АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5298/2022

13 декабря 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от предпринимателя главы КФХ ФИО1: ФИО2, ФИО3, представители по доверенностям  от 11.02.2021  серия 28АА № 1150733, от 25.07.2022 б/н, соответственно;

от муниципального казенного учреждения комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа: ФИО4, ФИО5, представители по доверенностям от 10.01.2022 № 01-27-003, от 22.07.2022 № 01-27-2041, соответственно

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022

по делу № А04-1921/2022 

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1                        

к администрации Белогорского муниципального округа                                    

о признании незаконным решения

третье лицо: муниципальное казенное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа    

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации Белогорского муниципального округа (далее – администрация) с требованиями: 

- признать незаконным решение Белогорского муниципального округа об отказе заключить на новый срок без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО1, выраженное в письме главы Белогорского муниципального округа от 07.02.2022 № 01- 09-101; 

- обязать администрацию Белогорского муниципального округа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 путем заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 с индивидуальным предпринимателем главой КФХ хозяйства ФИО1 на новый срок. 

В соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено: муниципальное казенное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (далее – МКУ КУМИ БМО, комитет). 

Решением Арбитражного суда Амурской области от 09.06.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 указанное решение отменено, суд признал недействительным решение администрации Белогорского муниципального округа об отказе заключить на новый срок без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО1, выраженное в письме главы Белогорского муниципального округа от 07.02.2022 № 01-09-101; обязал администрацию Белогорского муниципального округа повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, МКУ КУМИ БМО просит апелляционное постановление от 05.09.2022 отменить в связи с неправильным применением норм материального права, а также несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам спора, оставить в силе решение суда первой инстанции. 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что администрация Кустанаевского сельсовета при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 не опубликовала извещение о предстоящем предоставлении данного участка сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Из материалов дела не следует, что такая публикация была осуществлен на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Таким образом, по мнению заявителя, указанный земельный участок получен предпринимателем с нарушением действующего законодательства ввиду несоблюдения порядка, предусмотренного статей 39.18 ЗК РФ, в результате чего заинтересованные лица не были определены, что, в свою очередь, нарушило принцип публичности, интересы потенциальных претендентов на спорный участок. В этой связи полагает указание суда апелляционной инстанции на отсутствие доказательств обращения иных лиц с соответствующими заявлениями неправомерным. При этом ввиду ничтожности договора от 21.12.2016 у предпринимателя отсутствует право на продление сделки по заявленному им основанию (пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ). С учетом этого отмечает, что ссылка суда на оплату по договору, которая принималась арендодателем без возражений, не может свидетельствовать о законности этой сделки.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнений) глава КФХ, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит обжалуемое постановление оставить без изменения как законное и обоснованное, в удовлетворении жалобы отказать. 

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством веб-конференции, в котором в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв, представители комитета поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, с которыми не согласились представители предпринимателя, изложив позицию, отраженную в отзыве, о том, что нарушений со стороны предпринимателя при использовании земельного участка выявлено не было; арендатор является получателем государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства в период 2014-2021 годы. Представители ФИО1 утверждали, что рассматриваемый земельный участок до заключения спорного договора использовался ранее предпринимателем. Обратили внимание на то, что доказательств того, что помимо заявления главы КФХ ФИО1 на заключение договора аренды поступили иные заявления, не представлено; не согласны, что рассматриваемый договор является ничтожной сделкой; указывают, что в отношении земельного участка, переданного в пользование по акту, предприниматель добросовестно осуществлял его обработку, производил оплату арендных платежей, в свою очередь, арендодатель принимал исполнение от арендатора. Условия, предусмотренные положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, главой КФХ соблюдены, в связи с чем имелись основания предоставления участка на новый срок без торгов. 

Проверив законность принятых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным статьей 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Кустанаевского сельсовета от 20.12.2016 № 182 между администрацией Кустанаевского сельсовета Белогорского района (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от 21.12.2016 № 05, согласно которому арендатор из состава земель – земли сельскохозяйственного назначения  принял в аренду земельный участок площадью 3 134 740 кв.м, с кадастровым номером 28:09:010803:73, местоположение: Амурская область, Белогорский район, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на срок (5 лет) с 21.12.2016 по 20.12.2021.

