АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской  Федерации 

Решение

Дело № А76-379/2023

14  июня 2023 года

г. Челябинск

 

резолютивная  часть решения  принята   06  июня  2023 года 

решение  в  полном  объеме изготовлено     14  июня   2023 года 

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Худякова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: 

<

...>, кабинет № 424, дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 314744714700077, Челябинская область, г. Троицк,

к Управлению муниципальной собственности администрации  Троицка Челябинской области

о признании недействительным отказа 

Встречное исковое заявление:

 Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о признании договора о передаче прав и обязанностей  недействительным, ничтожным,

третье  лицо, не  заявляющее  самостоятельных требований  относительно предмета  спора 

Общество с ограниченной ответственностью «Реал» г. Троицк  Челябинской области 

Администрация  города  Троицка   Челябинской  области 

в  судебном заседании приняли участие:

заявитель: ИП  ФИО2 (личность установлена по  паспорту )-   представитель ООО «Реал»  ФИО2  ( копия  доверенности  в  материалах дела) 

представитель  Управления муниципальной собственности администрации  Троицка Челябинской области – ФИО3 (личность установлена по паспорту, копия доверенности в материалах дела),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- заявитель по первоначальному иску, ответчик по встречному , ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее- ответчик,  Управление  муниципальной собственности)  в котором просит:

- признать недействительным отказ, выраженный в письме №4688 от 18.11.2022, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» в реализации преимущественного права ИП ФИО2 на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду №10.07.01.01.02 от 25.01.2007 ,

- обязать Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 и обязать совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В рамках рассматриваемого требования  Управлением муниципальной собственности заявлено  встречное исковое заявление к ИП ФИО2 о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду №10.07.01.01.02 от 25.01.2007 недействительным, ничтожным.

Заявитель (ИП ФИО2) ссылается на то,  что при  рассмотрении заявления  о реализации преимущественного права Управлением муниципальной  собственности письмом исх. № 3617 от 07.09.2022 было  предложено подписать акт сверки взаимных расчетов по договору о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007, при этом актом сверки установлено о наличии переплаты на стороне ИП ФИО2 по состоянию на 06.09.2022. в сумме 1229, 24 руб.

Подписание   акта  сверки  ИП ФИО2 расценивает   как  соответствие  требованиям, предъявляемым ст. 3, частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ к заявителям, имеющим право претендовать на отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того,  заявитель  полагает, что договор о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 . заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

Действовавшим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Управлением муниципальной собственности  заявленные требования  отклонены ,  ссылаясь на  то,  что   ИП ФИО2  . не соответствует требованиям п. 1 ч. 2.1. ст. 9 Закона № 159-ФЗ, так как муниципальное имущество используется ИП ФИО2 с 03.06.2020 г., то есть менее трех лет.

Обращаясь со встречным иском о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду №10.07.01.01.02 от 25.01.2007 недействительным, ничтожным.  Управление  муниципальной  собственности   указывает,  что  договор перенайма от 03.06.2020. является ничтожным, т.к. противоречит ст. 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем, ИП ФИО2 не обладает преимущественным правом приобретения муниципального имущества.

Несоответствие договора перенайма от 03.06.2020 . УМС мотивирует тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и якобы не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов.

Возражая  на   требования  управления  муниципальной  собственности  ИП ФИО2 ссылается  на  то,  что   положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006  не могут быть в данном случае применены в отношении договора перенайма от 03.06.2020  Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.

Кроме того, возражая  против   встречного  заявления  ИП ФИО2  пояснил,  что  до  момента обращения в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа, выраженного в письме № 4688 от 18.11.2022,   Управление муниципальной собственности  не заявляло каких-либо претензий в отношении договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г., что дает основания полагать о недобросовестном поведении со стороны ответчика.

Судом в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 51  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) в  качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Реал», Администрация города Троицка. 

По мнению Администрации города Троицка Челябинской области договор «о передаче прав и обязанностей по договору «О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г.» заключен с нарушением действующего законодательства; Кроме того, договор «о передаче прав и обязанностей по договору «О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007» ограничивает конкуренцию при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, тем самым посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц; Более того, п.3.3.9 договора № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г. введенный дополнительным соглашением № 2, недействителен с момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006.  Вместе с тем, недействительность договора «о передаче прав и обязанностей по договору «О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 » лишает ИП ФИО2 права преимущественной приватизации по договору № 10.07.01.01.02, т.к. ИП ФИО2 не арендатор имущества.

В судебном заседании ФИО2 поддержал доводы, изложенные в первоначальном заявлении, просил их удовлетворить в полном объеме; представитель от ответчика настаивал на удовлетворении встречного заявления и отказе в первоначальном заявлении.

Иные лица, участвующие в деле, о начавшемся судебном процессе извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 и 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. 

Как следует из материалов дела, 25 января 2007 года Администрацией города Троицка и обществом с ограниченной ответственностью «Реал»  заключен  договор аренды имущества № 10.07.01.01.02 сроком до 25.12.2007. 

