АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19131/2018

г. Краснодар

16 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя Гайворонского Игоря Алексеевича (ИНН 231201223050, ОГРНИП 311231216000012) – Шуравиной О.В. (доверенность от 13.09.2018), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Юг-ГарантСтрой» (ИНН 2308194144, ОГРН 1122308011231) в лице временного управляющего Адамова Николая Викторовича – Копыловой И.В. (доверенность от 20.04.2019), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город Краснодар – Дьяченко Я.И. (доверенность от 09.01.2019), Ковалева А.В. (доверенность от 25.04.2019), Мишуковой О.Н. (доверенность от 15.01.2019), общества с ограниченной ответственностью «ТелекомСтрой» ‒ Разакбердиева Т.С. (директор), слушателей: Богушева А.Н., Дегтярь Н.Н., Беличенко Б.С., Карловой О.А. и др., в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество), публичного акционерного общества «Сбербанк России», Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество), акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество), публичного акционерного общества коммерческого банка «Центр-инвест», акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (публичное акционерное общество), публичного акционерного общества «Транскапиталбанк», публичного акционерного общества «Банк Уралсиб», извещенных надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2019 по делу № А32-19131/2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Юг-ГарантСтрой» (далее – общество) о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 05.09.2016; истребовании у общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1372 и 23:43:0403017:1373, расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100 и 100/5; взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ВТБ 24 (ПАО), ПАО Сбербанк, ЗАО «Глобэксбанк», АКБ «Банк Москвы» ОАО, ПАО КБ «Центр Инвест», ПАО «АК БАРС» Банк, ТКБ Банк ПАО, ПАО «Банк Уралсиб» (т. 1, л. д. 67).

Решением от 11.07.2018 исковые требования удовлетворены, договоры купли-продажи от 05.09.2016, заключенные предпринимателем и обществом, в отношении земельных участков 23:43:0403017:1372, 23:43:0403017:1373, расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100 и 100/5, расторгнуты; участки истребованы у ответчика в пользу истца. Суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств внесения обществом выкупной стоимости, что является существенным нарушением условий договоров и основанием для их расторжения в судебном порядке. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса.

Определением от 26.11.2018 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего общества ФИО3 Определением от 21.12.2018 произведена процессуальная замена третьего лица – ЗАО «Глобэксбанк» на ПАО АКБ «Связь-Банк».

Постановлением апелляционного суда от 14.01.2019 решение от 11.07.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что избранный предпринимателем способ защиты нарушенного права (требование о расторжении договоров купли-продажи и возложении на общество обязанности по возврату спорного имущества – земельных участков) является недопустимым, поскольку на момент заключения сделок на земельных участках легально возводились многоквартирные дома, участки обременены правами лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из которого предприниматель не мог не понимать, что общество не сможет возвратить ему земельные участки в том виде, в котором они существовали на момент продажи. У общества отсутствуют правовые основания передачи предпринимателю помимо земельных участков объектов незавершенного строительства, обремененных правами третьих лиц (договоры долевого участия в строительстве). Избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде расторжения договоров купли-продажи создаст неопределенность в правовой судьбе земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В действиях истца усматриваются признаки злоупотребления субъективными правами предъявлением данного иска, поскольку определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу № А32-30435/2017 в отношении общества введена процедура наблюдения (§ 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротства)»; далее – Закон № 127-ФЗ). Предприниматель не мог не знать о том, что на момент его обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу общество имело признаки банкротства. Спорные земельные участки являются основным активом общества, при выведении которого из конкурсной массы должника посредством предъявления настоящего иска предприниматель получит преимущественное удовлетворение требований к должнику перед иными реестровыми кредиторами, а также сделает невозможным проведение процедуры банкротства застройщика, при которой сохранение прав последнего на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект долевого участия в строительстве, является обязательным.

В кассационной жалобе администрация просит отменить апелляционное постановление от 14.01.2019, оставить в силе решение от 11.07.2018, указав, что при рассмотрении спора суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком договорных обязательств по оплате приобретенного по договорам купли-продажи от 05.09.2016 недвижимого имущества. В судебном акте суда апелляционной инстанции неоднократно указано на 12 договоров долевого участия, заключенных предпринимателем и обществом, обязательства по которым (как полагает апеллянт), предположительно могли погашаться посредством заключения соглашений о зачете между сторонами спора. Вместе с тем, в силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и пункта 3 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» судебный акт должен быть обоснованным и мотивированным, в основу судебного решения не могут быть положены выводы, основанные только на предположениях, а не исследованных судом доказательствах. С учетом отсутствия неких соглашений о зачете (по которым обязательства предпринимателя перед обществом по договорам долевого участия в строительстве могли погашаться за счет встречного обязательства общества перед предпринимателем по оплате выкупной стоимости спорных земельных участков) вывод апелляционного суда носит предположительный характер и не может быть положен в основу судебного акта. Ссылки апелляционного суда на несоответствие судебного акта первой инстанции критерию исполнимости (ввиду того, что ответчик не может возвратить истцу земельные участки в том виде, в котором получил), а также на избрание ненадлежащего способа защиты, неправомерны, поскольку в соответствии со статьей 4 Кодекса, статьей 12 Гражданского кодекса продавец самостоятельно определяет способ защиты своего нарушенного права. Статьей 488 Гражданского кодекса закреплено право выбора продавца: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (то есть продавец самостоятельно определяет способ защиты своего нарушенного права). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврат переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. При этом положения названных статей не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от наличия обременений третьих лиц. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Возврат имущества при расторжении договора и переход в связи с этим права собственности на него к другому лицу не влечет прекращения установленного в отношении этого имущества обременения. При переходе права собственности предпринимателю все обременения в виде договоров долевого участия в строительстве, договоров об ипотеке недвижимого имущества сохраняются. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 17.12.2018 № 99/2018/228813659 сведения о наличии объектов недвижимости на спорных земельных участках отсутствуют (имеющиеся на земельных участках объекты недвижимости надлежащим образом не зарегистрированы, не введены в гражданский оборот, не являются объектом чьих-либо гражданских прав). На момент продажи земельных участков объекты незавершенного строительства уже существовали, что не явилось препятствием совершению рассматриваемых сделок. Позиция второй инстанции о необходимости рассмотрения данного спора в рамках дела о несостоятельности общества (№ А32-30435/2017) ошибочна, поскольку процедура наблюдения введена 21.09.2018, тогда как решение по настоящему делу принято ранее (11.07.2018). В настоящее время администрация, общество и ООО «ТелекомСтрой» заключили соглашение о взаимодействии от 06.03.2018, согласно пункту 1.1 которого данные лица имеют намерение сотрудничать в окончании строительства ЖК «МультиплексКино». На основании пункта 2.3.1 приведенного соглашения общество намерено в целях удовлетворения нарушенных прав участников долевого строительства переуступить права и обязанности застройщика ООО «ТелекомСтрой». В подтверждение такой готовности заключен трехсторонний рамочный договор от 18.12.2018.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители администрации пояснили доводы кассационной жалобы. Представители предпринимателя, конкурсного управляющего общества, а также ООО «ТелекомСтрой» (лицо, не участвующее в деле) поддерживают позицию органа местного самоуправления, изложенную в кассационной жалобе. Коллегия суда кассационной инстанции сочла необходимым заслушать присутствующих в судебном заседании представителей инициативной группы лиц долевого участия в строительстве.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 25.04.2019 объявлялся перерыв до 14 часов 40 минут 07.05.2019, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Согласно сведениям ЕГРН, участки (23:43:0403017:1372, 23:43:0403017:1373) образованы за счет границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:3 площадью 43 906 кв. м, расположенного по ул. Уральской в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Первоначально указанный земельный участок предоставлен ТОО «Предприятие строительных материалов и конструкций» для эксплуатации зданий и сооружений завода (в настоящее время ОАО «Завод СМиК») в аренду сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации города Краснодара от 23.05.1995 № 430 (т. 3, л. д. 74) и договора аренды от 22.10.1996 № 1158 (4300008462) (т. 3, л. д. 66 – 73).

В последующем на основании постановления администрации от 02.08.2010 № 5754 (т. 3, л. д. 79) за счет территории названного земельного участка для эксплуатации железнодорожного пути № 1 сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:475 площадью 1750 кв. м, получивший адресный ориентир: ул. Уральская, 100, строение № 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара. На основании постановления администрации от 20.06.2012 № 5049 (т. 3, л. 

<

...>) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:475 площадью 1750 кв. м предоставлен по договору аренды от 25.07.2012 № 4300018591 ОАО «КраснодарПромЖелДорТранс», во владении ОАО «Завод СМиК» остался земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:3, площадь которого уменьшена до 42 120 кв. м.

Согласно приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) от 28.12.2012 № 2518 департамент (продавец) и ОАО «Завод СМиК» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 28.12.2012 № 97 (т. 3, л. 

<

...>), согласно которому последнему на праве собственности для эксплуатации зданий и сооружений завода предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:3 общей площадью 42 120 кв. м.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 предприниматель приобрел 23.09.2014, на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 – 21.01.2015 в результате заключения соглашения об отступном от 12.08.2014 (сторонами не оспаривается).

25 сентября 2014 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 1, по условиям которого обществу на праве аренды сроком с 25.09.2014 по 24.09.2017 для целей возведения многоэтажных и среднеэтажных жилых домов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (т. 3, л. 

<

...>). Договор аренды № 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 аналогичного содержания, сроком действия с 10.03.2015 по 10.03.2018, заключен сторонами 10.03.2015 (т. 3, л. 

<

...>).

В результате приобретения обществом прав на использование земельных участков департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара в целях строительства жилищного комплекса «МультиплексКино» (адрес: г. Краснодар, ул. Уральская, 100, 100/5) выдал разрешения на строительство: от 15.10.2014 № RU23306000-3656-р (ул. Уральская, 100, 1-я очередь строительства ЖК «МультиплексКино») на строительство 20-этажного 5-секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой на земельном участке площадью 10 952 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 (приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 23.12.2016 № 514 в указанное разрешение по итогам рассмотрения заявления общества внесены изменения в части технико-экономических показателей объекта капитального строительства); от 20.03.2015 № RU23306000-3913-р (ул. Уральская, 100/5, 2-я очередь строительства ЖК «МультиплексКино») на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на земельном участке площадью 9026 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403017:1793 (приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 23.12.2016 № 513 в указанное разрешение по итогам рассмотрения заявления общества внесены изменения в части технико-экономических показателей объекта капитального строительства).

5 сентября 2016 года предприниматель (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 общей площадью 9026 кв. м (адрес: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5), пунктом 5 которого стоимость объекта определена в размере 81 406 036 рублей, внесение которой осуществляется в следующем порядке: 30 млн рублей – в срок до 01.02.2017, оставшиеся 51 406 036 рублей – до 15.01.2018. В пункте 18 договора стороны указали, что фактическая передача земельного участка состоялась 10.03.2015 (т. 1, л. д. 6 – 8).

5 сентября 2016 года предприниматель (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 общей площадью 10 952 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100, пунктом 5 которого (с учетом дополнительного соглашения от 25.10.2016) стоимость объекта определена в размере 186 707 808 рублей, внесение которой осуществляется в следующем порядке: 27 654 480 рублей – в срок до 10.09.2016, оставшиеся 159 053 328 рублей – до 15.01.2017. В пункте 18 договора стороны указали, что фактическая передача земельного участка состоялась 25.09.2014 (т. 1, л. д. 10 – 12).

Переход права собственности на земельные участки (23:43:0403017:1372, 23:43:0403017:1373) зарегистрирован в ЕГРН 23.09.2016.

Ввиду не исполнения обществом как покупателем обязательств по оплате приобретенного имущества предприниматель направил в его адрес претензию от 30.03.2018 с требованием об оплате земельных участков в срок до 30.04.2018 и предупреждением о возможности обращения в суд о расторжении договоров от 05.09.2016 (т. 1, л. д. 52 – 54), не исполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 486 Гражданского кодекса указано, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления № 10/22 регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Руководствуясь приведенными нормами и разъяснениями, суд первой инстанции признал требования истца обоснованными, удовлетворив их в полном объеме. Апелляционная коллегия, отменяя судебный акт первой инстанции, руководствовалась следующим.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из содержания договоров купли-продажи от 05.09.2016 (пункты 3, 4, 6, 18) следует, что продавец (предприниматель) осведомлен о том, что земельные участки предоставлены обществу для целей строительства многоквартирных домов, в том числе посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве. На момент купли-продажи участки заняты легально возводимыми объектами и обременены правами дольщиков.

В этой связи апелляционная коллегия пришла к правомерному выводу о том, что избранный истцом способ защиты в виде расторжения договоров купли-продажи земельных участков от 05.09.2016 и возложении на общество обязанности по их возврату в состоянии, существовавшем на момент совершения сделок, неосуществим.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Определением от 21.09.2018 по делу № А32-30435/2017 в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение (§ 7 главы 9 Закона № 127-ФЗ).

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, земельные участки являются основным активом общества, при исключении которого из имущественной массы должника (посредством предъявления настоящего иска) предприниматель получает преимущественное удовлетворение своих требований к обществу перед иными реестровыми кредиторами, а также делает фактически невозможной проведение процедуры банкротства застройщика, при которой сохранение прав последнего на земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством объект долевого участия в строительстве, является обязательным.

Установление требований кредиторов общества должно осуществляться в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника. Специальное правовое регулирование процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика направлено на обеспечение соблюдения прав и законных интересов всех субъектов долевого участия в строительстве. В рамках настоящего спора не может быть обеспечен учет интересов всех участников долевого строительства, данный вопрос является предметом судебного разбирательства в деле № А32-40345/2017 (о банкротстве застройщика), в рамках которого права дольщиков могут быть восстановлены, в том числе посредством привлечения нового инвестора для завершения строительства, о чем верно указала апелляционная коллегия.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) апелляционного постановления от 14.01.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2019 по делу № А32-19131/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий          И.В. Сидорова

Судьи          В.Е. Епифанов

           Е.Г. Соловьев