ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11269/2017

г. Челябинск

23 мая 2018 года

Дело № А34-182/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2017 по делу № А34-182/2017 (судья Лунева Ю.А.).

В судебном заседании принял участие представитель ФИО2, Луки О.И. – ФИО3 (доверенность от 05.09.2017).

 

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее –  КФХ ФИО4, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с требованием:

- о признании незаконным решения Управления Росреестра от 16.12.2016 № 45/201/118/2016-800 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру № 1, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 80.3 кв.м.

- об обязании Управления Росреестра в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 1, расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 80.3 кв.м.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены ФИО2 и ФИО5 (законный представитель несовершеннолетней ФИО6).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2017 (резолютивная часть от 26.07.2017) требования КФХ ФИО4  удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о законности оспариваемого отказа регистрирующего органа, поскольку договор купли-продажи от 15.01.2003, заявленный предпринимателем в качестве основания возникновения права, не соответствует законодательству. Так, на договоре отсутствует печать предпринимателя. Договор не является заключенным в силу несогласованности всех существенных условий: отсутствует надлежаще индивидуализированный объект договора, в договоре не указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением. Факт незаключенности договора установлен решением Кетовского районного суда от 14.03.2012 по делу №2-202/2012 и апелляционным определением Курганского областного суда от 22.03.2016 по делу №33-943/2016. Также считает договор купли-продажи от 15.01.2003 мнимой сделкой, поскольку его стороны фактически не преследовали цель передачи права собственности на жилое помещение, ФИО4 на момент совершения сделки являлся руководителем продавца. Судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи от 15.01.2003, поскольку в жилом помещении проживают третьи лица, и во владение заявителя помещение не поступало, а квитанция к приходному кассовому ордеру не является допустимым доказательством, поскольку датирована 15.04.2001, тогда как договор займа заключен 15.04.2002.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения Кетовским районным судом Курганской области дела №2-1303/2017.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 (резолютивная часть от 21.05.2018) производство по делу возобновлено.

КФХ ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ЗАО имени Тельмана в лице директора ФИО4 (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) оформлен договор купли-продажи от 15.01.2003, согласно которому покупатель  приобрел в собственность недвижимое имущество: квартиру № 1 в жилом доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 80,3 кв.м. (л.д. 9).

Цена квартиры составляет 15 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи покупатель в счет оплаты за указанную квартиру погашает задолженность продавцу по возврату денежных средств по договору займа № 1 от 15.04.2002 в размере 15 000 руб. в соответствии с Соглашением о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003.

В соответствии с п. 1.1. и п. 2.2. договора займа (беспроцентный) № 1 от 15.04.2002 (л.д.10), подписанного между ИП ФИО4 (займодатель) и ЗАО имени Тельмана в лице директора ФИО4 (заемщик), займодатель передает в собственность, а заемщик принимает денежные средства в размере 305 000 руб., которые обязуется возвратить заимодателю в срок, не позднее 30.12.2002.

В материалы дела представлено соглашение о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 (л.д. 12), в разделе 1 которого установлено, что 15.04.2002 ИП ФИО4 (покупатель) передал денежные средства ЗАО им. Тельмана в лице директора ФИО4 (продавец) по договору займа № 1 от 15.04.2002 в сумме 305 000 руб. Срок возврата займа по указанному договору 30.12.2002. Продавец до настоящего момента не выполнил своих обязательств по возврату заемных денежных средств.

В разделе 2 названного соглашения установлено, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилые дома и квартиры, в том числе квартиру № 1 в жилом доме по адресу: 

<

...>, стоимостью 15 000 руб. (позиция 11 названного соглашения).

В материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 15.04.2001 (л.д. 11), в соответствии с которой ЗАО имени Тельмана принято от ИП ФИО4 305 000 рублей по договору займа № 1 от 15.04.2001.

01.11.2016 ИП ФИО4 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру № 1, расположенную по адресу: 

<

...> дом №19, площадью 80,3 кв.м. (л.д. 7, 25-26).

