АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-651/2024

г. Краснодар

27 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца – министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СЕМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьих лиц: государственного образовательного учреждения начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 4», комитета по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания, управления Федеральной налоговой службы по Республике Северная Осетия-Алания, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СЕМ» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024 по делу № А61-651/2024, установил следующее.

Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «СЕМ» (далее – общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате с 18.12.2020 по 31.10.2023 на основании договоров от 03.08.2010 № 25л/10, от 03.08.2010 № 24л/10 в размере 4 437 850 рублей 06 копеек (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивирован следующим. Общество после направления министерством 17.11.2020 копии распоряжения об условиях приватизации и проекта договора купли-продажи не согласилось с ценой выкупа арендуемых нежилых помещений, направив разногласия по проекту договора. Спор по иску общества о разногласиях относительно условия договора купли-продажи о цене приобретаемого недвижимого имущества до настоящего времени арбитражным судом не разрешен (дело № А61-14/2021). Однако общество продолжает пользоваться нежилыми помещениями, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации, не внося арендную плату за такое пользование.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное образовательное учреждение начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 4» (далее – лицей), комитет по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания, управление Федеральной налоговой службы по Республике Северная Осетия-Алания.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024, иск удовлетворен. С общества в пользу министерства взыскано 4 437 850 рублей 06 копеек долга по арендной плате с 18.12.2020 по 31.10.2023.

Суды установили, что в собственности Республики Северная Осетия-Алания находится недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается, в том числе, выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Между министерством и обществом заключен договор от 03.08.2010 № 24л/10 аренды нежилых помещений общей площадью 739 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Между министерством и обществом заключен также договор  от  03.08.2010  №  25л/10  аренды  нежилых  помещений  общей  площадью  238,5 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Договоры заключены на срок с 01.08.2010 по 01.08.2025, они прошли 16.02.2015 государственную регистрацию в ЕГРН. Согласно передаточным актам от 03.08.2010 общество приняло от лицея нежилые помещения площадью 739 кв. м и 238,5 кв. м. Условиями договоров предусмотрены обязанности арендатора: вносить арендную плату, которая вносится ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца; представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы. Размер ежемесячной арендной платы по договору от 03.08.2010 № 24л/10 составляет 100 378 рублей (без учета НДС). Размер ежемесячной арендной платы по договору от 03.08.2010 № 25л/10 составляет 28 436 рублей (без учета НДС). Министерство направило обществу претензию от 07.11.2023 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся с 18.11.2020 по 31.10.2023, в размере 4 564 309 рублей 40 копеек, которая получена последним 11.11.2023 и оставлена без ответа, что и послужило основанием для обращения министерства в суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 309, 310, 445, 606, 607, 614 Гражданского кодекса, статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ. Ранее общество обращалось в министерство с заявлением от 18.12.2018 № 86 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, и заключении договора купли-продажи. Министерство отказало обществу в заключении договора купли-продажи спорных помещений. В рамках дела № А61-1122/2018 суд обязал министерство со дня вступления решения в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. В двухнедельный срок принятия отчета об оценке арендуемого имущества принять решение об условиях приватизации спорного имущества. В десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить обществу договор купли-продажи нежилых помещений. Суды по названному делу установили, что по состоянию на 16.12.2017 задолженность по договорам аренды у общества отсутствует. В рамках дела № А61-1004/2021 министерству отказано в удовлетворении иска о взыскании с общества задолженности по договорам аренды от 03.08.2010 № 24 л/10 и № 25 л/10 в размере 2 962 722 рублей с 01.01.2019 по 30.11.2020. Удовлетворен встречный иск обществ о взыскании с министерства 1 504 016 рублей убытков в виде излишне уплаченной с 28.12.2017 по 23.07.2019 арендной платы по договорам от 03.08.2010 № 24 л/10 и № 25 л/10. Суд признал, что общество не должно нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением, поскольку спорная задолженность возникала из-за неправомерных действий (бездействия) министерства, выразившихся в незаключении своевременно договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений. Внесенная арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) министерства и признана убытками общества. По настоящему делу министерство обратилось с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате с 18.12.2020 по 31.10.2023, сославшись на то, что общество являлось плательщиком арендных платежей после 14.03.2018 и до направления министерством проекта договора купли-продажи. В рамках дел № А61-1122/2018 и № А61-1004/2021 установлено, что 17.11.2020 общество получило от министерства сопроводительное письмо с проектом договора купли-продажи. Указанное письмо приложено также обществом к иску об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи в части определения цены (величины рыночной стоимости объекта оценки) приобретаемого имущества (дело № А61-14/2021). Возникновение между обществом и министерством разногласий относительно условия договора купли-продажи о цене нежилых помещений и разрешение их арбитражным судом не свидетельствует о нарушении министерством положений Закона № 159-ФЗ о порядке заключения договора. С учетом 30-дневного срока со дня получения проекта договора купли-продажи для принятия обществом решения о подписании (отказе от подписания) указанного проекта, либо об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, у ответчика с 18.12.2020 возникла обязанность по внесению арендной платы. Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В условиях когда, договор купли-продажи не заключен по причине наличия спора относительно его условий, происходит ситуация при которой государственное имущество используется без внесения соответствующей платы за него, что недопустимо. Доказательства того, что министерство, устанавливая в проекте договора купли-продажи стоимость отчуждаемых нежилых помещений, действовало недобросовестно, в материалы настоящего дела не представлены. В случае, если такие доказательства у общества появляться, после заключения договора купли-продажи ответчик (покупатель) вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных в результате внесения арендной платы, обусловленных уклонением представителя публичного собственника от заключения договора купли-продажи. Суд первой инстанции отказал обществу в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения арбитражным судом дела № А61-14/2021 со ссылкой на положения статьи 143 Кодекса. То обстоятельство, что имущество предложено к выкупу обществу на заведомо невыгодных для общества условиях, с учетом предмета доказывания, может быть установлено только в рамках дела по иску о взыскании убытков. Факт противоправного завышения стоимости выкупной цены арендодателем имеет юридическое значение и устанавливается с учетом предмета доказывания при рассмотрении иска о взыскании убытков. На взыскание арендных платежей не влияет стоимость выкупной цены арендуемого имущества. Определение выкупной стоимости арендуемого имущества будет иметь юридическое значение в случае обращения арендатора с иском к арендодателю о взыскании убытков. Однако в рамках настоящего дела рассматриваются требования министерства о взыскании арендных платежей, а приостановить производство общество просит до вступления в силу судебного акта по спору об определении выкупной стоимости имущества. Обязанность суда приостановить производство по делу связана не с наличием другого дела в производстве суда, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу, то есть с обстоятельствами, препятствующими принятию решения по рассматриваемому делу до их установления. Между тем, такие обстоятельства судом первой инстанции не установлены. Апелляционный суд отклонил довод общества о необоснованности отказа суда первой инстанции в приостановлении производства по данному делу, поскольку суд обосновано не усмотрел оснований для приостановления производства по нему. Также судом апелляционной инстанции отклонен довод ответчика о неприменении судом первой инстанции исковой давности к заявленному министерством требованию. Из материалов дела не следует, что общество заявляло в суде первой инстанции о применении давностного срока или было лишено возможности до вынесения решения заявить о применении такого срока.