АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2864/2021

г. Владивосток

16 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года . 

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Эльвира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа, обязании заключить договор,

и исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эльвира» 

к Администрации Артемовского городского округа о признании сделки недействительной, применении последствий, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Приморского края,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Эльвира»: представитель ФИО2, доверенность от 07.05.2022, удостоверение адвоката;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эльвира» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании незаконным решения Администрации Артемовского городского округа, оформленное письмом № 30-21/5287 от 09.12.2020 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752, площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; об обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, до 25 апреля 2023 года.

В судебном заседании 08.06.2021 судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит обязать Администрацию Артемовского городского округа в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, до 25 апреля 2023 года.

По делу №А51-7849/2021 Общество с ограниченной ответственностью «Эльвира» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации Артемовского городского округа о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в 

<

...>, применении последствий недействительности сделки путем восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в 

<

...>, арендной ООО «Эльвира».

Определением суда от 08.11.2021 дело №А51-2864/2021 объединено с делом №А51-7879/2021 с присвоением объединенному делу номера №А51-2864/2021.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, ходатайств процессуального характера не заявили, в связи с чем, судебное заседание согласно статьи 156 АПК РФ проведено в отсутствие не явившихся сторон по имеющимся материалам.

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить иск с учетом уточнений.

От ответчика ранее в материалы дела поступили письменные отзывы, в которых ответчик оспорил заявленные требования, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 25.04.2017 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эльвира» (Арендатор) заключен договор № 27-Ю-22337 аренды земельного участка сроком на 3 (три) года, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030105:1752, площадью 2034 кв.м., из земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: рынки открытые и закрытые непродовольственных товаров, рынки продовольственные оптовые, мелкооптовые, розничной торговли, цели предоставления: для завершения реконструкции объекта «реконструкция и расширение торгового центра».

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.05.2017 за номером 25:27:030105:1752-25/006/2017-5.

Как указано в иске, 24.04.2020 ООО «Эливира» обратилось в Администрацию Артемовского городского округа с заявлением (вх. № 4730) о продлении срока аренды на три года.

В качестве основания для продления договора ООО «Эльвира» указано, что в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и введенными ограничениями завершить строительство объекта в срок действия договора аренды не представилось возможным. Также заявитель сослался на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», пунктом 6 которого арендатором предоставляется право до 01.03.2021 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока его действия.

Поскольку от Администрации Артемовского городского округа не последовало ответа на заявление ООО «Эльвира» от 24.04.2020, истец повторно 01.12.2020 направил в адрес администрации письмо с требованием заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды. 

09.12.2020 письмом № 30-21/5287 администрация отказала обществу в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, указав, что срок действия договора истек до получения обращения об увеличении срока действия договора.

Также истец ссылается на незаконность расторжения в одностороннем порядке Администрацией Артемовского городского округа спорного договора аренды на основании письма № 30-18-733 от 14.02.2020, в связи с чем считает в рассматриваемом случае необходимо применить последствия недействительности сделки путем восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка арендной ООО «Эльвира».

Полагая, что действия администрации противоречат действующему законодательству, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статье 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Исковые требования ООО «Эльвира» мотивированы тем, что в результате введения на территории Российской Федерации нерабочих дней, объявленных таковыми Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» (далее - Указ Президента РФ № 206) и от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее - Указ Президента РФ № 239), от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее - Указ Президента РФ № 294), Общество не смогло закончить строительство объекта недвижимости в установленные договором аренды сроки.

Фактически целью иска является понуждение ответчика к внесению изменений в договор аренды в части продления срока.

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Судом установлено, что Обществом «Эльвира» реализовано право на однократное предоставление земельного участка площадью 2034 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030105:1752 из земель населенных пунктов по адресу: 

<

...>, занимаемый объектом незавершенного строительства – торговый центр, в аренду без проведения торгов для завершения строительства (реконструкция и расширение торгового центра) сроком на три года до 25.04.2017 при заключении договора аренды от № 27-Ю-22337 от 25.04.2017. Указанное обстоятельство по существу сторонами не оспаривается.

Указами Президента Российской Федерации № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации № 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации № 239).

Деятельность общества «Эльвира» в указанный перечень не вошла.

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента Российской Федерации № 206 и № 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию Гражданским кодексом Российской Федерации, под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могут вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации № 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос № 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 № 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 № 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора. 

Однако, Администрация Артемовского городского округа при рассмотрении заявления ООО «Эльвира» о продлении срока действия договора аренды, ограничилась лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

Между тем, суд исходит из того, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период.

