АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. 

<

***>; факс 

<

***>

https://irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

«25» августа 2025 года                                                                     Дело № А19-30219/2023

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 25 августа 2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Зыряновой А.Э., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛКОМ" (далее – ООО «ЖИЛКОМ»; 665832, Иркутская область, город Ангарск, мкр. 7а, дом 8, помещение 80, кабинет 14, 17, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1; ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 1 699 905 руб. 14 коп.,

по встречному иску ИП ФИО1 к ООО «ЖИЛКОМ» о взыскании 998 897 руб., 

при участии в судебном заседании: 

от ООО «ЖИЛКОМ»: ФИО2– представитель по доверенности, паспорт, диплом;

от ИП ФИО1: ФИО3 – представитель по доверенности, паспорт, диплом,  

установил:

ООО «ЖИЛКОМ» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ИП ФИО1 о взыскании 1 699 905 руб. 14 коп., из них: 1 370 559 руб. 32 коп. - задолженность по оплате за содержание общего имущества и коммунальные услуги, потребленные нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Ангарск, мкр. 6а, д. 25, пом. 199 за период с 01.05.2021 по 31.10.2023, 329 345 руб. 82 коп. - пени за просрочку оплаты за период с 21.06.2021 по 21.11.2023. 

Ответчик иск оспорил, в соответствии с требованиями статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на иск, в котором  ходатайствовал о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки ввиду её явной несоразмерности. Кроме того, указал на неисполнение ООО «ЖИЛКОМ» обязанности по надлежащему содержанию общего имущества спорного многоквартирного дома, а именно крыши над помещением № 199. Ссылаясь на самостоятельное выполнение работ по текущему ремонту кровельного покрытия встроенно-пристроенного помещения, предприниматель предъявил встречное требование о взыскании с управляющей компании стоимости данных работ в сумме 998 897 руб. 00 коп.

Определением от 15.04.2024 встречный иск предпринимателя принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

ООО «ЖИЛКОМ» встречный иск оспорило, представило отзыв на встречное исковое заявление и дополнения к нему, в которых указало, что крыша над спорным помещением не входит в состав общего имущества многоквартирного дома № 25, в связи с чем обязанность по ее содержанию у управляющей компании отсутствует. Более того, отсутствует решение общего собрания собственников помещений о проведении ремонтных работ кровли над спорным помещением. 

В ходе судебного разбирательства, в связи с возникновением вопросов, требующих наличие специальных познаний, по ходатайству ООО «ЖИЛКОМ» по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Экспертный центр СУДЭКС» (ИНН:

<

***>, адрес: 665806, 

<

...> этаж) ФИО4.

В материалы дела от АНО «Экспертный центр СУДЭКС» поступило экспертное заключение № 60/2025, по которому вызванный по ходатайству ИП ФИО1 в судебное заседание 11.08.2025 эксперт ФИО4 дал устные пояснения, ответил на вопросы суда и сторон. 

ООО «ЖИЛКОМ» с учетом пояснений эксперта поддержало ранее изложенную позицию по первоначальному иску, в удовлетворении встречного иска просило отказать.

Представитель ИП ФИО1, выражая несогласие с выводами экспертного заключения и ссылаясь на необходимость проведения повторной экспертизы по делу, в устной форме заявил ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки и представления в суд рецензии на экспертное заключение № 60/2025 и подготовки ходатайства о проведении повторной экспертизы. 

ООО «ЖИЛКОМ» против отложения судебного заседания возражало, полагая, что своими действиями ответчик целенаправленно затягивает рассмотрение дела по существу и уклоняется от исполнения обязанности по оплате задолженности.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО1 об отложении судебного заседания, суд отказывает в его удовлетворении применительно к части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные ответчиком мотивы для отложения рассмотрения дела суд находит неубедительными, учитывая, что рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания и, по своей сути, представляет критическое, частное мнение специалиста относительно выводов судебной экспертизы. 

Поскольку в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право оценки доказательств (к числу которых относится и заключение эксперта) предоставляется только суду, последним в любом случае, независимо от наличия либо отсутствия в материалах дела рецензии, будет дана соответствующая правовая оценка экспертному заключению № 60/2025, подготовленному экспертом АНО «Экспертный центр СУДЭКС» ФИО4 

Также суд считает, что с даты поступления экспертного заключения № 60/2025 в материалы дела – 06.05.2025 до даты проведения судебного заседания – 11.08.2025 у ответчика имелось достаточное количество времени для совершения всех процессуальных действий, необходимых, с его точки зрения, для эффективной защиты своего права, в том числе подготовки мотивированного ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы, что своевременно не было сделано.

