Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-24130/2017

г. Владивосток

04 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТрансРиэлти»,

апелляционное производство № 05АП-5819/2018

на решение от 21.06.2018 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-24130/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансРиэлти» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН1152540000172), 

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Первореченского района № 11», 

о взыскании 1 296 760 руб. убытков и упущенной выгоды,

при участии:

от ООО «Владпрогресс» - генеральный директор Общества ФИО2, на основании приказа № 1 от 18.11.2016, паспорт; ФИО3, по доверенности от 10.09.2018 сроком действия на 6 месяцев, паспорт;

предприниматель ФИО2 лично, паспорт,

в судебное заседание не явились ООО «ТрансРиэлти», ООО «УК Первореченского района № 11», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Владпрогресс» (далее ООО «Владпрогресс», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ТрансРиэлти» (далее ООО «ТрансРиэлти», ответчик)               1 066 410 руб. убытков и 220 950 руб. упущенной выгоды.

В порядке статьи 51 АПК РФ, определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ООО «Управляющая компания Первореченского района № 11». 

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просит суд взыскать с ответчика 1 075 810 руб. убытков и 220 950 руб. упущенной выгоды.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2018 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО «ТрансРиэлти» в пользу ООО «Владпрогресс» 176 472 рубля убытков, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, судом распределены судебные расходы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ТрансРиэлти» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения заключеного между сторонами договора аренды  указывает на то, что арендодатель не несет ответственности за порчу имущества арендатора либо его сохранность, полагает что истцом нарушены обязательства по своевременному информированию собственника, предусмотренные пунктом 5.4.5 договора аренды. Полагает, что истцом не принято добросовестно необходимых мер по предотвращению заливов имущества в помещении. Отмечает, что осмотр затопленного помещения экспертом проводился с помощью смартфона, линейки и дальномера, указывает, что крыша спорного помещения является частью общего имущества собственников многоквартирного дома, в связи с чем ответственность за ее состояние несет управляющая компания.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Владпрогресс» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 28.11.2016, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 284,30 кв. м. в здании (Лит. 1, 1А); номера на поэтажном плане: 1,16; 2-15, 17; этажи 1, цокольный; расположенные по адресу: 

<

...> для использования под «детский центр».

Пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что с предварительного письменного согласия арендодателя арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку (реконструкцию) помещения или изменения интерьера помещения.

Согласно пункта 5.4.9 договора, при его расторжении в одностороннем порядке, не позднее, чем за 20 дней, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о дате досрочного освобождения помещения.

Пунктами 7.3, 7.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке с направлением арендодателю уведомления в срок, предусмотренный пунктом 5.4.9 договора, в случае невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором, в том числе, если арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 20 рабочих дней подряд.

Как следует из пояснений сторон, в связи с тем, что договор был заключен с предоставлением арендатору права произвести в арендованных нежилых помещениях косметический ремонт, за период с 28.11.2016 по 27.03.2017 арендная плата составила 1 000 руб. в месяц.

Согласно представленным документам, на протяжении указанного периода истец произвел в арендованных помещениях ряд работ: замена оконных конструкций, по договору подряда № 23/03/17-2 от 23.03.2017 на сумму 18 400 рублей; ремонт полового покрытия на сумму 14 892 руб., в том числе, стоимость материалов 14 292 руб. и стоимость услуг доставки 600 рублей; установка подвесных потолков и светильников на основании договора № 2467 от 07.12.2016 на сумму 41 500 руб.; замена и установка сантехнического оборудования (раковин, смесителей, унитаза, водосчётчиков) и других приборов на основании договора № 6 от 10.12.2016 на общую сумм в размере 138 000 рублей; замена электропроводки и электроприборов на общую сумму 108 735,59 рублей; замена полового покрытия на сумму 130 000 руб. на основании договора подряда № 07-06 от 12.12.2016; вывоз строительного мусора и уборка помещений после ремонта в соответствии с договором об оказании услуг по уборке помещения от 01.12.2016 на общую сумму 170 580 руб. за период с декабря 2016 по май 2017; покраска барной стойки и арки на сумму 8 622 руб. на основании договора № 5 от 01.12.2016; сборка и монтаж игрового двухэтажного лабиринта на основании договора № 3 об оказании услуг по сборке и монтажу игрового лабиринта на сумму 75 000 руб.; работы по изготовлению рекламного баннера на сумму 10 770 руб. на основании акта № ИП-00003208 от 29.11.2016; ремонт банкетной комнаты по договору № 12 от 03.01.2017 на общую суму 115 000 руб.

Согласно позиции истца, начиная с апреля 2017 года арендуемое помещение постоянно затапливалось атмосферными осадками, несущие конструкции отсырели, в помещениях стоял острый запах плесени, в связи с чем арендатор не мог использовать занимаемое помещение под детский центр.

Согласно служебных записок от 29.04.2017, 15.05.2017 следует, что сначала в коридоре, а тем и в районе зала с потолка текла вода по причине протекания крыши пристройки, в которой находились арендованные помещения.

Обществом было направлено в адрес ответчика уведомление о необходимости проведения неотложного капитального ремонта арендуемого помещения.

С целью определения оценки технического состояния и соответствия строительным нормам и правилам в области технического регулирования и строительства арендуемого одноэтажного здания, общей площадью 284,30 кв. м. в здании (Лит. 1, 1А); номера на поэтажном плане: 1,16; 2-15, 17; этажи 1, цокольный; расположенные по адресу: 

<

...> ООО «Владпрогрес» обратилось в Единый краевой центр Экспертизы и оценки.

По результатам экспертного исследования специалистом сделан вывод о том, что одноэтажная пристройка к многоквартирному жилому дому (Лит. 1, 1А) находится в аварийном состоянии, обнаружены дефекты кровли, отсутствие водосточной системы, не обеспеченность водослива изза небольшого вылета карниза, отсутствие герметизации примыканий кровли пристройки к стенам многоэтажного жилого дома, их неудовлетворительная эксплуатация привели к насыщению влагой несущих конструкций, что вызвало деформацию стен здания, перемещения, потерю устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе, отклонений от вертикальности, что ведет к обрушению здания.

Согласно выводу эксперта, требуется незамедлительный ремонт кровельного покрытия и устройство водосточной системы, отмостки, при этом выявленные дефекты подлежат незамедлительному устранению.

Истцом 27.05.2017 в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости проведения неотложного капитального ремонта.

В связи с отсутствие ответа и непринятием собственником помещений мер к устранению течи крыши истец 16.06.2017 направил в адрес ответчика уведомление о необходимости принятия мер к урегулированию ситуации, полученное ответчиком 23.06.2017.

В дальнейшем письмом от 06.09.2017 исх. №32-п истец отказался от договора в одностороннем порядке.

В связи с расторжением договора по причине несоответствия переданного в аренду имущества целям его использования (в связи с неоднократным затоплением помещений), истец также заявил требования о возмещении упущенной выгоды в связи с не проведением ряда культурно-массовых мероприятий в нежилых помещениях по адресу 

<

...> на основании договоров с третьими лицами ввиду непригодности помещений.

Также истцом в качестве убытков предъявлены также ко взысканию с ответчика коммунальные платежи, оплаченные в спорный период, а именно: возмещение расходов на оплату электроэнергии согласно счету № 8 от 01.02.2017 на сумму 2 326,37 руб.; возмещение расходов по теплоснабжению согласно счету №7 от 01.02.2017 на сумму 21 655,59 руб.; возмещение расходов по водоснабжению согласно счету №6 от 01.02.2017 на сумму 2 326, 37 руб.; арендные платежи с ноября 2016 года по февраль 2017 года согласно счету №1 от 01.02.2017 на сумму 3100 руб.; возмещение расходов по теплоснабжению, электроэнергии согласно счету №19 от 31.02.2017 на сумму 39 846, 32 руб.; возмещение расходов электроэнергии согласно счету №11 от 02.023.2017 на сумму 3 900, 93 руб.; возмещение расходов по теплоснабжению согласно счету №10 от 02.03.2017 на сумму 24 663,40 руб. Итого за период с 28 ноября 2016 года по май 2017 года расходы по оплате коммунальных платежей составили 73 099 руб.

Кроме того, истцом предъявлены ко взысканию убытки, связанные с выплатой заработной платы администратору ООО «Владпрогресс в спорный период, что составило 52 198, 80 руб.

В адрес ответчика 25.07.2017 истцом направлялась претензия о добровольном возмещении убытков в предъявленном ко взысканию размере. Однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. 

В связи с этим истец, на основании статьи 620 ГК РФ, пункта 5.4.9. договора аренды от 28.11.2016, направил в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества, в связи с существенным нарушением условий договора.

Поскольку ответчик уклонился от урегулированию спора и принятия мер к расторжению договора, 06.09.2017 истец в адрес ответчика направил уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 28.11.2016.

Отказ ответчика от удовлетворения требования ООО «Владпрогресс» о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков, проведением капитального ремонта и простоем арендуемого помещения, послужил основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел обоснованными требования истца в части возмещения в качестве реального ущерба расходов, связанных с ремонтом спорного помещения, а именно: замена оконных конструкций по договору подряда №23/03/17-2 от 23.03.2017 на сумму 13 800 руб. (квитанции к приходному кассовому ордеру №44, 65); покраска барной стойки и арки на основании договора №5 от 01.12.2016 на общую сумму 8 622 руб. (расписка и кассовый чек, кассовая книга); демонтаж игрового двухэтажного лабиринта на основании договора №26 от 14.08.2017 на сумму 45 250 руб. и 20 000 руб. (расписки), а также убытки в виде упущенной выгоды, возникшие в связи с аннулированием договоров от 21.04.2017 на сумму 22 150 руб., договор от 28.04.2017 на сумму 29 650 руб. и договор от 15.04.2017 на сумму 25 000 руб., а также признал убытками денежные средства в сумме 12 000 руб., оплаченные истцом за проведение экспертизы, всего 176 472 руб., в том числе: реальный ущерб в сумме 87 672 руб., упущенная выгода в сумме 76 800 руб., расходы на оплату услуг эксперта в сумме 12 000 рублей.

