﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4386/2019-ГК

г. Пермь

11 июня 2019 года

Дело № А50-18897/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от ответчика по первоначальному иску: Лобанова Ю.С., доверенность от 19.04.219, паспорт; Касеев Н.М., директор, паспорт, решение от 01.04.2019;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, 

на решение Арбитражного суда Пермского края от 07 февраля 2019 года  по делу № А50-18897/2018,

принятое судьей Лядовой Г.В.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890)

о взыскании денежных средств,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

о признании недействительными расчетов арендной платы по договорам аренды земельных участков,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (далее - ответчик) о взыскании задолженности:

- по договору аренды от 01.11.2012 №02311 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 95 785 099 руб. 35 коп., пени в сумме 41 334 628 руб. 27 коп.;

- по договору аренды от 02.11.2012 №02345 задолженности по  арендной плате за период с 01.01.2016 по 04.05.2018 в сумме 9 720 301 руб. 46 коп., пени в сумме 4 055 391 руб. 86 коп.;

- по договору аренды от 01.11.2012 №02349 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 04.05.2018 в сумме 110 719 руб. 54 коп., пени в сумме 43 860 руб. 31 коп.;

- по договору аренды от 01.11.2012 №02353 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 25 463 546 руб. 38 коп., пени в суме 11 776 475 руб. 94 коп.;

- по договору аренды от 01.11.2012 №02355 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 106 075 608 руб. 40 коп., пени в сумме 61 741 251 руб. 95 коп.;

- по договору аренды от 22.05.2013 №02507 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 74 755 204 руб. 43 коп., пени в сумме 34 572 508 руб. 57 коп.;

- по договору аренды от 30.08.2013 №02631 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 7 727 620 руб. 09 коп., пени в сумме 3 458 299 руб. 12 коп.;

- по договору аренды от 30.08.2013 №02633 задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в сумме 114 797 808 руб. 70 коп., пени в сумме 51 385 696 руб. 76 коп.;

- по договору аренды от 10.01.2014 №02907 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 04.05.2018 в сумме 208 361 руб. 15 коп., пени в сумме 53 753 руб. 97 коп.

В последующем истец уточнил  требования в порядке ст.  49 АПК РФ (т.7 л.д.55). 

Общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» обратилось с встречным иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о признании недействительными расчетов  арендной платы по договорам аренды земельных участков от 14.03.2014 №02311, от 21.08.2013 №02345, от 21.08.2013 №02349, от 14.03.2014 №02353, от 14.03.2014 №02355, от 22.05.2013 №02507, от 30.08.2013 №02631, от 30.08.2013 №02633, от 10.01.2014 №02907 за периоды: с 09.06.2015 по 31.12.2015, направленные ТУ Росимущества в Пермском крае письмом от 15.12.2015 №08-16-8561; с 01.01.2016 по 31.12.2016, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.01.2017 №08-16-74; с 01.01.2017 по 11.08.2017, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.12.2017 №03-19-10605; признании недействительными расчетов  арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.01.2014 № 02907 за период с 12.08.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.12.2017 №03-19-10605.

Определением арбитражного суда от 03.08.2018 встречное исковое заявление ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» принято к производству.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.02.2019 в удовлетворении иска Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае отказано. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным решением, истец по первоначальному иску - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, требования Территориального управления удовлетворить, в удовлетворении требований общества – отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что разрешая вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков, переданных в аренду обществу, суд  с учетом возражений ответчика должен был установить соответствие либо несоответствие требованиям законодательства представленных истцом оценочных отчетов, положенных в основу расчета размера арендной платы. Однако этого судом сделано не было, что привело к принятию неправильного решения по делу. Оценочные отчеты  по имеющимся материалам дела недостоверными не признаны, доказательств обратного представлено не было. Кроме того, являются недостоверными выводы суда об отсутствии объектов недвижимости на земельных участках, по которым взыскивалась задолженность по арендной плате. Полагает необоснованным отказ суда  в удовлетворении  ходатайства о назначении  судебной экспертизы в отношении  рыночной стоимости  земельного  участка, на котором расположено  здание коровника, так как применение при  расчете кадастровой стоимости  не  является верным.

До начала судебного разбирательства от общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава»  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 по делу назначена судебная оценочная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Р-Консалтинг»  Козыревой Ольге Владимировне. 

Заключение эксперта от 31.05.2019 поступило в суд апелляционной инстанции 03.06.2019.

В отсутствие мотивированных  возражений лиц, участвующих в деле, производство  по  делу возобновлено  в порядке ст. ст. 146, 147 АПК РФ.

Представители ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле,   надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец основывает свои требования на неисполнении  ответчиком обязательств по  девяти  договорам аренды земельных  участков.

Судом установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 59:32:3410001:726, общей площадью 778 091 кв.м, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства (под оросительную и осушительную сети 1-щй мелиоративной системы «Красава», находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, с;/п Кондратовское, д. Кондратово, является собственностью Российской  Федерации.

14.03.2014 между истцом и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды № 02311 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:726. Срок договора до 29.02.2024. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2014.

В последующем право аренды продано от ФГУП «Верхнемуллинским» к ООО «Капитал Девелопмент», которое 31.03.2016 на основании решения сменило своё наименование на ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» без изменения организационно-правовой формы. Право аренды зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.05.2018.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок определяется приложением № 3 к договору. Пунктом 3.2 установлено, что арендатор уплачивает её в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды. Пункт 3.6 договора установлено, что в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Арендная плата рассчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (вступило в силу 04.08.2009).

На основании оценочного отчета от 09.09.2015 № ОН-15122/2 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:726 составляет 731 965 766 руб.

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 23.05.2018. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 95 785 099 руб. 35 коп.,  пени -  41 333 628 руб. 27 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения; с кадастровым номером 59:32:3980008:686, общей площадью 97 595 кв.м., находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Гамовское с/п, примыкает к северной границе д. Осенцы.

21.08.2013 между истцом и ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» заключен договор аренды № 02345 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:686, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Гамовское с/п, примыкает к северной границе д. Осенцы, общей площадью 97 595 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разращённого использования для сельскохозяйственного производства (под здание коровника). Срок договора до 30.06.2018. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.08.2013.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ООО «Капитал Девелопмент» заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. 31.03.2016 на основании решения ООО «Капитал-Девелопмент» сменило своё наименование на ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» без изменения организационно-правовой формы.

Ограничение правом аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:686 зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.05.2018.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/12 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:686 составляет 59 577 844 руб.

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 01.06.2016 по 04.05.2018. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 9 720 301 руб. 46 коп., неустойка -  4 055 391 руб. 86 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 59:32:3980008:708, общей площадью 1835 кв.м, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (силосную траншею), находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Гамовскре с/п, с. Гамово, ул. 50 лет Октября, 19.

21.08.2013 между истцом и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды №02349 данного земельного участка сроком до 30.06.2018. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.08.2013.

В последующем право аренды было продано ответчику и зарегистрировано в установленном порядке 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.05.2018.

На основании оценочного отчета от 09.09.2015 № ОН-15122/10 рыночная стоимость земельного участка составляет 1 169 501 руб., в связи с чем, арендная плата за 2016 год составила сумму 102 658 руб. 80 коп.

За период действия договора ответчик несвоевременно вносил арендную плату. За период с 01.01.2016 по 04.05.2018 задолженность по арендной плате составила сумму 110 719 руб. 54 коп., а также рассчитана неустойка в размере 43 860 руб. 31 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных  пунктов, с кадастровым номером 59:32:3410001:721, общей площадью 206848 кв.м, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства,  находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

01.11.2012 между истцом и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды № 02353 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:721, сроком до 31.10.2022.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. Ограничение правом аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:721  зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2018.

Согласно рыночному отчету № ОН-15122/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:721 составляет 194 586 051 руб.

Задолженность по  договору аренды от 01.11.2012 №02353 по арендной плате за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 составляет 25 463 546 руб. 38 коп., пени в суме 11 776 475 руб. 94 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 59:32:3410001:722, общей площадью 635 548 кв.м, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (мелиоративная система «Южный польдер» и осушительная сеть мелиоративной системы «Северный польдер»), находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

01.11.2012 между истцом и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды № 02355 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722, сроком до 31.10.2022.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. Ограничение правом аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722 зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2018.

Согласно рыночному отчету № ОН-15123/4 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722 составляет 597 872 715 руб.

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 23.05.2018. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 106 075 608 руб. 40 руб., неустойки за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 -  61 741 251 руб. 95 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровые номером 59:32:3410001:743, общей площадью 607 245 кв.м, с разрешенным использованием под осушительную сеть 1-ой мелиоративной системы «Красава», оросительную сеть 1-я мелиоративная система «Красава», находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

22.05.2013 между истцом и ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» был заключен договор аренды № 02507 сроком до 21.05.2023.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. Ограничение правом аренды земельного участка зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕЦРИ от 08.06.2018.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/7 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:743 составляет 571 247 516 руб.

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 23.05.2018, задолженность по арендной плате составила 74 755 204 руб., неустойки за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 в размере 34 572 508 руб. 57 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 59:32:3410001:732, общей площадью 57 600 кв.м, с разрешенным использованием под осушительную сеть 1-я мелиоративная система «Красава»: открытый осушительный канал протяженностью 40 752 м, закрытая осушительная система, площадью 13 570 000 кв.м, назначение нежилое, инв. № 21258; оросительную сеть 1-я мелиоративная система «Красава» протяженностью 23 170 м., № 12338, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

30.08.2013 между истцом и ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» был заключен договор аренды № 02631 земельного участка сроком до 29.08.2023.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка, зарегистрированное 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2018.

За период действия настоящего договора за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 7 727 620,09 руб., неустойки за период с 09.06.2015 по 23.05.2018 размер 3 458 299 руб. 12 коп.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 59:32:3410001:738, общей площадью 855 165 кв.м, с разрешенным использованием под сельскохозяйственного производства под осушительную сеть 1-я мелиоративная система «Красава»: открытый осушительный канал протяженностью 40752,5 м., закрытая осушительная система, площадью 13 570 000 кв.м, назначение нежилое № 21258; оросительную сеть 1-я мелиоративная система «Красава»: протяженность 23 170 м. инв. № 12338, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

30.08.2013 между истцом и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды № 02633 земельного участка сроком до 29.08.2023.

10.04.2015 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. Ограничение правом аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:738 зарегистрировано 09.06.2015 в пользу ответчика, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.05.2018. 

На основании оценочного отчета № ОН-15122/4 на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:738 составляет 804 470 819 руб. 

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 23.05.2018. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 114 797 808 руб. 70 коп., неустойка за период с 09.06.2015 по 31.12.2015 составляет 51 385 696 руб. 76 руб.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 59:32:0630006:11453, общей площадью 944 кв.м, с разрешенным использованием под цементно-бетонную площадку для хранения контейнеров на песчаном основании площадью по наружному обмеру 577,6 кв.м. инв. № 20499 лит 1, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово.

10.01.2014 между истцом и ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» был заключен договор аренды № 02907 указанного земельного участка, сроком до 30.11.2018.

10.04.2014 между ФГУП племенной завод «Верхнемуллинский» и ответчиком заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка. 31.03.2016. Ограничение правом аренды земельного участка зарегистрировано 09.06.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.05.2018.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/3 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11453 составляет 1 169 267 рублей.

За период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 01.01.2016 по 04.05.2018. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 208 361 руб. 15 коп., неустойки за период с 01.01.2016 по 04.05.2018 составляет 53 753 руб. 97 коп.

В адрес ответчика направлялись претензии с требованием произвести оплату указанных сумм, однако ответчиком оплата задолженности не произведена. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.

ООО «АК «Красава» обратилось с встречным исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, в котором просит признать недействительными расчеты арендной платы по договорам аренды земельных участков от 14.03.2014 №02311, от 21.08.2013 №02345, от 21.08.2013 №02349, от 14.03.2014 №02353, от 14.03.2014 №02355, от 22.05.2013 №02507, от 30.08.2013 №02631, от 30.08.2013 №02633, от 10.01.2014 №02907 за периоды: с 09.06.2015 по 31.12.2015, направленные ТУ Росимущества в Пермском крае письмом от 15.12.2015 №08-16-8561; с 01.01.2016 по 31.12.2016, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.01.2017 №08-16-74; с 01.01.2017 по 11.08.2017, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.12.2017 №03-19-10605; признать недействительными расчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.01.2014 № 02907 за период с 12.08.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, направленные письмом ТУ Росимущества в Пермском крае от 12.12.2017 №03-19-10605.

Встречные исковые требования мотивированы несогласием с порядком расчета арендной платы, так как в соответствии с оценочными отчетами независимого оценщика  ООО «Авангард» рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 09.06.2015 установленная  ИП Вольхиным А.В. (3 016 244 951 руб. 00 коп.) превышает рыночную стоимость указанных земельных участков, установленную ООО «Авангард» (23 774 451 руб. 00 коп.) в 127 раз.

Кроме того, с 12.08.2017 вступили в силу изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, которые коснулись порядка расчета арендной платы за спорные земельные участки, а именно, согласно подпункту в) пункта 3 Правил определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства рассчитывается как 0,6 процентов от кадастровой стоимости.

Из 9 спорных земельных участков 8 земельных участков с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3980008:686, 59:32:3980008:708, 59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:743, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738 предоставлены ответчику в аренду для сельскохозяйственного производства, следовательно, с 12.08.2017 арендная плата должна рассчитываться от кадастровой стоимости. Однако порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером с 09.06.2015 не изменился.

Отказывая в удовлетворении  первоначального  иска, суд  первой инстанции  исходил из отсутствия доказательств наличия задолженности по арендной плате  за пользование земельными участками, признав расчеты арендной платы не  соответствующими действующим  в спорный период нормативным актам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что  арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Размер  платы за пользование земельным участком  должен  быть  определен в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 21.12.2018).

Согласно абз. 2 под. «д» п. 3 Правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 № 1120), в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

Пунктом 3 «в» Правил  в действующей редакции установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере  0,6 процента в отношении  земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно  п. 6 Правил, в действующей с 12.08.2017 редакции, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Ранее п. 6 Правил  предусматривал, что  арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:  А = С x Р, где:  

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В силу п. 8 Правил в случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что  истец основывает свои требования на отчетах об   определении рыночной стоимости земельных участков, установленной оценщиком ИП Вольхиным А.В., согласно расчетам арендной платы за 2015 (09.06.2015-31.12.2015), 2016, 2017 (01.01.2017-11.08.2017) годы, представленным в материалы дела, истец рассчитывает арендную плату за спорные земельные участки на основании п. 6 Правил.

При проведении оценки земельных участков с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738, 59:32:3410001:743  с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства оценщиком ИП Вольхиным А.В. в качестве аналогов выбраны были земельные участки с разрешенным использования: для размещения металлических гаражей, складирования материалов, под промышленные предприятия.

При проведении оценки земельных участков с кадастровыми номерами 59:32:3980008:686, 59:32:3980008:708, на которых находятся объекты сельскохозяйственного назначения, оценщиком в качестве аналогов выбраны были земельные участки с разрешенным использованием под размещение складских помещений, под объекты инженерного оборудования, для размещения промышленных объектов, под промышленные предприятия.

При проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11453, на котором находится объект сельскохозяйственного назначения, оценщиком в качестве аналогов выбраны земельные участки со следующими видами разрешенного использования: под промышленные предприятия, для строительства гаражей, которые несопоставимы с разрешенным и фактическим использованием объекта оценки.

Между тем,  на дату проведения оценки все объекты оценки были предоставлены в аренду ответчику для сельскохозяйственного производства   (исключение земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:11453), из них земельные участки с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:743, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738 в долгосрочную аренду;  земельные участки с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3980008:686, 59:32:3980008:708, 59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722 отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки с кадастровыми номерами 59:32:3410001:743, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738 отнесены к категории земель населенных пунктов.  Земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:11453 отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под цементно-бетонную площадку для хранения контейнеров на песчаном основании.  

На земельном участке из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 59:32:0630006:11453, общей площадью 944 кв.м., с разрешенным использованием под цементно- бетонную площадку для хранения контейнеров на песчаном основании площадью по наружному обмеру 577,6 кв.м. инв. № 20499 лит 1, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово фактически находится объект который не является объектом недвижимости и на момент рассмотрения спора данный объект демонтирован ответчиком (истцом по встречному иску), указание регистрационной записи в ЕГРП в отношении данного объекта как объекта недвижимости ответчик считает ошибочным.

Суд первой инстанции  правильно  указал, что  в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта, оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Соблюдение данных принципов при оценке рыночной стоимости  земельных участков является обязательным.

