ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-166669/2018

10 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияЕ.М. Куренковой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ООО «Спецстрой» представитель не явился,

от ООО «ПромСтрой МТ» представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромСтрой МТ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2019 по делу № А56-166669/2018 (судья Н.И. Корчагина), 

принятое по иску: 

общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (461037, Оренбургская обл. Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Центральная, д. 45; ОГРН 1045613150659, ИНН 5625006196)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтрой МТ» (188480, Ленинградская обл., Кингисеппский район, Линейный пер., д. 6, пом. 3; ОГРН 1115658002987, ИНН 5603036599)

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском с учетом его уточнения к обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтрой МТ» (далее – ответчик) о взыскании 540 000 руб. задолженности по договору аренды от 01.04.2017 № б/н, 31 260 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.05.2017 по 06.02.2019.

Решением от 07.02.2019 исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взысканы 454 000 руб. задолженности  по договору аренды от 01.04.2017 № б/н, 32 474 руб. 14 коп. пеней, 12 729 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что истец не вправе требовать взыскания в свою пользу арендную плату после 25.05.2018 (дата заключения договоров купли-продажи), податель жалобы указывает, что оплатил за истца коммунальные услуги в размере 188 805 руб. 30 коп., которые истцом не возмещены.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывает, что ответчик по окончании срока действия договора продолжил пользоваться спорным имуществом, арендная плата подлежит взысканию до момента перехода права собственности на имущество к иному собственнику.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта только по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.04.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № б/н, в соответствии с которым  арендодатель обязуется передать в аренду:  земельный участок площадью 2 360 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:850, место нахождения которого установлено относительно ориентира правления, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Центральная, д. 45; земельный участок  площадью 16 101 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:2359, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 5; здание площадью 413,3 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:1516, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 5; здание площадью 62,8 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:1517, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 6; здание правления площадью 304,4 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Центральная, д. 45.

Объект передан по акту от 01.04.2017.

Срок действия договора установлен с 01.04.2017 по 30.09.2017 (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату из расчета 60 000 руб. за один календарный месяц.

Кроме того, арендатор обязан оплачивать текущие коммунальные платежи за период действия договора аренды.

Дополнительным соглашением от 26.09.2017 срок действия договора продлен до 20.03.2018.

Впоследствии 21.03.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора установлен с 01.04.2017 по 30.05.2018.

По договору купли-продажи от 25.05.2018, заключенному между истцом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой» (далее – ООО «Еврострой», покупатель), продавец  передал в собственность покупателя земельный участок площадью 2 360 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:0850, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Центральная, д. 45, одноэтажное здание правления площадью 304,4 кв. м с условным номером 56-56-09/007/2006-289, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Центральная, д. 45.

Право собственности ООО «Еврострой» на указанно имущество зарегистрировано 18.10.2018.

По договору купли-продажи от 25.05.2018  истец (продавец) передал в собственность ООО «Еврострой» (покупатель) земельный участок  площадью 16 336 кв. м с кадастровым номером 56:08:1701001:2359, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 5; одноэтажное здание площадью 413,3 кв. м с условным номером 56-56-09/007/2006-298, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 5; одноэтажное здание площадью 62,8 кв. м  с условным номером 56-56-09/007/2006-295, расположенное по адресу: Оренбургская обл., Бузулукский район, с. Новоалександровка, ул. Ильича, д. 6.

Право собственности ООО «Еврострой» на это имущество зарегистрировано 17.01.2019.

Поскольку ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.03.2018 по 30.11.2018, истец направил ответчику претензию от 08.11.2018 об уплате задолженности, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что с даты заключения договоров купли-продажи истец утратил право требовать взыскания арендной платы в свою пользу, истец не возместил ответчику расходы за коммунальные услуги, перечисленные им по платежным поручениям от 17.01.2017 № 26, от 16.02.2017 № 123, от 02.05.2017 № 337.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Сам по себе факт подписания акта приема-передачи сторонами договора купли-продажи здания не влечет с безусловностью прекращение обязательств арендатора по оплате арендных платежей прежнему собственнику, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Следовательно, арендатор обязан перечислять арендную плату прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования в части взыскания задолженности за пользование указанными в договоре аренды объектами недвижимости за период с 01.03.2018 по 18.10.2018.

Доказательства исполнения обязательства новому собственнику, прекращения обязательства по внесению арендной платы путем зачета (статья 410 ГК РФ), либо иным способом, предусмотренным законом, ответчик в материалы дела  не представил.

Истец решение суда в части отказа ему в удовлетворении исковых требований не обжаловал, в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение без изменения.

При таких обстоятельствах с учетом установленных процессуальным законом пределов  рассмотрения дела судом апелляционной инстанции,  суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2019 по делу № А56-166669/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промстрой МТ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 И.А. Тимухина