АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20513/2022

23 января 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 января 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об установлении порядка пользования земельным участком,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, 

при участи в судебном заседании:

от истца – ФИО9 по доверенности от 25.05.2020, сроком на 3 года (личность удостоверена паспортом, представлен диплом),

от ответчика – не явился, извещен надлежаще, 

от ФИО3 – лично (предъявлен паспорт);

от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (далее – ООО «ИСГ Сибирь», Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) об установлении условий пользования земельным участком общей площадью 2973 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110110:1032, местоположение которого установлено в 90 м северо-восточнее относительно 2-этажного здания детского комбината с почтовым адресом: ул. Новороссийская, 5 в Кировском административном округе г. Омска, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства многоквартирного дома», относящийся к муниципальной собственности муниципального образования г. Омск, а именно: установить срок пользования ООО «ИСГ Сибирь» указанным земельным участком на три года до 08.06.2026.

В обоснование исковых требований, указано, что ООО «ИСГ Сибирь», являясь арендатором земельного участка и действуя добросовестно, с целью завершения строительства внесло изменения в проектную документацию в связи с необходимостью соблюдения действующих градостроительных норм и правил, получило разрешения на использование земель, находящихся в муниципальной собственности, без предоставления земельных участков, иные разрешения и согласования на строительство многоквартирного жилого дома. Кроме того, в период с 29.03.2019 по 19.08.2022 Общество находилось в ситуации правовой неопределённости в отношении возможности завершения строительства многоквартирного жилого дома в связи с установлением седьмой подзоны приаэродромной территории, запрещающей строительство в ее границах жилых домов, которая была устранена только 19.08.2022 путем внесения изменений в Приказ Росавиации от 29.03.2019 № 235-П об изменении указанных границ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Департамент и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивированные отзывы на исковое заявление не представили.

Участвующий в предварительном судебном заседании представитель Департамента возражал против удовлетворения иска.

Департамент, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. 

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в их отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца и ФИО3 поддержали заявленные требования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и третье лицо, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

11.11.2016 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «ИСГ Сибирь» (Арендатор) заключён договор аренды № Д-Кр-13-110 земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2973 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110110:1032, местоположение которого установлено в г. Омск в Кировском административном округе, ул. Новороссийская, д. 5, (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.4 Договора целью использование участка является завершение строительства объекта незавершённого строительства.

Согласно пункту 1.5 Договора разрешённое использование участка: под строительство многоэтажного жилого дома.

Срок действия договора аренды от 11.11.2016 был установлен до 09.11.2019.

На предоставленном указанным Договором земельном участке с кадастровым номером 55:36:110110:1032 расположен объект незавершённого строительством многоквартирного жилого дома, имеющий кадастровый номер 55:36:110110:7065, площадью застройки 1 493,6 кв. м, степенью готовности 25%, принадлежащий на праве собственности Арендатору (пункт 1.7 Договора).

Строительство объекта незавершённого строительством осуществлено на основании разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ru55301000-469-2016, выданного ООО «ИСГ Сибирь» департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Срок действия разрешения на строительство первоначально был установлен до 16.12.2018, продлен до 09.11.2019.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2020 года по делу № А46-10193/2020 удовлетворены исковые требования ООО «ИСГ Сибирь» об установлении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1032 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-110 от 11.11.2016 до 08.07.2023.

К моменту принятия решения суда об установлении порядка пользования земельным участком (03.08.2020) срок действия разрешения на строительство, выданного ООО «ИСГ Сибирь» на строительство многоквартирного жилого дома, истек 09.11.2019.

ООО «ИСГ Сибирь» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с вопросом о возможности продления разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ru55301000-469-2016. 

Комиссионным решением Департамента архитектуры и градостроительства Обществу рекомендовано обратиться с заявлением о выдачи нового разрешения на строительство, для чего необходимо привести проектную документацию по строительству многоквартирного жилого дома в соответствие с действующим законодательством, градостроительными нормами и правилами, предъявляемыми к строительству объектов капитального строительства на момент обращения за выдачей разрешения на строительство.

ООО «ИСГ Сибирь» предприняло меры по приведению проектной документации в соответствие с изменившимися градостроительными нормами и правилами, предъявляемыми к строительству объекта капитального строительства на момент обращения за выдачей разрешения на строительство.

Так, в связи с изменениями требований к размещению и количеству парковочных мест для обслуживания многоквартирных жилых домов, расположению проектируемых площадок для игр детей, занятия физкультурой, отдыха взрослого населения ООО «ИСГ Сибирь» дополнительно согласовало проект благоустройства.

С целью соблюдения требований к размещению и количеству парковочных мест в проект внесены изменения, предусматривающие уменьшение количества квартир за счет уменьшения этажности строящегося многоквартирного жилого дома с шестнадцатиэтажного до двенадцатиэтажного. Впоследствии для соблюдения новых требований для строящихся объектов капитального строительства с целью исключения возможного негативного воздействия на безопасность полетов воздушных судов и работоспособность радиотехнических средств аэродрома Омск (Центральный) количество этажей многоквартирного жилого дома уменьшено с двенадцати до одиннадцати.

ЗС МТУ Росавиацией определено, что согласуемый объект с абсолютной высотой 125,5 м. не оказывает негативного влияния на безопасность полетов воздушных судов и работоспособность радиотехнических средств аэродрома Омск (Центральный) (письмо от 15.01.2020 № Исх-8/ТУ/СТ/ЗСМТУ).

Письмом от 28.04.2021 № 1.5/01-02/3818-исх ПАО «Россети Сибирь» согласовано благоустройство территории мест парковок, проездов, тротуаров и пешеходных дорожек для многоквартирного жилого дома.

Обществом получено разрешение на использование земель, находящихся в муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута (в отношении земельного участка площадью 835 кв.м для целей проезда, в том числе вдоль трассовой и подъездных дорог, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, элементов благоустройства территории (площадки автостоянок)) (распоряжение Администрации Кировского административного округа  Администрации г. Омска от 28.12.2021 № 1982).

ООО «ИСГ Сибирь» получено разрешение на использование земель, находящихся в муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута (в отношении земельного участка площадью 2209 кв.м для целей проезда, в том числе вдоль трассовой и подъездных дорог, для размещения которых не требуется разрешения на строительство; площадок для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребности застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж) (распоряжение Администрации Кировского административного округа  Администрации г. Омска от 26.01.2022 № 84).

15.03.2022 ООО «ИСГ Сибирь» обратилось в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска заявлением о выдачи разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по ул. Ватутина - ул. Новороссийская в Кировском АО г. Омска».

Письмом от 22.03.2022 № 09-01/2449 департамент архитектуры и градостроительства сообщил, что в соответствии с Приказом Росавиации от 29.03.2019 № 235-П принято решение об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Омск (Центральный) (далее – ПАТ), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 55:36:110110:1032 расположен в седьмой подзоне ПАТ, в которой негативным фактором воздействия является авиационный шум, создаваемый воздушными судами.

Данное обстоятельство явилось препятствием для выдачи разрешения на строительство для завершения строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого начато на основании разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ru55301000-469-2016.

19.08.2022 в Приказ Росавиации от 29.03.2019 № 235-П внесены изменения границ седьмой подзоны ПАТ, в результате чего земельный участок с кадастровым номером 55:36:110110:1032 исключен из границ указанной седьмой подзоны.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, 10.10.2022 истец обратился в Департамент с заявлением об увеличении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032 на три года до 08.07.2026 по правилам, установленным пунктами 1 и 2 части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Письмом от 14.10.2022 года № Исх-ДИО/140224 Департамент отказал в увеличении срока по мотиву истечения срока аренды, при этом указал, что дальнейший порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1032 необходимо установить в судебном порядке.

Как указал истец, по состоянию на ноябрь 2022 года срок пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1032 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-110 от 11.11.2016 истекает 08.07.2023, что является недостаточным для завершения строительства многоквартирного жилого дома имеющего процент готовности 25%. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «ИСГ Сибирь» в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, с учетом приведенных норм права суд может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом с учётом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.). То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий. 

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, согласно Договору земельный участок был предоставлен для завершения строительства сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней. Срок договора аренды истек 10.11.2019. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2020 года по делу № А46-10193/2020, вступившим в законную силу, Обществу установлены условия пользования земельным участком на условиях Договора до 08.07.2023.

Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ru55301000-469-2016, выданного ООО «ИСГ Сибирь» департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Срок действия названного разрешения истек 09.11.2019.

При таких обстоятельствах строительство многоквартирного жилого дома не завершено по независящим от ООО «ИСГ Сибирь» причинам. 

В настоящее время Обществом получено разрешение на строительство от 01.12.2022 № 55-36-172-2022 (указано, что выдано взамен разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ru55301000-469-2016), срок действия которого установлен до 01.06.2025 (в редакции распоряжения департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 26.12.2022 № 1328).

На момент обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением степень готовности многоквартирного жилого дома составляет 25 %.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, составляет 14 673 449, 61 руб., что существенно ниже стоимости самого здания.

По данным государственного кадастра недвижимости, в отношении строительства многоквартирного жилого дома с гражданами заключены договоры долевого участия в строительстве, устанавливающие в пользу указанных граждан право залога на земельный участок и объект незавершенного строительства в качестве мер, обеспечивающих достройку многоквартирного жилого дома.

Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт невозможности по объективным причинам завершить строительство, с учетом наличия договоров долевого строительства, требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полостью.

Установить обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1032 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-110 от 11.11.2016 до 08.06.2026.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                Е.Д. Малявина