АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-44086/2021

г. Краснодар

21 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2022 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 21 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                                    председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В.,                                        при участии в судебном заседании от заинтересованного лица – Управления                        архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования                         город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2021), в отсутствие заявителя – индивидуального                   предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                                     ОГРНИП 304710713400061), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                        рассмотрев кассационную жалобу Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик                                               на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2022                                                        и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022                                 по делу № А32-44086/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель;  ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением                                     о признании незаконным решения Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление) от 13.08.2021 № 110-57-5186/21-01-11 об отказе в переводе жилых помещений в нежилые.

Решением суда от 17.01.2022, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 12.04.2022, признано незаконным решение управления от 13.08.2021 № 110-57-5186/21-01-11 об отказе в переводе в нежилые помещения                         всех жилых помещений дома, расположенного по адресу: Краснодарский край,                            город-курорт Геленджик, мкр-н Голубая бухта, ул. Дмитрия Сабинина, 

<

...>. Суд обязал управление в течение 45 календарных дней после вступления в законную силу судебного акта повторно рассмотреть вопрос о переводе в нежилые помещения всех жилых помещений дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, мкр-н Голубая бухта,                                                    ул. Дмитрия Сабинина, 

<

...>. Судебные акты мотивированы                         тем, что управление приняло решение без учета вступившего в законную силу постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021                                         по делу № А32-56694/2020,  которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе  предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли,                        что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0405043:5 не предусматривает размещение такого объекта капитального строительства как «гостиница». Согласно Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденным решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010                     № 466 (в редакции решения от 10.09.2021) (далее – Правила № 466), земельный                         участок с кадастровым номером 23:40:0405043:5 расположен в зоне малоэтажной                      жилой застройки Ж-2. При этом градостроительным регламентом зоны Ж-2 для                            вида разрешенного использования земельного участка «прочих мест для проживания» предусмотрен вид разрешенного использования объекта капитального строительства «гостевой дом». «Гостевой дом» представляет  собой объект капитального                      строительства, включающий как нежилые помещения, так и жилые помещения.                           Однако предприниматель просит перевести все жилые помещения дома в нежилые в целях размещения в этом доме гостиницы. Установленный вид разрешенного использования земельного участка – «прочих мест для проживания» позволяет использовать объект капитального строительства  исключительно в качестве                            гостевого дома. Назначение «гостевой дом» предусматривает, что в данном объекте проживает одна семья, могут проживать отдыхающие, и количество номеров для проживания составляет не более пятнадцати. «Гостиница», в отличие от                                   «гостевого дома» не предусматривает возможность проживания семьи. Спорный объект капитального строительства представляет собой гостиницу, строительство которой осуществлено самовольно, без разрешения на строительство. Суды не учли, что несоблюдение предпринимателем  требований Градостроительного кодекса                          Российской Федерации о подготовке проектной документации объекта капитального строительства и ее экспертизы являются основанием для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя. Управление выдало ФИО2 разрешение на строительство индивидуального жилого дома, разрешение на строительство                           гостиницы и гостевого дома предпринимателю не выдавалось. При этом                 предприниматель утверждает, что жилой дом он реконструировал в здание гостиницы,                     т. е. изменил функциональное назначение объекта. Удовлетворив требования предпринимателя, суды не учли, что статья 23 Жилищного кодекса                                       Российской Федерации регламентирует порядок перевода в нежилое  жилого помещения, а не объекта капитального строительства в целом. Перевод предпринимателем всех помещений объекта капитального строительства повлечет изменение статуса всего объекта – из объекта индивидуального жилого дома в объект гостиничного типа.                             В оспариваемых судебных актах не отражено, что возведенный ФИО2 объект                      как гостиница соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям                      в части обеспечения объекта капитального строительства  парковочными  местами.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить                          судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы                     кассационной  жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                        проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя управления, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции належит отменить, дело – направить на новое рассмотрение                      в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ФИО2 на праве собственности                      принадлежит жилой дом (кадастровый номер 23:40:0405043:13), расположенный                             по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, мкр-н Голубая бухта,                      ул. Дмитрия Сабинина, 

<

...> (далее – спорный жилой дом).

23 марта 2020 года ФИО2 обратился в управление с заявлением                                     о переводе всех жилых помещений спорного жилого дома в нежилые помещения.

Письмом от 30.04.2020 № 110-52-2698/2001-11 управление отказало                                             в переводе всех помещений спорного жилого дома в нежилые помещения, отметив,                          что указанный объект капитального строительства представляет собой гостевой дом, строительство которого  осуществлено  самовольно, без выдачи соответствующего разрешения.

ФИО2 обратился в Центральный районный суд г. Тулы с заявлением                          о признании незаконным решения управления от 30.04.2020 № 110-52-2698/2001-11                         об отказе в переводе всех жилых помещений спорного жилого дома в нежилые помещения и возложении на управление обязанности перевести все жилые                           помещения спорного жилого дома в нежилые  помещения.

Определением Центрального районного суда г. Тулы от 17.11.2020                                         дело № 2-а-2521/2020 передано по подсудности в Арбитражный суд                                    Краснодарского края, делу присвоен № А32-56694/2020.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2021                                               по делу № А32-56694/2020 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения от 30.04.2020 № 110-52-2698/2001-11.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                                                   от 29.06.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2021                                    по делу № А32-56694/2020 изменено, признано незаконным решение управления                              от 30.04.2020 № 110-52-2698/2001-11 об отказе в переводе в нежилые помещения                           всех жилых помещений спорного жилого дома.

07 июля 2021 года ФИО2 повторно обратился в управление                                              с заявлением о переводе всех жилых помещений спорного жилого дома в нежилые помещения, указав целью размещение в доме гостиницы (т. 1 л. д. 8).

Решением, формализованным в письме от 13.08.2021 № 110-57-5186/21-01-11,  управление отказало ФИО2 в удовлетворении заявления со ссылкой  на то,                            что орган местного самоуправления не может принять решение о переводе всех помещений дома  из жилых в нежилые ввиду необходимости изменения назначения объекта, что возможно исключительно в результате  его реконструкции.

В соответствии со статьями 197 и 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель оспорил решение управления                                                в арбитражном  суде.

Суды удовлетворили заявление предпринимателя, установив, что                           принадлежащий ФИО2 на праве собственности спорный жилой дом                           расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «прочих мест              для проживания». Согласно выписке № 984 из Правил № 466 земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки Ж-2, к основным видам разрешенного использования которого относится гостиничное обслуживание, а именно:                             размещение гостиниц, а также иных зданий (в том числе гостевых домов),                                             используемых в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания. Основным видом разрешенного использования объектов капитального строительства является: индивидуальные                            жилые дома, гостиницы вместимостью не более 30 мест, гостевые дома.

Со ссылкой на постановление суда апелляционной инстанции                                                     по делу № А32-56694/2020 суды указали, что спорный жилой дом возведен ФИО2 в 2011 году на основании разрешения на строительство от 10.03.2009 № Ru23303000-044.  Согласно свидетельству о регистрации права от 22.09.2011 23-АК № 189878 и техническому  паспорту от 2011 года  в доме – 4 этажа, один из  них – подземный,                          общая площадь всех помещений составляет 1142,10 кв. м, площадь застройки –                                 772,7 кв. м. В период с октября 2011 года по июль 2012 года ФИО2                            осуществлены работы по переустройству и перепланировке части помещений дома. Разрешение на переустройство и перепланировку не выдавалось. Реконструкция                        спорного жилого дома не проводилась.

Суды также указали, что в рамках дела № А32-56694/2020  оценено заключение строительно-технической экспертизы от 31.03.2014, согласно которому исследуемое строение является одноквартирным жилым домом, использование которого возможно в качестве гостевого дома. Согласно экспертному заключению от 31.07.2013 № 293                                     рабочий проект размещения бара, кафе, бани в цокольном и первом этажах в спорном жилом доме соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Данные обстоятельства суды оценили как необходимые и достаточные для                      вывода о незаконности оспариваемого решения управления об отказе в переводе в нежилые помещения всех жилых помещений спорного жилого дома, указав при                               этом, что из содержания частей 5 – 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение может сопутствовать необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.

Суды также указали, что Федеральным законом от 27.12.2018 № 558-ФЗ                             «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений                 в многоквартирном доме» внесены изменения в Жилищный кодекс                                          Российской Федерации, согласно которым жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки помещений только в многоквартирных домах. По тексту Жилищного кодекса Российской Федерации                                  термин «жилые помещения» заменен  на  термин «помещения в многоквартирном  доме».

Вместе с тем суды не выяснили, что фактически построено на основании разрешения на строительство от 10.03.2009 № Ru23303000-044 – жилой дом                                     (как утверждает предприниматель), гостевой дом, гостиница (как утверждает                        управление), и что впоследствии проведено в отношении спорного жилого дома: переустройство, перепланировка  или  иные  работы (и какие). 

Ограничившись ссылкой на утверждение предпринимателя о том, что                                          в августе 2019 года проведена техническая инвентаризация и изготовлен технический план здания, и в ЕГРП внесены сведения о координатах поворотных точек                         расположения здания и о ранее выполненных работах по перепланировку и переустройству части помещений, суды  не учли следующее.

В силу пункта 5 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из документов, необходимым для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, является подготовленный и оформленный в установленном порядке                          проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае,                      если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения                           использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через                                        три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 статьи 23                            Жилищного кодекса Российской Федерации решений выдает или направляет заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого                       принято указанное решение (часть 5 статьи 23 Кодекса). 

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого                         помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса                            Российской Федерации, является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 23 Кодекса, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных                              в предусмотренном частью 5 статьи 23 Кодекса документе (часть 8 статьи 23 Кодекса).

Завершение указанных в части 8 статьи 23 Жилищного кодекса                                  Российской Федерации переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).                                    Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод                       помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного               кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, его территориальные органы. Акт приемочной                 комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (часть 8 статьи 23 Кодекса).

Согласно пункту 10 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации                            при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования,                       в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных                      домах.

Указанные требования установлены законом в целях обеспечения безопасности                   как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства. Таким образом, если эти требования были нарушены, презюмируется,                        что объект капитального строительства представляет угрозу для жизни  и  здоровья  граждан. 

Вместе с тем со ссылкой на постановление суда апелляционной инстанции                              по делу № А32-56694/2020 суды указали, что разрешение на переустройство и перепланировку спорного жилого дома не выдавалось. Что именно переустроено                                и перепланировано в спорном жилом доме суды не установили, сославшись лишь                                  на то, что согласно заключению строительно-технической экспертизы от 31.03.2014 использование  спорного жилого дома возможно в качестве гостевого дома, а согласно экспертному заключению от 31.07.2013 № 293 рабочий проект размещения бара,                            кафе, бани в цокольном и первом этажах спорного жилого дома соответствует                      санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Согласно статье 3 Правил № 466 гостевой дом – строение, предназначенное                            для сезонного проживания отдыхающих и туристов, возведенное в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих                            не более 30 человек и с количеством номеров не более 15, включающее как нежилые помещения, так и жилые помещения.

Однако суды не учли, что ФИО2 обратился в управление с заявлением                          о переводе всех жилых помещений спорного жилого дома в нежилые помещения                                    в целях размещения в доме гостиницы, а не гостевого дома.

Признав незаконным решение от 13.08.2021 № 110-57-5186/21-01-11                                              и обязав  управление повторно рассмотреть вопрос  о переводе всех жилых помещений спорного жилого дома в нежилые помещения,  суды сослались на ненадлежащую правовую оценку управлением документов, представленных предпринимателем                                   с заявлением от 07.07.2021.

При этом суды не указали, из каких представленных ФИО2                              документов следует, что спорный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к гостиницам (в том числе с учетом их соответствия требованиям  по обеспечению парковочными местами), при том, что разрешение на строительство гостиницы не выдавалось и, по утверждению ФИО2, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик,                                           мкр-н Голубая бухта, ул. Дмитрия Сабинина, 

<

...> объект капитального строительства является жилым домом, реконструкция которого не производилась. 

В этой связи дополнительному исследованию подлежит довод управления                                о том, что обращение  в суд с заявлением об оспаривании в рамках настоящего дела решения  управления может быть направлено на обход предусмотренной законом процедуры  введения построенного (изначально как гостиница) без соответствующего разрешения на строительство объекта в гражданский  оборот.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции                        приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих                                          в деле лиц, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение                     в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287                                  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной                        инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства,                          которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо                            были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы                          о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе                   одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна                быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                     Российской Федерации и принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2022                                                               и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  12.04.2022                              по делу № А32-44086/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.Е. Епифанов

                                                                                                                         И.В. Сидорова