Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-146859/22-61-1089

г. Москва

26 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ" (121059, 

<

...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/VI/12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 773001001) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001)

об обязании заключить договор купли-продажи.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 26.06.2020 г.

от ответчика – ФИО3 по дов от 10.10.2022 г. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5) по цене 10 104 108 (десять миллионов сто четыре тысячи сто восемь) рублей с рассрочкой платежа в течение 7 лет на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений, письменных объяснений в порядке ст. 81 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» является арендатором нежилого помещения общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5), на основании договора аренды от 07.05.2019 г. № 00-00596/19, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что подтверждается сведениями Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Помещение непрерывно арендуется Истцом, задолженность по арендным платежам отсутствует.  Доказательства обратного ответчиком не представлены.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 11.05.2021 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Однако в установленный законом срок договор купли-продажи помещений заключен не был.

Письмом от 20.05.2021 года исх. № 33-5-46934/21-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на включение помещения в перечень распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 16.11.2018 № 38438.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;  

4) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд считает, что ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

С целью установления рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения определением Арбитражного суда города Москвы суда от 01.11.2022 г. назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз» экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6 (всем или нескольким экспертам по выбору руководителя экспертного учреждения).

Перед экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5) по состоянию на 11.05.2021, без учета НДС?

Согласно заключению экспертов № 017-ОЭ от 10.02.2023, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5) по состоянию на 11.05.2021 составила 10 104 108 руб., без учета НДС.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Определением от 14.02.2023 г. в судебное заседание для дачи пояснений по выполненному экспертному заключению вызваны эксперты ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО4, ФИО5, ФИО6

В судебном заседании 30.03.2023 г. судом проведен опрос эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО5, выполнившей экспертное заключение, что отражено на аудио-протоколе судебного заседания. Эксперт представил суду письменные пояснения по списку вопросов ответчика.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение Общество с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

Экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, представлены письменные пояснения по данному им заключению.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются по следующим основаниям.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 16.11.2018 № 38438 арендуемое истцом помещение включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Договор аренды помещения c Департаментом городского имущества города Москвы заключен 07.05.2019.

Как утверждает истец, на дату 07.05.2019 Распоряжение от 16.11.2018 № 38438 не было опубликовано ни в средствах массовой информации, ни на официальном сайте Департамента городского имущества г. Москвы в сети «Интернет».

Данные обстоятельства подтверждаются Письмом Департамента информационных технологий города Москвы № 64-01-16471/22 от 15.09.2022, согласно которому распоряжение от 16.11.2018 № 38438 опубликовано 13.08.2019.

При участии в аукционе на право заключения договора аренды и последующем заключении договора аренды Истец как субъект МСП исходил из того, что по общему правилу по прошествии двух лет аренды у него возникнет право выкупа Объекта в порядке, предусмотренном ст. 3 Закона № 159.

Между тем в соответствии с п. 2.1 ст. 9 Закона № 159 выкуп помещения, находящегося в Перечне, возможен только по прошествии трех лет аренды и пяти лет нахождения объекта в Перечне. Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159.

Права аренды на Объект были получены Истцом по цене многократно выше изначальной льготной цены. При этом Истец был намерен выкупить Объект по прошествии двух лет аренды.

Таким образом, в результате действий Департамента городского имущества города Москвы по включению Объекта в Перечень Истец не получил той экономической выгоды, на которую рассчитывал, участвуя в аукционе и заключая договор аренды Объекта.

Истец со всей определенностью понесет существенные убытки, если будет вынужден арендовать Объект на протяжении не двух, а пяти лет.

Как следует из ч. 2 ст. 19 Закона о правовых актах города Москвы, официальным опубликованием правового акта считается первая публикация его полного текста в официальном издании органа государственной власти (электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

При этом если правовой акт не опубликован официально до указанной в нем даты вступления в силу, то правовой акт вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования (ч. 9 ст. 20 Закона о правовых актах города Москвы).

Одновременно с этим порядок формирования, ведения и опубликования Перечня утвержден Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП (далее – Постановление № 211-ПП).

В силу п. 2.5 Постановления № 211-ПП формирование и ведение перечней основывается на следующих основных принципах: достоверности данных и легитимности источников информации, используемых для ведения перечней; возможности оперативного доступа к сведениям перечней; ежегодной актуализации перечней до 1 ноября текущего года.

Согласно п. 2.7 Постановления № 211-ПП ведение перечней осуществляется Департаментом в электронной форме. Вместе с тем Перечень и все внесенные в него изменения подлежат: обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.1 Постановления № 211-ПП); и опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте Заинтересованного лица в сети Интернет в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.2 Постановления № 211-ПП).

Как следует из Письма Департамента информационных технологий города Москвы № 64-01-16471/22 от 15.09.2022, распоряжение от 16.11.2018 № 38438 было опубликовано лишь 13.08.2019.

Ни на дату выпуска распоряжения о проведении торгов № 45056 от 25.12.2018, ни на дату заключения договора аренды от 07.05.2019 г. № 00-00596/19, указанное в отказе заинтересованного лица распоряжение от 16.11.2018 № 38438 не было опубликовано ни в средствах массовой информации, ни на официальном сайте Департамента городского имущества г. Москвы в сети «Интернет».

Таким образом, Распоряжение от 16.11.2018 № 38438 не было опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Следовательно, Распоряжение не действовало как на дату проведения аукциона, так и на дату заключения договора аренды Объекта.

Учитывая изложенное, довод Департамента о том, что информация о нахождении Объекта в Перечне содержалась в лотовой (аукционной) документации, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Так, наличие информации в лотовой (аукционной) документации не подменяет публикацию Распоряжения и не придает Распоряжению легальности. Истец заключил договор аренды, руководствуясь отсутствием в официальных источниках сведений о нахождении Объекта в Перечне.

Более того, информация о нахождении Объекта в Перечне не фигурирует и в самом договоре аренды Объекта.

Одновременно с этим в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

При принятии решения суд, в числе прочего, принимает во внимание разъяснения Президиума ВАС РФ, приведенные в абз. 2 п. 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, согласно которым суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона № 159 субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В Перечень вносятся сведения только о недвижимом имуществе, свободным от прав третьих лиц (п. 3.1.1.1 Постановления № 211-ПП). В свою очередь несоответствие имущества данному критерию является основанием для его исключения из Перечня (пункты 3.1.2, 3.1.2.4 Постановления № 211-ПП).

На дату опубликования Распоряжения (13.08.2019) Объект уже принадлежал Истцу на праве аренды по договору, заключенному 07.05.2019. В связи с этим Объект не соответствовал критериям для внесения в Перечень.

Таким образом, на момент проведения аукциона и заключения договора аренды объект не был включен в перечень, учитывая приведенную правовую позицию, действия ответчика по включению объекта в перечень являются незаконными, как имеющие целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.

Суд также учитывает положения ч.4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", согласной которой государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, инфраструктурой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) для осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при реализации государственных программ РФ, государственных программ субъектов РФ, муниципальных программ, обеспечивающих условия для создания субъектов малого и среднего предпринимательства, и для оказания им поддержки.

Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что Объект соответствует критериям инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, предусмотренных законодательством РФ, а также не пояснено, в связи с чем г. Москва включила спорный Объект в Перечень и в чем выражается имущественная поддержка для Истца как арендатора такого Объекта.

При таких обстоятельствах доводы отзыва об отсутствии у истца на момент обращения преимущественного права выкупа арендуемого помещения, а также избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права в силу положений ст. 10 ГК РФ подлежат отклонению.

На дату обращения с заявлением о возмездном отчуждении имущества – 11.05.2021, у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении государственной услуги и передачи объекта недвижимости в собственность истца на возмездной основе.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра № ЮЭ9965-22-17186739 от 26.07.2022.

Сведений о наличии задолженности по арендной плате на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного право не имеется.

Площадь выкупаемого нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, каждое доказательство подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, установленным п. 3.2, п. 3.4 проекта договора.

С учетом выше установленных фактических обстоятельств данного дела и результатов проведенной судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) заключить с ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (ОГРН 

<

***>) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5) по цене 10 104 108 (десять миллионов сто четыре тысячи сто восемь) рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях:

 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№_________

 

г. Москва                                                                              «____»____________ 202__года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице _________________________________________________________, действующего на основании __________________________, одной стороны, и

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ», именуемое  в  дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО7 Кызы, действующей на основании устава, с другой стороны, именуемые  вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем.

 

1. ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА

1.1. Продавец   обязуется   передать   в   собственность   Покупателя   нежилое помещение общей площадью 91,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5) (далее ? Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта.

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.5. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора, но не ранее исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в пункте 2.2.2 Договора, а также поступления первого платежа в соответствии с п. 3.4 Договора, направить в орган регистрации прав заявления и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. В срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора произвести первый платеж в соответствии с п. 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу, и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и залога на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности и залога Объекта.

2.2.3. Осуществить все иные действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и государственной регистрации залога на Объект в Едином государственном реестре недвижимости.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и залога на Объект несет Покупатель.

2.4. В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), настоящий договор расторгается в установленном законодательством порядке.

2.5.   В случае расторжения Договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

 

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 10 104 108 (десять миллионов сто четыре тысячи сто восемь) рублей без учета НДС в соответствии с Заключением экспертов № 017-ОЭ от 10.02.2023 об определении рыночной стоимости Объекта, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2.  Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 7 (семи) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3.  На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до_________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 120 287 (сто двадцать тысяч двести восемьдесят семь) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве

(Департамент городского имущества города Москвы л/с 

<

***>)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988

Счет банка получателя – 40102810545370000003

Расчетный счет 

<

***>

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

 

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

 

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.4.2.

4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,05 % процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств.

5.2.  Начисление пени осуществляется со дня, следующего за установлением по Договору днем оплаты, по день фактической оплаты включительно.

5.3.  Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.  Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

 

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, 

<

...>.

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

ОГРН 

<

***> (дата внесения

записи: 27.02.2013, регистрирующий

орган: Межрайонная инспекция ФНС

России № 46 по г. Москве)

Общество с ограниченной ответственностью «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ»

121059, 

<

...>, эт. 1, пом. VI, комн. 12

ИНН 

<

***>

КПП 773001001

ОГРН 

<

***> (дата внесения записи: 16.02.2017, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 8 по г. Москве)

 

______________________________

______________________________

______________________________

Генеральный директор

ФИО7 Кызы

 

______________________________                      _______________________________

(подпись, М.П.)                                                 (подпись, М.П.)

ПРИЛОЖЕНИЕ № ___ от ___ ______________ 20__ г.

к Договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) №_______________________________ от «___»______________20__ года

 

Номер платежа

Ежемесячная

сумма оплаты

с учетом

процентов за

предоставлен   ную рассрочку

(руб.)

В том числе:

Сумма

основного

долга (руб.)

Сумма

процентов за

предоставле

нную

рассрочку

(руб.) *

Срок оплаты

1

 

120 287,00

 

Не позднее 1 месяца с даты Договора**

2

 

120 287,00

 

Не позднее 2-ух месяцев с даты

Договора

3

 

120 287,00

 

Не позднее 3-ех месяцев с даты

Договора

4

 

120 287,00

 

Не позднее 4-ех месяцев с даты

Договора

5

 

120 287,00

 

Не позднее 5-ти месяцев с даты

Договора

6

 

120 287,00

 

Не позднее 6-ти месяцев с даты

Договора

7

 

120 287,00

 

Не позднее 7-ми месяцев с даты

Договора

8

 

120 287,00

 

Не позднее 8-ми месяцев с даты

Договора

9

 

120 287,00

 

Не позднее 9-ти месяцев с даты

Договора

10

 

120 287,00

 

Не позднее 10-ти месяцев с даты

Договора

11

 

120 287,00

 

Не позднее11-ти месяцев с даты

Договора

12

 

120 287,00

 

Не позднее 12-ти месяцев с даты

Договора

13

 

120 287,00

 

Не позднее 13-ти месяцев с даты

Договора

14

 

120 287,00

 

Не позднее 14-ти месяцев с даты

Договора

15

 

120 287,00

 

Не позднее 15-ти месяцев с даты

Договора

16

 

120 287,00

 

Не позднее 16-ти месяцев с даты

Договора

17

 

120 287,00

 

Не позднее 17-ти месяцев с даты

Договора

18

 

120 287,00

 

Не позднее 18-ти месяцев с даты

Договора

19

 

120 287,00

 

Не позднее 19-ти месяцев с даты

Договора

20

 

120 287,00

 

Не позднее 20-ти месяцев с даты

Договора

21

 

120 287,00

 

Не позднее 21-го месяца с даты

Договора

22

 

120 287,00

 

Не позднее 22-ух месяцев с даты

Договора

23

 

120 287,00

 

Не позднее 23-ех месяцев с даты

Договора

24

 

120 287,00

 

Не позднее 24-ех месяцев с даты

Договора

25

 

120 287,00

 

Не позднее 25-ти месяцев с даты

Договора

26

 

120 287,00

 

Не позднее 26-ти месяцев с даты

Договора

27

 

120 287,00

 

Не позднее 27-ми месяцев с даты

Договора

28

 

120 287,00

 

Не позднее 28-ми месяцев с даты

Договора

29

 

120 287,00

 

Не позднее 29-ти месяцев с даты

Договора

30

 

120 287,00

 

Не позднее 30-ти месяцев с даты

Договора

31

 

120 287,00

 

Не позднее 31-го месяца с даты

Договора

32

 