В остальной части требований суд счел факт несения убытков не доказанным, либо не установленной причинную связь между убытками и действиями ответчика. С учетом отсутствия содержательных возражений в данной части как со стороны ответчика, так и со стороны истца, у судебной коллегии  с учетом представленных материалов дела отсутствуют основания для переоценки отмеченного подхода суда первой инстанции.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть). 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По общему правилу пункта 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

Судом первой инстанции обоснованно учтены основания для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (определения Верховного Суда РФ от 19.01.2016 № 18-КГ15-237, от 30.05.2016 № 41-КГ16-7, постановление Конституционного Суда РФ от 12.10.2015 № 25-П).

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что помещение требует капитального ремонта, является непригодным для эксплуатации в целях, предусмотренных договором аренды (размещение детского центра), в частности, в связи с аварийным состоянием кровельного покрытия и водосточной системы.

Материалами дела подтверждено обстоятельство, что начиная с апреля 2017 года арендуемые помещения неоднократно затапливались атмосферными осадками, несущие конструкции отсырели, что подтверждается служебными запискам и экспертным заключением, в связи с чем, арендатор не мог использовать спорное помещение по назначению.

Таким образом, суд первой инстанции верно признал обоснованными требования истца о возмещении в качестве реального ущерба расходов, связанных с ремонтом спорного помещения, а именно: замена оконных конструкций по договору подряда №23/03/17-2 от 23.03.2017 на сумму 13 800 руб. (квитанции к приходному кассовому ордеру №44, 65); покраска барной стойки и арки на основании договора №5 от 01.12.2016 на общую сумму 8 622 руб. (расписка и кассовый чек, кассовая книга); демонтаж игрового двухэтажного лабиринта на основании договора №26 от 14.08.2017 на сумму 45 250 руб. и 20 000 руб. (расписки).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Материалами дела подтверждается тот факт, что 15.05.2017 произошло существеное затопление арендуемого помещения, в связи с тем, что вода капала с потолка в нескольких местах, местами отвалилась штукатурка, отвалились и разбились зеркала.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод, что с указанной даты, истец был лишен возможности надлежащим образом исполнять обязательства по заключенным договорам от 21.04.2017, 28.04.2017, 15.04.2017 по предоставлению спорного помещения для проведения праздничных мероприятий ввиду аварийного состояния такого помещения, что составляет сумму упущенной выгоды 76 800 руб.

Поскольку денежные средства в сумме 12 000 руб., оплаченные истцом за проведение экспертизы, связаны с восстановлением нарушенного права истца, суд правомерно отнес расходы на проведение экспертизы на ООО «Трансриэлти».

Доводы апеллянта о том, что истец не предпринимал действий по уменьшению размера убытков, отклоняются, поскольку не опровергают установленное обстоятельство неисполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта. Учитывая незначительный период времени между затоплениями спорного помещения, апелляционная коллегия не усматривает оснований для вывода, что более раннее извещение арендодателя о первом затоплении (до направления уведомления от 27.05.2017) позволило бы уменьшить уже причиненные затоплением убытки. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Позиция апеллянта о недостаточности технической оснащенности при осмотре затопленного помещения экспертом не принимается во внимание, поскольку апеллянтом не доказано, как данное обстоятельство могло повлиять на выводы эксперта, не обоснована как-либо недопустимость проведения осмотра помещения с использованием соответствующих средств измерения и фиксации результатов осмотра.

Довод о том, что крыша спорного помещения является частью общего имущества собственников многоквартирного дома не имеет правового значения, поскольку являясь стороной договора аренды спорного помещения, именно ответчик несет перед своим договорным контрагентом обязанность по выполнению капитального ремонта арендуемого имущества и ответственность за неисполнение обязанностей по капитальному ремонту, повлекшее причинение убытков. Кроме того, из материалов дела и объяснений третьего лица не усматривается бесспорным образом отнесение фасада и кровли пристройки к общему имуществу многоквартирного дома, напротив, отмеченные конструктивные элементы  обслуживают помещение только одного собственника – ответчика, что последним не оспорено. 

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания 176 472 рублей убытков.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены,  доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2018 по делу №А51-24130/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына