ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                Дело № А40-285128/18-50-1740

03.04.2019 г.                                                                                                 

Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2019г.

Полный текст решения изготовлен 03.04.2019г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318774600257816, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 14.05.2018)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтройГруп" (123112, 

<

...>, эт. 15, пом. I, комн. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 03.06.2005)

третье лицо: ФИО3 действующий за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4

о взыскании 3 734 882 руб. 99 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 (паспорт)

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 17.07.2018 г.

  ФИО6 по доверенности от 03.09.2018 г.

от 3-го лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтройГруп" о взыскании неустойки  за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 2 982 583 руб. 32 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшения).

Истец в судебное заседание явился, поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях, с учетом принятого судом уменьшения.

Ответчик в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо в заседание суда не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд в порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1, 4 ст. 123, ч.ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01 июня 2010 года между сторонами ФИО3, действующим за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, и ООО «ЭлитСтройГруп» был заключен Предварительный договор №1-22-1/РЗ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым застройщик -ООО «ЭлитСтройГруп» обязался передать квартиру с условным номером № 124, общей проектной площадью 58,21 кв.м., расположенную на 22 этаже многофункционального жилого комплекса по строительному адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1.1. указанного Договора Застройщик обязался заключить с ФИО4 в лице ее законного представителя ФИО3 основной договор купли-продажи, а, следовательно, и передать объект долевого строительства в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности на квартиру при наличии полного пакета документов, необходимых для такой регистрации.

Застройщиком было получено разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию 11 февраля 2015 года, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU77184000-006316, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 11 февраля 2015 года. 

Таким образом, передать квартиру ООО «ЭлитСтройГруп» должен был не позднее 11 августа 2015 года.

Стоимость цены объекта долевого строительства по вышеуказанному договору составляет рублевый эквивалент 279 073,08 долларов США. 

В пункте 3.4. определено, что все платежи осуществляются в рублях по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на дату совершения такого платежа.

ФИО4 в лице ее законного представителя ФИО3 обязательства по договору исполнила в полном объеме, согласно Заявлению физического лица на перевод денежных средств от 12 апреля 2012 года ФИО3 были перечислены денежные средства на счет ООО «ЭлитСтройГруп» в размере 8 317 298,73 рублей. Оплата данной квартиры в полном объеме также подтверждается Актом о выполнении обязательств от 10 июля 2018 года.

Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства были нарушены: дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры было заключено 24 мая 2017 года.

Кроме того, в указанном Дополнительном соглашении от 24 мая 2017 года пунктом 2.2. предусмотрено, что основной договор должен быть подписан с ФИО4 не позднее 31 декабря 2017 года.

Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства были нарушены: Дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры было заключено 05 июля 2018 года.

01 октября 2018 года между ФИО3, действующим за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, (далее - Цедент) и ИП ФИО2 (далее-Цессионарий) был заключен Договор уступки права (требования) на взыскание неустойки № 01/10-О-1в соответствии с которым ИП ФИО2 перешли права (требования) в отношении застройщика- ООО «ЭлитСтройГруп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее также - «Должник»), возникшее у Цедента в связи с ненадлежащим исполнением Должником условий Предварительного договора № 1-22-1/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 01 июня 2010 года в части получения (взыскания) от Должника неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

24 октября 2018 г. Цедентом, ФИО3, в адрес Ответчика было направлено уведомление о проведенной уступке права требования.

Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 12.08.2015 по 24.05.2017 составила 2 982 583 руб. 32 коп.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Верховный Суд в своем Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) указал, что суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора (Определении ВС РФ от 21.07.2015 N 78-КГ15-15).

Следовательно, суд отмечает, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Оспариваемый Договор предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, к сложившимся отношениям следует применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Также в Определении от 19.01.2016 № 5-КГ15-196 Верховный Суд отмечал, что из заключенных сторонами договоров, хотя они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенные квартиры в строящемся многоквартирном доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные договоры необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, является правильным.

Как следует из материалов дела, в Предварительном договоре №1-22-1/РЗ купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2010 ФИО3, действующий за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, и ООО «ЭлитСтройГруп» согласовали условие о предмете (пункт 1.1.), стоимости квартиры (пункт 3.1. закрепляет стоимость квартиры в размере 279 073,08 долларов США), о стопроцентной предоплате (пункт 3.3. обязывает Покупателя перечислить Продавцу гарантийный взнос в размере 279 073,08 долларов США), сроке исполнения обязательств (пункт 2.1.1. устанавливает обязанность Продавца заключить Основной договор с Покупателем в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности на квартиру). Пункт 2.2.3. предполагает дальнейшее оформление права собственности на передаваемую по основному договору купли-продажи квартиру.

Согласно пункту 2.1.1. указанного Договора Застройщик обязался заключить с ФИО4 основной договор купли-продажи, а, следовательно, и передать объект долевого строительства в течение 6 месяцев с даты государственной регистрации прав собственности на квартиру при наличии полного пакета документов, необходимых для такой регистрации.

Застройщиком было получено разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию 11 февраля 2015 года. Следовательно, передать квартиру ООО «ЭлитСтройГруп» должен был не позднее 11 августа 2015 года. Поскольку все необходимые документы и правовые основания для заключения основного договора и передачи квартиры в собственности имелись у Застройщика с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А допущенная просрочка свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Застройщика и нарушении им своих обязательств.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно п. 2.1.1. Предварительного договора №1-22-1/РЗ/СГ купли-продажи парковочного места от 01 июня 2010 года ответчик обязался подписать с истцом основные договоры в течение 6 (Шесть) месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру. Указанное событие, как оформление ответчиком своего права собственности на спорный объект, которым определен момент наступления срока для заключения основного договора, не может считаться событием, которое должно неизбежно наступить, так как оно зависит исключительно от действий самого ответчика.

Таким образом, обязанность у Застройщика заключить основной договор, а следовательно и начисление неустойки, предусмотренной 214-ФЗ, связывается и определяется возникновением у застройщика возможности, реальной объективной возможности зарегистрировать право собственности на объект строительства.

На основании пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., Суд указал, что по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Так, в своем Определении от 31.08.2017г. Верховный Суд указывал, что изменение срока исполнения обязательства посредством заключения дополнительного соглашения уже после наступления первоначального установленного сторонами срока исполнения обязательства не отменяет и не устраняет наличие просрочки исполнения обязательства с момента, установленного первоначальным договором, до даты заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 названного выше закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Дополнительное соглашение к предварительному договору № 1-22-1/Р3, которым изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено ФИО3, действующим за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, и ООО «ЭлитСтройГруп» 24 мая 2017 года, то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

В пункте 6 указанного Дополнительного соглашения установлено, что оно вступает в силу только с момента его подписания обеими сторонами.

При таких обстоятельствах основания для освобождения общества от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 12.08.2015 по 24.05.2017 отсутствуют.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п.3 ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Требование о взыскании неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ, относится к обеспечивающим обязательствам, действительно, право требования получено на основании Договора уступки.

Соответственно, поскольку просрочка в передаче объекта долевого строительства квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлось физическое лицо, то и заявленная неустойка должна исчисляться исходя из правила, предусмотренного положениями ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ.

Закон №214-ФЗ устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан. Часть 1 статьи 11 этого закона устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, а часть 2 этой статьи устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом абзац 1 пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120 устанавливает, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.

Из абзаца 6 пункта 21 этого Информационного письма следует, что отношения по уплате неустойки являются обязательственными, следовательно, на них распространяются положения главы 24 ГК РФ.

Статья 383 ГК РФ устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

В рассматриваемом случае предметом уступки было право на взыскание неустойки - денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником (ответчиком) по этому обязательству прав физического лица, это требование обладает самостоятельной имущественной ценностью, положения законодательства не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника (ответчика), запретов на уступку требования выплаты неустойки, или о существенном значении личности кредитора в данном обязательстве.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Статья 385 ГК РФ закрепляет, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Верховного суда РФ № 54 если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 385, пункта 1 статьи 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу, считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна была производиться уступка.

Факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства в период с12.08.2015 по 24.05.2017 установлен и доказан, следовательно, неустойка за просрочку сдачи объекта долевого строительства ответчику начислена правомерно. 

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным, Контррасчет не представлен.

Оснований для снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ) не имеется, поскольку соответствующего заявления со стороны ответчика не поступило (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81).

Кроме того, суд также считает необходимым отметить, что со стороны ответчика заявления о пропуске срока исковой давности не поступило.

Судом рассмотрены все возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск и отклонены как необоснованные, опровергаемые материалами дела и направленные на уклонение от ответственности за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, исковые требования  истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

В соответствии с изложенным, на основании ст. 8, 9, 11, 12, 309, 310, 330 ГК РФ, руководствуясь ст.  41, 65, 66, 71, 75, 81, 106, 110, 112, 121-124, 150, 155, 156, 162, 166-171, 176, 177, 180-182, 318, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтройГруп" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 2 982 583 (два миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 32 коп. неустойки, 37 912 (тридцать семь тысяч девятьсот двенадцать) руб. 91 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из дохода федерального бюджета госпошлину в размере 3 761 (три тысячи семьсот шестьдесят один) руб. 09 коп., перечисленную по чек-ордеру от 28.11.2018г. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

       СУДЬЯ:                                                                     И.А.Васильева