Передача земельного участка арендатору подтверждена актом от 21.12.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

До истечении срока действия данного договора предприниматель со ссылкой на подпункт 31 пункта 2, пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 8 статьи 10 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) 10.12.2021 обратился к главе Белогорского муниципального округа о заключении  договора аренды земельного участка на новый срок (5 лет) без проведения торгов.

Письмом от 07.02.2022 № 01-09-101 администрация сообщила о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка, поскольку договор от 21.12.2016  № 05 заключен в отсутствие публикации извещения по правилам статьи 38.18 ЗК РФ на официальном сайте torgi.gov.ru, что в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ свидетельствует о его ничтожности; кроме того, указала также на то, что заявителем не представлены сведения об отнесении его на момент заключения договора к сельскохозяйственным производителям, участвующим в государственной программе государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства. 

Предприниматель, расценив данное письмо как отказ в заключение договора аренды земельного участка на новый срок и полагая его незаконным и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключенного договора) без торгов, опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 ЗК РФ не требуется.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 ЗК РФ. Согласно пункту 5 данной статьи в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Установлено, земельный участок с кадастровым номером 28:09:010803:73 расположен в границах территории Белогорского района; при заключении договора аренды от 21.12.2016 № 05 арендодателем земельного участка выступала администрация Кустанаевского сельсовета Белогорского района; с 22.05.2020 все права и обязанности по названному договору перешли к администрации Белогорского муниципального округа на основании Закона Амурской области от 22.05.2020 № 531-ОЗ «О преобразовании сельских поселений Белогорского района Амурской области во вновь образованное муниципальное образование Белогорский муниципальный округ Амурской области».

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, сделал вывод о ничтожности договора аренды от 21.12.2016       № 05 как заключенного в нарушение норм земельного законодательства, а именно, в отсутствии надлежащего информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка, как следствие, не порождающего правовых последствий, в частности, права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела установил, что с главой КФХ ФИО1, являющимся получателем государственной поддержки в 2014-2020 годах в рамках государственной программы «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Амурской области», утвержденной постановлением правительства Амурской области от 25.09.2013 № 447, заключен договор аренды от 21.12.2016 № 05, который зарегистрирован в установленном порядке; в период действия договора аренды нарушений по использованию арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения со стороны арендодателя или иных контролирующих органов не выявлено; договор исполнялся сторонами надлежащим образом, а именно арендатор производил обработку земли, осуществлял ее рекультивацию и принимал иные меры для ведения предпринимательской деятельности на данном земельном участке в соответствии с его целевым назначением, своевременно вносил арендную плату, которая принималась арендодателем, в этой связи  заключил, что поведение арендодателя после заключения сделки давало арендатору полагаться на ее действительность. Основываясь на положениях пункта 5 статьи 166 ГК РФ, разъяснениях, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отклонил заявление ответчика о ничтожности сделки – договора аренды. Далее, установив отсутствие иных ограничений по заключению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 на новый срок без торгов, апелляционная инстанция на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ признала оспариваемый отказ администрации в заключении соответствующего договора аренды незаконным и нарушающим права главы КФХ, отменив решение суда первой инстанции, и удовлетворила заявленные требования.

Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

Установлено, ФИО1 является главой КФХ, действующего с 24.12.2008; в качестве индивидуального предпринимателя ФИО1 зарегистрирован 07.10.2015, что следует из выписки из публичного реестра. 

Как указано выше, спорным является земельный участок с кадастровым номером 28:09:010803:73, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется  Законом № 101-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, в действующей редакции на момент заключения рассматриваемого договора, закреплено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с  01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи заключения  договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в  случае предоставления:

- земельного участка КФХ или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12);

- земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подпункт 15);

- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (пункт 31).

Статьей 10 Закона № 101-ФЗ установлены случаи льготного порядка приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без торгов, в том числе сельскохозяйственной организации или КФХ, использующими земельный участок (пункт 5.1); КФХ, сельскохозяйственным организациям, участвующими в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства (пункт 8). 

Таким образом, законодатель предусматривает ряд случаев, когда договоры о предоставлении земельного участка для сельскохозяйственного производства в аренду заключаются, в частности с КФХ без проведения торгов (подпункты 12, 15, 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункты 5.1, 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). 

Согласно сведениям управления Росреестра по Амурской области (письмо от 20.05.2022 № 2802/22/04413) земельный участок с кадастровым номером 28:09:010803:73 находится на землях сельскохозяйственного назначения бывшего колхоза «Россия» Белогорского района Амурской области; земельный участок сформирован 21.05.2014, то есть за 2 года до его предоставления главе КФХ.

Вместе с тем, исходя из особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, необходимости непрерывного проведения мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, мелиоративных мероприятий по защите земельных угодий, неиспользование которых влечет утрату их плодородных свойств, выяснение этих обстоятельств имеет существенное значение для спора не только для квалификации правового основания приобретения КФХ прав на земельный участок, но и для выявления потенциальных претендентов на приобретение земельного участка в льготном порядке (без торгов), добросовестно использующих указанные земли длительное время и заинтересованных в ее дальнейшей обработке.

При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, также как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

В данном случае судами эти вопросы оставлены без внимания, не исследовано, кем использовался земельный участок до заключения договора аренды от 21.12.2016 № 05 и на каком основании он подлежал предоставлению, в случае, если его фактическим пользователем длительное время являлся предприниматель, на что он приводит соответствующие доводы.

Далее, как указано выше, договор от 21.12.2016 № 05 заключен на основании постановления главы Кустанаевского сельсовета от 20.12.2016     № 182, которое на момент рассмотрения спора не отменено, в том числе в порядке самоконтроля.

Согласно постановлению от 21.12.2016 № 182 спорный земельный участок предоставлен предпринимателю ФИО1 – главе КФХ в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Исходя из содержания приведенной нормы предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно только КФХ, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства.

Суд первой инстанции, ссылаясь на информацию министерства сельского хозяйства (письмо от 12.01.2022 № 02/61), указал, что на момент заключения спорного договора предприниматель не участвовал в программе государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, обращая внимание на письмо министерства сельского хозяйства от 24.06.2022 № 02/2911 (представленное в апелляционную инстанцию), констатировал, что ФИО1  являлся получателем государственной поддержки в рамках государственной программы «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Амурской области», утвержденной постановлением правительства Амурской области от 25.09.2013 № 447.

Вместе с тем, суды не установили, соответствовал ли предприниматель установленным требованиям именно на момент заключения договора; судами этот вопрос не выяснялся.

Кроме того, постановление от 20.12.2016 № 182 содержит сведения о публикации извещения в информационном бюллетене «Муниципальный Вестник» и размещении сообщения о предоставлении земельного участка на официальном сайте администрации Кустанаевского сельсовета.

Администрация в обоснование правомерности отказа в заключение договора аренды на новый срок ссылается на отсутствие размещения сообщения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:09:010803:73 непосредственно на официальном сайте torgi.gov.ru при заключении договора арены от 21.12.2016 № 05, в связи с чем полагает его ничтожным.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций, имеющих право на предоставление участка по данному основанию. В целях установления названных лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц. 

Обстоятельства, связанные с публикацией извещения о предстоящем предоставлении земельного участка, сведения о которой отражены в постановлении от 20.12.2016 № 182, судами не исследовались. В частности, судами не выяснен порядок опубликования в средствах массовой информации о размещении соответствующих извещений, определенный уполномоченным органом по распоряжению земельным участком и его достаточность для выявления претендентов, имеющих право на предоставление земельного участка по такому основанию (пункт 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Поскольку выяснение названных обстоятельств является значимым для разрешения спора, в целях принятия обоснованного и законного решения требуются исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 АПК РФ, и принять законное и обоснованное решение, а также разрешить вопрос о распределении государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

При повторном рассмотрении спора суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все значимые обстоятельства, выяснить необходимость публичного информирования в рассматриваемой ситуации о предоставлении земельного участка, а при наличии таковой, дать правовую оценку публикации, отраженной в постановлении от 20.12.2016 № 182, при том, что такая обязанность  лежала на администрации Кустанаевского сельсовета (ныне администрация Белогорского муниципального округа), а также оценку позиции ответчика, ссылающегося на отсутствие публикации на сайте torgi.gov.ru.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.06.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А04-1921/2022 Арбитражного суда Амурской области отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                     В.А. Гребенщикова

Судьи                                                                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

                                                                                         С.Н. Новикова