АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-30178/2023

18 июня 2024 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения оглашена 10 июня 2024 года.

Полный текст решения суда изготовлен 18 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шинкаренко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (ОГРН 

<

***>)

к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН 

<

***>)

к Министерству жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО1

Администрация г. Симферополя Республики Крым

Публичное акционерное общество «РНКБ Банк»

о признании незаконными решений и действий

с участием представителей сторон:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 06.02.2024 диплом, паспорт, ФИО3 по доверенности от 22.11.2023

от ПКК «Фонд развития территорий» - не явились;

от Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым – ФИО4 по доверенности от 10.10.23 диплом, паспорт.

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО5 по доверенности от 29.12.2023 диплом, паспорт;

от третьих лиц – не явились; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерству жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, в котором просит:

1. Признать незаконными действия Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» устранить нарушение прав Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» путем направления в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2. Признать незаконными действия Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- Обязать Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым устранить нарушения прав Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» путем направления в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. Признать   недействительным решение Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру о приостановлении государственной регистрации, содержащееся в уведомлении от 26 октября 2023 года № КУВД-001/2023 -48641686/3.

- Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым устранить нарушение прав Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЮГИНВЕСТГРУПП» путем возобновления государственной регистрации по заявлению от 20 октября 2023 года № КУВД-001/2023- 48641686 и регистрации ограничения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:276, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании Договора участия в долевом строительстве от 19 октября 2023 года № 1-Мая.

После устранения недостатков, послуживших основанием оставления заявления без движения, определением от 26 декабря 2023 года заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 06 февраля 2024 года дело назначено к судебному разбирательству.

В дальнейшем в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечена ФИО6 и протокольным определением отказано в удовлетворении ходатайства заинтересованного лица о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, поскольку выражение мнения профильного федерального министерства по вопросам реконструкции с привлечением денежных средств, не может повлиять на права и обязанности его по отношению к одной из сторон.

Также в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены Администрация г. Симферополя Республики Крым и РНКБ Банк ПАО.

Протокольным определением от 25 марта 2024 года судом приняты к рассмотрению уточненные основания заявления.

В судебном заседании 31.05.2024 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10 июня 2024 года до 12 часов 50 минут.

В итоговое судебное заседание явились представители заявителя, заинтересованных лиц – министерства и регистрирующего органа.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123, ст. 163 АПК РФ не явившихся лиц суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления, возвратившееся в адрес суда, а также реализация им своих процессуальных прав, участие третьих лиц в судебных заседаниях, что также подтверждается аудиозаписями судебных заседаний.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение лиц, в нем участвующих, о наличии в производстве арбитражного суда Республики Крым спора и, соответственно, датах, месте и времени проведения судебных заседаний по нему, что позволяет считать их надлежащим образом уведомленными.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Так, ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц на адрес суда не поступало, на основании чего суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании представители Общества заявленные требования поддержали в полном объеме, указали, что в процессе реконструкции создается объект недвижимости, в связи с чем, доводы фонда и министерства несостоятельны, при этом, уведомление регистрирующего органа неправомерно, поскольку оснований для приостановления осуществления государственной регистрации отсутствовали.

Министерство и фонд в удовлетворении требований просили отказать, указав, что специальные нормы Закона не предусматривают привлечение денежных средств дольщиков именно при реконструкции.

Регистрирующий орган в удовлетворении заявления также просил отказать, указав, что вынесение оспариваемого уведомления осуществлено правомерно, после поступления информации от вышеуказанных органов.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

ООО «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» является юридическим лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц.

В выписке ЕГРЮЛ имеются сведения о регистрации Общества на территории Республики Крым или города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, - регистрационный номер 34459871, дата регистрации 18.07.2006, также указаны сведения о дате внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей сведения, - 21.10.2014, ОГРН 

<

***>.

Таким образом, Общество привело свои учредительные документы в соответствии с нормами статьи 19 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом № 124-ФЗ, Федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 506-ФЗ.

13 июля 2007 года между Симферопольским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Крымская республиканская организация Всеукраинского союза автомобилистов» был заключен договор аренды земельного участка №44, согласно которого ООО «КРОВСА» был предоставлен в аренду земельный участок по ул. Караимская/ул. Козлова в г. Симферополе кадастровый номер 0110100000:03:001:0047  площадью 0,2551 га для строительства автошколы.

Указанный договор зарегистрирован в КРФ ГП «Центр государственного земельного кадастра» 01 октября 2007 года под №040700100065.

27 ноября 2007 года ООО «КРОВСА» Инспекцией государственного архитектурного контроля Исполнительного комитета Симферопольского городского совета было выдано разрешение на выполнение строительных работ №566, согласно которого было разрешено выполнение строительных работ по строительству автошколы по ул. Караимская/ул. Козлова в г.Симферополе.

01 декабря 2007 года между ООО «КРОВСА» и Обществом с ограниченной ответственностью «Югинвестгрупп» был заключен инвестиционный договор об участии в строительстве автошколы.

15 января 2009 года между ООО «КРОВСА» и ООО «Югинвестгрупп» был подписан акт о передаче объекта незавершенного строительства 43,2% готовности.

15 июня 2012 года к договору аренды земельного участка от 13 июля 2007 года заключено дополнительное соглашение, уточняющее, в т.ч. адрес земельного участка (

<

...>), объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (автомобильная стоянка).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Госкомзема в г. Симферополе АР Крым 15 июня 2012 года №011010004000437.

25 июля 2012 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым зарегистрирована декларация ООО «КРОВСА» на начало выполнения строительных работ для строительства автошколы №КР 08312126334.

15 февраля 2013 года ООО «Югинвестгрупп» выдано свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества «автомобильная стоянка площадью 7,9 кв.м.», находящийся по ул.Караимская, 25, что так же поименовано в выписке из ЕГРН о правах на недвижимое имущество от 05.09.2016.

19 августа 2013 года между Симферопольским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Югинвестгрупп» был заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель предоставил арендатору земельный участок для реконструкции нежилых строений, размещенных на территории автостоянки с увеличением этажности и площади застройки под многоквартирный жилой дом со вспомогательными помещениями, сооружениями и паркингом, который находится по адресу: 

<

...>, план (схема) которого является неотъемлемой частью договора, кадастровый номер земельного участка 01 101 000 00:03:001:0047.

Пунктом 2.2 договора регламентировано, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: нежилые строения и сооружения автомобильной стоянки, принадлежащий арендатору на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 15.02.2013, индексный номер 503743 (серия САЕ №792865), извлечение из государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 15.02.2023, индексный номер 504311 (серия СЕК №005018).

Указанный договор был заключен сроком на 5 лет с момента его подписания, а именно до 12.08.2018.

Согласно п.5.1 договора земельный участок передается в аренду   для реконструкции нежилых строений, размещенных на территории автостоянки с увеличением этажности и площади застройки под многоквартирный жилой дом со вспомогательными помещениями, сооружениями и паркингом. По целевому назначению земельный участок отнесен к категории земель жилой и общественной застройки.

Пунктом 5.2 договора целевое использование земельного участка – для реконструкции нежилых строений, размещенных на территории автостоянки с увеличением этажности и площади застройки под многоквартирный жилой дом со вспомогательными помещениями, сооружениями и паркингом. По целевому назначению земельный участок отнесен к категории земель жилой и общественной застройки.

Указанный договор зарегистрирован управлением по вопросам регулирования земельных отношений Симферопольского городского совета в книге регистрации договоров аренды земельных участков от 20.02.2014 №2365.

Из представленного технического паспорта ООО «Крымское БТИ» от 23 декабря 2013 года, следует, что на земельном участке находился объект недвижимости лит. А «Автошкола».

18 февраля 2016 года между Администрацией г. Симферополя Республики Крым и ООО «Югивестгрупп» был заключен договор аренды земельного участка №21-2016.

В соответствии с п.1.1 договора во временное пользование передан земельный участок площадью 2551 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 90:22:010301:276.

В соответствии с п.1.3 договора, участок передается с целью реконструкции нежилых строений, размещенных на территории автостоянки с увеличением этажности и площади застройки под многоквартирный жилой дом со вспомогательными помещениями, сооружениями и паркингом, с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) код 2.6, категория земель: земли населенных пунктов.

Пунктом 6.1 договора установлено, что указанный договор действует в течении 5 (пяти) лет.

Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 05 мая 2016 года.

Постановлением Администрации г. Симферополя Республики Крым от 10 октября 2016 года №2372 утвержден градостроительный план земельного участка с КН 90:22:010301:276, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 0,2551 га.

Согласно ГПЗУ RU 933080002014001-0302 назначение объекта капитального строительства – многоэтажная жилая застройка.

Между Советом министров Республики Крым (уполномоченный орган) с Обществом с ограниченной ответственностью «Югинвестгрупп» (участник) заключен договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне от 03.10.2019 N 1418/19 (далее - Договор), предметом которого является реализация участником инвестиционного проекта в свободной экономической зоне в соответствии с условиями настоящего Договора с применением особого режима осуществления предпринимательской и иной деятельности в СЭЗ, в том числе таможенной процедуры свободной таможенной зоны (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора целью инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией, прилагаемой к заявлению о заключении настоящего Договора, является строительство многоквартирного жилого дома со вспомогательными помещениями, вооружениями и паркингом путем реконструкции нежилого строения с увеличением этажности и площади застройки на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> (пункт 1.2 Договора).

Решением Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-15626/2021 от 28 марта 2022 года указанный договор признан недействительным.

Решение вступило в законную силу 29 апреля 2022 года.

10 июля 2020 года между Администрацией г. Симферополя Республики Крым и ООО «Югинвестгрупп» было заключено дополнительное соглашение, в том числе, в части изменения срока действия договора до 17 февраля 2024 года.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 16 сентября 2020 года.

02 сентября 2022 года Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым было выдано разрешение на строительство №91-RU93308000-2362-2022, согласно которому было дано разрешение на «Реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями нежилого назначения и паркингом по ул. Караимская, 25 в г. Симферополь в отношении реконструкции объекта недвижимости с КН 90:22:010301:1992.

19 октября 2023 года между ООО «СЗ «Югинвестгрупп» и ФИО6 был заключен договор участия в долевом строительстве №1-Мая-1.

Согласно п. 3.2 договора объектом долевого строительства является – жилое помещение, обладающее, следующими характеристиками в соответствии с проектной документацией: строительный номер квартиры №1, этаж, на котором расположен объект долевого строительства – 1, проектная общая приведенная площадь – 44,18 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора его цена составляет 6 627 000,00 рублей.

Депонируемая сумма 6 627 000,00 рублей на эскроу-счет в ПАО «РНКБ».

19 октября 2023 года за исх. №01-34/180124/4.1 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Крым сообщило Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, что у ООО «СЗ «Югинвестгрупп» отсутствует право привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

20 октября 2023 года Общество обратилось в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением № КУВД-001/2023-48641686 о государственной регистрации ограничения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:22:010301:276, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании указанного договора участия в долевом строительстве от 19 октября 2023 года № 1-Мая1

26 октября 2023 года уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 26 октября 2023 года № КУВД-001/2023-48641686/3 о приостановлении государственной регистрации прав, которым орган регистрации в соответствии с п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) уведомляет о принятом решении о приостановлении начиная с 26 октября 2023 года осуществления действий по государственной регистрации прав, по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации, а именно:

– п. 56 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации) в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее — Фонд) о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ;

– п. 54 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации) в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

26 октября 2023 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым был сделан запрос в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым с целью подтверждения факта выдачи и предоставления надлежащим образом заверенной копии разрешения на строительство №91-RU93308000-2362-2022 от 02 сентября 2022 года.

Уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 03 ноября 2023 года №КУВД- 001/2023-48641686/8 осуществление государственной регистрации приостановлено до 26 января 2024 года.

18 декабря 2023 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за исх. №28/01-34/39505 был сделан повторный запрос о подтверждении актуальности предоставленных сведений.

19 декабря 2023 года ООО «СЗ «Югинвестгрупп» предоставило в Государственный комитет по государственной регистрации пояснения по сути приостановления осуществления государственной регистрации прав.

Уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 20 декабря 2023 года №КУВД-001/2023-48641686/11 осуществление государственной регистрации приостановлено до 26 января 2024 года.

17 января 2024 года в адрес Государственного комитета по государственной регистрации прав Республики Крым поступило уведомление от Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о не соответствии ООО «СЗ «Югинвестгрупп» требованиям ФЗ №214, поскольку им не исполнено уведомление от 11.12.2023 и не размещено разрешение на строительство (в связи с указанным видом выполняемых работ «Реконструкция») извещение о начале строительства по объекту строительства, расположенному по адресу: 

<

...> (ID объекта 55022.

26 января 2024 года государственная регистрация приостановлена до 25 июля 2024 года.

Не согласившись с действиями заинтересованных лиц и решением органа регистрации, ООО «СЗ «Югинвестгрупп» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8) разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд.

Таким образом, согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, на основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, на заявителе лежит обязанность доказать нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. А на заинтересованном лице лежит обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения.

Срок обращения в суд в порядке ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявителем не пропущен.

Применительно к абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", согласно которому полномочия органа или лица распространяются на территорию нескольких районов населенного пункта (весь населенный пункт), территорию субъекта Российской Федерации, нескольких субъектов Российской Федерации или всю территорию Российской Федерации, административное исковое заявление (заявление), подсудное районному суду (арбитражному суду субъекта Российской Федерации), по выбору административного истца (заявителя) может быть подано также в суд того района (субъекта Российской Федерации), на территории которого исполняется оспариваемое решение либо возникли или могут возникнуть правовые последствия оспариваемых решения, действий (бездействия) (часть 2 статьи 22 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), а также п. 14, 15, 16, 17 Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1231 (ред. от 04.07.2023) "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (вместе с "Положением о наблюдательном совете публично-правовой компании "Фонд развития территорий", "Уставом публично-правовой компании "Фонд развития территорий").

Более того, ч. 2 ст. 36 АПК РФ иск к ответчикам, находящимся или проживающим на территориях разных субъектов Российской Федерации, предъявляется в арбитражный суд по адресу или месту жительства одного из ответчиков.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, о соблюдении территориальной подсудности спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 21), к решениям, которые могут быть оспорены в суде, относятся индивидуальные акты применения права наделенных публичными полномочиями органов и лиц, принятые единолично либо коллегиально, содержащие волеизъявление, порождающее правовые последствия для граждан и (или) организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений. По правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ могут быть оспорены в том числе письменные решения, имеющие ненормативный характер, для которых законодательством установлены определенные требования к порядку принятия, оформлению (реквизитам), содержанию (пункт 3).

В п. 6 Постановления N 21 указано, что при рассмотрении вопроса о том, может ли документ быть оспорен в судебном порядке, судам следует анализировать его содержание. О принятии решения, порождающего правовые последствия для граждан и (или) организаций, могут свидетельствовать, в частности, установление запрета определенного поведения или установление определенного порядка действий, предоставление (отказ в предоставлении) права, возможность привлечения к юридической ответственности в случае неисполнения содержащихся в документе требований. Наименование оспариваемого документа (заключение, акт, протокол, уведомление, предостережение) определяющего значения не имеет.

Ненормативным правовым актом, законность которого может быть оспорена в арбитражном суде, признается документ, вынесенный компетентным органом в пределах предоставленных ему полномочий и адресованный конкретному лицу, в силу чего порождающий для последнего определенные юридические последствия.

В порядке главы 24 АПК РФ может быть оспорена также законность решений органов, осуществляющих публичные полномочия, вынесенных в отношении определенного лица и порождающего для него определенные правовые последствия.

Таким образом, для предъявления требований об оспаривании ненормативных актов и решений необходимым условием является экономический характер спора. Акты и решения органов, осуществляющих публичные полномочия должны затрагивать права юридического лица или гражданина-предпринимателя, связанные с осуществлением последними предпринимательской и иной экономической деятельности; участниками названной категории споров являются: в качестве заявителей - организации и граждане-предприниматели; в качестве заинтересованных лиц - государственные органы и их структурные подразделения, органы местного самоуправления (их подразделения), а также иные органы и должностные лица; оспариваемый акт или решение должны носить ненормативный характер - должны быть адресованы конкретному лицу, содержать обязательные предписания или распоряжения, влекущие юридические последствия, и нарушать права и законные интересы указанных в нем лиц.

Вышеизложенное означает, что оспариваемый акт (решение) должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должен нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.

Все названные признаки в их совокупности должны быть в наличии при предъявлении заявления об оспаривании ненормативного акта в порядке главы 24 АПК РФ.

В целях соблюдения требований поименованных в ст. 169, 170 АПК РФ, с учетом предмета заявленных требований, мотивировочная часть судебного акта излагается судом последовательно заявленным требованиям.

Как уже указывалось судом, в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поступило письмо Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» от 17.01.2024 за исх. №02-1/2-2024/964, согласно которому указано, что ООО «СЗ «Югинвестгрупп» не соответствует п. 2, 13, ч. 2 ст. 3.1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ поскольку им не размещено разрешение на строительство, в связи с указанным видом выполняемых работ – реконструкция, по объекту строительства: 

<

...>.

В судебном заседании 23 апреля 2024 года, представитель ППК «Фонд развития территорий» указал, что застройщиком размещено именно разрешение на реконструкцию, а не осуществление строительства, в связи с чем, он не соответствует вышеизложенным нормам действующего Законодательства.

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий" урегулированы Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ ("О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 2 ФЗ №218 от 29.07.2017 Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Частью 2 ст. 3 ФЗ №218 от 29.07.2017 для достижения целей деятельности, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет следующие функции и полномочия:

1) функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства;

2) функции и полномочия, связанные с содействием модернизации жилищно-коммунального хозяйства и обеспечением сокращения непригодного для проживания жилищного фонда;

3) функции и полномочия, связанные с содействием в обеспечении устойчивого развития территорий и создании комфортных и благоприятных условий проживания граждан;

3.1) функции и полномочия, связанные с содействием обеспечению устойчивого социально-экономического развития, привлечению инвестиций в развитие действующих и создание новых производств, развитию транспортной и иных инфраструктур, строительства, а также повышению уровня и качества жизни граждан в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации;

4) иные функции и полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Согласно ч. 5.1 ст. 11 ФЗ №218 от 29.07.2017 Фонд на постоянной основе осуществляет мониторинг соответствия застройщиков требованиям, установленным частями 1.1, 1.2, пунктами 1.1 - 8 части 2 статьи 3, статьей 3.1, частью 4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на основании информации, сведений и документов, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 5.2 ФЗ ст. 11 от 29.07.2017 предусмотрено, что по результатам мониторинга Фонд направляет в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, уведомление, в том числе, о праве застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости не позднее одного рабочего дня после выявления факта соответствия застройщика требованиям, установленным статьями 3, 3.1 и частью 4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, ПКК "Фонд развития территорий" обладает дискреционными полномочиями и его действия подлежат оспариванию в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 1.2 ст. 3 ФЗ №214 застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 ФЗ №214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно п.п. 2, 13 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ №214 застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию, в том числе, документы, указанные в пунктах 1 и 4 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона и извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п.п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно п.п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что в разрешении на строительство №91-RU-93308000-2362-2022 от 02 сентября 2022 года в п. 2 указано, что осуществляется реконструкция объекта незавершенного строительства в многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями нежилого назначения и паркингом по ул. Караимская, 25 в г. Симферополе».

Согласно п.п. 2 ч. 1 ст. 3 ФЗ №214 от 30.12.2004 дано определение, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Частью 1 ст. 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Логичным представляется, что по окончанию выполнения строительных работ, созданным готовым объектом будет является многоквартирный жилой дом, поскольку иного объекта в силу императивных предписаний ч. 1 ст. 52 и ч. 1 ст. 55 ГрК РФ возведено заявителем быть может.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в данном случае, ПКК «Фонд развития территорий» не учтено, что по завершению реконструкцию исходного объекта недвижимости и после окончания завершения работ он не сохранится, а готовым к эксплуатации объектом недвижимости будет являться многоквартирный жилой дом.

Следовательно, итоговый результат осуществления строительства многоквартирного жилого дома путем реконструкции объекта незавершенного строительства является создание многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями нежилого назначения и паркингом по ул. Караимская, 25 в г. Симферополе подпадает под понятие объект долевого строительства, предусмотренного ФЗ №214 от 30.12.2004.

Более того, действующее законодательство не исключает создание объекта недвижимости, как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Результатом предстоящей реконструкции спорного объекта должно было стать создание объекта с помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданное в результате реконструкции нежилое здание подлежит вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в объекте, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, может осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

На то, что упомянутый закон распространяется на правоотношения по реконструкции объекта, указывает и пп. 1 п. 3.9 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому положения части 3.6 настоящей статьи не применяются при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство, реконструкция которых осуществлялись с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ссылки заявителя на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.02.2020 г. N 3932-НС/07, которым разъяснено, что Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ не распространяется на реконструированные объекты недвижимости, судом во внимание не приняты, поскольку письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.02.2020 г. N 3932-НС/07 не носит нормативный характер, и является разъяснением по конкретному запросу.

Аналогичный вывод и правовой подход изложен в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2023 N 88-14915/2023.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 по делу N А72-2981/2011 сформирован правовой подход, что Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию.

Указанный правовой подход также отражен в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2020 по делу N А33-23000/2019.

При таких обстоятельствах, суд признает действие Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Югинвестгрупп» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации незаконным.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 ФЗ №214 от 30.12.2004 государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 23 ФЗ №214 от 30.12.2004 уполномоченный орган издает в пределах своей компетенции нормативные правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 13.08.2020 N 482 утверждено Положения о Министерстве жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года N 156".

Согласно п.1.1 Постановления Совета министров Республики Крым от 13.08.2020 N 482 Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (далее - Министерство) является исполнительным органом Республики Крым, осуществляющим от имени Республики Крым управление и функции по нормативному правовому регулированию в сфере государственной и региональной политики в области жилищного строительства, жилищной политики, градостроительства и архитектуры, за исключением архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора за соблюдением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством Республики Крым, в отношении объектов капитального строительства, выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в отношении объектов капитального строительства, на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, проведение государственной политики и осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере сейсмобезопасности, инженерной защиты территории Республики Крым от оползневых и абразивных процессов, на организацию проведения экспертиз, обследований, измерений лабораторных и иных испытаний выполненных работ и применяемых строительных материалов (изделий), проведения государственной экспертизы проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, формирование региональной политики в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве, а также осуществляющим координацию деятельности в указанных сферах исполнительных органов Республики Крым в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с п. 2.1.2 к основным задачам министерства отнесено в том числе, осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Крым.

Министерство для осуществления возложенных на него полномочий в пределах своей компетенции имеет право в том числе, направлять в контролирующие, правоохранительные органы, суды материалы, требующие вмешательства, в отношении граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических и должностных лиц о нарушении ими законодательства в сфере градостроительной деятельности, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, деятельности жилищно-строительного кооператива, что регламентировано, п. 3.1.35 Постановления.

Также согласно п. 3.2.7 Министерство осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Крым.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что действия профильного министерства по направлению в адрес органа регистрации письма 19 октября 2023 года за исх. №01-34/180124/4.1 осуществлено в пределах полномочий.

Своим письмом от 19 октября 2023 года за исх. №01-34/180124/4.1 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Крым уведомило Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, что у ООО «СЗ «Югинвестгрупп» отсутствует право привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Правовые позиции ПКК «Фонд развития территорий» и Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о не соответствии ООО «СЗ «Югинвестгрупп» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" аналогичны, при этом, оценка и выводы суда о соответствии заявителя требованиям действующего Законодательства судом приведена.

При таких обстоятельствах, действия Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Югинвестгрупп» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также являются незаконными.

Что касается требования заявителя о признании незаконным решения органа регистрации о приостановлении осуществления государственной регистрации права договора об участии в долевом строительстве, то суд отмечает следующее.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав в обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 27 Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что основанием для приостановления государственной регистрации содержащееся в уведомлении от 26 октября 2023 года № КУВД-001/2023 -48641686/3 и в последующем не устранение данных обстоятельств послужили обстоятельства поступления в орган регистрации писем от 19 октября 2023 года за исх. №01-34/180124/4.1 и 17 января 2024 года за исх.№02-1/2-2024/964 от Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» соответственно.

Согласно п.п. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с Письмом Росреестра от 07.07.2021 N 14-5137-ГЕ/21 «О типовых формулировках причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве» к типовым формулировкам причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом (далее - ОКС), созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в том числе отнесено п.п. 56 ч. 1 ст. 26 ФЗ №218 в рамках которого заинтересованное лицо обязано предложить заявителю принять меры по устранению причин, которые привели к направлению Фондом уведомления (устранить обстоятельства, из-за которых ранее было направлено уведомление о несоответствии).

В соответствии со ст. 8.1 ФЗ №218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, указанным в пунктах 56 и 57 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах и нормативном регулировании, суд приходит к выводу, что решение Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о приостановлении государственной регистрации, содержащееся в уведомлении от 26 октября 2023 года № КУВД-001/2023 -48641686/3 является законным и обоснованным.

Доводы заявителя, относительно того, что государственный регистратор вправе преодолеть дискреционные полномочия Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» судом признаются не состоятельными, поскольку система органов государственной власти не подразумевает под собой подмену функций и полномочий профильных органов.

Более того, приостановление осуществление государственной регистрации осуществлено не инициативно со стороны регистрирующего органа, а в связи с поступлением уведомлений от заинтересованных лиц.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования ООО Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» подлежат частичному удовлетворению.

В силу статьи 201 (ч. 2 и п. 3 ч. 5) АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

Для обеспечения исполнимости судебного решения, в котором указано на принятие административным ответчиком (органом или лицом, наделенными публичными полномочиями) конкретного решения, совершение определенного действия, в резолютивной части решения суда указывается разумный срок принятия решения, совершения действия.

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

При этом, при выборе способа восстановления нарушенного права суд самостоятелен и не связан с излагаемым в просительной части заявления способом.

Принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела, выводы суда в части признания незаконными действий Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», отсутствия иных препятствий, позволяющих установить соответствие застройщика требованиям действующего законодательства соразмерным способом восстановления нарушенного права является понуждение Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» направить в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную судебного акта направить в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомление о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Югинвестгрупп» требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную судебного акта направить в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомление о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Югинвестгрупп» требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 110 АПК расходы на оплату государственной пошлины распределяется судом с учетом удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167–170, 176, 201, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

РЕШИЛ:

1.                  Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» удовлетворить частично.

2.                  Признать незаконными действия Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3.                  Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта направить в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомление о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (ОГРН 

<

***>) требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

4.                  Признать незаконными действия Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым по направлению в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомления о несоответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

5.                  Обязать Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта направить в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомление о соответствии застройщика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (ОГРН 

<

***>) требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

6.                  В удовлетворении требований в остальной части – отказать.

7.                  Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей.

8.                  Взыскать с Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югинвестгрупп» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей.

9.                  Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

10.Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения.

11.Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                                  А.А. Островский