АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 января 2025 года

Дело №

А56-104111/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В., 

при участии от Санкт-Петербургского городского отделения общероссийской общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» ФИО1 (доверенность от 18.11.2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского городского отделения общероссийской общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2024 по делу № А56-104111/2023,

у с т а н о в и л:

Общественная организация Санкт-Петербургское городское отделение общероссийской общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов», адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Маршала Жукова, д. 54, к. 1, лит. А, пом. 40-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Организация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188662, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), со следующими требованиями (с учетом уточнения наименования истца и исковых требований):

- признать недействительными пункт 3.2 договора от 28.01.2020 № 3/04-21/2020 аренды земельного участка и приложение № 2 к указанному договору, пункт 3.2 договора и приложение № 2 к нему в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2021 № 1 в части применения коэффициента разрешенного использования земельного участка Кри - 4;

- признать недействительными уведомления Администрации от 09.03.2022 № 984/01-12 и от 24.04.2023 № 2309/01-12 об изменении размера арендной платы; 

- взыскать с Администрации 572 887 руб. 33 коп. неосновательного обогащения.

Решением от 26.02.2024 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2024 данное решение оставлено без изменения.

Организация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, расчет арендной платы по договору противоречит закону, поскольку не может быть различным для кооперативных и коллективных гаражных автостоянок независимо от организационно-правовой формы арендатора; противоречащие закону условия договора аренды являются ничтожными, поскольку установление неправильного размера арендной платы посягает на публичные интересы; срок исковой давности по иску о признании недействительными условий договора аренды в действующей редакции истцом не пропущен, в любом случае исковая давность не подлежала применению по заявлению Администрации, недобросовестно включившей в проект договора условие о завышенном размере арендной платы.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. В отзыве содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.11.2024 рассмотрение кассационной жалобы было отложено. 

Определением председателя второго судебного состава от 13.01.2025 в составе суда произведена замена судьи Сапоткиной Т.И., находящейся в отпуске, на судью Захарову М.В.    

В судебном заседании представитель Организации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. 

Администрация о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и с учетом ходатайства Администрации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие ее представителя.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 28.01.2020 № 3/04-21/2020 аренды земельного участка площадью 57 348 кв. м с кадастровым номером 47:07:0722001:5350, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Муринское г.п., г. Мурино, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - хранение автотранспорта, для целей, не связанных со строительством, - размещения гаражной стоянки на срок с 01.12.2019 по 31.10.2024. 

Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 3 договора. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора на момент его заключения размер годовой арендной платы за участок составляет 583 994 руб. 63 коп. Расчет годовой арендной платы является приложением № 2 к договору (пункт 3.3). 

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.4 договора).

Пунктом 3.8 договора арендодателю предоставлено право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке в случае изменения порядка определения арендной платы, утвержденного Правительством Ленинградской области, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще одного раза в год.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, установленной органом, уполномоченным принимать решение об изменении ставок арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена. После получения арендатором уведомления арендодателя об изменении арендной платы арендатор обязан доплатить разницу между фактически оплаченной арендной платой и вновь установленной арендной платой (с момента изменения) в ближайший платежный день, указанный в пункте 3.4 договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.9 договора).  

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением № 2 к договору, в расчете применен коэффициент разрешенного использования земельного участка Кри – 4 в соответствии с пунктом 5.10.3 таблицы Коэффициент разрешенного использования земельного участка, являющейся приложением к приказу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом (далее – Леноблкомимущество) от 11.01.2016 № 2 (далее – Таблица). 

Дополнительным соглашением от 06.08.2021 № 1 к договору стороны изложили договор в новой редакции, уточнив, в частности, местоположение арендуемого участка: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Муринское с.п., ж.д. ст. Девяткино, между железной дорогой и теплотрассой Северная ТЭЦ. Согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения размер годовой арендной платы за участок составляет 605 989 руб. 43 коп. 

Как видно из приложения № 2 к договору, при расчете размера арендной платы также применен Кри 4.

Письмом от 09.03.2022 № 984/01-12 Администрация уведомила Организацию об изменении размера арендной платы на 2022 год, указав, что годовой размер арендной платы составляет 628 965 руб. 34 коп. в связи изменением уровня инфляции, применяемого для индексирования размера базовой ставки арендной платы на 2022 год согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 02.12.2021 № 773. 

Уведомлением от 24.04.2023 № 2309/01-12 Администрация сообщила Организации об изменении размера арендной платы на 2023 год по договору, указав, что годовой размер арендной платы составляет 664 466 руб. 99 коп. в связи с изменением уровня инфляции, применяемого для индексирования размера базовой ставки арендной платы на 2023 год.

Размер арендной платы на 2022 и 2023 годы рассчитан также с применением Кри – 4. 

