АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5251/2022

г. Архангельск

14 июля 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11, 13 июля 2022 года (с объявлением перерыва) дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Винком" (ОГРН 

<

***>; адрес: 163046, 

<

...>)

к акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 

<

***>; адрес: 350002, 

<

...>)

о взыскании 963 327 руб. 74 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца до перерыва – ФИО2 (доверенность от 10.05.2022), после перерыва – ФИО2 (доверенность от 10.05.2022), ФИО3 (доверенность от 12.11.2021);

от ответчика до и после перерыва – ФИО4 (доверенность от 15.06.2022);

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "Винком" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее – ответчик) о взыскании 963 327 руб. 74 коп., в том числе 360 459 руб. 25 коп. долга по договору аренды от 16.07.2019, 332 782 руб. 81 коп. долга по договору аренды от 06.09.2019, 238 489 руб. 46 коп. долга по договору аренды от 23.08.2019, и 31 596 руб. 22 коп. процентов за период с 15.08.2021 по 04.04.2022.

Представитель истца в заседании заявленные требования поддержал, на иске настаивал. 

Представитель ответчика с иском не согласен, полагает, что задолженности у АО "Тандер" по спорным договорам не имеется, арендная плата внесена в полном объеме в соответствии с условиями заключенных сторонами договоров. 

В судебном заседании 11.07.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 13.07.2022, о чем размещено публичное извещение в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии представителей сторон. 

Истец после перерыва требования иска поддержал, дал пояснения относительно порядка расчета. 

Ответчик с иском не согласился.

Изучив письменные материалы дела, заслушав стороны, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим. 

Между истцом (арендодатель) и ООО ТД "Марвик" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №б/н от 23.08.2019 в отношении нежилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 433,1 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 29:22:060412:170.

Объект используется арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров. 

Договор заключен сроком до 31.12.2034 включительно.  

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2019.

ООО ТД "Марвик", руководствуясь п. 2 статьи 615 ГК РФ, по договору перенайма  от 23.08.2019 №АрхФ/49532/19 передало права и обязанности по договору аренды новому арендатору – АО "Тандер". 

В пункте 5.1 договора аренды указано, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги, платы с торгового оборота (процентной части арендной платы).

Постоянная часть арендной платы составляет 398 469 руб. в месяц, в том числе НДС. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункты 5.2.1, 5.2.3 договора).

Также между истцом (арендодатель) и ООО ТД "Марвик" 16.07.2019 заключен договор аренды в отношении нежилого здания общей площадью 314,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, этажность 1, кадастровый номер 29:22:050101:89.

Объект используется арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров. 

Договор заключен сроком до 31.12.2034 включительно.  

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2019.

В пункте 5.1 договора аренды указано, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги, платы с торгового оборота.

Постоянная часть арендной платы составляет 366 175 руб. в месяц, в том числе НДС. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункты 5.2.1, 5.2.3 договора).

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.07.2019 переданы от ООО ТД "Марвик" ответчику, в связи с чем между ними оформлен договор перенайма недвижимого имущества №АрхФ/45898/19 от 31.07.2019. 

Кроме того между истцом (арендодатель) и ООО "Меркурий" (арендатор) 06.09.2019 заключен договор аренды в отношении нежилого помещения общей площадью 487,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Архангельск, р.Ленинградский, д. 167, кадастровый номер 29:22:060416:119.

Объект используется арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров. 

Договор заключен сроком до 31.12.2034 включительно.  

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 06.09.2019.

В пункте 5.1 договора аренды указано, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги, платы с торгового оборота.

Постоянная часть арендной платы составляет 174 085 руб. в месяц, в том числе НДС. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункты 5.2.1, 5.2.3 договора).

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды от 06.09.2019 переданы от ООО "Меркурий" ответчику, в связи с чем между ними оформлен договор перенайма недвижимого имущества №АрхФ/49523/19 от 06.09.2019. 

В пункте 5.1 всех вышеперечисленных договоров аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, в состав которой входит, в том числе, плата с торгового оборота. 

В соответствии с пунктом 5.4.1 названных договоров аренды плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной установленному проценту (во всех договорах аренды он равен 4,5%, за исключением договора аренды помещений д. 167 по пр-ту Ленинградский, где он равен 9,5%) от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период.

