СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-18471/2018-ГК

г. Пермь

17 января 2019 года

Дело № А60-8917/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Вердикт",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 22 октября 2018 года,

принятое судьей А.С. Воротилкиным 

по делу № А60-8917/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Деловой дом на Архиерейской" (ОГРН 1056604038600, ИНН 6671169278)

к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Вердикт" (ОГРН 1169658131763, ИНН 6671061860)

третье лицо: акционерное общество Лизинговая компания "ВТБ – Лизинг групп" (ОГРН 1176658057916, ИНН 6658503043)

о взыскании задолженности по договору субаренды, неустойки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Деловой дом на Архиерейской" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Вердикт" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 01.01.2017 № 649 в размере 625 282 руб. 17 коп., неустойки в размере 866 002 руб. 67 коп. с продолжением её начисления по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество Лизинговая компания "ВТБ – Лизинг групп".

Решением арбитражного суда от 22.10.2018 (резолютивная часть от 15.10.2018) иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 913 949 руб. 73 коп., в том числе:  625 282 руб. 17 коп. долга,  288 667 руб. 56 коп. неустойки за период с 10.01.2017 по 17.09.2018 с продолжением ее начисления на указанную сумму долга с 18.09.2018 по день ее фактической оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. В остальной части в иске отказано.

Решение суда от 22.10.2018 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что места общего пользования в здании не могут быть самостоятельным объектом аренды. В связи с чем, полученная арендная плата является неосновательным обогащением арендодателя. Также  указывает, что условия о сроке уведомления о расторжении договора противоречат закону. Ответчик ссылается на постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54, считает, что договор аренды прекратил свое действие с момента получения уведомления в июле 2017 года, взыскание арендной платы с июля 2017 года по сентябрь 2017 года является неправомерным. Кроме того, судом первой инстанции неверно установлены фактические обстоятельства дела. В соответствии с планом помещений 2017 года помещение № 47 находится во владении другого лица. Помещение № 47а, в отношении которого заявлено требование по договору аренды, ответчику не передавалось. Исходя из расчетов площади помещений № 47 и № 47а по техническим паспортам, из договора аренды № 649 от 01.01.2017 невозможно установить какую часть помещения № 47 ответчик получил в пользование, поскольку площадь помещения, выделенная на плане, и площадь помещения, указанная в договоре, отличаются. Ответчик неоднократно обращался к истцу с претензиями относительно порядка пользования и передачи в аренду части помещения № 47, являющейся частью коридора. Оспариваемое решение суда не отвечает требованиями законности и обоснованности. Ответчик просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить в размере 243 296 руб. 28 коп.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на отсутствие у сторон спора о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендуемого имущества. Также истец  ссылается на обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А60-24066/2018. Указывает, что получение нового технического плана не повлияло на факт занятия помещений, их площадь, размер и, соответственно, на предмет договора аренды. По условиям договора аренды  договор  мог быть расторгнут в одностороннем порядке с обязательным уведомление за 60 календарных дней до даты расторжения договора. Истец считает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции верно и получили надлежащую правовую оценку, просит оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений № 649, согласно которому арендодатель принял на себя обязанность передать субарендатору во временное владение и пользование нежилые помещения № 5-8, 24, 29, часть помещения № 47, общей площадью 146,9 кв.м, расположенные на втором этаже нежилого здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, д. 5, в соответствии с планом сдаваемых в субаренду помещений. Помещение выделено красной линией на плане сдаваемого в аренду помещения (пункт 1.1 договора).

Сторонами определен срок заключения договора -  11 месяцев. При отсутствии заявления субарендатора о прекращении или изменении договора, переданного в письменном виде не позднее, чем за 60 календарных дней до даты окончания срока действия договора,  договор  считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях  (пункт 5.1 договора).

На момент заключения, исполнения и расторжения договора с ответчиком помещение принадлежало истцу на основании договора аренды объекта недвижимого имущества № 157 от 28.05.2013, заключенного с ООО «Управляющая компания «Клевер-профит» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Клевер недвижимость» под управлением ООО «УК «Клевер-Профит» (ОГРН: 1067746780210).

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2017.

Согласно пункту 3.1 договора за субаренду объекта субарендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно пункту 3.2 договора, расчетный период по договору составляет 1 календарный месяц.

Размер постоянной составляющей арендной платы определяется протоколом соглашения о договорной цене (приложение № 2 к договору) (пункт 3.3 договора), размер постоянной составляющей арендной платы может быть изменен арендодателем с уведомлением арендатора за 30 календарных дней, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора). 

Согласно протоколу соглашения о договорной цене  размер постоянной составляющей арендной платы составляет: 154 439 руб. 78 коп., в т. ч. НДС 18 %.

Дополнительным соглашением №1 к договору от 01.06.2017, стороны согласовали  с 01.06.2017 пункт 1.1. договора изложить и читать в следующей редакции: «1.1. По настоящему договору арендодатель обязуется на условиях договора передать в субаренду, то есть во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять в субаренду, то есть во временное владение и пользование, нежилые помещения № 9 5-10, 24, 29, часть помещения № 47, общей площадью 233,7 кв.м, расположенные на 2  этаже нежилого здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, д. 5». Согласно протоколу соглашения о договорной цене размер постоянной составляющей арендной платы составляет: 210 330 руб., в т. ч. НДС 18%.

В соответствии с пунктом 3.6. договора переменная составляющая арендной платы определяется по итогам истекшего месяца и включает в себя фактические затраты арендодателя по оплате электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения, вывоза и утилизации ТБО, уборке помещений. Расходы на электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение и водоотведение рассчитываются в соответствии с данными счетчиков и установленных тарифов. В случае отсутствия счетчиков субарендатор имеет право установить их самостоятельно. До момента установки счетчиков расходы на электроэнергию, водоснабжение и водоотведение определяются арендодателем расчетным путем.

Расходы по уборке помещений арендатором оплачиваются отдельно, исходя из стоимости уборки одного квадратного метра помещений 50 рублей в месяц, в том числе НДС 18%.

Расходы на вывоз и утилизацию ТБО определяются расчетным путем.

Договором предусмотрены сроки внесения арендной платы: постоянной составляющей — до 05 числа текущего месяца, переменной составляющей — до 20 числа месяца, следующего за расчетным (пункты 3.8, 3.9 договора).

Арендную плату за первый календарный месяц субаренды субарендатор оплачивает в течение 3 дней с момента подписания договора (пункт 3.8.1 договора).

При наличии задолженности субарендатора арендодатель вправе при получении платежей по договору (независимо от назначения платежа, указанного в платежном поручении) зачесть платеж в следующей очередности: в первую очередь — в счет начисленных, но не оплаченных пеней, во вторую очередь — в счет задолженности по арендной плате, в третью очередь—в счет текущих арендных платежей (пункт 4.6 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для изменения принятого судебного акта в силу следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По расчетам истца задолженность ответчика по оплате постоянной и переменной арендной платы составляет 625 282 руб. 17 коп.

Доказательств погашения указанной задолженности ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

В отсутствие доказательств оплаты, исковые требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Доводы ответчика об отсутствии индивидуализации предмета договора № 649 от 01.01.2017 были предметом рассмотрения по делу №А60-24066/2018.

В рамках дела № А60-24066/2018 общество с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Вердикт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой дом на Архиерейской" о признании договора субаренды нежилых помещений № 649 от 01.01.2017 и дополнительного соглашения №1 от 01.06.2017 незаключенными.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2018 по делу №А60-24066/2018 в удовлетворении иска отказано.

При рассмотрении этого дела судом установлено, что при заключении договора общество с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Вердикт" осмотрело и в течение срока его действия использовало переданные по договору аренды помещения, арендная плата согласована сторонами в твердой денежной сумме - 154 439 руб. 78 коп. в месяц. При этом судом принято во внимание, что арендную плату в согласованном сторонами размере, которая включает в себя, в том числе плату за пользование частью помещения № 47, субарендатор вносил регулярно, что подтверждается платежными поручениями за период с 17.02.2017 по 21.04.2017.  Учитывая, что договор субаренды № 649 от 01.01.2017 подписан обеими сторонами, объект аренды (в том числе часть помещения № 47) передан ответчику по акту приема-передачи арендуемого помещения от 01.01.2017, также подписанному обеими сторонами, при этом субарендатор возражений относительного невозможности индивидуализации переданного ему в аренду помещения, и, как следствие, затруднительности его использования не заявлял, суд пришел к выводу об исполнении сторонами спорного договора. Совершение субарендатором действий по внесению арендной платы свидетельствуют об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

В соответствии с правилами части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку обстоятельства передачи в субаренду ответчику части помещения № 47 были установлены вступившим в законную силу судебным актом, они вновь доказыванию не подлежат.

При этом по  делу № А60-24066/2018 суд исходил из того, что договор аренды считается исполненным с момента реальной передачи арендатору имущества во временное пользование.

Из абз. 2 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что норма ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Подтверждением фактического исполнения договора аренды является то, что имущество было передано арендатору на основании договора субаренды, что подтверждается представленными в материалы дела актом приема - передачи имущества, внесением субарендатором арендных платежей.

Таким образом, сомнений относительно определенности объекта аренды у субарендатора не возникало.

В этой связи отсутствие споров о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендуемого имущества позволяют считать согласованным условие о предмете договора и объекте аренды.

Таким образом, суд первой инстанции по данному делу пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для исключения части помещения № 47 из расчета арендной платы.

Кроме того, судом  первой  инстанции установлено, что ответчиком (субарендатором)  было направлено истцу (арендодателю) уведомление о расторжении договора (№ 579/17 от 03.07.2017).

Как следует из  пункта 5.2 договора,  стороны пришли к соглашению о допустимости заявления каждой из сторон об отказе от договора (статья 450.1 ГК РФ) с обязательным уведомлением другой стороны не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Принимая во внимание условия, установленные пунктом 5.2 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о расторжении договора с 02.09.2017.

В связи с чем, доводы ответчика о том, что договор аренды прекратил свое действие с момента получения уведомления в июле 2017 года, признаются несостоятельными.

 При этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный ответчиком акт приема-передачи от 20.07.2017, поскольку этот акт не был подписан истцом.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору субаренды истцом заявлено требование о неустойке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.6. договора предусмотрено, что в случае нарушения субарендатором срока внесения арендной платы, оговоренной договором, арендодатель вправе предъявить субарендатору пеню в размере 0,3% от суммы за каждый день просрочки.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 4.6 договора истец начислил неустойку в размере 866 002 руб. 67 коп.

Рассмотрев заявленное ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности его удовлетворения и снижения размера предъявленной к взысканию неустойки до 288 667 руб. 56 коп.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Таким образом, требование о взыскании с ответчика неустойки с 18.09.2018 до момента фактической оплаты долга также удовлетворено правомерно.

Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу, которые были изучены и оценены судом первой инстанции. Данные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 22.10.2018 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2018 года по делу № А60-8917/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

В.В. Семенов