120 287,00

 

Не позднее 32-ух месяцев с даты

Договора

33

 

120 287,00

 

Не позднее 33-ех месяцев с даты

Договора

34

 

120 287,00

 

Не позднее 34-ех месяцев с даты

Договора

35

 

120 287,00

 

Не позднее 35-ти месяцев с даты

Договора

36

 

120 287,00

 

Не позднее 36-ти месяцев с даты

Договора

37

 

120 287,00

 

Не позднее 37-ми месяцев с даты Договора

38

 

120 287,00

 

Не позднее 38-ми месяцев с даты Договора

39

 

120 287,00

 

Не позднее 39-ти месяцев с даты Договора

40

 

120 287,00

 

Не позднее 40-ка месяцев с даты Договора

41

 

120 287,00

 

Не позднее 41-ого месяца с даты Договора

42

 

120 287,00

 

Не позднее 42-ух месяцев с даты Договора

43

 

120 287,00

 

Не позднее 43-ех месяцев с даты Договора

44

 

120 287,00

 

Не позднее 44-ех месяцев с даты Договора

45

 

120 287,00

 

Не позднее 45-ти месяцев с даты Договора

46

 

120 287,00

 

Не позднее 46-ти месяцев с даты Договора

47

 

120 287,00

 

Не позднее 47-ми месяцев с даты Договора

48

 

120 287,00

 

Не позднее 48-ми месяцев с даты Договора

49

 

120 287,00

 

Не позднее 49-ти месяцев с даты Договора

50

 

120 287,00

 

Не позднее 50-ти месяцев с даты Договора

51

 

120 287,00

 

Не позднее 51-ого месяца с даты Договора

52

 

120 287,00

 

Не позднее 52-ух месяцев с даты Договора

53

 

120 287,00

 

Не позднее 53-ех месяцев с даты Договора

54

 

120 287,00

 

Не позднее 54-ех месяцев с даты Договора

55

 

120 287,00

 

Не позднее 55-ти месяцев с даты Договора

56

 

120 287,00

 

Не позднее 56-ти месяцев с даты Договора

57

 

120 287,00

 

Не позднее 57-ми месяцев с даты Договора

58

 

120 287,00

 

Не позднее 58-ми месяцев с даты Договора

59

 

120 287,00

 

Не позднее 59-ти месяцев с даты Договора

60

 

120 287,00

 

Не позднее 60 месяцев с даты Договора

61

 

120 287,00

 

Не позднее 61 месяца с даты Договора

62

 

120 287,00

 

Не позднее 62 месяцев с даты Договора

63

 

120 287,00

 

Не позднее 63 месяцев с даты Договора

64

 

120 287,00

 

Не позднее 64 месяцев с даты Договора

65

 

120 287,00

 

Не позднее 65 месяцев с даты Договора

66

 

120 287,00

 

Не позднее 66 месяцев с даты Договора

67

 

120 287,00

 

Не позднее 67 месяцев с даты Договора

68

 

120 287,00

 

Не позднее 68 месяцев с даты Договора

69

 

120 287,00

 

Не позднее 69 месяцев с даты Договора

70

 

120 287,00

 

Не позднее 70 месяцев с даты Договора

71

 

120 287,00

 

Не позднее 71 месяца с даты Договора

72

 

120 287,00

 

Не позднее 72 месяцев с даты Договора

73

 

120 287,00

 

Не позднее 73 месяцев с даты Договора

74

 

120 287,00

 

Не позднее 74 месяцев с даты Договора

75

 

120 287,00

 

Не позднее 75 месяцев с даты Договора

76

 

120 287,00

 

Не позднее 76 месяцев с даты Договора

77

 

120 287,00

 

Не позднее 77 месяцев с даты Договора

78

 

120 287,00

 

Не позднее 78 месяцев с даты Договора

79

 

120 287,00

 

Не позднее 79 месяцев с даты Договора

80

 

120 287,00

 

Не позднее 80 месяцев с даты Договора

81

 

120 287,00

 

Не позднее 81 месяца с даты Договора

82

 

120 287,00

 

Не позднее 82 месяцев с даты Договора

83

 

120 287,00

 

Не позднее 83 месяцев с даты Договора

84

 

120 287,00

 

Не позднее 84 месяцев с даты Договора

ИТОГО:

 

10 104 108,00

 

 

* в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008, №159-ФЗ начисление процентов, осуществлено исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

 

** Под датой Договора понимается дата государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю

 

ПРОДАВЕЦ _________________   ПОКУПАТЕЛЬ ___________

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                      Н.В. Орлова