ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-40413/22-180-234

05 сентября 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2022 г.  

Решение в полном объеме изготовлено 05 сентября 2022 г.  

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:  

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТЬ" (109456, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ РЯЗАНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., 1-Й ВЕШНЯКОВСКИЙ ПР-Д, Д. 1, СТР. 8, ЭТАЖ ТЕХ., КОМ. 33,34, ОГРН: 1067746450969, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2006, ИНН: 7709669161)

ответчик: 

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ОДИНЦОВА ЛЮДМИЛА ИГОРЕВНА (ОГРНИП: 318682000022850, ИНН: 680399004793, Дата присвоения ОГРНИП: 19.06.2018)

О взыскании 689 523 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды № 3-31(С17)-32,2 от 27.02.2019

В судебное заседание явились:

от истца –  Асатиани Л.Г., дов.№202/2022 от 14.01.2022г.

от ответчика –  Одинцов А.А., дов.№3 от 18.05.2022г.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 26.08.2022 по 02.09.2022

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о взыскании 689 523 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды № 3-31(С17)-32,2 от 27.02.2019, из них: 178 300 руб. 70 коп. - долг по постоянной части арендной платы за период с мая 2020 г. по сентябрь 2020 г., 5 922 руб. 54 коп. – долг  по переменной части арендной платы за период с июня 2020 г. по сентябрь 2020 г., 505 300 руб. 70 коп. - неустойка, предусмотренная пунктом 7.3 Договора № 3-31 (С 17)-32,2 субаренды недвижимого имущества от 27.02.2019, за просрочку оплаты Постоянной части Арендной платы за период с 02.05.2020 по 19.01.2022, а также неустойку по ставке 0,5% от суммы долга 178 300 руб. 70 коп. за каждый календарный день просрочки с 20.01.2022 по дату фактической оплаты.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к  выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между Обществом с ограниченное ответственностью «ТРАСТ Недвижимость» (ранее - Общество с ограниченной ответственностью «ТРАСТ-брокер», изменения в фирменном наименовании юридического лица были зарегистрированы в МИФНС № 46 по г. Москве, что подтверждается листом записи в ЕГРЮЛ от «13» июня 2019 года за ГРН 7197747614520, ОГРН 1067746450969) (Арендатор) и Индивидуальным предпринимателем Одинцовой Людмилой Игоревной (Субарендатор) был заключен ДОГОВОР № 3-31(С17)-32,2 субаренды недвижимого имущества от «27» февраля 2019 г. 

В соответствии с пунктом 1.1. Договора субаренды Арендатор передает, а Субарендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение № 31 (С 17), общей площадью 32,2 кв. м, из которых 21 кв. м. -торговая площадь (далее - помещение), расположенное на 3 этаже торгово-развлекательного центра «Акварель» с кадастровым номером 68:29:0213024:765, находящегося по адресу: г. Тамбов, ул. Студенецкая набережная, д. 20-а (далее также Торговый центр).

Срок аренды с даты подписания Акта приема-передачи до 31.01.2020

Согласно пункту 1.3 Договора Арендатор сдает в субаренду помещения на основании Соглашения о перенайме от 27.07.2018 к договору аренды недвижимого имущества № 1/03 от 01.03.2017, заключенного между Арендатором и Арендодателем -ООО «Торговый центр «Студенец».

Помещение передано Субарендатору по Акту приёма-передачи от 27.02.2019. В соответствии с пунктом 4.2 Договора Арендная плата состоит из:

Постоянной части Арендной платы, которая подлежит начислению и оплате с даты подписания Акта приема-передачи и состоит из:

Фиксированной арендной платы и

Платы за эксплуатационные услуги

и Переменной части Арендной платы, которая подлежит начислению ежемесячно с даты подписания Акта приема-передачи и подлежит оплате в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения от Арендатора соответствующего счета и расчета

В соответствии с пунктом 4.3 Договора Фиксированная арендная плата составляет 27 015 руб. 25 коп. за арендуемое Помещение в месяц. Кроме того НДС по ставке согласно действующему законодательству РФ.

В соответствии с пунктом 4.4 Договора Плата за эксплуатационные услуги - часть Арендной платы покрывающая долю части Субарендатора в возмещении расходов Арендатора на содержание и эксплуатацию торгового центра и прилегающей территории.

Плата за эксплуатационные услуги включена в Фиксированную арендную плату и дополнительно не оплачивается.

Согласно пункту 4.5. Договора Переменная часть Арендной латы - часть Арендной платы, которая включает в себя расходы Арендатора за коммунальные услуги по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению Помещения, а также долю участия Субарендатора в расходах Арендатора на коммунальные услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией мест общего пользования.

В соответствии с пунктом 4.12 Договора Постоянная часть Арендной платы подлежит оплате Субарендатором ежемесячно до 1 числа оплачиваемого месяца, включительно, без получения счета от Арендатора, путем перечисления денежных средств на счет Арендатора. Основанием для произведения Субарендатором оплаты является настоящий Договор.

Иные платежи должны быть оплачены Субарендатором в течение 5 (пяти) дней со дня получения от Арендатора соответствующего счета на оплату.

Истец ссылается на то, что в нарушение условий Договора субаренды, Ответчиком не исполнены обязательства по оплате Арендной платы, в связи с чем на дату составления настоящего искового заявления за субарендатором имеется задолженность по оплате Арендной платы за период с мая 2020 г. по сентябрь 2020 г. в размере 184 223 руб. 23 коп, в том числе НДС, включая:

- долг по Постоянной части Арендной платы за период с мая 2020 г. по сентябрь 2020 г. в размере 178 300 руб. 70 коп., включая НДС;

- долг по Переменной части Арендной платы за период с июня 2020 г. по сентябрь 2020 г. в размере 5 922 руб. 52 коп.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с условиями Договора аренды (пункт 7.3 Договора), в случае нарушения Субарендатором срока оплаты арендных платежей Арендатор вправе начислить Субарендатору пени в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от всей суммы задолженности, но не менее чем от Постоянной части Арендной платы, за каждый день просрочки исполнения обязательства по оплате.

Размер пени, согласно расчета истца, по состоянию на 19.01.2022 составляет 505 125 руб. 89 коп.

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки, начисляемых по день фактического исполнения обязательства. Аналогичный вывод содержится в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7. 

В адрес Ответчика была направлена досудебная претензия от 12.10.2021 с требованием погасить задолженность по Договору субаренды, которая согласно номеру почтового идентификатора № 80082265588239 была вручена Ответчику. Однако претензия оставлена Ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В отзыве на иск, ответчик указывает на то, что 28.03.2020 года ввиду сложившейся эпидемиологической обстановки в РФ, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-19 органами власти РФ, в том числе и органами власти Тамбовской области работа торговых центров, в том числе и ТРЦ «Акварель» была приостановлена. В результате этого ИП Одинцова Л.И. полностью приостановила свою деятельность, а также была лишена доступа к арендованному имуществу. Коммерческая деятельность не велась. 

Постановлением Администрации Тамбовской области от 26.03.2020 №233 «О дополнительных мерах по снижению распространения новой коронавирусной инфекции на территории Тамбовской области» (п. 21) установлено, что распространение COVID-19 является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшее введение режима повышенной готовности и в соответствии с ФЗ от 21.12.1994 ;68-ФЗ «О защите населения и территории от чрезвычайных ситуации природного и техногенного характера», которое является обстоятельством непреодолимой силы.

Письмами от 25.03.2020, 31.03.2020, 01.07.2020, 08.07.2020 ИП Одинцова А.А. обращалась к арендатору с просьбой согласовать отсрочку и уменьшение арендной платы. Однако своими ответам арендатор изначально уклонялся от предоставления отсрочки ( на письма от марта 2020 ответы поступили только в конце мая 2020), однако в июле месяце предложил заключить дополнительное соглашение о скиде изначально 50 %, а в последствии 70%. ИП Одинцова Л.И. в устной форме сообщила, что согласна оплатить арендную плату за период май - июль 2020 года на условиях скидки, но при этом сообщила представителю арендатора, что деятельность в арендованном имуществе она заканчивает, поскольку она стала невыгодна, и обратилась письменно с просьбой разрешить вывоз товарного остатка и оборудования. В ответ на это, арендодатель письмом от 15.07.2020 №493 сообщил в адрес ИП Одинцовой Л.И., что до подписания дополнительного соглашения по скидке не согласовывает вывоз оборудования и также указал на невозможность одностороннего внесудебного отказа от договора. 

Ответчик указывает на то, что ИП Одинцова Л.И. не могла подписать предложенные дополнительные соглашения по скидке, поскольку подписание дополнительного соглашения с учетом положений ФЗ от 08.06.2020 № 166 ФЗ лишало бы ИП Одинцову Л.И. права на досрочное расторжение договора аренды. 

ИП Одинцова Л.И. указывает на то, что 20.07.2022 вывезла свое оборудование   и письменно 20.07.2020 года уведомила арендатора о том, что договор аренды считается расторгнутым, сообщила о согласии оплатить арендную плату за период апрель - июнь с учетом предложенной скидки в размере 70 %, а также попросила организовать прием - передачу помещения. Арендодатель в ответ на это от составления акта приема передачи, от выставления счета на оплату уклонился и 11.08.2020 почтой прислал уже новый проект соглашения расторжения договора аренды, в котором отсутствовали все предложенные ранее скидки и ИП Одинцовой Л.И. было предложено уплатить сумму долга в размере 132571 рубль, при этом ранее оплаченный обеспечительный платеж в сумме 35660 было предложено считать компенсацией за досрочное погашение. 

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее -Федеральный закон N 98-ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Факт отнесения конкретного бизнеса к "наиболее пострадавшим отраслям" устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.

Основным видом деятельности арендатора ИП Одинцовой Л.И. (ответчика по делу) является Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.71). В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, входит код ОКВЭД 47.7 "Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.".

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15.04.2020 N Д13и- 11577 если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Таким образом, ИП Одинцова Л.И. попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ N 434 от 03.04.2020. Соответственно, имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы и на отсрочку ее уплаты.

С учетом обстоятельств настоящего дела, принимая во внимание, что истец в письме № 436 от 05.06.2020 согласовал ответчику арендную плату в размере 8 915 руб. 03 коп., на которой также настаивает ответчик, учитывая расторжение ответчиком договора и уклонение от приемки помещений со стороны истца, суд приходит к выводу, что сумма арендных платежей подлежит взысканию за период с мая по июль 2020 и  составляет: 26 745 руб. 09 коп. (8915,03 * 3). 

Из материалов дела также следует, что с учетом произведенных ответчиком оплат, размер долга  по переменной части арендной платы за июль 2020 г. составляет  1 589 руб. 16 коп. За предыдущие месяцы долг оплачен, а в августе и сентябре ответчик не занимал помещения истца в связи с расторжением договора и освобождением помещений.

Заявляя требования о взыскании неустойки, истцом не учтено, что  пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, вступившим в силу с 01.04.2022, введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. Соответственно, после окончания срока моратория и в случае непогашения задолженности по настоящему делу, истец вправе обратиться с иском о взыскании неустойки на непогашенную задолженность. Таким образом, неустойка  подлежит начислению по 31.03.2022г.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд приходит к выводу о возможности снижения суммы пени, учитывая, что статья 333 ГК РФ предусматривает, что суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения обязательства, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени по состоянию на 31.03.2022г. до 10 000 руб. 00 коп., применив статью 333 ГК РФ.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 38 334 руб. 25 коп. задолженности по договору аренды № 3-31(С17)-32,2 от 27.02.2019, из них: 26 745 руб. 09 коп. - долг по постоянной части арендной платы за период с мая 2020 г. по июль 2020 г., 1 589 руб. 16 коп. – долг  по переменной части арендной платы за июнь 2020 г., 10 000 руб. 00 коп. – неустойка.

В остальной части иска суд отказывает.

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ОДИНЦОВА ЛЮДМИЛА ИГОРЕВНА (ОГРНИП: 318682000022850, ИНН: 680399004793, Дата присвоения ОГРНИП: 19.06.2018) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТЬ" (109456, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ РЯЗАНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., 1-Й ВЕШНЯКОВСКИЙ ПР-Д, Д. 1, СТР. 8, ЭТАЖ ТЕХ., КОМ. 33,34, ОГРН: 1067746450969, Дата присвоения ОГРН: 04.04.2006, ИНН: 7709669161) 38 334 руб. 25 коп. задолженности по договору аренды № 3-31(С17)-32,2 от 27.02.2019, из них: 26 745 руб. 09 коп. - долг по постоянной части арендной платы за период с мая 2020 г. по июль 2020 г., 1 589 руб. 16 коп. – долг  по переменной части арендной платы за июнь 2020 г., 10 000 руб. 00 коп. - неустойка, а также 933 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.      

             Судья:                 Ламонова Т.А.