Срок окончания действия договора аренды № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 истек 25.04.2020.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО «Эльвира» 24.04.2020 в Администрацию Артемовского городского округа обратилось с заявлением (вх. № 4730) о продлении действия договора № 27-Ю-22337 аренды земельного участка. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку первоначально заявление подано 24.04.2020, то есть истец, принимая во внимание, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка не истек, учел обстоятельства, прямо следующие из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, и предпринял меры к сохранению арендных отношений и добросовестному исполнению обязательств в соответствии с целью представления земельного участка по договору аренды для завершения строительства (реконструкция и расширение торгового центра). 

Кроме того, судом установлено, что у ООО «Эльвира» на момент подготовки оспариваемого ответа отсутствовала задолженность перед арендодателем по арендным платежам, равно как и отсутствовала задолженность на дату обращения арендатора с заявлением о продлении договора аренды. Кроме того, администрацией не было заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями арендатором своих обязательств в рамках исполнения договора аренды, в том числе в связи с нарушением земельного законодательства.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

В свою очередь при рассмотрении заявленных требований суд, принимает во внимание положения пункта 4 статьи 451 ГК РФ и установленные по настоящему делу обстоятельства, считает, что действия администрации, выраженные в отказе в продлении срока действия спорного договора аренды, путем формального указания на истечение срока договора, являются неправомерными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос № 8).

Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Все эти обстоятельства нашли свое отражение в правоотношениях между сторонами по аренде спорного земельного участка. 

Администрация, отказывая в продлении договора аренды земельного участка на основании поступившего 24.04.2020 заявления со ссылкой на то, что срок договора истек, не дала правовую оценку поступившему заявлению с точки зрения возникших обстоятельств непреодолимой силы у субъекта предпринимательской деятельности.

Существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по причине, не зависящей от заявителя, и в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права ввести объект в эксплуатацию, а заинтересованное лицо (Администрация, публичное образование) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка. То есть при отсутствии вины у обеих сторон в условиях пандемии, последние не получили то, на что рассчитывали при заключении договора аренды до наступления форс-мажорных обстоятельств. В сложившейся ситуации и при характеристиках объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен от расторжения договора значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, не продление договора аренды на данном этапе не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам.

Администрация указанные выше обстоятельства не опровергла.

Именно в целях предотвращений таких ситуаций статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (дата публикации на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020, в Российской газете - 11.06.2020, в Собрании законодательства Российской Федерации - 15.06.2020) в статью 19 Закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона № 98-ФЗ до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

При этом пунктом 8 указанной статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. 

Судом установлено, что спорный договор аренды заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона), что свидетельствует о соблюдении заявителем в рассматриваемой ситуации предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условия для продления срока действия договора.

Кроме того, невозможность исполнения условий договора аренды в части реализации цели предоставления земельного участка для завершения реконструкции объекта «реконструкция и расширение торгового центра» была вызвана действиями самого арендодателя.

Как следует из пояснений стороны, ООО «Эльвира» в 1995 году Администрацией г. Артема предоставлен земельный участок площадью 270кв.м. для строительства 23 торговых киосков в районе городского рынка сроком на 10 лет. В 1996г. было дополнительно отведено 95 кв.м. сроком на 10 лет и 800 кв.м. на 3 года. В 1998 году был подписан акт ввода в эксплуатацию торговых рядов. Постановлениями Администрации г.Артема №521 от08.08.2000 г. и № 520 от 08.08.2000 г. было дано разрешение произвести реконструкцию торговых рядов и торгового павильона. В 2003 г. был подписан договор аренды на земельный участок площадью 2024 кв.м. для реконструкции торговых рядов. В дальнейшем, был утвержден градостроительный план и проект по реконструкции торговых рядов в Торговый центр с мостовым переходом, для чего был выделен дополнительный земельный участок и заключен договор аренды на з/у площадью 2034 г. м. сроком на 3 года. В 2006 году было получено положительное заключение отдела вневедомственной государственной экспертизы по строительству торгового центра, получено разрешение на строительство от 29.12.2006 г. Проект предусматривал 2очереди строительства: Торговый центр и мостовой переход. В связи с этим у общества имелось 2 договора аренды на земельные участки под здание - пл. 2024 кв.м. сроком на 20 лет и под строительство мостового перехода и автопарковки площадью 2034 кв.м. сроком на три года, который состоит из 5 участков. Обществом были получены разрешения на строительство под здание - № 18/06 и под мостовой переход №RU 25302000-000005 сроком на 1 год. На основании данных документов общество приступило к строительству 1-й очереди - Торгового центра.

