ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-55800/2024

Дело № А40-79626/24

г. Москва

28 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:                     

председательствующего судьи:      В.А. Яцевой                                

судей:

И.А. Чеботаревой, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2024 по делу № А40-79626/24 по заявлению ПАО «Мегафон» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Московский художественный академический театр имени А.П. Чехова» 

о признании незаконным решения, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

ФИО2 – по дов. от 21.08.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО3 – по дов. от 15.01.2024;

от третьего лица:

не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Публичное акционерное общество «Мегафон»» (далее – заявитель, ПАО «Мегафон») обратилось в арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением об отказе в государственной регистрации от 27.05.2024 №КУВД-001/2024-6254315/3, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрационных действий договора аренды от 01.01.2023 №2512-22.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Московский Художественный академический театр имени А.П. Чехова» (далее – МХАТ им. Чехова, третье лицо).

Решением суда от 25.07.2024 заявление ПАО «Мегафон» удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

До судебного заседания от заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и возражений на них, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2023 между ПАО «МегаФон» (арендатор) и МХАТ им. Чехова (арендодатель) был заключен Договор №2512-22 на передачу в аренду части крыши здания, закреплённого на праве оперативного управления за МХАТ имени А.П. Чехова для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи.

В соответствии с п. 1.1. Договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть крыши здания кадастровый номер 77:01:0001043:2521), общей площадью 22,2 кв.м, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: 

<

...>, закрепленного на праве оперативного управления за арендодателем, для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи, согласно Схеме расположения станций сотовых операторов (Приложение № 1). 

Графическое описание передаваемой в аренду части кровли здания приведено в приложении № 1 (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 20.09.2023).

На план-схеме графически обозначены границы арендуемой части кровли, в пределах которых заявителем будет размещаться оборудование ПАО «МегаФон».

Передача вышеуказанного имущества в аренду заявителю была согласована ТУ Росимущества в городе Москве (Решение № 77-09/14622 от 17.05.2022) и Министерством культуры РФ (Приказ № 1062 от 23.06.2022).

Обязанность по государственной регистрации Договора аренды возложена на Арендатора (п. 3.3.23 Договора).

Во исполнение указанного обязательства 16.02.2024 заявитель обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами.

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора аренды (оформлено Уведомлением о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2024-6254315/1 от 28.02.2024). 

Указанное решение мотивировано тем, что часть кровли здания не может выступать предметом договора аренды, поскольку не обладает признаками обособленности и изолированности, как следствие, предмет аренды не может быть идентифицирован.

27.05.2024 Управление уведомил ПАО «Мегафон» об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. 

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав не соответствуют закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд. 

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ). 

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами. 

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно статье 18 Закона №218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав определен указанным законом, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав государственный регистратор отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Закона №218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. №305-ЭС17-6213).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стороны договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что нормы действующего законодательства РФ не содержат запрета на аренду части кровли, а также это не может быть основанием для отказа в регистрации подобного договора.

Суд первой инстанции правомерно указал, что, для индивидуализации объекта аренды, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.

Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды.

Таком образом, поскольку предметом аренды является неизолированные и необособленные части крыш зданий, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, при этом условие о предмете в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно исходит из того, что обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды в порядке пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на все здание.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, то при регистрации договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как:

-           объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением № 1 к Договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется,

-           сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН,

-           никаких технических изменений в здании не проводилось.

Объект аренды (часть здания, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется.

В настоящем случае основанием для кадастрового учета на часть помещения является сам договор аренды.

Учитывая изложенное, выводы регистрирующего органа о том, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация в ЕГРН аренды части фасада и (или) кровли не обосновано.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношении сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии со статьями 18, 21 Закона № 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2024 по делу № А40-79626/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Яцева

 

Судьи                                                                                                           И.А. Чеботарева

 

                                                                                                          ФИО1