Более того, судом не установлено оснований для проведения повторной экспертизы (по приведенным ниже мотивам), в связи с чем необходимости в предоставлении ответчику дополнительного времени для подготовки соответствующего ходатайства не имеется.

С учетом изложенного, суд полагает, что при общей продолжительности рассмотрения дела (с 2023 года) очередное отложение судебного заседания, в отсутствие достаточных и аргументированных оснований приведет к нарушению прав истца на судопроизводство в разумный срок. 

Рассмотрев первоначальный и встречный иски, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, на основании решения собственников помещений многоквартирного дома № 25 мкр. 6а в городе Ангарске, оформленного протоколом подсчета голосов от 17.12.2014, ООО «ЖИЛКОМ» осуществляет функции управляющей организации в отношении данного дома. 

Истцом с собственниками расположенных в доме помещений подписан договор № 123/14-У от 30.12.2014, по условиям которого ООО «ЖИЛКОМ» обязалось в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, предоставлять жилищно-коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Размеры платы за содержание и ремонт общего имущества, и управление многоквартирным домом согласованы собственниками в момент подписания утвержденных на общем собрании собственников договоров. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 38-38-02/064/2010-292 от 26.01.2011 ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения (кадастровый номер 38:26:040201:7175) общей площадью 2999,5м2, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Неисполнение ответчиком в период с 01.05.2021 по 31.10.2023 обязательств по внесению платежей, связанных с участием в расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, привело к образованию задолженности в размере 1 370 559 руб. 32 коп.

Истец претензией № 2748 от 14.11.2023 предлагал ответчику в добровольном порядке оплатить задолженность в 10-дневный срок с момента получения претензии.

 Неисполнение требований претензии ответчиком явилось основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в Арбитражный суд Иркутской области.

Оценив в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела и руководствуясь действующим законодательством, арбитражный суд пришел к следующему выводу. 

В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, включая издержки по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма закреплена пунктами 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. 

Пункт 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм, ИП ФИО1, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме № 25 по адресу, находящемся под управлением ООО «ЖИЛКОМ», должен нести бремя расходов по его содержанию и содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтверждён пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

В силу пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Из Приложения к дополнительному соглашению № 1 от 18.11.2016 к договору управления многоквартирным домом № 123/14-У от 30.12.2014 следует, что с 01.11.2016 стоимость услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома № 25 в мкр. 6а г. Ангарска (включая техническое обслуживание и диагностика ВДГО, техническое обслуживание ОДПУ тепловой энергии и ХВС, управленческие расходы) составляет 10,84 руб./кв.м., текущий ремонт общего имущества - 0,5 руб./кв.м. 

Исходя из площади принадлежащего ответчику помещения – 2 999,50 кв.м. и установленных тарифов, истец произвел расчет платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, работы и услуги по управлению МКД за период с 01.05.2021 по 31.10.2023 на сумму 1 020 429 руб. 90 коп. 

В силу положений части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно представленному расчету истца ответчику за указанный период выставлена к оплате стоимость услуг коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в общей сумме 353 484 руб. 07 коп., в том числе: услуги ОДН отведение сточных вод в размере 24 368 руб. 60 коп., по оплате услуги ОДН по горячему водоснабжению в размере 32 364 руб. 70 коп., по оплате услуг ОДН по холодному водоснабжению в размере 13 371 руб. 45 коп., по оплате услуги ОДН по электроэнергии в размере 283 379 руб. 32 коп.

Размер задолженности определен, исходя из общей площади принадлежащего ответчику помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома № 25, в соответствии с установленными Министерством жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области нормативами потребления коммунального ресурса и утвержденными Приказами службы по тарифам Иркутской области тарифами, действующими в течение спорного периода времени.

С учетом произведенных истцом корректировок в сторону уменьшения, общий размер задолженности ИП ФИО1 за оказанные ООО «ЖИЛКОМ» услуги по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги за период с 01.05.2021 по 31.10.2023 составил 1 370 559 руб. 32 коп. 

Ответчиком расчет истца не оспорен, контррасчет с документальным его обоснованием не представлен.