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества (нежилых помещений), однако министерство отказало в его выкупе. Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.08.2018 по делу № А61-1122/2018 решение министерства об отказе обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества признано незаконным. Министерство обязано в двухмесячный срок с момента подачи обществом заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Результатом неправомерных действий министерства, не направившего обществу указанные документы и проект договора купли-продажи, явилось противоправное сохранение арендных отношений после 24.03.2018. Министерством 17.11.2020 направлено обществу распоряжение и проект договора купли-продажи арендованных помещений. Общество, не согласившись с проведенной по заказу министерства оценкой недвижимого имущества, обратилось в суд за урегулированием разногласий по проекту договора купли-продажи в части условия о цене выкупаемого имущества (дело № А61-14/2021). При этом проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанности уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ). Уполномоченный орган по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ обязан направить арендатору проект договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену. В случае удовлетворения иска общества по делу № А61-14/2021 будет установлен факт противоправных действий министерства, выраженных в установлении произвольной цены приобретаемого недвижимого имущества. Данный факт будет указывать на то, что существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном обществу, и ценой, установленной судебным решением по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы. Это означает, что недвижимое имущество предложено к выкупу на заведомо невыгодных для общества условиях, которые не могли быть приняты разумным участником гражданского оборота. Обращение общества в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденных характер, является необходимым для защиты его права. При этом внесение арендных платежей после предоставления проекта договора купли-продажи по заведомо завышенной цене имущества, будут расцениваться, как убытки, понесенные обществом в результате противоправных действий министерства. В этой связи общество обратилось с ходатайством о приостановлении производства по делу, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства, не усмотрев оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса. Также суд взыскал с общества в пользу министерства задолженность по арендной плате с 18.12.2020 по 31.10.2023. С указанными выводами невозможно согласиться еще и потому, что министерством пропущен срок исковой давности для взыскания платы за декабрь 2020 года и за январь 2021 года, поскольку с иском в суд министерство обратилось 06.02.2024, за пределами установленного Гражданским кодексом срока исковой давности.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. Суд в рамках дела № А61-1004/2021 установил, что заявление общества о приобретении арендуемого имущества в собственность министерство получило 18.12.2017, двухмесячный срок для заключения договора купли-продажи истекал 18.02.2018. Решение об условиях приватизации арендуемого имущества министерство должно было принять до 04.03.2018, проект договора общество должно было получить до 14.03.2018, предельный срок заключения договора купли-продажи истек 14.03.2018. После указанной даты и до направления проекта договора купли-продажи общество не должен быть плательщиком арендных платежей. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), в случае, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). По смыслу норм Закона № 159-ФЗ при приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для государственного органа (органа местного самоуправления). Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда по правилам статьи 445 Гражданского кодекса. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса, не применяются. Если условия договора определены решением суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу такого решения (статья 445 Гражданского кодекса, статья 173, часть 1 статьи 180 Кодекса), что соответствует и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/11. В силу статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемого уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества. Общество воспользовалось таким правом, возникновение между сторонами разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене выкупаемых помещений и последующее их разрешение судом само по себе не свидетельствует о нарушении министерством положений Закона № 159-ФЗ о порядке заключения договора и не образует наличие состава убытков в виде арендной платы. Более того решением по делу № А61-14/2021 обществу отказано в удовлетворении требований об урегулировании разногласий (резолютивная часть судебного акта оглашена 17.02.2025). Согласно пункту 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Следовательно, после предоставления арендодателем проекта договора купли-продажи период незаконного бездействия окончен и применению подлежат положения пункта 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. В нем указано, что течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Суд округа не располагает сведениями о направлении отзывов на кассационную жалобу лицеем, комитетом по охране и использованию объектов культурного наследия Республики Северная Осетия-Алания, управлением Федеральной налоговой службы по Республике Северная Осетия-Алания.

Участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности Республики Северная Осетия-Алания находится недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается, в том числе, выписками из ЕГРН.

Между министерством и обществом заключен договор от 03.08.2010 № 24л/10 аренды нежилых помещений общей площадью 739 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Также между министерством и обществом заключен договор от 03.08.2010 № 25л/10 аренды нежилых помещений общей  площадью 238,5 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. Договоры заключены на срок с 01.08.2010 по 01.08.2025, они прошли 16.02.2015 государственную регистрацию в ЕГРН. Согласно передаточным актам от 03.08.2010 общество приняло от лицея нежилые помещения площадью 739 кв. м и 238,5 кв. м. Условиями договоров предусмотрены обязанности арендатора: вносить арендную плату, которая вносится ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца; представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы. Размер ежемесячной арендной платы по договору от 03.08.2010 № 24л/10 составляет 100 378 рублей (без учета НДС). Размер ежемесячной арендной платы по договору от 03.08.2010 № 25л/10 составляет 28 436 рублей (без учета НДС).

Министерство направило обществу претензию от 07.11.2023 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся с 18.11.2020 по 31.10.2023, в размере 4 564 309 рублей 40 копеек, которая получена последним 11.11.2023 и оставлена без ответа, что и послужило основанием для обращения министерства в суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что указанные в ней субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона № 159-ФЗ. Уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1). В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества (часть 2). В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи (часть 4). Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1). Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (часть 8).

В пункте 5 постановления от 17.11.2011 № 73 судам даны разъяснения при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи. В нем указано, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса). Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды или нет. Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, следует учитывать, что в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 постановления от 17.11.2011 № 73).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание состоявшиеся ранее судебные акты по делам № А61-1122/2018 и № А61-1004/2021, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска министерства. Суды при разрешении спора исходили из того, что обязанность общества по внесению арендных платежей возобновилась после направления министерством 17.11.2020 проекта договора купли-продажи на условиях, указанных в распоряжении от 16.11.2020 № 663 с выкупной ценой нежилых помещений в размере 29 088 тыс. рублей. Факт наличия между сторонами спора (дело № А61-14/2021) относительно условий договора купли-продажи (в части цены, способа и порядка оплаты) не освобождает общество от внесения арендных платежей за пользование государственным имуществом. В условиях, когда договор купли-продажи не заключен сторонами в связи с наличием спора относительно цены выкупа нежилых помещений, складывается ситуация, при которой государственное имущество используется обществом без внесения за него арендной платы. В таком случае нежилые помещения в течении длительного периода времени использовались бы обществом без внесения соответствующей платы за их пользование, что недопустимо. При этом общество (покупатель) после заключения с министерством договора купли-продажи не лишено права обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных в результате внесения арендной платы, обусловленной незаконными действиями министерства (представителя публичного собственника имущества) по уклонению от заключения договора купли-продажи.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (между сторонами разрешается в арбитражном суде спор по условиям договора купли-продажи, до разрешения которого у общества отсутствует обязанность по внесению арендной платы за пользование выкупаемыми нежилыми помещениями) судом округа не приниматься. Указанные доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и мотивировано отклонены. Договоры аренды в спорный период являлись действующими, внесение арендной латы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации, являлось обязанностью общества (статьи 309, 614 Гражданского кодекса). Положение части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ о том, что договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, применяется с учетом части 4.1 статьи 4 названного закона. В ней указано, что течение этого срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Наличие у сторон разногласий в части цены, порядка и сроков оплаты, само по себе не свидетельствуют о недобросовестном поведении министерства и отсутствии у общества обязанности по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. К проекту договора купли-продажи, направленному арендатору, министерство приложило отчет о рыночной стоимости объекта (нежилых помещений) от 20.07.2020 № 42-20, подготовленный ООО «Профессиональная оценка», что свидетельствует о выполнении истцом требований, предусмотренных статьей 4 Закона № 159-ФЗ. При ином подходе нежилые помещения в течении длительного периода времени использовались бы обществом без внесения соответствующей платы за их пользование, что недопустимо. При этом апелляционный суд обоснованно отметил, что общество после заключения с министерством договора купли-продажи не лишено права обратиться в суд с иском о взыскании убытков, понесенных в результате внесения арендной платы, обусловленной незаконными действиями министерства (представителя публичного собственника имущества) по уклонению от заключения договора (при доказанности соответствующих обстоятельств). Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Несогласие общества с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов. Исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 16.12.2024 № 403).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.08.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024 по делу № А61-651/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

                                              В.Е. Епифанов

Судьи

                                               В.А. Авдякова

И.В. Сидорова