Во исполнение обязательств по договору № 10.07.01.01.02, обществом с ограниченной ответственностью «Реал»  произведена  прием-передача муниципального имущества - нежилое, встроенное помещение, расположенное по адрес: 457100 г. Троицк, Челябинская область, ул. Разина, д. 35-а. 

Соглашение № 1 от 30.01.2007 г. к договору № 10.07.01.01.02 предусматривало обязательную регистрацию договора № 10.07.01.01.02 в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Соглашением № 2 от 15.02.2007  к договору № 10.07.01.01.02 был изменен пункт  3.3.9, а именно в следующей  редакции: «Арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по настоящему договору аренды третьим лицам, без согласия Арендодателя».

Соглашение № 3 от 27.02.2007 к договору № 10.07.01.01.02 продлило его действие до 25.01.2047.

3 июня 2020 года арендатором  по договору № 10.07.01.01.02 обществом  «Реал» и ИП ФИО2 заключен  Договор «о передаче прав и обязанностей по договору «О передаче имущества в аренду № 10 07.01.01.02 от 25.01.2007 ». 

ИП ФИО2 письмом исх. № 20 от 27.09.2021  обратился  в Управление  муниципальной  собственности  с заявлением об отчуждении арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, в ответ на которое было получено письмо,  которым  отказано  ИП ФИО2 в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 

В качестве основания для отказа в заявлении ИП ФИО2, Управлением муниципальной собственности  указано, что договор перенайма от 03.06.2020  является ничтожным, т.к. противоречит ст. 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем, ИП ФИО2 не обладает преимущественным правом приобретения муниципального имущества.

Несоответствие договора перенайма от 03.06.2020  УМС мотивировало тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов.

Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" не могут  быть в данном случае применены в отношении договора перенайма от 03.06.2020 г. на основании следующего.

Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.

Считая отказ Управления муниципальной собственности  незаконным и нарушающим  права ИП  ФИО2  обратился  в   арбитражный  суд с  настоящим  требованием. 

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона № 159-ФЗ.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 2.1. указанной статьи предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества вышеуказанный перечень условий (по ст. 3 и ч. 2.1. ст.9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ) является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

Таким образом, в силу части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы

обязаны:

1)         обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)         принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)         направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным   законом   или   другими   федеральными   законами,   уполномоченный   орган   в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 г. № 22-П также указано на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8,19, 34, 35, статья 71 п. «ж»).

Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3 Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

Из материалов  дела  следует,  что договор о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  был заключен между Управлением муниципальной собственности и ООО «Реал», которое с 01.08.2016  и по настоящее время включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и относится к категории микропредприятие, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 08.01.2023. 

ООО «Реал» начиная с 25.01.2007  по 03.06.2020  непрерывно владело на праве аренды нежилым встроенным помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, общей площадью 69,3  кв.м., целевое назначение использования имущества: для осуществления коммерческой деятельности.

Соглашением № 1 от 30.01.2007  к договору О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  срок действия договора был продлен до 25.01.2017 

15.02.2007 между ООО «Реал» и Управлением муниципальной собственности было заключено соглашение № 2 от 15.02.2017 к договору «О передаче имущества в аренду»  № Ю.07.01.01.02 от 25.01.2007, в соответствии с которым условия указанного договора, предусмотренные п. 3.3.9. договора были изложены в новой редакции:  в соответствии с п. 3.3.9. (в редакции соглашения от 15.02.2007 ) стороны договора о передаче имущества в аренду № Ю.07.01.01.02 от 25.01.2007. установили, что Арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации  (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду или передавать права и обязанности    по  Договору аренды третьим лицам, выражает волю собственника, обусловленную ст.  615 ГК  РФ.  При этом  суд  согласен с  доводом  заявителя    о том,  что  согласованное   сторонами  договора   данное  условие   не  противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ. 

Соглашением № 3 от 27.02.2007  к договору О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  срок действия договора был продлен до 25.01.2047. 

Судом  установлено   и  представителем Управления  муниципальной собственности   не  оспаривается,   что и договор  «О передаче имущества в аренду»  № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 и соглашения  к  нему   были зарегистрированы в установленном порядке.

03.06.2020  в соответствии со ст. 615 ГК РФ и п. 3.3.9 Договора О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007 . в редакции соглашения № 2 от 15.02.2017  обществом  «Реал» по договору от 03.06.2020. переданы  свои права и обязанности арендатора по договору о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  новому арендатору - ИП ФИО2, передача прав и обязанностей по договору № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  была зарегистрирована в Росреестре, № записи о регистрации: 74:35:0200023:123-74/035/2020-2.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134. определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

С учетом изложенных выше обстоятельств и правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, отказ Управления  муниципальной  собственности,  оформленный письмом исх. № 4688 от 18.11.2022, является незаконным и не соответствует положениям Закона № 159-ФЗ.