Организация, считая, что при расчете арендной платы должен применяться Кри – 3, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения кооперативных гаражей, 26.10.2023 обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из правомерности применения Администрацией при расчете арендной платы Кри – 4 в соответствии с пунктом 5.10.3 Таблицы, поскольку Организация по своей организационно-правовой форме не является потребительским (гаражным) кооперативом и расположенные на участке гаражи не являются кооперативными, а также посчитали пропущенным в отношении части требований годичный срок исковой давности.

Между тем суды не учли следующее.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

По общему правилу, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Такой порядок в отношении земельных участков неразграниченной государственной собственности на территории Ленинградской области утвержден постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 (далее – Порядок).

Пунктом 2.1 Порядка для расчета размера арендной платы установлена формула, одним из элементов которой является Кри – коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливаемый правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом.     

Соответствующие коэффициенты установлены приказом Леноблкомимущества от 11.01.2016 № 2. 

Согласно пункту 5.10 утвержденной данным приказом Таблицы для земельных участков, используемых для размещения гаражей и автостоянок, установлены следующие Кри:

- для размещения кооперативных гаражей – 3 (пункт 5.10.1);

- для участков, предоставляемых физическим лицам для размещения индивидуальных гаражей, - 4 (пункт 5.10.2);

- для размещения прочих гаражей, постоянных или временных гаражей и автостоянок – 4 (пункт 5.10.3).

В данном случае Администрация при расчете размера арендной платы для Организации применила пункт 5.10.3, поскольку Организация не относится к кооперативам. 

Между тем в соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, одним из таких принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (принцип № 1).

Другим основным принципом является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (принцип № 6). Применение данного принципа предполагает исключение возможности создания дискриминационных условий в отношении арендаторов земельных участков (в том числе в зависимости от организационно-правовой формы арендаторов) при определении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые по одним и тем же основаниям, принадлежащие одному публично-правовому образованию, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.

 Исходя из статей 50, 123.1 ГК РФ гаражные кооперативы как разновидность потребительского кооператива, общественные организации относятся к некоммерческим организациям, не имеющим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющим полученную прибыль между участниками. Общественная организация, как и потребительский кооператив, представляет собой добровольное объединение граждан.    

Анализ положений пункта 5.10 Таблицы с учетом принципов № 1 и 6, а также норм законодательства, определяющих правовое положение некоммерческих организаций, позволяет придти к выводу, что под «кооперативными» гаражами, указанными в пункте 5.10.1 Таблицы, следует понимать «коллективные» гаражи, то есть гаражи, размещаемые на участке некоммерческими объединениями владельцев гаражей, а не исключительно членов гаражного кооператива как одного из видов потребительского кооператива. В противном случае ставятся в неравное положение арендаторы – некоммерческие объединения владельцев гаражей различных организационно-правовых форм, арендующие земельные участки с одинаковым видом разрешенного использования – размещение гаражей.

Суды также оставили без внимания имеющий значение для толкования применяемого регулирования довод Организации о том, что по другим участкам, расположенным на территории Всеволожского района и предоставленным Организации в тех же целях - для эксплуатации гаражей на территории коллективной автомобильной стоянки, при расчете размера арендной платы применялся Кри в значении 3, предусмотренном пунктом 5.10.1 Таблицы.

При таких обстоятельствах вывод судов о правомерности расчета размера арендной платы с применением Кри, установленного пунктом 5.10.3 Таблицы, следует признать ошибочным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными пункта 3.2 договора от 28.01.2020 № 3/04-21/2020 и приложения № 2 к указанному договору, пункта 3.2 договора и приложения № 2 к нему в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2021 № 1 в части применения Кри – 4, уведомления Администрации от 09.03.2022 № 984/01-12, суды указали на пропуск Организацией по данным требованиям срока исковой давности. 

Выводы судов в указанной части соответствуют статьям 166, 168, 181, 196, 197, 199, 200 ГК РФ.

Между тем по договору аренды земельного участка, размер арендной платы по которому имеет регулируемый характер, арендодатель вправе требовать, а арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном регулирующим органом, вне зависимости от того, какой размер арендной платы указан в договоре. В таком случае несмотря на пропуск Организацией срока исковой давности для оспаривания условий договора в части размера арендной платы подлежит рассмотрению по существу требование Организации о возврате излишне уплаченной арендной платы в связи с применением при ее расчете ненадлежащих коэффициентов. 

Поскольку разрешение данного требования связано с установлением фактических обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При повторном рассмотрении дела суду необходимо с учетом изложенного выше установить, в каком размере арендная плата за соответствующий период подлежала внесению и была внесена фактически, возникла ли на стороне арендатора переплата; по итогам установленного разрешить спор, с учетом исхода спора распределить судебные расходы, в том числе по настоящей кассационной жалобе.                     

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2024 по делу № А56-104111/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина