ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-22988/2023

город Ростов-на-Дону

19 апреля 2024 года

15АП-1694/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А., 

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В., 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 04.10.2023;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 09.10.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2023 по делу № А53-22988/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику муниципальному унитарному предприятию «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (далее – предприятие) о взыскании 324 030 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 01.07.2020 по 30.04.2023; 24 133,81 руб. пени за период с 11.08.2020 по 31.03.2022; 3 024,16 руб. пени за период с 11.11.2022 по 30.06.2023, а также пени, начиная с 01.07.2023 по день фактической оплаты задолженности из расчета 1/130 ставки рефинансирования, действующей на день фактической оплаты.

Исковые требования мотивированы тем, что предприятие как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязано вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. 

Решением суда от 27.12.2023 в иске отказано. 

Решение мотивировано следующим. 

Предприятие вносило оплату по выставленным обществом счетам, задолженность за спорный период отсутствует. Истец не исполнил определение суда о проведении сверки. 

Общество с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Эксперт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Суд принял от предприятия в качестве доказательств оплаты документы, не относящиеся к предмету спора. В настоящем деле общество требует оплату за содержание и ремонт в МКД за нежилое помещение 617 кв. м., а не за квартиру площадью 63,3 кв.м., принадлежащую ответчику на праве собственности.

В счетах, приобщённых в материалы дела, графа «содержание жилья» за нежилое помещение 617,2 кв. м. отсутствует, фактически указанные платежи предприятием не вносились. 

В отзыве на апелляционную жалобу предприятие указывает следующее. 

Спорное нежилое помещение является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому, расположено на первом этаже пристройки литера «А1», и представляет собой самостоятельный объект. Помещение ответчика имеет обособленный вход-выход во внутренние помещения, не имеет какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеет собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, придомовую территорию и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений в 2005 году ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе на водоснабжение, энергоснабжение, на вывоз и утилизацию ТБО, дератизацию и дезинсекцию своих помещений, на техническое обслуживание установок автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре и т.д.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на неё.

Представлены пояснения и документы на определение суда от 13.03.2024. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, дополнительно представленные документы и пояснения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, был выбран способ управления МКД - управляющая компанию ООО «ЖКХ - Эксперт» с заключением договора управления многоквартирным домом от 01.07.2019.

Ответчику на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 617,2 кв.м.

Как указывает истец, ответчик не вносил платежи за содержание и ремонт дома, в связи с чем задолженность за содержание и ремонт МКД за период с 01.07.2020 по 30.04.2023 составила 324 030 руб.

Кроме того, за несвоевременную оплату оказанных услуг истцом ответчику были начислены пени в общей сумме 27 157,97 руб.

Обществом в адрес предприятия была направлена претензия от 26.05.2023 с требованием оплатить сумму задолженности, которая была оставлена последним без ответа и финансового удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг, послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что предприятие вносило оплату по выставленным обществом счетам, задолженность за спорный период отсутствует.

Судебная коллегия полагает, что суд не учёл следующее. 

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями статей 216, 249, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации вещным правом наряду с правом собственности, в частности, является право хозяйственного ведения имуществом, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При этом государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с данным Кодексом.

На основании статей 153, 154, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

Таким образом, поскольку спорное помещение было передано предприятию в хозяйственное ведение, муниципальное унитарное предприятие «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Согласно норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Исходя из смысла положений статей 155 и 161 Жилищного кодекса Российской Федерации организация, привлеченная к управлению многоквартирным домом, за выполнение обязанностей по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг вправе получать плату, предусмотренную действующим законодательством.

Право на взимание платы вытекает из условий договора управления.

Учитывая, что материалами дела подтверждается фактическое оказание истцом услуг по управлению жилым домом, факт принадлежности помещений ответчику не опровергнут, требование о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества МКД подлежит удовлетворению вне зависимости от факта выставления соответствующего счёта владельцу помещения. Закон связывает обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества с моментом возникновения права собственности на помещение. Отсутствие договора с исполнителем коммунальных услуг не освобождает ответчика, у которого возникло право хозяйственного ведения на помещения, от внесения платы на содержание и ремонт общего имущества МКД.

Возражая против иска, помимо довода о невыставлении счетов, предприятие также указывает на то, что нежилое помещение является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому, расположено на первом этаже пристройки литера «А1», и представляет собой самостоятельный объект. Помещение ответчика имеет обособленный вход-выход во внутренние помещения, не имеет какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеет собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, придомовую территорию и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений в 2005 году ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе на водоснабжение, энергоснабжение, на вывоз и утилизацию ТБО, дератизацию и дезинсекцию своих помещений, на техническое обслуживание установок автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре и т.д. 

В данном случае для решения вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за содержание и ремонт общего имущества МКД значимым является то, входит ли такое помещение в состав МКД как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости.

Указанный вопрос судом первой инстанции не был исследован. 

В каждом конкретном деле управляющая компания имеет право доказывать, что принадлежащее собственнику встроенно-пристроенное помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37).

Совокупность критериев, позволяющих квалифицировать определенную строительную конструкцию в качестве самостоятельного объекта недвижимости, либо части иного объекта, изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387, от 27.06.2023 N 306-ЭС23-2501, указывающих на наличие признаков такого единства у объектов, имеющих общие коммунальные внутридомовые и иные коммуникации, обстоятельства проектирования и возведения объекта.

Материалами дела подтверждается следующее. 

Согласно свидетельству ЕГРН серия 61 АВ № 208751 от 10.02.2006 (т. 1 л. д. 14) нежилое помещение общей площадью 617,2 кв. м. расположено в подвале и на 1 этаже многоквартирного дома по адресу пр. Баклановский д. 100/2.

Из технического паспорта на жилой дом (т. 2 л. д. 3-4) - экспликации 1-го этажа здания видно, что помещение, принадлежащее МУП «ЦТИ» г. Новочеркасска имеет непосредственную связь с домом: комнаты, кладовые и санузлы, обозначенные на плане под №№ 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9 и 10, связанные между собой коридорами и проходами — расположены непосредственно во втором подъезде многоквартирного дома, и имеют сообщение с помещениями пристроенной части здания.

Подвал (расположенный непосредственно под вторым подъездом дома) и общий фундамент являются едиными для всего здания и также имеют сообщения между встроенной и пристроенной частями здания.

Помещения, принадлежащие ответчику, находятся в общем подвале многоквартирного дома. Часть подвала, отображенная на экспликации и относящаяся к общему имуществу дома, служит местом для размещения инженерного оборудования. 

Предприятие как собственник помещений квартира №1 (кадастровый №61-6132/034/2008-374) и нежилого помещения (кадастровый № 61-61-32/007/2006-020) МУП - «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска принимало участие в общих собраниях и голосовало по поставленным вопросам (протокол общего собрания от 23.10.2019 № 2/10). 

Общество также указывает, что МУП «ЦТИ» г. Новочеркасска оплачивало взнос за капитальный ремонт по спорному помещению, что подтверждается платежными поручениями № 84 от 30.03.2023, №142 от 06.06.2023, № 163 от 03.07.2023.

Материалами дела доказан факт просрочки внесения ответчиком платы за содержание и ремонт имущества, в связи с чем требования истца о взыскании законной неустойки также подлежат удовлетворению.

По смыслу пункта 1 статьи 330, пункта 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия неисполнения, просрочки исполнения денежного обязательства заключаются в праве кредитора потребовать взыскания неустойки или процентов на денежный долг. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня.

Согласно расчёту истца, пени на дату резолютивной части решения составляют 102 683 рубля 75 копеек.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции надлежит изменить. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2023 по делу № А53-22988/2023 отменить. 

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 324 030 (Триста двадцать четыре тысячи тридцать) рублей, пени за период 11.08.2020 по 20.12.2023 в размере 102 683 (Сто две тысячи шестьсот восемьдесят три) рубля 75 копеек. 

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 10 024 (Десять тысяч двадцать четыре) рубля. 

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 510 (Одна тысяча пятьсот десять) рублей государственной пошлины по иску.

 Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Эксперт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) рублей. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

 

Т.Р. Фахретдинов