Судом проверен расчет истца, признан арифметически верным и основанным на положениях действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств оплаты задолженности за период с 01.05.2021 по 31.10.2023 на содержание и ремонт общего имущества, суд находит требования истца о взыскании с ответчика 1 370 559 руб. 32 коп. правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства  должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями  закона,  иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

По условиям договора управления многоквартирным домом № 123/14-У от 30.12.2014 (пункт 6.6) плата за жилое помещение, поставленные коммунальные и прочие услуги вносится собственниками не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным. 

В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП ФИО1 обязанности по внесению платы за оказанные услуги по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, ООО «ЖИЛКОМ» начислило и предъявило к взысканию в судебном порядке пени за период с 21.06.2021 по 21.11.2023 в сумме 329 345 руб. 82 коп.

Ответчиком требование о взыскании неустойки ни по существу, ни по размеру не оспорено, контррасчет размера пени не представлен.

При проверке представленного истцом расчета судом установлено, что истцом ошибочно не исключен период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2024 г. по общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения такого моратория. Аналогичная позиция изложена в вопросе № 10 Обзора Верховного Суда РФ от 30 апреля 2020 г. № 2, где указано, что в период действия моратория на банкротство согласно пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до его введения. Этот же правовой режим распространяется и на проценты по ст. 395 ГК РФ.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что в отношении задолженности, образовавшейся в период с мая 2021 года по март 2022 года, пени подлежат начислению с 21.06.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 21.11.2023. Денежное обязательство ответчика по внесению платы за период с марта по сентябрь 2022 года возникло в период действия моратория, следовательно, не подпадает под льготы, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497.

Согласно расчету суда, произведенному с учетом изложенного и положений статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действовавшей в спорный период, но не более 9,5%, как указано в Постановлении Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 году», общий размер пени составляет 262 432 руб. 30 коп.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО1 о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, в связи со следующим. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенной нормы и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», усматривается, что снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

При этом, как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 31.05.2005 № 16697/04 по делу № А09-3141/04-2 снижение неустойки является правом, но не обязанностью суда.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 № 12035/11 по делу № А64-4929/2010 отмечено, что с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации  предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, поэтому только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного спора в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В данном случае, обращаясь с заявлением о снижении размера неустойки, ответчик между тем не представил суду доказательства, свидетельствующие о явной несоразмерности установленной законом неустойки последствиям нарушения обязательства, просто указания на чрезмерность неустойки недостаточно.

Поскольку факт неисполнения установленной законом обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома № 25 и оплаты коммунальных ресурсов, судом установлен, снижение размера определенной законом неустойки без достаточных к тому оснований, является недопустимым. 

Суд отмечает, что одной из функций неустойки является содействие добросовестному исполнению обязательств сторон. Необоснованное снижение неустойки может привести к поощрению недобросовестного поведения и нарушения сроков исполнения обязательств. Поэтому суд считает, что снижение неустойки, взыскиваемой с ответчика, приведет к нарушению баланса интересов истца и ответчика.

Рассмотрев встречные исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с ООО «ЖИЛКОМ» убытков в сумме 998 897 руб. 00 коп., арбитражный суд пришел к выводу об их частичном удовлетворении, в связи со следующим. 

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 7), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда ответчиком, противоправность действий причинителя вреда, размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившими вредными последствиями.

Удовлетворение иска возможно при наличии совокупности всех вышеназванных условий. При отсутствии одного из элементов ответственности в иске должно быть отказано.

Нарушение права, наличие убытков, их размер, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) лица, причинившего убытки, и наступившими последствиями (убытками) доказывает лицо, обратившееся  за их возмещением. 

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование встречного иска ФИО1 указал на неисполнение ООО «ЖИЛКОМ» обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома № 25, а именно крыши над нежилым встроенно-пристроенным помещением № 199, принадлежащим предпринимателю, в связи с чем ежегодно происходят протечки кровли, ФИО1 и его арендаторам причиняется имущественный вред, что подтверждается актом осмотра от 05.04.2023. 

 ФИО1 неоднократно в адрес управляющей организации направлялись претензии (вх. № 1764 от 16.06.2021, вх. № 1450 от 05.07.2022, вх. № 433 от 03.03.2023,  вх. № 618 от 31.03.2023) с требованием незамедлительно принять меры по устранению протечек и провести текущие ремонтные работы кровли над спорным нежилым помещением.

Однако ООО «ЖИЛКОМ» отказало в проведении ремонтных работ, утверждая, что крыша над помещением № 199 не входит в состав общего имущества многоквартирного дома № 25 и ссылаясь на отсутствие решения общего собрания собственников помещений данного МКД на проведение ремонтных работ. 

В этой связи ИП ФИО1 был вынужден обратиться к сторонней организации для выполнения ремонта кровли; стоимость проведенных работ составила 998 897 руб. 00 коп. 

ООО «ЖИЛКОМ», возражая относительно правомерности требований предпринимателя, в ходе судебного разбирательства также настаивало на отсутствии у него обязанности по содержанию спорной кровли, поскольку она не относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома № 25. По мнению управляющей компании, выпирающая из стены многоквартирного дома крыша обслуживает только одно нежилое помещение ИП ФИО1 и не предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома, так как не имеет какой-либо конструктивной связи с многоквартирным домом, а имеет собственные стены, перекрытия, наружные окна, имеет свою отдельную крышу, возведенную за счет средств ИП ФИО1

Судом данные доводы рассмотрены и отклонены, как несостоятельные, в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также подпункта "б" пункта 2 Правил № 491, крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего: проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно пункта "в" части 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

Часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях согласно Правилам № 170 (пп. 4.6.1.1, 4.6.1.2).

Таким образом, вопреки доводам ООО «ЖИЛКОМ» действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества (в состав которого включена кровля), входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно (пункт 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021). 

При этом, отсутствие решения общего собрания собственников помещений о проведении ремонта кровли (на что в ходе судебного разбирательства ссылался представитель ООО «ЖИЛКОМ» как на основание для отказа в проведении ремонтных работ) не освобождает общество от обязанности по проведению ремонтных работ, обусловленных техническим состоянием общего имущества многоквартирного дома, к которому относится кровля многоквартирного дома.

Доводы ООО «ЖИЛКОМ» о том, что кровля над помещением ФИО1 не относится к общему имуществу многоквартирного дома № 25, ввиду того что необходима только для обслуживания пристроенной части нежилого помещения № 199 судом отклонены, как несостоятельные. 

Вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу № А19-6277/2020, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, установлено, ИП ФИО1  владеет как встроенным в многоквартирный жилой дом, так и пристроенным к нему помещением, входящим в состав единого объекта недвижимого имущества - встроенно-пристроенное здание, которое имеет один и тот же адрес с многоквартирным домом - г. Ангарск, мкр. 6а, д. 25.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м (Приложение Б к СП 31-107-2004 "Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий", одобренному и рекомендованному Письмом Госстроя России от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

Признаками единства здания служат (Приложение 1 к Инструкции № 37):

- фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;

- общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания).

В рамках дела № А19-6277/2020 судом, в том числе на основе экспертного заключения № 38-04/2021/08, копия которого подставлена в материалы настоящего дела, установлено, что нежилое помещение №199 (кадастровый номер 38:26:040201:7175) обшей площадью 2999,5м2, расположенное по адресу: г. Ангарск, мкр. 6а, д. 25 является встроенно-пристроенным нежилым помещением и конструктивной частью многоквартирного дома №25, в габаритах и плане многоквартирного дома №25. 

Между нежилым помещением №199 (кадастровый номер 38:26:040201:7175) общей площадью 2999,5м2 и жилым многоквартирным домом №25 имеются общие конструктивные элементы (единый фундамент, общие стены, однородность материала стен, единое архитектурное решение); Нежилое помещение №199 (кадастровый номер 38:26:040201:7175) общей площадью 2999,5м2 и жилой многоквартирный дом №25 имеют общие сети отопления, водоснабжения (холодного) и канализации, подача коммунальных ресурсов (отопления, водоснабжения (холодного) и канализации) в нежилое помещением №199 помещение осуществляется по общедомовым сетям.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, ООО «ЖИЛКОМ» в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, каких-либо документов, позволяющих суду прийти к выводу, что помещение ИП ФИО1 может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, к делу не приобщено. 

Более того, по мнению суда, взимание ООО «ЖИЛКОМ» платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома № 25 в мкр. 6а в г. Ангарске в отношении спорного помещения № 199 (исходя из всей его площади - 2 999,50 кв.м.) свидетельствует о признании управляющей организацией того обстоятельства, что встроенно-пристроенное помещение ФИО1 является частью указанного дома.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления № 7, по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение фактического несения расходов на заявленную во встречном иске сумму ФИО1 представлены в дело следующие документы: договор подряда № 1/2023 от 15.08.2023 заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Ангарская строительная теплоизоляция», локальный сметный расчет № 1/2023, акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) № 1 от 15.10.2023 на сумму 998 897 руб. 00 коп., платежное поручение № 27 от 26.03.2024. 

ООО «ЖИЛКОМ» с данным размером расходов не согласилось, заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления объема и стоимости работ, необходимых для устранения недостатков кровли над нежилым помещением № 199.

Определением суда от 12.03.2025 ходатайство судом удовлетворено, по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Экспертный центр СУДЭКС» (ИНН:

<

***>, адрес: 665806, 

<

...> этаж) ФИО4.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1) определить объем и стоимость работ (в ценах 1 квартала 2023 года), необходимых для устранения недостатков кровли над нежилым помещением № 199, расположенным по адресу: 

<

...>, исходя из ее технического состояния?

2) определить объем и стоимость фактически выполненных ИП ФИО1 работ по ремонту кровли нежилого помещения № 199; 

3) определить характер произведенных ИП ФИО1 работ по ремонту кровли нежилого помещения № 199 (текущий или капитальный характер). 

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводам о том, что на момент экспертизы техническое состояние кровли над нежилым помещением №199, расположенным по адресу: 

<

...> оценивается как: стяжка - работоспособное, водоприемные воронки - ограниченно-работоспособное; кровельный материал - ограниченно-работоспособное. Стоимость работ для устранения недостатков кровли (в ценах 1 квартала 2023 года) над нежилым помещением №199, расположенным по адресу: 

<

...> составила 986 634 руб. 00 коп.

Также эксперт установил, что стоимость фактически выполненных ИП ФИО1 работ по ремонту кровли нежилого помещения №199 составила 181 394 руб. 00 коп., а характер произведенных ИП ФИО1 работ по ремонту кровли нежилого помещения №199 соответствует текущему ремонту.

Отвечая в судебном заседании 11.08.2025 на вопросы суда и сторон, эксперт ФИО4 пояснил, что отраженный в представленных на экспертизу документах (локальный ресурсный сметный расчет № 1/2023, акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) № 1 от 15.10.2023 на сумму 998 897 руб. 00 коп.) объем работ завышен и фактически не выполнялся. 

В частности, локальным ресурсным сметным расчетом № 1/2023 предусмотрены работы с использованием крана на автомобильном ходу, грузоподъемностью 10 т. в количестве 99,5 маш.-ч. общей стоимостью 435 313 руб. 00 коп. без НДС 20 % (строка 11). Однако, с учетом характера и видов ремонтных работ, факт выполнения которых был подтвержден экспертом, необходимость использование указанной спецтехники (тем более в количестве 99,5 маш./час.) отсутствовала. 

Кроме того, в результате вскрытия гидроизоляционного ковра в местах проведения локального ремонта и в месте, где ремонт не проводился, было установлено, что под замененным рулонным покрытием находится защитный слой, идентичный тому, который расположен на крыше до ремонта, что свидетельствует о том, что разборка покрытия до стяжки (строка 1 локального ресурсного сметного расчета № 1/2023) не выполнялась, а материал нанесен поверх существующего; прорезка борозд в старой кровле (строка 3) не выполнялась; защита ендов дополнительным ковром и слоем гравием (строки 4, 5) не выполнялись.

Также эксперт пояснил, что в ходе осмотра им был установлен факт демонтажа и установки водоприемных коронок, однако определить, были ли заменены воронки на новые во время ремонта, не представилось возможным, в связи с чем в таблицу 9 была включена только цена работ по их замене, без учета стоимости новых воронок.

Ответ эксперта на третий вопрос суда относительно текущего характера фактически выполненных ремонтных работ, в том числе подтвердил доводы ИП ФИО1 о том, что лицом, обязанным произвести ремонт кровли, является управляющая компания, то есть ответчик по встречному иску. 

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательства и оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Подробно изучив представленное в дело заключение эксперта № 60/2025 от 06.05.2025, суд находит его соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001, требованиям к его оформлению, в нем отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, оснований не доверять выводам заключения судебной экспертизы не имеется. К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта и право на проведение указанной экспертизы.

