.15 договора. В соответствии с условиями договора, такое нарушение влечет за собой штраф, предусмотренный пунктом 6.2.2. 

Согласно ст. 615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду возможна только при наличии согласия арендодателя.

Таким образом, ответчик  обязан был предоставить истцу информацию о заключенных договорах субаренды, что является существенным условием для контроля за использованием имущества и соблюдением условий договора.

В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия собственника (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) 

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд считает правомерным требование о взыскании с ответчика штрафа за произведенную перепланировку в помещение № 106 по договору 141/3/3/АИ ДС от 19.05.2021, ответчиком не оспаривается.

Кроме того, поскольку факт передачи нежилого здания в субаренду третьим лицам, равно, как и факт неуведомления об этом истца, ответчиком не оспаривается, постольку требование о взыскании штрафа является правомерным.

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с его чрезмерностью до 645 765,30 руб.

Условиями заключенного договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств на случай перепланировки и неуведомления о предоставлении арендуемых нежилых зданий в субаренду.

Возможность уменьшения штрафа предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 Постановления № 7, установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 6.2.2. договора аренды № 141\3\3\АИ-84 от 20.02.2020 г. указано, что за не исполнение обязательства арендатор обязан перечислить штраф в размере годовой арендной платы по договору.

Истцом заявлено требование о взыскании штрафа (неустойки), начисленной исходя из суммы арендной платы в размере 113 131,94 руб.

Ответчиком представлен контррасчет начисления штрафа.

В соответствии с договором аренды п. 1.1. в аренду ответчику передан не единый объект, а несколько различных помещений (комнат) общей площадью 230, 2 кв.м..

Нарушения касаются только комнат 105, 88,91, 92 и 106 площадью 156, 1 кв.м.

113 131,94 руб. : 230,2 кв.м = 491,45 (стоимость 1 кв.м.)

Нарушения относительно перегородки касаются только комнаты 106 площадью 62,9 кв.м. (П.3.2.15, П. 3.2.16 договора).

Длительность нарушения 6 месяцев — с 01.01.2025  (составлен акт о нарушении) по 30.06.2025  (составлен акт устранения нарушений).

491,45 руб. * 62,9 кв.м * 6 мес. = 185 473,23 руб.

2.Нарушения относительно не уведомления о субаренде касаются 105, 88,91, 92 и 106 площадью 156,1 кв.м. (п. 3.2.20 договора).

Длительность нарушения составила 6 месяцев (с 01.10.24 по 31.03.25).

491,45 руб. * 156,1 кв.м. * 6 мес. = 460 292,07 руб.

Итого: 185 473,23 руб. + 460 292,07 руб. = 645 765,30 руб.

Соответственно, штраф в размере годовой арендной, платы на всю площадь объекта явно завышен и не соразмерен последствиям нарушения обязательств..

Ответчик указывает, а истец не оспаривает, что имущество возвращено истцу без нарушений и замечаний.

В данном случае ответчиком допущено нарушение не денежного обязательства, в свою очередь, истец вопреки части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду апелляционной инстанции каких-либо доказательства того, какие последствия имеют подобны нарушения обязательства для него, равно как и не представил суду доказательств наличия убытков на заявленную к взысканию сумму штрафных санкций.

Суд, приняв во внимание размер установленного договором штрафа, отсутствие доказательств наступления существенных негативных последствий для истца в результате нарушения договорных обязательств ответчиком, суд в целях соблюдения баланса интересов сторон приходит к выводу о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера до суммы 645 765,30 руб.

По мнению суда, взысканный штраф учитывает баланс интересов как истца, так и ответчика, удовлетворяет целям компенсации возможных негативных последствий кредитора.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять уточнение исковых требований.

Удовлетворить ходатайство о применении положений ст. 333 гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскать с закрытого акционерного общества «МПК Динской» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации штраф в сумме 645 765, 30 руб. и государственную пошлину в сумме 106 454 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации из Федерального бюджета госпошлину в сумме 93 546 руб. уплаченную по платёжным поручениям от 08.04.2025 № 2249 (сумма, указанная в платёжном поручении 150 000 руб.) и от 21.03.2025 № 1816 (сумма, указанная в платежном поручении 50 000 руб.).

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  Е.В. Бондарчук