Вступившим в законную силу судебным актом  по  делу  №А50-28430/2016 признано отсутствующим право собственности ответчика  на объекты: Оросительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава", кадастровый номер 59:32:0000000:683, расположенная по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, Оросительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава"; Осушительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава", кадастровый номер 59:32:0000000:612, расположенная по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, Осушительная сеть 1-я мелиоративная система "Красава".

Оросительная мелиоративная система расположена на  земельных участках с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738, 59:32:3410001:743.

Установив указанные обстоятельства,  свидетельствующие об отсутствии  объектов недвижимости  на   земельных участках с кадастровыми номерами 59:32:3410001:726, 59:32:3980008:708 (силосная траншея),  59:32:3410001:721, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:732, 59:32:3410001:738, 59:32:3410001:743,   59:32:0630006:11453 (контейнерная площадка),  недостоверности оценочного  отчета о рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером  59:32:3980008:686, в связи с выбором оценщиком некорректных аналогов, без  учета категории земли  и  ее назначения, а также фактического  использования, руководствуясь п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, суд  первой инстанции  пришел  к правильным выводам об обоснованности  требований истца по встречному иску, поскольку расчеты арендной платы выполнены без  учета  положений Правил, арендная плата до 12.08.2017 не могла превышать  2% от кадастровой стоимости земельного участка, а с 12.08.2017 - 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка.  Из представленного  ответчиком контррасчета задолженности, выполненного  исходя из кадастровой стоимости  земельного  участка,   усматривается отсутствие задолженности по  арендной плате, в связи  с чем суд  обоснованно  отказал  в удовлетворении первоначального  иска.

Вопреки  позиции  апеллянта оснований полагать  выводы суда  первой инстанции  ошибочными  не  установлено. 

Отсутствие объектов недвижимости на земельных участках установлено  преюдициальным судебным актом  по  делу №А50-28430/2016, которым  признано отсутствующим право собственности ответчика  на мелиоративные системы. При этом вывод  о наличии/отсутствии  объектов не может  быть  поставлен в зависимость  от  даты принятия судебного  акта о признании права отсутствующим, поскольку судом установлена ошибочность  регистрации  мелиоративных систем в качестве объекта недвижимости применительно к нормам ст. 130 ГК РФ.

Поскольку при отсутствии  объектов недвижимости  арендная плата  в отношении  земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства,  определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере  0,6 процента, а ранее в размере 2 % кадастровой стоимости, суд  правомерно  не принял  во внимание представленные истцом  оценочные отчеты, положенные в основу расчета размера арендной платы, так как приведенный расчет не  соответствует нормативному акту.

Что касается вопроса размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  59:32:3980008:686, вывод  суда о возможности  расчета арендной платы от  кадастровой стоимости является ошибочным, однако не повлек принятия незаконного судебного  акта. 

Как указано выше земельный участок с кадастровым номером 59:32:3980008:686 отнесен  к категории земель  сельскохозяйственного назначения,  на земельном участке находятся коровник. Согласно  отчету об оценке № ОН-15122/12 рыночная стоимость  земельного  участка составила 59577844 руб. При проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:686 оценщиком в качестве аналогов выбраны были земельные участки с разрешенным использованием под размещение складских помещений, под объекты инженерного оборудования, для размещения промышленных объектов, под промышленные предприятия.

Судом апелляционной инстанции  по делу назначена судебная оценочная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Р-Консалтинг»  Козыревой Ольге Владимировне. Согласно  заключению эксперта от 31.05.2019 рыночная стоимость  земельного  участка составляет  7436739 руб. 

Ответчиком представлен контррасчет  арендной платы исходя из рыночной стоимости, указанной экспертом, согласно которому задолженность также отсутствует. Указанный контррасчет истцом не  оспорен (ст. 65 АПК РФ).

При названных обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы на выплату  вознаграждения эксперту относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями   258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Пермского края от 07 февраля 2019 года по делу № А50-18897/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890) судебные расходы на выплату вознаграждения эксперту в сумме 15 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890) с депозитного счета Семнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 30 000 руб., излишне уплаченные по платежному поручению № 804 от 15.05.2019.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

В.В. Семенов