ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-7052/2021

06 октября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10237/2022) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 11.07.2022 по делу № А46-7052/2021 (судья Распутина В.Ю.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16.02.2021, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Старт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 (удостоверение, диплом, по доверенности от 22.11.2021 сроком на 1 год),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (паспорт, диплом, по доверенности от 07.04.2022 сроком на 1 год), ФИО5 (паспорт, диплом, по доверенности от 07.04.2022 сроком на 1 год),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи между Муниципальным образованием город Омск, от имени которого выступает Департамент, и предпринимателем ФИО2 определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16.02.2021:

а) исключив из протокола разногласий пункты 1-6 и пункты п. 8-11 протокола;

б) изменив статью Договора: «4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ» и:

- определив статью 4.1 в следующей редакции:

«.4.1. Цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 21 877 000 (Двадцать один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек»

- определив статью 4.4. в следующей редакции:

«4.4. Оплата за «Объект 2» составляет сумму 8 016 000 (Восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек, производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001, казначейский счет 02100643000000015200, единый казначейский счет 40102810245370000044, банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ .ОМСК БАНКА РОССИИ/УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 06 024 04 0000 430 ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца»;

- дополнив статью пунктом 4.5. следующего содержания:

«4.5. На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.4. настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка,. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ одновременно с оплатой ежемесячного платежа».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Омска (далее – Администрация), ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (далее третье лицо, ассоциация «МСО»), общество с ограниченной ответственностью «Независимая Оценочная Компания Старт» (далее – третье лицо, ООО «Независимая Оценочная Компания Старт»).

Решением от 11.07.2022 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, между Муниципальным образованием город Омск, от имени которого выступает Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО2, определив редакцию договора на условиях протокола разногласий от 16.02.2021: а) исключив из протокола разногласий пункты 1-6 и пункты п. 8-11 протокола; б) изменив статью Договора: «4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ» и: - определив статью 4.1 в следующей редакции: «.4.1. Цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 21 877 000 (Двадцать один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек» - определив статью 4.4. в следующей редакции: «4.4. Оплата за «Объект 2» составляет сумму 8 016 000 (Восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек, производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение восьми лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления ПОКУПАТЕЛЕМ на расчетный счет: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН/КПП 

<

***>/550301001, казначейский счет 02100643000000015200, единый казначейский счет 40102810245370000044, банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ .ОМСК БАНКА РОССИИ/УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, ОКТМО 52701000, КБК 909 114 06 024 04 0000 430 ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца»; - дополнив статью пунктом 4.5. следующего содержания: «4.5. На сумму денежных средств, указанную в пункте 4.4. настоящего договора, на которую предоставлена рассрочка,. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже. Сумма начисленных процентов уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ одновременно с оплатой ежемесячного платежа».

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: отчет, выполненный по заказу ответчика, соответствует нормам в области оценочной деятельности; содержание судебного экспертного заключения содержит неточности; объекты-аналоги, использованные в заключении, находятся на значительном удалении от объекта оценки, их местоположение не сопоставимо; применение в заключении большого количества корректировок является некорректным.

Предприниматель в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу – удовлетворить; представители предпринимателя ФИО2 поддержали возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, не возражали против проверки решения в обжалуемой части. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 14.11.2013 между предпринимателем ФИО2 и Департаментом заключены договоры аренды: 

- № 41927/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер М) сроком на 5 (пять) лет; № 41928/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание гаража, литер Л) сроком на 5 лет; 

- № 41929/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> (двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками, литера У, У1, У2) сроком на 5 (пять) лет; № 41930/5А на предоставление аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание проходной гаража, литера Е) сроком на 5 лет. 

02.08.2018 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008 № 304-р принято решение о предоставлении предпринимателю ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. 

В связи с бездействием Департамента, предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании заключить договор купли-продажи вышеперечисленных объектов недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением от 06.11.2019 по делу № А46-18830/2018 Арбитражный суд Омской области обязал Департамент заключить договор купли-продажи с предпринимателем в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, литер М, одноэтажное здание гаража стоимостью 1 968 000 руб. (без учета НДС); 

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Л, одноэтажное здание гаража стоимостью 5 872 000 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, литер У, У1, У2, двухэтажное здание с одноэтажной и трехэтажной пристройками стоимостью 5 866 000 руб. (без учета НДС); 

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Е, одноэтажное здание проходной гаража, стоимостью 155 000 руб. (без учета НДС).

Во исполнение указанного решения, 14.12.2020 Администрацией издано распоряжение № 283-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225. 

24.12.2020 Департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых зданий: «Объект 1» и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв.м, с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.З.), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, именуемый «Объект 2». 

Договор купли-продажи и акт приема-передачи, направленные Департаментом, подписаны предпринимателем с протоколом разногласий от 16.02.2021. 

В ответ на договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий от 16.02.2021, Департамент направил предпринимателю договор купли-продажи с протоколом согласования разногласий к договору купли-продажи (сопроводительное письмо от 16.03.2021 Исх №-ОГ-ДИО/310). 

Указанным протоколом согласования разногласий ответчик предлагал принять все пункты протокола разногласий в редакции Департамента, то есть, в первоначальной редакции договора купли-продажи. 

Ввиду сложившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 329, 330, 331, 421, 432, 445, 446 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» (далее – Информационное письмо № 56), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), установив, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.11.2020 составляет 8 016 000 руб. (заключение эксперта от 30.05.2022), выбор объектов-аналогов экспертом обоснован, внесение корректировок выполнено правомерно, принял редакцию спорных пунктов договора, предусматривающих стоимость выкупаемого имущества и порядок его оплаты в редакции истца.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется частью 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 12), согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрена возможность передачи на рассмотрение суда разногласий по договору, обязанность заключения которого для одной из сторон предусмотрена настоящим кодексом или иными законами.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обстоятельства, связанные с тем, имеет ли истец преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, были предметом рассмотрения в деле № А46-18830/2018, Департамент, признав за истцом наличие такого права, направил последнему проект договора купли-продажи.

В настоящем случае разногласия сторон на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции сводятся в определении выкупной цены спорного имущества (пункты 4.1, 4.4), штрафных санкций, (пункты 5.1, 5.2, 5.3), момента оплаты имущества (пункт 4.5).

На стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции разногласия заключаются в определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв.м.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При установлении стоимости спорного земельного участка Департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 26.11.2020 № 08/11/2020-Н (дате проведения оценки 17.11.202), произведенный ООО «Независимая Оценочная компания Старт» по заказу ответчика, согласно которому выкупная стоимость земельного участка составила 19 182 600 руб.

Истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 09.11.2020 определена в сумме 10 615 955 руб. 92 коп., в связи с чем ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы с целью установить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 17.11.2020.

Принимая во внимание столь значительную разницу в величине стоимости спорного объекта недвижимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта продажи – земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв.м, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее – ФБУ «Омская ЛСЭ Минюста России»).

Согласно заключению эксперта от 30.05.2022 № 715/2-3, рыночная стоимость спорного земельного участка, с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), служебные гаражи (код 4.9), автомобильные мойки (код 4.9.1.3.), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, улица Братская, дом 4, по состоянию на 17.11.2020 составляет 8 016 000 руб.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 30.05.2022 № 715/2-3, наряду с иными доказательствами, суд первой инстанции установил, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют.

Доводы ответчика относительно заключения судебного эксперта о том, что объекты-аналоги находились на значительно удалении от объекта оценки, суд апелляционной инстанции отклоняет, отмечая, что доказательств, свидетельствующих о значительном расхождении стоимости объектов недвижимости в городе Омске, расположенных в месте исследования и расположенных фактически подателем жалобы не представлено.

Напротив, в заключении судебного эксперта приведены мотивы подбора аналогов как по назначению, так и по расположению; применены коэффициенты корректировок.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что методика оценки предполагает сравнение объектов-аналогов, информация о которых должна отвечать признаками достоверности, проверяемости. При этом для оценки, как правило, избираются объекты, информация о продаже (покупке) которых находится в общедоступных источниках информации, требований о достоверности к которой не установлено законом. В связи с чем эксперт руководствуется признаком максимально возможной в данных условиях информативности.

Департамент, возражая против результатов заключения эксперта от 30.05.2022 № 715/2-3, какого-либо обоснования нарушений методики проведения оценки применительно к объектам недвижимости, таких как нерепрезентативная выборка объектов-аналогов, неучет существенных ценообразующих параметров объекта, особенностей локального рынка, ошибки расчетных моделей, не привел, соответствующих доказательств не представил.

Как верно указал суд первой инстанции, в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что сопоставимость определяется как возможность сравнения, соизмерения объектов по ценообразующим факторам, а не как понятие устанавливающее знак равенства между объектами по тем или иным ценообразующим факторам.

Кроме того, выбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных не по соседству с оцениваемым земельным участком и имеющих другие отличия, обуславливается объективной необходимостью, так как по соседству не продаются аналогичные участки с идентичными характеристиками.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 ФСО № 7, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Суд первой инстанции верно указал, что эксперт проанализировал максимально возможное количество сравнимых объектов, доступных на дату оценки, относящихся к сегменту рынка исследуемого объекта, для которых существует возможность сопоставления по основным ценоообразующим факторам, и применения к ним соответствующих корректировок, минимизирующих отличия. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что квалификация эксперта ФИО6 не вызывает сомнений, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием.

Несогласие с результатами судебной экспертизы, в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.

Принимая во внимание изложенное, представленные в материалы дела доказательства, заключение эксперта от 30.05.2022 № 715/2-3, суд первой инстанции обоснованно счел возможным урегулировать разногласия между сторонами спора в части рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090301:15225, площадью 5351 кв.м, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого земельного участка в сумме 8 016 000 руб.

Ссылка подателя жалобы на судебную практику (гражданское дело № 3-241/2015, А41-89689/2016) не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части. 

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь частью 5 статьи 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 11.07.2022 по делу №  А46-7052/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов

 Е.Б. Краецкая