ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-38662/2024

21 апреля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 25.03.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34892/2024) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Мурино» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2024 по делу № А56-38662/2024 (судья Душечкина А.И.), принятое по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2, 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Мурино», 

о взыскании, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Евроинвест Мурино» (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 156 208 руб. 50 коп. неустойки за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком обязательств по договору № 3-1/Н-13 от 31.05.2021, 6600 руб. расходов по оплате услуг специалиста за составления отчета, 20000 руб. расходов по оплате за составление претензий, 6484 руб. 26 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решением от 18.09.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы  Общество указало, что качество помещения на момент его осмотра истцом соответствовало утвержденной проектной документации на Объект, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам, что подтверждается Заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и иных нормативных правовых актов и проектной документации от 01.02.2023, утвержденным приказом Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 01.02.2023 № 01022023/1-30с.

При этом ответчик считает, что указание истцом на несущественные недостатки помещения при каждом его предварительном осмотре должно расцениваться как умышленное уклонение участника долевого строительства от подписания передаточного акта с целью последующего приобретения права требования уплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Истцом представлен отзыв, в котором Предприниматель доводы жалобы отклонила и просила обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном  заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца     просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.05.2021 между ФИО2 (Участник долевого строительства) и ООО «Специализированный Застройщик «Евроинвест Мурино» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 3-1/Н-13 (Договор), согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением подрядных организаций построить (создать) многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными и (или) встроенно-пристроенными помещениями, коммерческого и социального назначения на нижних этажах (1 этап строительства, корпус N 1), расположенный на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, д. Лаврики (кадастровый номер земельного участка N 47:07:0722001:5511) (далее - Объект), общей площадью 29464 кв. м и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в срок установленный настоящим Договором, передать Участнику долевого строительства следующее нежилое помещение в Объекте: расположенное в строительных осях: 13с3-16с3/Г/1-К на 1-ом этаже в 3 секции Объекта, имеющее условный N Н-13 (далее - Помещение).

Цена Договора в соответствии с п. 2.1 составляет 7 714 000 рублей 00 копеек.

Истец свои обязательства перед Ответчиком по оплате цены Договора выполнил в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Помещение по Акту приема-передачи не позднее 31.12.2023.

Письмом N 3-1/Н-13 от 27.09.2023 ответчик известил истца о вводе в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного жилого дома и просил явиться на осмотр и приемку Помещения в отдел по работе с клиентами.

12.10.2023 при осмотре Помещения с участием лица, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией были выявлены недостатки, в том числе существенные, которые были занесены в приложение к акту, составлен акт предварительного осмотра помещения, который подписан представителем ответчика.

26.12.2023 истец обратилась к ответчику с заявлением, в котором просил указать дату  устранения обнаруженных при осмотре 12.10.2023 недостатков, а также  дату  приемки Помещения.

Письмом от 11.01.2024 ответчик повторно пригласил истца 17.01.2024 в 11-00 на осмотр и приемку Помещения в отдел по работе с клиентами, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское городское поселение, 

<

...>.

Как утверждает истец, 17.01.2024 при прибытии в 11-00 в отдел по работе с клиентами истцу без оформления каких-либо документов были выданы ключи от Помещения для осмотра. При этом представитель ООО «СЗ «Евроинвест Мурино» отказался присутствовать при осмотре,  сославшись на отсутствие необходимости, так как все недостатки полностью устранены.

При осмотре истцом 17.01.2024 Помещения с участием лица, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией обнаружилось, что недостатки не были устранены, в том числе существенные. Недостатки были указаны в Приложении и отданы представителю ответчика вместе с ключами от Помещения в отделе по работе с клиентами, о чем сделана отметка в акте предварительного осмотра.

14.02.2024 истец обратился к ответчику с претензией,  повторно просил устранить выявленные недостатки, а также сообщить о дате приемки. Претензия от 14.02.2024 получена ответчиком 21.02.2024.

Помещение в установленный Договором срок передано Истцу не было.

11.03.2024 истец обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки, в связи с нарушением сроков передачи истцу Помещения.

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

  Правоотношения сторон регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) и условиями Договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ устанавливает законную неустойку за нарушение исполнения обязанности застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 336 неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ на 01.07.2023 (7,5%) до 22.03.2024.

В связи с нарушением срока передачи Помещения, истец начислил ответчику неустойка за период с 01.01.2023 по 21.03.2024 в размере 156 208 руб. 50 коп.

Расчет проверен судом, признан арифметически верным, требование обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку ответчика на заключение специалиста АНО «Европейский Центр Судебных Экспертов» N 217/16-2-3.1/13Н от 22.01.2024, поскольку для проведения осмотра помещения истец не приглашался, заключение ему не было предоставлено.

Кроме того, на настоящий момент в помещении 11-Н отсутствует холодное водоснабжение, в электрическом щитке отсутствует электричество,   в помещении имеются несущественные недостатки, которые были выявлены при первичном осмотре помещения 12.10.2023.

Довод ответчика о том, что помещение 11-Н на основании пункта 3.2.4 Договора было передано истцу по одностороннему акту приема-передачи помещения N 11Н от 01.07.2024, полученному Истцом 06.07.2024, отклонен судом ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 2510.2018 N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм  следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что    истец правомерно отказался от приемки Помещения в связи с наличием существенных и несущественных недостатков в Помещении.

Суд апелляционной инстанции также отклонил ссылку ответчика на Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, поскольку указанное постановление определяет особенности передачи объекта долевого строительства со дня его официального опубликования, то есть с 30.12.2023.

В силу положений статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо указано в законе.

Момент возникновения правоотношений по передаче объекта долевого строительства возник в соответствии с пунктом 5.2 Договора с момента получения уведомления застройщика о готовности помещения к передаче (л.д. 16, 105). Уведомление о готовности к передаче объекта было получено истцом 02.10.2023 (л.д. 107), помещение осмотрено с составление двухстороннего акта с указанием недостатков – 12.10.2023 (л.д. 17).

Таким образом, принимая во внимание, что Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 не предусмотрено применение обратной силы закона, его действие не может быть распространено на спорные отношения, возникшие до вступления в силу указанного постановления.

Приведенные Учреждением в апелляционной жалобе доводы о снижении неустойки были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судом.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (далее - постановление N 7), несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доказательств явной несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушенных обязательств ответчиками в материалы дела не представлено, значительный размер пеней обусловлен длительностью просрочки.

В отсутствие доказательств явной несоразмерности взысканной судом неустойки суд апелляционной инстанции не установил оснований для снижения законной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Обстоятельства удовлетворения искового требования в части возмещения расходов по оплате услуг специалиста за составление отчета и расходов по составлению претензии предметом апелляционного обжалования не являются. Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционная жалоба не содержит, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2024 по делу № А56-38662/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская