ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-116412/2023

26 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     14 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Риваненковым А.И.

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 17.01.2024),

от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 01.01.2024), 2) ФИО3 (доверенность от 27.09.2022),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-18573/2024, 13АП-17412/2024) акционерного общества «Почта России» и акционерного общества «Российский аукционный дом» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2024 по делу № А56-116412/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое 

по иску акционерного общества «Научные приборы» 

к 1) акционерному обществу «Российский аукционный дом», 2) акционерному обществу «Почта России» в лице УФПС Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

о признании недействительными торгов и возврате задатка, 

 

установил:

Акционерное общество (далее – АО) «Научные приборы» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к АО «Российский аукционный дом» (далее – Компания) и АО «Почта России» о признании недействительным аукциона на право заключения с АО «Почта России» договора купли-продажи нежилых помещений 1-Н, 4-Н общей площадью 1166,8 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001485:3570, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Херсонская, д. 15-17, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001485:3007, проведенного 30.08.2023 (протокол подведения итогов аукциона по лоту №62С46С9-4001-2962-1 от 30.08.2023), о взыскании 6 468 000 руб. задатка, уплаченного по аукциону.

Решением суда от 19.04.2024 признан недействительным аукцион на право заключения с АО «Почта России» договора купли-продажи нежилых помещений 1-Н, 4-Н общей площадью 1166,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001485:3570, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Херсонская, д. 15-17, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001485:3007, проведенный 30.08.2023 (протокол подведения итогов аукциона по лоту №62С46С9-4001-2962-1 от 30.08.2023); с АО «Почта России» в пользу Общества взыскано 6 468 000 руб. задатка, 61 340 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции; в остальной части в иске к Компании отказано.

Не согласившись с указанным решением, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части признания аукциона недействительным, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

АО «Почта России» также обратилось с апелляционной жалобой на решение от 19.04.2024, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб, а представитель истца возражал против их удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с соглашением о сотрудничестве в организации процедур по реализации непрофильных активов АО «Почта России» от 31.08.2022 №815/22-А13 Компания являлась организатором электронных торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности АО «Почта России», в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: https://lot-online.ru/

30.08.2023 были проведены электронные торги в форме открытого аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещения 1-Н, 4-Н, площадью 1166,8 кв. м, с кадастровым номером 78:31:0001485:3570 (код лота 62С46С9-4001-2962-1, код процедуры 62С46С9-4001-2962).

Общество приняло участие в аукционе по продаже указанного нежилого помещения, для чего прошло аккредитацию на электронной площадке Компании и внесло задаток в размере 6 468 000 руб. на счет оператора.

По итогам открытых торгов Общество выиграло право на заключение с АО «Почта России» договора купли-продажи нежилых помещений 1-Н, 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001485:3570, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Херсонская, дом 15-17, литера А, кадастровый номер 78:31:0001485:3007 (протокол подведения итогов аукциона по лоту №62C46C9-4001-2962-1 от 30.08.2023).

Как указало Общество, в соответствии с входящим в состав аукционной документации техническим паспортом, выданным ПИБ Центрального района ГУП «Городское управление инвентаризации оценки недвижимости», приобретаемые помещения находятся в нежилом здании, год постройки которого 1979. Иных сведений о годе постройки объекта в извещении о проведении торгов, аукционной документации и проектах договоров не содержалось. Однако после подведения итогов аукциона на этапе заключения договора купли-продажи и подготовки к принятию объекта недвижимости были выявлены противоречия между сведениями, содержащимися в аукционной документации, и сведениями, содержащимися в ЕГРН. 

Так, согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства здания по адресу: 

<

...>, литера А - 1868.

С целью проверки сведений, содержащихся в аукционной документации, Общество направило в адрес продавца и организатора торгов запросы об объяснении причин расхождения сведений, содержащихся в ЕГРН и в аукционной документации.

Одновременно Общество обратилось с запросом в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН), которым 19.09.2023 была представлена копия технического паспорта на здание Смольнинского узла связи по адресу: 

<

...>, литера А, содержащего сведения о годе постройки здания - 1868, а также сведения о внесении изменений в данные первоначального учета с исправлением года постройки с 1979 на 1868 и пояснением «кап. ремонт 1948, 1979». В письме от 19.10.2023 ГУИОН пояснило, что в 2012 году в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» были переданы неверные сведения о годе постройки здания, ошибка была выявлена в 2016 году, после чего в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» 25.02.2016 были направлены актуальные сведения о годе постройки здания.

20.09.2023 организатор торгов (Компания) в ответ на письмо Общества указал, что сведения о годе постройки спорного объекта были размещены в каталоге объектов, реализуемых Компанией, на странице объекта на сайте: https://auction-house.ru/.

Общество, посчитав, что было введено в заблуждение относительно объекта торгов, отказалось от заключения договора, в связи с чем было признано организатором торгов необоснованно уклонившимся от подписания договора, а уплаченный Обществом задаток в размере 6 468 000 руб. был перечислен АО «Почта России».

Как указал истец в обоснование иска, в аукционной документации содержалась недостоверная информация, которая существенно повлияла на принятие им решения об участии в торгах; так, спорный объект приобретался для дальнейшего сноса и строительства на его месте нового современного здания; отнесение же объекта к числу исторических зданий лишает его собственника права на снос, в связи с чем, если бы Общество было своевременно проинформировано о дате постройки здания, то не принимало бы участия в торгах.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании проведенных торгов недействительными.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые могут быть признаны существенными, то есть такими, которые повлекли или могли повлечь иные результаты торгов - повлияли на число участников торгов или результат определения их победителя (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 11237/12).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В данном случае Общество, оспаривая проведенные торги, полагает, что указание недостоверных сведений в аукционной документации привело к нарушению его прав участника, так как оно было введено в заблуждение относительно такой существенной характеристики реализуемого объекта недвижимости как дата его постройки; указание недостоверных сведений является основанием для признания торгов недействительными.

Судом первой инстанции установлено, что аукцион состоялся, Общество было признано победителем торгов. В обоснование отказа от исполнения договора купли-продажи (перечисления покупной цены) истец сослался на указание в аукционной документации недостоверных сведений о дате строительства реализуемого объекта: не 1868, а 1979 год.

Пунктом 2 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Извещение о проведении торгов должно содержать достоверную информацию об их предмете и о самих торгах. Указание в извещении недостоверной информации является нарушением правил проведения торгов и в зависимости от обстоятельств дела может являться основанием для признания их недействительными.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Как видно из материалов дела, в техническом паспорте от 28.08.2009, входящем в состав аукционной документации, указано, что приобретаемые помещения находятся в нежилом здании, год постройки которого 1979. Извещение о проведении торгов сведений о годе постройки объекта не содержало. В отчете о рыночной стоимости объекта оценщик также указал год постройки здания – 1979. При этом согласно сведениям из ЕГРН и письму ГУИОН год постройки здания – 1868, в 1979 году в здании проводился капитальный ремонт.

После проведения аукциона и определения его победителя Общество обнаружило несоответствие информации об объекте в выписке из ЕГРН (год постройки здания – 1868) и аукционной документации (год постройки – 1979).

Согласно разделу 3 части 1 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее - Закон Санкт-Петербурга N 820-7) историческое здание - здание, строение, сооружение, не являющееся объектом (выявленным объектом) культурного наследия, относящееся к следующим историческим периодам: 

в зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, а также в Невском районе Санкт-Петербурга, - построенное до 1917 года (здесь и далее год постройки включительно); 

в зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (за исключением Невского района Санкт-Петербурга), - построенное до 1957 года, деревянное 1-2-этажное здание, строение, сооружение - построенное до 1917 года (год постройки определяется в соответствии с учетно-технической документацией об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации).

В силу раздела 2 части 2 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга N 820-7 Зоны охраны устанавливаются для:

объектов культурного наследия, расположенных в пределах исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Адмиралтейский район, Василеостровский район, Петроградский район, Центральный район, часть Выборгского района, часть Калининского района, часть Кировского района, часть Красногвардейского района, часть Московского района, часть Невского района Санкт-Петербурга, часть Приморского района, часть Фрунзенского района Санкт-Петербурга, в границах исторического центра) (далее - зоны охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга);

объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга.

В состав Зон охраны входят следующие зоны:

единая охранная зона объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга (ООЗ);

охранные зоны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга (ОЗ-1);

единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга первой, второй и третьей категорий (ОЗРЗ-1, ОЗРЗ-2, ОЗРЗ-3);

охранные зоны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга (ОЗ-2);

единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗРЗ);

единая зона охраняемого природного ландшафта объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (ЗОЛ).

Здание, в котором расположены спорные помещения, находится в Центральном районе Санкт-Петербурга, который, как указано выше, отнесен к исторически сложившимся центральным районам Санкт-Петербурга.

Разделом 1 части 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга N 820-7 установлены общие требования режима использования земель в границах единой охранной зоны (ООЗ), охранных зон ОЗ-1. Так, в силу подпункта 1.1.3 на территории единой охранной зоны (ООЗ), охранных зон (ОЗ-1) запрещается снос (демонтаж) исторических зданий.

Аналогичный запрет установлен и для зон ОЗРЗ-1, ОЗРЗ-2, ОЗРЗ-3, ОЗ-2.

Таким образом, как обоснованно указало Общество, сам по себе факт отнесения здания, в котором расположены спорные помещения, к историческим зданиям, находящимся в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, существенно ограничивает возможности собственника, связанные со сносом и эксплуатацией этого здания (помещений в нем). Следовательно, информация о годе постройки объекта, на основании которой можно определить, относится ли здание к числу исторических, является существенной информацией об объекте недвижимости, поскольку определяет его правовой режим.

В ходе рассмотрения дела факт размещения в составе аукционной информации недостоверных сведений о дате постройки реализуемого объекта ответчиками не был опровергнут.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что опубликованная организатором торгов аукционная документация содержала недостоверные сведения о предмете торгов, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчиками допущено существенное нарушение права Общества как участника торгов на получение достоверной информации о предмете аукциона.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Признание торгов недействительными в силу статьи 449 ГК РФ влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании проведенных торгов недействительными.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку спорные торги признаны недействительными и материалами дела подтверждено, что сумма задатка в полном объеме перечислена организатором торгов (Компанией) на счет АО «Почта России» (платежное поручение от 01.09.2023 № 15513), имеются основания для взыскания с АО «Почта России» в пользу истца внесенного последним задатка в сумме 6 468 000 руб.

В иске к Компании в этой части судом отказано, так как спорные денежные средства на момент разрешения настоящего спора у нее отсутствовали.

Таким образом, требования Общества правомерно удовлетворены судом в полном объеме в отношении АО «Почта России» и частично – в отношении Компании.

Доводы ответчиков о том, что у истца имелось достаточно возможностей для реализации проявлений осмотрительности, поскольку покупатель мог узнать о реальной дате постройки объекта из иных источников до момента начала торгов, однако этого истцом сделано не было, отклоняются апелляционным судом, так как сами по себе не свидетельствуют о соблюдении надлежащего порядка проведения торгов согласно установленным правилам. Как верно отмечено судом первой инстанции, наличие у участника торгов возможности получить информацию об объекте торгов в открытых источниках не отменяет обязанности продавца и организатора торгов предоставить в составе аукционной документации исключительно достоверные сведения о реализуемом объекте.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах ответчиков, также являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, а следовательно, не могут быть положены в основание отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено. 

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.04.2024 по делу №  А56-116412/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

С.В. Изотова