ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А61-4433/2020

10.06.2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   08.06.2022.

Постановление изготовлено в  полном объеме   10.06.2022.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя Администрации местного самоуправления г. Владикавказа – ФИО2 по доверенности от 12.01.2022 № 6 (до перерыва), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 по делу № А61-4433/2020, принятое по заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строймонолит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г.Владикавказа, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 057 216,17 руб., 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Строймонолит» (далее – общество) о взыскании 2 057 216 рублей 17 копеек за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 по договору от 02.12.2013 № 5189 аренды земельного участка, из которых 1 451 219 рублей 18 копеек – основной долг, 605 996 рублей 99 копеек – неустойка по состоянию 31.05.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (далее – управление). 

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд пришел к выводу о том, что в заявленный период участок не мог быть использован в соответствии с его назначением. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу судебным актом и исключает обязанность ответчика (арендатора) вносить арендную плату.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение от 26.08.2021 отменено, исковое заявление удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 по делу № А61-4433/2020 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 года по делу № А61-4433/2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением суда от 04.04.2022 дело назначено к рассмотрению на 01.06.2022. В данном определение суд обязал представить правовую позицию с учетом указаний суда кассационной инстанции.

Данное определение суда не исполнено.

В судебном заседании 01.06.2022 судом объявлен перерыв в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ на 08.06.2022, суд обязал администрацию представить правовую позицию с учетом заявленного срока исковой давности, а также расчет за указанный период.

08.06.2022 от Администрации местного самоуправления г. Владикавказа поступил расчет задолженности за указанные периоды.

Иные лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом  о времени  и  месте  судебного заседания, не явились,  явку  представителей  не  обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок) поставлен на кадастровый учет 18.09.2013, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов; площадь: 9 400 кв. м. (выписка из кадастрового паспорта по состоянию на 27.07.2015 №15/201/2015-97067). 

АМС г. Владикавказа 30.09.2013 издала распоряжение №266 о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка на срок 3 года в целях строительства многоквартирного жилого дома по адресу: РСО-Алания, 

<

...> «б», площадью 9 400 кв.м. с кадастровым номером 15:09:0010201:130 (спорный земельный участок).

Аукцион от 20.11.2013 признан несостоявшимся (протокол аукциона от 20.11.2013 №1 ).

На основании протокола аукциона от 20.11.2013 №1 и приказа УМИЗР АиГ АМС г. Владикавказа от 28.11.2013, администрация (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.12.2013 №5189 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для строительства многоэтажных жилых домов, общей площадью 9 400 кв.м. Срок договора с 02.12.2013 по 02.12.2016.

Между сторонами составлен акт приема – передачи от 02.12.2013.

Арендатор ФИО3 на основании соглашения от 24.10.2014 передал ФИО4 (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2013 №5189.

 Впоследствии по договору перенайма земельного участка от 17.03.2015 ФИО4 (арендатор), предварительно согласовав с арендодателем право на передачу своих прав и обязанностей 12.03.2015, передал права и обязанности по договору аренды ООО «Строймонолит».

ООО «Строймонолит» создано 22.12.2010, расположено по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, этаж 5, помещение 8, основной вид деятельности по ОКВЭД- строительство жилых и нежилых зданий.

Сторонами договора перенайма составлен акт приема–передачи от 17.03.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2015, запись №15- 001/049/2015-361.

На основании пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона (несостоявшегося) и остается неизменным на весь период действия договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1. договора суммы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам арендодателя.

На основании пункта 3.5. договора неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

По расчету истца, задолженность по договору за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 составила 2 057 216, 16 руб., из которых: 1 451 219, 18 руб. – основной долг, 605 996,99 руб. - пеня по состоянию 31.05.2019.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия от 06.05.2019 №27/996 исх. с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности по договору аренды от 02.12.2013 №5189 и договору перенайма от 17.03.2015 за период с 27.03.2015 по 31.03.2019 в размере 2 057 216,17 руб. (1 451 219,18 руб. – основной долг, 605 996,99 руб. – пеня). 16.05.2019 претензия получена обществом и оставлена без внимания.

15.12.2020 администрация обратилась в суд с настоящим заявлениям, полагая, что ответчик пользовался земельным участком по назначению в период с 27.03.2015 по 31.03.2019 и обязан исполнить обязательство арендатора по внесению платежей.

Суд первой инстанции с учетом пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015  отказал в удовлетворении требований исходя из невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка от 02.12.2013 35189, а также договором перенайма от 17.03.2015 поскольку спорный земельный участок в соответствии с градостроительным планом земельного участка относился территориальной зоне, в которой строительство любого капитального здания являлось невозможным, что подтверждается вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции по делу №2а-2069/2017.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение от 26.08.2021 отменено, исковое заявление удовлетворено. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 по делу № А61-4433/2020 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 года по делу № А61-4433/2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Отменяя и направляя на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что при производстве по делу в суде первой инстанции общество заявило о применении исковой давности. Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции заявления ответчика о применении исковой давности не учел, в связи с чем апелляционное постановление не может быть признано законным и обоснованным. Кроме того при проверке утверждения арендатора о невозможности использования объекта аренды, следует учесть правовую позицию, приведенную в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43) разъяснено, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Пунктом 15 Постановления N 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции в нарушение статей 71, 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не рассмотрел заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, которое он представил в отзыве на исковое заявление (т.1, л.д. 107-106).