Как следует из материалов дела, в 2007 г. ООО «Артемовский рынок» подало исковое заявление об оспаривании договора аренды земельного участка площадью 2024 кв.м. Решением суда от 25.05.2009 по делу А51-11229/2007 в иске было отказано.

В 2008 г. Департамент градостроительства ПК отменил положительное заключение проведенной экспертизы и приостановил строительные работы, в связи с чем строительство было приостановлено, был сделан технический паспорт на объект незавершенного строительства готовностью 26 % и зарегистрировано право собственности на данный объект. Постановление Департамента градостроительства ПК по иску ООО «Эльвира» было признано незаконным решением суда по делу  А51-6354/2008.

Администрация г.Артема постановлением №1063-па от 29.10.2008 г. отменил разрешение на строительство № 18/06. Решением суда по делу А51-4348/2009 удовлетворены требования ООО «Эльвира» о признании незаконным данного постановления.

В 2008 г. ООО «Исток» обратилось с иском о сносе возведенного ООО «Эльвира» здания. Решением суда по делу А51-11207/2008 в иске было отказано.

Иск ООО «Артемовский городской рынок» об обязании освободить земельный участок решением суда от 02.08.2010 по делу А51-12549/2009 был оставлен без удовлетворения.

ООО «Артемовский городской рынок» в иске об устранении препятствий в пользовании земельным участком решением суда по делу А51-12538/2010 было отказано, об истребовании земельного участка решением суда по делу А51-19381/2010 было отказано, в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительством решением суда по делу А51- 18985/2010 было отказано. 

Несмотря на удовлетворение иска к Администрации г. Артема об отмене разрешения на строительство, Администрация не продлевала разрешение на строительство № 18/06, в связи с чем ООО «Эльвира» обратилось с иском о признании данных действий администрации незаконными, который был удовлетворен решением суда А51- 5599/2010.

В тоже время закончился срок действия договора аренды земельного участка площадью 2034 кв.м., который Администрация г.Артема отказалась продлить. В связи с чем, ООО «Эльвира» обратилось в суд с иском о продлении договора аренды, который удовлетворен решением суда по делу А51-40131/2013.

В это же время общество было привлечено к административной ответственности за использование указанного земельного участка без договора аренды, решением суда по делу А51- 19937/14 признано незаконным решение о привлечении к административной ответственности.

В рамках рассмотрения дел А51-4213/2015, А51-25271/2014, А51-16157/2011 признаны незаконными отказы Администрации г.Артема в продлении разрешения на строительство на мостовой переход и на здание.

В 2015 г. Администрация г.Артема вышла с иском об обязании произвести демонтаж части объекта незавершенного строительства, решением суда по делу А51-3846/2015 в иске отказано.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с  2007 по 2016 год ООО «Эльвира» фактически было лишено возможности вести какие-либо строительные работы на объекте. Из пояснений истца следует, что после окончания судебных дел, они начали строительство мостового перехода: забили часть свай (оформлено право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 6 %), продолжено строительство торгового комплекса. На сегодняшний день, ведутся внутренние работы: монтаж водоснабжения, электричества, пожарной сигнализации и пожаротушения и т.д.). Практически здание готово на 93 %.

Однако, в мае 2019 г. Администрация г. Артема вновь подала иск об освобождении части земельного участка, на котором, в 2017 г. Администрацией был установлен публичный сервитут, производство по делу А51- 7371/2019 было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Постановление об установлении публичного сервитута на части земельного участка, находящегося у ООО «Эльвира» в аренде было обжаловано и признано судом незаконным решением суда по делу А51- 13709/2019. Указанное решение было нами сдано в МФЦ для снятия указанного ограничения. Однако, на сегодняшний день указанные ограничения не сняты, в связи с чем ООО «Эльвира»  лишено возможности вести строительные работы.

Кроме того, Администрация г. Артема заявила иск о сносе забора, ограждающего строительную площадку и освобождении части земельного участка. Решением суда по делуА51 -16718/2019 в иске отказано.

Как выяснилось в ходе рассмотрения арбитражных дел, представленный ООО «Эльвира» изначально в аренду многоконтурный земельный участок площадью 2034 кв.м. кадастровый номер 25:27:030105:1752 в мае 2014 года был разделен на два участка площадью 1756 кв.м. (кадастровый номер 25:27:000000:8364) и площадью 278 кв.м. (кадастровый номер 25:27:000000:8365), которые были поставлены на временный кадастровый учет. Срок постановки временных участков истек 22.05.2019 г., однако, Администрация г.Артема не снимала их с кадастрового учета, тем самым препятствуя по формированию земельного участка и передачи в аренду под окончание строительства торгового центра с парковкой. Только в  августе 2020 г. временные участки были сняты с кадастрового учета, однако, на сегодняшний день в выписках из ЕГРН указанные участки так и продолжают стоять на учете.

