АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А76-8070/2025

09 июля 2025 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения изготовлена 26 июня 2025 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 09 июля 2025 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Голубцова Н.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юсуповой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Прометей», ОГРН 

<

***>, г. Подольск Московской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент», ОГРН 

<

***>, г. Москва, о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы, 

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 по доверенности от 11.11.2024, представителя ответчика Поповских А.П. по доверенности от 01.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Прометей» (далее – ООО «Прометей», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» (далее – ООО «Эстейт Менеджмент», ответчик) о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы, выраженное в уведомлении от 29.11.2024 по договору № ПР-01-07/2015, аренды нежилого здания от 25.08.2015 г., уведомлении от 29.11.2024 по договору № АР/2 аренды нежилого здания от 12.02.2018. (с учетом принятых судом уточнений, л.д. 18, система «Мой Арбитр» 24.06.2024).

Определением суда от 20.03.2025 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 29.04.2025 завершена подготовка дела к судебному разбирательству, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании.

Явившийся в судебное заседание представитель истца заявленные требования поддержал, дополнительно заявив ходатайство об уточнении заявленных требований и о назначении судебной экспертизы, которые судом рассмотрены и отклонены, что отражено в протоколе судебного заседания от 26.06.2025.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по основаниям представленного отзыва (система «Мой Арбитр» 20.06.2025).

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключены два договора аренды нежилого здания от 25.08.2015 №ПР-01-07/2015 и от 12.02.2018 №АР/2. 

По условиям первого договора истец принял у ответчика во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 30 315,6 кв.м. с кадастровым номером 50:27:0020806:753, расположенное по адресу: Московская область, Подольский район, с/пос. Лаговское, д. Новоселки, территория технопарка Сынково, владение 7, строение 1, а также находящееся в здании оборудование и права по использованию мест общего пользования.

По условиям второго договора – нежилое здание общей площадью 13 765,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Подольск, д. Лаговское, территория технопарка Сынково, владение 6, строение 1, а также стеллажное и иное оборудование, установленное в помещениях, и права по использованию мест общего пользования.

В процессе арендных правоотношений сторонами подписывались разного рода дополнительные соглашения, среди которых 27.04.2024 в пункте 2 соглашений к каждому договору аренды истец и ответчик согласовали среди прочего проведение с «01» января 2025 года очередного изменения размера арендной платы по обоим договорам аренды, уведомление о котором должно быть направлено в адрес арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемой индексации с приложением соответствующих отчетов и дополнительных соглашений к договорам аренды (система «Мой Арбитр» 11.03.2025).

Письмами от 29.11.2024 ответчик уведомил истца о перерасчете размера арендной платы, направив в адрес истца соответствующие дополнительные соглашения для подписания. 

Истец, в свою очередь, посчитав действия ответчика по изменению арендных платежей неправомерными, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Применительно к рассматриваемому спору, судом установлено, что исходя из буквального толкования пункта 5.3.1. договоров аренды в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 27.04.2024 по правилам статьи 431 ГК РФ следует, что стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы с 01 января 2025 года только путем заключения дополнительного соглашения к договору, что подтверждается тем, что перед заключением такого дополнительного соглашения сторона договора должна была направить другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения письмо об изменении размера арендной платы. 

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Арбитражный суд, проанализировав уведомления от 29.11.2024 к договорам аренды нежилого здания от 25.08.2015 №ПР-01-07/2015 и от 12.02.2018 №АР/2, приходит к выводу о том, что названные уведомления содержат оферту о повышении арендной платы, как того требует подписанное сторонами дополнительное соглашение от 27.04.2024, которая не была акцептована истцом-арендатором, что является предметом отдельного судебного разбирательства     в деле №А41-17875/2025.

По смыслу пунктов 1, 2 5 статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). 

При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

С позиции изложенных обстоятельств арбитражный суд признает ошибочным довод истца касаемо того, что между сторонами сделки состоялось одностороннее изменение арендной платы путем направления в адрес арендатора уведомления, в связи с чем оснований для признания таких действий ответчика недействительными отсутствуют. 

Таким образом, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела подлежит отнесению на истца по правилам пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Судья                                                                                                Н.А. Голубцова