Вместе с тем, допущенное судом первой инстанции нарушение не привело и не могло привести к принятию неправильного решения, поскольку в данном случае судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска.

То обстоятельство, что судом первой инстанции заявление об истечении срока исковой давности не рассмотрено, не является нарушением влекущим безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае указанное процессуальное нарушение не повлияло на законность вынесенного судебного акта 

Устраняя нарушения суда первой инстанции, апелляционная коллегия установила, что  в силу п.3.2 договора Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1. договора суммы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам арендодателя.

С настоящим иском администрация обратилась 15.12.2020.

Таким образом, администрацией пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.03.2015 по 10.09.2017.

Возражения администрации по прерыванию срока исковой давности со ссылкой на платежное поручение от 01.03.2017 № 1 на сумму 1 040 000 руб. подлежит отклонению, поскольку как указывается в абзаце четвертом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Кроме того, суд апелляционной инстанции обязывал администрацию пояснить за какой период засчитана оплата по платежному поручению от 01.03.2017 №1, вместе с тем администрация не исполнила требования суда.

Таким образом, какого-либо признания долга со стороны ответчика по Договору не было. Иного истцом не доказано.

Кроме того, суд учитывает правовую позицию изложенную в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, согласно которым разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Материалами дела установлено, что решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу №2а-2069/2017 по административному исковому заявлению ООО «Строймонолит» и ФИО5 к АМС г. Владикавказа, УМИЗР г. Владикавказа, ФИО4, с участием заинтересованного лица –Управления Росреестра по РСОАлания об оспаривании решения органа местного самоуправления, признано незаконным решение УМИЗР г.Владикавказа от 26.06.2016 об отказе в заключении с ООО «Строймонолит» сроком на 3 года нового договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0010201:130, об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе», содержащееся в письме УМИЗР г. Владикавказа от 24.07.2017 №4565п-2282.

Согласно указанному решению АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа обязаны: принят решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе» и направить его в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРЮЛ; заключить с ООО «Строймонолит» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для размещения предприятий общественного питания, в том числе летних кафе».

Решение мотивировано тем, что судом установлен факт того, что в период действия срока договора аренды земельного участка АМС г. Владикавказа в ответ на обращение общества, подготовила градостроительный план спорного земельного участка, согласно которому спорный земельный участок располагается в зоне Р-1(с учетом исправления описки, допущенной в приказе Управления архитектуры и градостроительства г. Владикавказа от 16.03.2016), в которой не усматривается условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления. 

 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В рамках дела №2а-2069/2017 установлено, что в период проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, спорный земельный участок в соответствии с градостроительным планом земельного участка относился территориальной зоне, в которой строительство любого капитального здания являлось невозможным.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно решению №2а-2069/2017 общество письмом от 10.07.2017 просило устранить недостатки арендованного имущества в частности изменить вид разрешенного использования.

Решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от 21.08.2017 по делу №2а-2069/2017 признан незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе», содержащееся в письме УМИЗР г. Владикавказа от 24.07.2017 №4565п-2282.

Согласно указанному решению АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа обязаны: принят решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с «для строительства многоэтажных жилых домов» на «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе» и направить его в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРЮЛ; заключить с ООО «Строймонолит» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 для размещения предприятий общественного питания, в том числе летних кафе».

Общество неоднократно требовало исполнения судебного акта. Данное обстоятельство, в частности, подтверждается заявлениями общества от 26.10.2017 №7111п, от 16.07.2020 №4784.

Только 13.08.2020 АМС г. Владикавказа вынесла постановление №619 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010201:130 с вида «для строительства многоэтажных жилых домов» на вид «размещение предприятий общественного питания, в том числе летних кафе» т.е. спустя 3 года с момента вынесения решения №2а-2069/2017. Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 14.02.2021.

Поскольку факт невозможности использования земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды земельного участка от 02.12.2013  № 5189, а также договором перенайма от 17.03.2015 установлен вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции по делу №2а-2069/2017, то выводы, отраженные в указанном судебном акте, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Принимая во внимание, что общество с ограниченной ответственностью «Строймонолит» в спорный период не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010201:130 в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка, а также пропущенный срок исковой давности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у общества с ограниченной ответственностью «Строймонолит» отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за указанный период пользования данным земельным участком, ввиду невозможности его использования для целей, для которых он был предоставлен.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального, процессуального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений процессуальных норм, влекущих  безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ)   не  имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 26.08.2021 по делу № А61-4433/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.    

 

         Председательствующий

 

Е.В. Жуков 

 

         Судьи

 

Е.Г. Сомов

 

И.А. Цигельников