Для целей договоров аренды под торговым оборотом арендатора стороны понимают общую сумму проданных на объекте товаров (работ, услуг) с использованием контрольно-кассовой техники, продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам (за исключением доходов от субаренды).  

Из торгового оборота вычитаются: часть торгового оборота в форме НДС, возврат клиентами товаров, оплаченных наличными или в кредит в т.ч. НДС, аннулирование продажи или услуг в т.ч. НДС, возмещенные покупателям наличными разницы в ценах, возникающие при обмене товара в т.ч. НДС.

Расчет платы с торгового оборота осуществляется на основании предоставляемого арендатором арендодателю Отчета о месячном объеме торгового оборота за отчетный месяц по форме, согласованной сторонами в Приложении №6 к договорам, ежемесячно в течение 10 рабочих дней с даты окончания отчетного месяца, заверенного подписями полномочных лиц арендатора. 

Плата с торгового оборота производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях РФ не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным при условии предоставления арендодателем арендатору акта и счета-фактуры на процентную часть арендной платы.

Договором аренды от 06.09.2019 в отношении помещений по пр.Ленинградский, д. 167 в пункте 5.4.1 дополнительно указано, что рассчитанная сумма платы с торгового оборота увеличивается на сумму НДС по ставке, установленной Налоговым кодексом Российской Федерации. 

ООО "Винком" находится на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС.  

По мнению истца, поскольку в соответствии с пунктом 5.2.1 договоров аренды постоянная часть арендной платы в месяц указана с учетом НДС по ставке, установленной Налоговым кодексом РФ за период аренды, то рассчитанная сумма платы с товарооборота согласно трем договорам должна увеличиваться на сумму НДС по ставке, установленной Налоговым Кодексом РФ.

В свою очередь, как указывает истец, при расчете процента от валового товарооборота, сотрудники бухгалтерии АО "Тандер" вычитают из валового товарооборота, очищенного от НДС, сумму постоянной части арендной платы с НДС, что приводит к существенному занижению платы с товарооборота. Истец полагает, что фактически производятся арифметические действия над несопоставимыми величинами, противоречащие смыслу договора и экономической логике: из суммы без НДС вычитается сумма с НДС и на разницу начисляется НДС.

Истец считает, что АО "Тандер" в период с июля 2021 года по февраль 2022 года некорректно производило расчет арендной платы в части платы с торгового оборота, что привело к неполной выплате арендной платы. В соответствии с произведенным истцом расчетом ответчик за спорный период не доплатил истцу по указанным выше трем договорам аренды 930 731 руб. 52 коп. 

Так как после направления претензии с указанием на этот факт, исправлений в расчеты по оплате аренды ответчик не произвел, ответа на претензию не направил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.2 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" указано, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Согласно пунктам 1.1 всех названных договоров перенайма на основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности по договорам аренды.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по порядку определения размера арендной платы в части такой ее составляющей, как плата с торгового оборота. 

По смыслу пункта 5.4.1 договоров оборотная составляющая арендной платы определена как положительная разница между платой с торгового оборота без НДС умноженной на соответствующий процент (4,5% и 9,5% в зависимости от договора), и постоянной частью арендной платы.   

Истец полагает, что для проведения расчетных операций должны использоваться сопоставимые величины. Поскольку в договорах аренды стороны согласовали для расчета платы с торгового оборота исключать из него НДС, то и при вычитании постоянной арендной платы она должна быть "очищена" от НДС. Впоследствии полученный результат подлежит увеличению на НДС, поскольку арендодатель находится на общей системе налогообложения. 

В подтверждение своей позиции истец также ссылается на Приложение №6 к договорам (Отчет о месячном объеме торгового оборота), где указано, что фиксированная часть арендной платы за расчетный месяц исчисляется в рублях, без НДС.  

По мнению истца, правомерность его позиции подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.02.2022 по делу №А05-11248/2021.

Возражая против иска, ответчик указал, что из буквального толкования условий заключенных договоров аренды не следует необходимость исключения НДС из постоянной части арендной платы для целей исчисления платы с торгового оборота. Истец трактует пункт 5.4.1 договоров в своем интересе и исключительно к своей выгоде. В то же время плата с торгового оборота была включена в договор как бонус с выручки и дополнительные доходы арендодателя, которые последний получает от объекта. Плата с торгового оборота не является платой за пользование помещением, это иная составляющая платы, которая вносится арендатором при положительной разнице между прибылью арендатора и постоянной величиной арендной платы. При этом порядок расчета детально регламентирован в пункте 5.4.1 договоров.      