16.11.2016 государственная регистрация права была приостановлена на срок с 16.11.2016 по 16.12.2016 (уведомление о приостановлении № 45/201/118/2016-800, л.д. 24).

16.12.2016 Управление Росреестра сообщением № 45/201/118/2016-800 отказало в государственной регистрации права заявителя по следующим причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 6).

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 15.01.2003, а также наличие у продавца права собственности на спорный объект недвижимого имущества. Наличие правопритязаний третьих лиц на жилое помещение могут быть разрешены в самостоятельном порядке, в силу чего не могут являться препятствием для государственной регистрации возникшего права собственности заявителя. Поскольку единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности является ликвидация продавца, суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации, действовавший на момент обращения заявителя) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 16 - 18 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, по заявлению, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям законодательства.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

На основании ч. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из материалов дела следует, что заявитель, ссылаясь на приобретение в собственность квартиры № 1 в жилом доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 80,3 кв.м., обратился в регистрирующий орган с заявлением от 01.11.2016 о государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 7).

Согласно расписке в принятии документов (л.д. 7), на государственную регистрацию КВХ ФИО7, среди прочего представил договор купли-продажи № 1 от 15.01.2003, оформленный между ИП ФИО4 и ЗАО имени Тельмана (л.д. 9), соглашение о новации заемного обязательств в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2003 (л.д. 12), договор займа (беспроцентный) от 15.04.2002 № 1 (л.д. 10), квитанция от 15.04.2001 (л.д. 11).

Регистрационному делу присвоен номер 45/201/118/2016-800 (л.д. 7).

Из материалов дела также следует, что ЗАО имени Тельмана прекратило свою деятельность в качестве юридического лица, что следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 17).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации  вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным при согласовании сторонами всех его существенных условий.

В соответствии со ст.ст. 549, 554, 558 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет, цена, а также перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, незаключенный и недействительный договор не порождает прав и обязанностей у его сторон, в том числе, применительно к сделкам по отчуждению имущества – не влечет возникновения права собственности на него.

Вступившим в законную силу решением Кетовского районного суда Курганской области от 05.12.2017 по делу №2-1303/2017 удовлетворены исковые требования ФИО2 и ФИО5 к ИП КФХ ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи 

<

...> от 15.01.2003 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ЗАО имени Тельмана и договора о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2013 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ЗАО имени Тельмана в части 

<

...> в редакциях договоров, представленных 01.11.2016 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии про Курганской области (реестровое дело №45/201/118/2016-800).

Согласно ч. 1 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку вступившим в законную силу судебным актом правовые основания возникновения права собственности, заявленные КФХ ФИО4 при обращении в регистрирующий орган – договор купли-продажи 

<

...> от 15.01.2003, оформленный между заявителем и ЗАО имени Тельмана, и договор о новации заемного обязательства в обязательство по договорам купли-продажи от 15.01.2013, оформленный между заявителем и ЗАО имени Тельмана (в части 

<

...>) – признаны недействительными, в силу п. 1 ст. 17, п.1 ст. 18, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации  основания для регистрации перехода права собственности отсутствуют.

Изложенные в отзыве на апелляционную жалобу возражения КФХ ФИО4 о том, заявленные подателем апелляционной жалобы обстоятельства, связанные с правопритязаниями на жилое помещение, не подлежат оценке по существу, поскольку настоящий спор в силу разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов № 10/22, подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, что исключает при его рассмотрении разрешение спора о праве, подлежат отклонению, поскольку право граждан на жилище гарантировано Конституцией Российской Федерации (ст. 40), в силу чего наличие у таких лиц иных способов защиты своих прав, обусловленных их правопритязаниями на жилое помещение, не может являться препятствием для судебной защиты в рамках настоящего спора.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Поскольку обжалуемые отказ регистрирующего органа является законным и не нарушает прав заявителя, в удовлетворении требований КФХ ФИО4 следует отказать, в силу чего решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2017 по делу №А34-182/2017 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО4 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 150 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

 

Судьи:                                                                             И.Ю. Соколова

 

                                                                                        Л.В.Пивоварова