Согласно ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рамках рассмотрения заявления ИП ФИО2  Управление муниципальной собственности обратилось со встречным заявлением к ИП ФИО2 о признании договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  недействительным, ничтожным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Управление  муниципальной  собственности   считает,   что  договор переуступки от 03.06.2020 должен соответствовать действующему на момент заключения законодательству. Между  тем, передача прав по договору №   10.07.01.01.02  от 25.01.2007  г. была осуществлена без проведения  конкурсной  процедуры,  предусмотренной    пунктом    1    статьи 7.1    Федерального   закона   №    135-ФЗ   от   26.07.2006.

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

К договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества относятся также договоры субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного и муниципального имущества.

В результате уступки требования происходит передача прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества от арендатора к другому лицу. Управление   муниципальной  собственности  полагает,   что заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. Таким образом, в соответствии с вышеуказанной статьей, начиная с 02.07.2008 договоры аренды договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, предусмотренных самой статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.  Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на исключение возможности ограничения конкуренции при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015  N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с разъяснениям, приведенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГКРФ).

Недобросовестного  поведения   со стороны  ИП ФИО2  судом  установлено не  было.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ и пункта 3.3.9 Договора О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007. ООО «Реал» по договору от 03.06.2020. переданы свои права и обязанности арендатора по договору О передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  новому арендатору - ИП ФИО2, передача прав и обязанностей по договору № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  была зарегистрирована в Росреестре, № записи о регистрации: 74:35:0200023:123-74/035/2020-2.

Таким образом, права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли к ИП ФИО2 в порядке сингулярного правопреемства.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 ГК РФ при перенайме происходит замена арендатора.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 02.07.2008, введена в действие статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не предусматривает, что требования статьи 17.1 распространяются на договоры, заключенные до 02.07.2008, что соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.12.2010 N 9143/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Действовавшим на момент заключения договора аренды законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Как следует из материалов дела, договор о передаче имущества в аренду № 10.07.01.01.02 от 25.01.2007  заключен до введения в действие статьи 17.1 указанного Закона.

Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006  не могут быть в данном случае применены в отношении договора перенайма от 03.06.2020 г. на основании следующего.

Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.

В то же время пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом  установлено,  что договор, заключенный в 2007 году, не расторгался, помещение не освобождалось, но был изменен субъектный состав - произошла смена арендатора. Других условий договора не изменялось, арендная плата и иное исполнение договора ответчиком принимались.

Ссылка на положения ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.06 г. не обоснована, поскольку в данном случае не происходит заключения нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части наименования арендатора. Договор перенайма от 03.06.2020  не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Как следует из договора перенайма от 03.06.2020,  он был подписан со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, с согласия арендодателя, выраженного в п. 3.3.9. договора в редакции соглашения № 3 от 27.02.2007 . к договору.

Суд  установил,  что договор перенайма от 03.06.2020 , так же как и сам договор, были надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области. 

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят законе устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие 'из ранее заключенных договоров

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения   Федерального   закона   "Об   особенностях   отчуждения   недвижимого   имущества находящегося   в   государственной   собственности   субъектов   Российской   Федерации   или   в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что переход права аренды на основании уступки права аренды по заключенному договору позволяет считать арендные отношения с новым арендатором соответствующими законодательству.

В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действовавшим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

При таких обстоятельствах, в связи с неправильным применением ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, довод УМС подлежит отклонению.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Учитывая, что нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, было предоставлено в аренду ООО «Реал» за плату на общих основаниях и ООО «Реал», а в последствии ИП ФИО2 уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать ИП ФИО2 поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорного договора аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.

При таких обстоятельствах довод УМС о ничтожности заключенного договора перенайма от 03.06.2020 г., противоречит требованиям статьи 168 ГК РФ, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции.

Таким  образом,  суд  приходит  к  выводу  о  признании  недействительным отказа Управления муниципальной собственности, выраженного в письме №4688 от 18.11.2022, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» в реализации преимущественного права ИП ФИО2 на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду №10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г.,    и  обязании  Управление муниципальной собственности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 и  совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. 

Во  встречном  иске  в удовлетворении заявленных требований отказать.

Согласно ст.  110  Арбитражного процессуального  кодекса Российской  Федерации   с  Управления муниципальной собственности подлежат взысканию судебные расходы  по уплате   государственной  пошлине  в  сумме  300   рублей 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ  ИСК :

 признать недействительным отказ Управления муниципальной собственности администрации  Троицка Челябинской области, выраженный в письме №4688 от 18.11.2022, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» в реализации преимущественного права ИП ФИО2 на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду №10.07.01.01.02 от 25.01.2007 г.,

обязать Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 и  совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы  по уплате   государственной  пошлине  в  сумме  300 (триста )  рублей 

Встречный  иск : В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через Арбитражный суд Челябинской области. 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

 

Судья                                                                                                                             В.В. Худякова