В исследовательской части экспертного заключения последовательно и подробно отражается ход исследования. Исследовательская часть экспертного заключения позволяет проверить достоверность и объективность проведенного исследования. 

Доказательств, свидетельствующих о неправильности применения экспертом методик и вычислений по поставленным на разрешение эксперта вопросам, сторонами не представлено. 

На основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Таких обстоятельств судом по результатам изучения экспертного заключения не установлено.

Возражения ИП ФИО1 сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения, сами по себе не свидетельствуют о наличии в экспертном заключении противоречий, неясностей и не вызывают сомнений в его обоснованности.

В этой связи оснований для проведения повторного исследования суд не усматривает. 

Анализ собранных по делу доказательств позволяет суду сделать вывод о документальной подверженности совокупности обстоятельств для привлечения ООО «ЖИЛКОМ» к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Вместе с тем, с учетом заключения судебной экспертизы № 60/2025 от 06.05.2025, в отсутствие в материалах дела доказательств иного, требование ИП ФИО1 о взыскании с ООО «ЖИЛКОМ» убытков является правомерным и обоснованным в сумме 181 394 руб. 00 коп. 

В остальной части встречный иск удовлетворению не подлежит. 

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения несущественны и на выводы суда не влияют.

В силу 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета. 

Применительно к положениям приведенной нормы, по результатам проведенного арбитражным судом зачета встречных требований в окончательном виде с ИП ФИО1 в пользу ООО «ЖИЛКОМ"» подлежат взысканию денежные средства в сумме 1 451 597 руб. 62 коп. (1 632 991 руб. 62 коп. - 181 394 руб. 00 коп.). 

В силу положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При обращении с первоначальным иском в суд ООО «ЖИЛКОМ» платежным поручением № 3585 от 14.12.2023 оплатило государственную пошлину в сумме 32 267 руб. 00 коп. 

При цене иска 1 699 905 руб. 14 коп. государственная пошлина по делу составляет 29 999 руб. 00 коп. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Соответственно, государственная пошлина в сумме 2 368 руб. 00 коп. подлежит возврату ООО «ЖИЛКОМ» из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, как излишне уплаченная.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска (96,06%) расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ООО «ЖИЛКОМ» ФИО1 пропорционально размеру удовлетворенных требований, что в денежном выражении составляет 28 817 руб. 00 коп.

При частичном удовлетворении требований встречного иска (18,16%), расходы по уплаченной ИП ФИО1 платежным поручением № 36 от 12.04.2024 государственной пошлине подлежат возмещению в сумме 4 173 руб. 00 коп. (22 978 руб. 00 коп. х 18,16%). 

Кроме того, в силу положений статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При рассмотрении встречного иска судом делу была назначена судебная экспертиза, для оплаты которой ООО «ЖИЛКОМ» платежными поручениями № 3383 от 30.09.2024, № 4338 от 19.12.2024 перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Иркутской области денежные средства в размере 140  715 руб. 00 коп.

Определением суда от 22.08.2025 денежные средства в размере 119 500 руб. 00 коп. перечислены АНО «Экспертный центр СУДЭКС» на основании выставленного счета № 30219-1 от 06.05.2025.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по проведению судебной экспертизы подлежат взысканию с ИП ФИО1 в пользу ООО «ЖИЛКОМ» пропорционально размеру удовлетворенных встречных требований, что в денежном выражении составляет 97 798 руб. 80 коп. (119 500 руб. 00 коп. х 81,84 %); в остальной части расходы остаются на ООО «ЖИЛКОМ».

Почтовые расходы ООО «ЖИЛКОМ» подлежат взысканию с ИП ФИО1 в сумме 263 руб. 44 коп., в связи с частичным их документальным подтверждением и с учетом применения принципа пропорционального возмещения. 

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в результате зачета судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, с ИП ФИО1 в пользу ООО «ЖИЛКОМ» подлежат взысканию судебные расходы в сумме 122 706 руб. 24 коп.; ООО «ЖИЛКОМ» из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в сумме 2 368 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛКОМ" удовлетворить частично, в сумме 1 632 991 руб. 62 коп. 

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично, в сумме 181 394 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исков отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛКОМ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 1 451 597 руб. 62 коп., а также судебные расходы в сумме 122 706 руб. 24 коп. 

Вернуть ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛКОМ" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 368 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                      А.Э. Зырянова