ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13376/2021

город Ростов-на-Дону

27 января 2022 года

15АП-24038/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 по делу № А32-13376/2021

по заявлению финансового управляющего ФИО2 ФИО3

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 308234110100075); общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Кубань Кредит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Администрации муниципального образования Каневской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа и обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости: нежилое здание, количество этажей 2, в том числе подземных этажей – 1, кадастровый номер 23:11:0603032:88, общая площадь 28,1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, ст. Каневская, ул. Ленина, 202 А; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение торгового павильона, кадастровый номер: 23:11:0603032:68, общая площадь: 21 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/

<

...> (уведомления от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-19652454/5). В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить регистрацию перехода прав в отношении указанных объектов (уточненные требования – т. 1 л.д. 143). 

Заявленные требования мотивированы следующим. С даты введения процедуры реализации имущества гражданина ранее наложенные аресты снимаются, право аренды вошло в конкурсную массу, выставлено на торги вместе с объектом недвижимости, принадлежащим гражданину на праве собственности. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4; общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Кубань Кредит»; Администрация муниципального образования Каневской район; Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-19652464/5. В порядке устранения допущенного нарушения суд обязал управление осуществить регистрацию перехода прав. 

Решение мотивировано следующим. Основанием для снятия ареста на имущество ФИО2 является решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018. При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривается. Следовательно, договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020 № 7 в части перехода к покупателю здания права аренды расположенного по этим зданием земельного участка также подлежит государственной регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1100001381 от 16.03.2009 (смена арендатора).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в иске отказать. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Договор аренды от 16.03.2009 № 1100001381 возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 05.10.2020 № 5 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 не подлежит государственной регистрации, так как переуступка возможна только в пределах срока действия договора. В целях осуществления государственной регистрации перехода права аренды заявителю следует обратиться в администрацию Каневского района Краснодарского края с целью заключения нового договора аренды в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 на основании договора купли-продажи от 05.10.2020 № 5. 

В отзывах на апелляционную жалобу Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4 просят оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывают, что к моменту вынесения уведомления от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-19652464/5 все ограничения и обременения имущества были сняты и соответствующие записи в ЕГРН погашены. На земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603032:68 расположен принадлежащий должнику на праве собственности объект недвижимого имущества, при этом здание и право аренды земельного участка учтены в составе имущества должника отдельно. Договор купли-продажи от 05.10.2020 № 5 в части перехода к покупателю здания права аренды земельного участка также подлежит регистрации, так как условия данного договора влекут изменение условий договора аренды от 16.03.2009 № 1100001381 (смена арендатора). 

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 ФИО2 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО3, член СРО ААУ "Евросиб".

25.10.2020 по результатам торгов № 19866, проведенных на ЭТП «Альфалот», по продаже имущества должника ФИО2, с победителем торгов по лоту № 7 ИП ФИО4 заключен договор купли-продажи № 5, ИП ФИО4 приобретено нежилое здание, этажность 2, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер 23:11:0603032:88, общая площадь 28,1 кв.м. и право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение торгового павильона, кадастровый номер :23:11:0603032:68, общая площадь 21 кв.м. Местонахождение: РФ, Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское , ст. Каневская, ул. Ленина, 202А.

Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора купли-продажи составила 383 518 рублей 80 копеек.

15.10.2020 финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 и ИП ФИО4 обратились с заявлением о государственной регистрации договора № 5 купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020.

К указанному заявлению был приложен следующий пакет документов:

-решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу № А32-51007/2018 о признании должника банкротом;

- договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020;

- агентский договор от 04.10.2020;

- платежное поручение от 02.10.2020 № 452;

- чек по операции Сбербанк Онлайн от 06.10.2020;

- сообщение об определении начальной продажной цены от 20.06.2020;

- положение о начальной цене, порядке, сроках и условиях проведения торгов;

- сообщение о проведении торгов от 18.07.2020;

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 18.07.2020 № 69210008794;

- протокол о результатах проведения открытых торгов №18198-7 от 24.08.2020,

- протокол об определении участников торгов от 30.06.2020,

- сообщение о результатах проведения торгов от 24.08.2020,

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 29.08.2020,

- протокол №19866-7 о результатах проведения открытых торгов от 05.10.2020,

- сообщение о результатах торгов от 05.10.2020,

- объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» от 10.10.2020.

Уведомлением от 31.10.2020 № КУВД-001/2020-19652464/1 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020.

Приостановление государственной регистрации прав вызвано тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно сведениям из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке имеются актуальные сведения об арестах. Кроме того, согласно представленному договору отсутствуют указания, что на отчуждаемых объектах имеется ограничение (обременение) в виде – аренды, а именно: на объекте земельный участок зарегистрирована аренда с Каневским районом. Срок по данной аренде истёк 15.10.2020. Однако заявителем поданы документы на государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данной аренде, что противоречит действующему законодательству.

Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-19652464/5 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020.

Согласно уведомлению мотивом к отказу явилась ссылка на п. 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и указание на истечение срока договора аренды от 16.03.2009 № 1100001381. 

Полагая, что отказ в государственной регистрации перехода прав является незаконным, финансовый управляющий обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд. 

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные названным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 29 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением от 17.05.2021 № КУВД-001/2020-19652464/5 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020.

Согласно уведомлению мотивом к отказу явилась ссылка на п. 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и указание на истечение срока договора аренды от 16.03.2009 № 1100001381 и невозможность уступки по возобновленному договору.

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В данных обстоятельствах основанием внесения изменений о перемене лиц в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 является договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020.

Требование государственного регистратора о предоставлении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 является неправомерным.

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу, что управлением не доказаны обстоятельства, на основании которых заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на спорное имущество, в связи с чем признал отказы управления от 23.07.2018 незаконными.

Управление ссылается на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование правомерности отказа. 

В соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Указанное правовое регулирование к рассматриваемой в рамках настоящего дела правовой ситуации неприменимо, поскольку  нормы  статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном участке безусловно и независимо от воли арендодателя на этот счет. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 по делу № А32-13376/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиР.А. Абраменко

А.А. Попов