В марте 2020 г. ООО «Эльвира» подписано соглашение с Министерством РФ по развитию ДВ и Арктики на реализацию инвестиционного проекта по строительству Торгового центра, общество зарегистрировано в качестве резидента СП Владивосток. Заявки ООО «Эльвира» на оформление земельных участков Администрацией отклонены. 

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что нарушение сроков окончания строительства вызвано обстоятельствами не зависящими от ООО «Эльвира», истец в течение долгого периода времени был лишен возможности осуществлять строительство и не мог в установленный договором срок ввести объект в эксплуатацию, по не зависящим от истца причинам цель предоставления земельного участка не была реализована истцом. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Администрация  Артемовского городского округа своими действиями препятствует в окончания строительства Торгового центра.

В ходе рассмотрения настоящего дела, судом установлено соблюдение ООО «Эльвира» всех необходимых условий, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Так, по смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; в то же время с заявлением о продлении договора ООО «Эльвира» первоначально обратилось 24.04.2020 (вх. № 4730), т.е. до окончания срока действия договора; на дату обращения арендатора с указанным заявлением у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных арендатором нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, что не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами, обратное не доказано, ответчиком не заявлено соответствующих доводов ни в оспариваемом отказе в продлении договора, в отзыве на заявленные требования, а также не представлены соответствующие доказательства.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что заявителем соблюдены условия, при которых арендодатель обязан заключить соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора; учитывая, что арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с 01.04.2020 до 08.06.2020, не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период; суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора.

Кроме того, истцом заявлены требования о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Статьями 166, 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Из смысла и содержания приведенных норм следует, что требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено не любым лицом, а только заинтересованным, чьи права или законные интересы нарушены или могут быть нарушены в результате совершения сделки. Из содержания статей 4 АПК РФ, 166 ГК РФ также усматривается, что заинтересованным лицом в данном случае можно считать лишь лицо, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как указано выше, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 27-Ю-22337 от 25.04.2017, сроком действия на 3 (три) года.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Как установлено в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон, предусмотренных расторгнутым договором.

При этом, в силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела, Арендодатель направил Арендатору уведомление исх. № 30/18/733 от 14.02.2020 о прекращении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, приложив к уведомлению соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное уведомление расценивается судом как односторонняя сделка по расторжению договора аренды от 25.04.2017

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 73 постановления Пленума N 25).

Сторона сделки вправе предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Ничтожная сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исходя из положений статьи 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ, основаниями расторжения договора являются: соглашение сторон; решение суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором; односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Пунктом 5.4. договора установлены причины по которым Администрация имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Однако, указанные в данном пункте договора основания не указаны в оспариваемом уведомлении Администрации, ответчик сослался на п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым предоставлено право арендодателю в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок.

В то же время, срок договора от 25.04.2017 г. был определен в п. 1.3. договора на три года с момента подписания договора. На момент одностороннего отказа, 14.02.2020, срок действия договора не прекратился, доказательств возобновления договора на неопределенный срок в указанную дату не имеется.

Таким образом, у Администрации Артемовского городского округа отсутствовали основания для отказа от договора по данному основанию.

В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена».

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума № 54) разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушения этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Суд отмечает доводы заявителя о том, что сделка по одностороннему расторжению договора оформлена письмом администрации № 30-18/733 от 14.02.2020, однако ее правовые последствия наступили только с момента государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), поскольку расторжение договора аренды полежало государственной регистрации в том же порядке, как и его заключение (п. 2. ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). О погашении записи о государственной регистрации аренды в качестве ограничения (обременения) права в отношении спорного земельного участка, обществу стало известно из выписки ЕГРН.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Таким образом, правовым последствием односторонней сделки (отказа от договора) является прекращение договора. Следовательно, в силу названных норм закона последствием признания такого отказа недействительным является восстановление действия неправомерно прекращенного договора.

Требования истца о применении таких последствий как восстановление записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в 

<

...>, арендой ООО «Эльвира», направлены на восстановление права аренды, в том числе в отношениях с третьими лицами, в связи с чем, суд находит в данной части иск также подлежащим удовлетворению.

В качестве право восстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ суд также считает необходимым обязать Администрацию заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, до 25 апреля 2023 года.

Понесенные истцом судебные расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенный в 

<

...>.

Применить последствия недействительности сделки путем восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в 

<

...>, арендой ООО «Эльвира».

Обязать Администрацию Артемовского городского округа в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, до 25 апреля 2023 года. 

Взыскать с Администрации Артемовского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эльвира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000 (двенадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.