ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-57795/2022

город Ростов-на-Дону

28 января 2024 года

15АП-20221/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023

по делу № А32-57795/2022

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Валентине Алексеевне

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора,

встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о расторжении договора, о взыскании убытков 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831 за период с 11.04.2022 по 11.07.2022 в сумме 1 378 767,12 руб., неустойки за период с 01.01.2022 по 04.10.2022 в сумме 17 238,36 руб., о расторжении договора аренды, указании в резолютивной части, что оно является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи о действии договора аренды с кадастровым номером 23:40:0403001:64 от 11.08.2020 № 4000005831 в рамках дела № А32-57795/2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в котором просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО3 в связи с тем, что арендуемый участок не может использоваться в соответствии с существенными условиями договора аренды, а именно с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта»; взыскать убытки, состоящие из уплаченных арендных платежей в сумме 2 750 000 руб. и неустойку в сумме 55355,20 руб. в рамках дела № А32-58598/2022.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2023 объединены дела № А32-58598/2022 и № А32-57795/2022 в одно исковое производство, объединенному делу присвоен номер А32-57795/2022.

Решением от 24.10.2023 с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик взыскана задолженность по договору аренды от 11.08.2020 № 4000005831 за период с 01.04.2022 по 30.09.2022 в сумме 1 378 767,12 руб., неустойка за период с 01.01.2022 по 04.10.2022 в сумме 17 238,36 руб.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО3 о взыскании убытков отказано.

Суд расторг договор аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО3

Указал, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64 в виде договора аренды от 11.08.2020 № 4000005831.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение в части первоначальных и встречных требований о взыскании отменить, в указанной части в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Арендуемый участок не может использоваться в соответствии с существенными условиями договора аренды № 4000005831 от 11.08.2020. С момента изменения существенных условий договора арендатор не имел возможности использовать имущество в соответствии с условиями договора, следовательно, не обязан вносить арендную плату за указанный период. Спорный договор подлежит расторжению.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверил законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.08.2020 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 4000005831, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403001:64 общей площадью 2271 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> – угол ул. Чкалова, для обслуживания автотранспорта (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор действует 10 лет с даты его заключения (п. 7.2 договора).

Ежегодный размер арендной платы составляет 2 750 000 руб. (п. 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата во второй и последующие годы вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала.

Предприниматель свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.04.2022 по 30.09.2022 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 1 378 767, 12 руб.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес предпринимателя претензию от 22.08.2022 № 51-19-15/22-01-14 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и с предупреждением о расторжении договора аренды в случае не погашения задолженности, которая оставлена без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Предприниматель так же обратился в арбитражный суд со встречным иском. 

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 6.5 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Администрация в подтверждение заявленных требований о взыскании задолженности представила договор аренды земельного участка от 11.08.2020 № 4000005831, а так же расчет неоплаченных арендных платежей за период с 01.04.2022 по 30.09.2022, размер которых составил 1 378 767,12 руб.

Предприниматель же указывает, что у него не возникло обязательств по оплате данных арендных платежей. Более того, по мнению предпринимателя, администрация обязана возместить ему убытки, в виде уплаченного задатка при заключении договора в сумме 1 375 000 руб., оплаты арендных платежей в сумме 1 000 000 руб. и в сумме 375 000 руб. а так же в виде уплаченной неустойки в сумме 55 355,20 руб.

Как указано судом первой инстанции, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 № 89-кг16-7), а также изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии со статьей 53 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 

1) причина предшествует следствию, 

2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. 

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен между сторонами 11.08.2020.

Участвуя в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403001:64, заключая спорный договор аренды, предприниматель ознакомлен со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе с имеющимся в пункте 1.1 договора примечанием о том, что земельный участок расположен в зоне охраны памятников археологии; места допустимого размещения зданий, строений, сооружений отсутствуют.  

Таким образом, при заключении договора аренды предприниматель обладал информацией об отсутствии возможности осуществлять какое-либо строительство на арендуемом земельном участке.

Как установлено судом, новый генеральный план города-курорта Геленджика, в соответствии с которым спорный земельный участок отнесен к зоне озеленения территорий общего пользования (Р-2) принят 14.01.2022, то есть спустя 1 год и 4 месяца после заключения договора.

Вместе с тем, в период, предшествующий внесению изменений в генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик предприниматель не принял каких-либо мер к освоению данного земельного участка в целях обслуживания автотранспорта.

При этом, заявленная предпринимателем в качестве убытков внесенная сумма задатка в размере 1 375 000 руб. (1/2 от суммы арендной платы 2 750 000 руб. за первый год аренды) и внесенные суммы арендных платежей в размере 1 000 000 руб. и в размере 375 000 руб. относятся к оплате за первый год аренды (1 375 000 руб. + 1 000 000 руб. + 375 000 руб. = 2 750 000 руб.), за несвоевременную оплату которой администрацией начислена оплаченная арендатором неустойка в сумме 55 355,20 руб.

Таким образом, предпринимателем не доказан факт невозможности освоения спорного участка в период, предшествующий внесению изменений в генеральный план. В связи с чем, администрация на законных основаниях получила от арендатора арендную плату за данный период и оплаченную арендатором сумму пени за несвоевременность внесения платежей.

С учетом установленного, на стороне предпринимателя не возникло убытков, в виде уплаченного задатка при заключении договора в размере 1 375 000 руб., оплаты арендных платежей в размере 1 000 000 руб. и пени в размере 375 000 руб.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований предпринимателя о взыскании убытков судом первой инстанции обоснованно отказано.

Судом первой инстанции получили оценку и правомерно отклонены доводы предпринимателя о невозможности использования спорного земельного участка по назначению - обслуживание автотранспорта после принятия нового генерального плана.

В соответствии с правилами землепользования и застройки города-курорта Геленджик, утвержденными решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 (в редакции от 16.08.2022 г. N 534) в перечень видов разрешенного использования земельных участков в зоне Р2 относится в том числе вид разрешенного использования - стоянки транспорта общего пользования.

По мнению предпринимателя, данный вид разрешенного использования подходит лишь для общественного транспорта.

Между тем, в настоящее время ЕГРН содержит сведения о разрешенном виде использования спорного земельного участка - «обслуживание автотранспорта». В связи с чем, ссылки предпринимателя об изменении администрацией вида разрешенного использования участка отклоняются судом как необоснованные.

В материалы дела не представлено доказательств обжалования предпринимателем нового генерального плана.

 

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

 

Таким образом, предпринимателем не представлено доказательств, указывающих на невозможность освоения спорного земельного участка после принятия нового генерального плана.

При этом, судом отмечено, что наличие возможности/невозможности использования спорного земельного участка не может быть поставлена в зависимость от наличия невозможности осуществления строительства предпринимателем на соседнем участке МКД, поскольку последним не обжаловался отказ в выдаче разрешения на строительство.

Требование о расторжении договора направлено предпринимателем в адрес администрации только 07.11.2022.

Доказательства возврата спорного земельного участка арендодателю по акту приема-передачи материалы дела не содержат.

Отсутствие целесообразности использования спорного земельного участка не освобождает арендатора от оплаты арендной платы за пользование таким участком до момента его возвращения в надлежащем порядке арендодателю.

В связи с чем, за предпринимателем сохранилось обязательство оплате арендных платежей, в том числе за спорный период с 01.01.2022 по 04.10.2022.

Кроме того, судом учтено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2022 по делу N А32-41388/2022, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2023 с предпринимателя в пользу администрации по спорному договору аренды взыскана задолженность по арендным платежам за период, включающий в себя период аренды после утверждения нового генерального плана.

Проверив расчет арендной платы, судом установлено, что расчет составлен администрацией методологически и арифметически верно.

В связи с чем, исковые требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности за период с 11.04.2022 по 11.07.2022 в сумме 1378767,12 руб. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции. 

Также администрацией заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2022 по 04.10.2022 в сумме 17 238,36 руб.

Рассматривая требования администрации о взыскании пени за период с 01.01.2022 по 04.10.2022 в размере 17 238,36 руб., 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае невнесения арендной платы установленной договором срок, арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Проверяя расчет администрации, суд первой инстанции установил, что в расчете сумма пени за заявленный период с 01.01.2022 по 04.10.2022 составляет 269 898,15 руб.

При этом в просительной части иска за данный период администрацией заявлено о взыскании неустойки в сумме 17 238, 36 руб.

Как верно указано судом, заявление к взысканию истцом меньшей суммы неустойки, чем та на которую он может рассчитывать, является его правом и не нарушает прав ответчика.

Судом установлено, что заявленная сумма неустойки намного меньше суммы, которая получена судом при перерасчете с учетом моратория 2022 года.

Таким образом, учитывая, что суд не вправе выходить за рамки заявленных исковых требований, требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2022 по 04.10.2022 правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере - 17 238,36 руб.

Суд апелляционной инстанции проверив расчет неустойки за спорный период соглашается с выводами суда первой инстанции, что заявленная истцом сумма неустойки значительно меньше, чем возможная к взысканию неустойка за указанный период. 

В части расторжения договора заявителем решение суда не обжалуется, соответствующих доводов в апелляционной жалобе не заявлено, в связи с чем судебный акт не проверяется судом апелляционной инстанции. 

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию ответчика по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 по делу № А32-57795/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

                                                                                                        Р.Р. Илюшин