В соответствии с пунктом 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридический лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъясняется, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В пункте 5.4.1 договоров указано, что плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной проценту от объема торгового оборота за отчетный период (4,5% и 9,5% по различным договорам), и постоянной частью арендной платы за отчетный период. Размер постоянной части арендной платы составляет 398 469 руб. по договору от 23.08.2019, 366 175 руб. по договору от 16.07.2019, 174 085 руб. по договору от 06.09.2019. 

Тот факт, что конкретный размер постоянной части арендной платы указан в предложении, следующем за формулой расчета, свидетельствует о том, что именно этот размер арендной платы подлежит вычитанию. Размеры постоянной части арендной платы, указанные в пункте 5.4.1 договоров, соответствуют размеру, приведенному в пункте 5.2.1 договоров, где указан ежемесячный арендный платеж с учетом НДС. 

Таким образом, суд считает, что в договорах аренды сторонами согласован порядок расчета платы, предусматривающий вычитание постоянной части арендной платы именно с учетом НДС.  

Довод истца о том, что в Приложении №6 к договорам идет указание на фиксированную часть арендной платы без НДС, не может быть признан обоснованным, поскольку данным приложением утверждена лишь форма отчета арендатора, но не порядок расчета величины платы с торгового оборота. Приложение к договору может дополнять некоторые его условия, однако оно не может противоречить существу изложенному в конкретных пунктах договора, содержащихся в специализированных разделах, в частности в разделе о платежах и расчетах. 

Представитель истца в заседании 13.07.2022 пояснил, что размер арендной платы указан в пункте 5.4.1 договоров ошибочно, как для организаций, находящихся на упрощенной системе налогообложения, что обусловлено наличием большого количества схожих договоров между ответчиком и компаниями, находящимися в управлении ООО "Панорама", часть из которых находятся на УСН, а часть – на ОСН. 

Такая ошибка не может быть истолкована в пользу позиции истца, поскольку в случае наличия в договорах неточностей и ошибок, которые не относятся к явным техническим ошибкам и влияют на восприятие содержания, то это является риском того лица, которое готовило проект договора. В данном случае таким лицом выступает истец. 

Суд также не может согласиться с суждением истца относительно того, что вычитание из суммы торгового оборота без НДС суммы постоянной части арендной платы с НДС приводит к существенному занижению платы с товарооборота. 

Из пункта 5.4.1 договоров следует, что стороны согласовали следующий порядок расчета:

Плата с торгового оборота (уменьшенная на размер НДС, возврат товаров, аннулирование продаж) х Согласованный процент от объема торгового оборота – Постоянная часть арендной платы, размер которой соответствует пункту 5.2.1 договора, где указан платеж с НДС. 

Плата с торгового оборота как процентная составляющая арендной платы представляет собой не плату за пользование имуществом или потребленные арендатором коммунальные услуги, а является своего рода дополнительным доходом арендодателя, который он может получить в случае, если в отчетный период образовалась положительная разница между выручкой арендатора от реализации товаров и затратами арендатора на оплату арендных платежей за пользование имуществом. Затраты арендатора в этой части соответствуют плате с НДС. Такое условие договора не может быть признано несправедливым, нарушающим баланс интересов сторон, учитывая, что арендодатель не является слабой стороной по договору. 

Ссылка истца на то, что вычитание постоянной арендной платы с НДС противоречит законодательному регулированию, установленному НК РФ, является безосновательной, поскольку величина арендной платы, в том числе ее составляющих, в данном случае является договорным условием и определяется по согласованию сторон.

В договоре аренды от 06.09.2019 содержится указание в пункте 5.4.1 на то, что рассчитанная плата с торгового оборота увеличивается на сумму НДС по ставке, установленной НК РФ.  Договоры аренды от  23.08.2019, от 16.07.2019 подобного условия не содержат. По общему правилу, сумма НДС входит в состав цены, если не указано иное. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что расчет платы с торгового оборота, произведенный ответчиком, соответствует достигнутым сторонами договоренностям. Задолженности по договорам аренды у АО "Тандер" не имеется. В связи с чем в иске судом отказано. 

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

Е.Ю. Кашина