Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-3805/2017

г. Владивосток

23 января 2018 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2018 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство № 05АП-4923/2017

на решение от 29.05.2017 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-3805/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению непубличного акционерного общества «Стройтехнология» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>,                           ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6»

о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия. 

при участии:

лица, участвующие в деле не явились, извещены 

УСТАНОВИЛ:

Непубличное акционерное общество «Стройтехнология» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (договора № 23/75-2016 от 16 мая 2016 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков для их комплексного основания в целях жилищного строительства № Дз-10 от 25.11.20119 года в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25 августа 2011г., № 2 от 10 октября 2011 г., № 3 от 27 января 2014г., №4 от 2 июня 2014 г., №5 от 21 июля 2014 г.); обязании ответчика устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию указанной сделки (договора № 23/75-2016 от 16 мая 2016 г.) в течение 10 рабочих дней поле вступления решения суда в законную силу. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.03.2017 в порядке статьи 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае; Федеральной фонд содействия развитию жилищного строительства; Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6».

Решением суда от 29.05.2017 заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В доводах апелляционной жалобы указывает, что  судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, неправильно истолкованы  положения ст.ст. 4,422 ГК РФ, ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ст.ст. 2,17, 18 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Управление настаивает, что поскольку новый договор № 23/75-2016 был заключен ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России с заявителем 16.05.2016, договорные отношения между сторонами указанного договора возникли с 16.05.2016, следовательно, к данному договору применяются положения ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», введенные в действие 08.03.2015.

Кроме того, согласно п. 1.1 Договора № 23/75-2016 ФГУП «ГУСС Дапльспецстрой» при Спецстрое России передало заявителю  один земельный участок, между тем, предмет аренды по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № ДЗ-10 был изменен и фактически составил на 21.07.2014 (после заключения дополнительного соглашения №5) сто двадцать девять участков. Следовательно, в данном случае, как указывает Управление, не соблюдено правило ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», о передаче прав по договору в отношении всех образованных земельных участков. 

В отзыве на апелляционную жалобу НАО «Стройтехнология» решение суда считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. 

Третьим лицом входе рассмотрения дела представлены суду заверенные копия приказов № 411 от 26.05.2017, № 944 от 31.03.2017 о переименовании Федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа» при Федеральном агентстве специального строительства» в Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6», которые приобщены в материалы дела.

В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наименование Федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа» при Федеральном агентстве специального строительства» изменено на Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6» (далее – ФГУП «Главное военно – строительное управление № 6», предприятие, заявитель).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, в порядке ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле. 

От НАО «Стройтехнология» поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы для представления дополнительных документов и возражений на апелляционную жалобу по итогам рассмотрения арбитражным судом Дальневосточного округа кассационной жалобы по делу № А51-20073/2016.

Судебная коллегия определила отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку не усмотрела объективных причин и предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства.

Представленные сторонами дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела установлено, что 25.11.2009 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже единым лотом права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 18.11.2009 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6» (арендатор) заключен договор № Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – Договор № Дз-10) (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014). 

Согласно пункту 1.2. Договора № Дз-10 участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – комплексное освоение участков).

По условиям пункта 2.1. Договора № Дз-10 срок аренды участков по договору устанавливается 9 лет. 

В соответствии с пунктом 6.4.1. Договора № Дз-10 арендатор вправе передавать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу. 

Изначально по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № ДЗ-10 Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно – строительное управление № 6» во временное владение передано три земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030014:168; 25:28:030018:356, 25:28:000000:302. 

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № ДЗ-10, в результате разделения двух земельных участков № 25:28:030018:356, 25:28:000000:302 изменился предмет договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:168 не преобразовывался. После разделения во временное владение и пользование третьему лицу были предоставлены 16 земельных участков. 

Далее, после неоднократного преобразования, согласно дополнительному соглашению № 5 к Договору № Дз-10 предмет аренды фактически составлял 129 земельных участков.

16.05.2016 ФГУП Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6» (арендатор) заключило с НАО «Стройтехнология» (новый арендатор) договор № 23/75-2016 передачи прав и обязанностей арендатора по Договору № Дз-10 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 (далее – Договор № 23/75- 2016). 

В соответствии с пунктом 1.1. Договора № 23/75-2016 арендатор передал НАО «Стройтехнология» имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды земельным участком, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014, заключенному с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель), только в отношении одного  земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:356 в результате его неоднократного разделения:  

1.2.1. земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1228 общей площадью 1417 кв.м., расположение: 

<

...>, разрешенное использование: жилые дома блокированной застройки. 

27.05.2016 заявитель обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок. 

08.06.2016 государственная регистрация была приостановлена (уведомление № 25/001/009/2016-6250). 

Управление Росреестра по Приморскому краю в уведомлении указало, что в соответствии с частью 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 №161 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков (часть 14 введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 48-ФЗ), в связи с чем Управление Росреестра по Приморскому краю указало на необходимость предоставления заявителем документов, подтверждающих соблюдение требований указанной нормы закона.

 Уведомлением от 18.01.2017 № 25/011/204/2016-5058 Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Приморскому краю от 18.01.2017 № 25/011/204/2016-5058, посчитав, что он не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, НАО «Стройтехнология» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.

 Возражая против заявления, ответчик указал, что все действия Управления соответствовали действующему законодательству РФ, сообщение об отказе в государственной регистрации законно и обосновано, поскольку заявителем не были предоставлены в Управление документы, подтверждающие соблюдение норм части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ.

Суд первой инстанции не согласился с позицией Управления, и руководствуясь  статьей 12 Закона № 48-ФЗ, статьей 422 ГК РФ пришел к выводу о том, что поскольку лежащий в основе спорного договора № 23/75-2016, Договор № Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014) заключен 25.11.2009, отсутствуют правовые препятствия для передачи прав и обязанностей по Договору № Дз-10 другому лицу в отношении спорного земельного участка, являющегося предметом Договора № 23/75-2016.

Между тем, коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. 

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

Статьей 20 указанного Закона установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.

Оспариваемый отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка явилось несоблюдение требований  ч.14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в части соблюдения правила об одновременной передаче прав и обязанностей  по договору о комплексном освоении территории и об одновременной передаче прав в отношении всех образованных земельных участках. 

В соответствии с частью 14 статьи 16.1. Закона № 161-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков. 

При этом часть 14 статьи 16.1. Закона № 161-ФЗ введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 48-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 48-ФЗ).

 Согласно статье 12 Закона № 48-ФЗ действие положений части 14 статьи 16.1. Закона № 161-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 этого Кодекса (пункт 2 статьи 4 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенное после 01.03.2015, должно соответствовать обязательным правилам, установленным гражданским законодательством и Законом № 161-ФЗ, действующим в момент его заключения. 

Таким образом, поскольку договор № 23/75-2016 передачи прав и обязанностей по договору № Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен  Федеральным государственным унитарным предприятием «Главное военно – строительное управление № 6» с НАО «Стройтехнология» 16.05.2016, коллегия соглашается с Управлением о том, что к данному договору № 23/79-2016 применяются положения ч.14 ст. 16.1 Федерального закона № 161 «О содействии развитию жилищного строительства», введенные в действие 08.03.2015.  

Как указывалось, в соответствии с ч.14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161 «О содействии развитию жилищного строительства», передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков. 

Согласно дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011 № 2 от 10.10.2011, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 в результате неоднократных разделений предмет аренды фактически составил 129 земельных участков. 

Между тем, согласно п. 1.1 договора № 23/75-2016 Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно – строительное управление № 6» передало НАО «Стройтехнология» права и обязанности  по договору аренды № ДЗ-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011 № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 только в отношении одного земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:356 в результате его неоднократного разделения. 

При этом, у коллегии нет оснований полагать, что до введения в действие  положений ч.14 ст. 16.1 Федерального закона № 161 «О содействии развитию жилищного строительства» законодателем допускалась возможность передачи отдельных участков, образованных из земельного участка, переданного для комплексного освоения отдельным лицам. 

Таким образом, установленные по делу обстоятельства подтверждают вывод государственного регистратора о  том, что заявителем на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение требований закона. 

Далее, при заключении договора аренды № ДЗ-10 заключен договор комплексного освоения территории (п. 1.2 договора), права по которому, также переданы по договору от 16.05.2016 НАО «Стройтехнология».

В соответствии со статьей 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение.

 Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Анализ приведенных нормативных положений позволяет заключить,  что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.

Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат – застройку территории.

В настоящем деле, целью договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явилась аренда одного земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.

В соответствии с п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном ГрК РФ.

Для того чтобы приступить к строительству арендатор обязан выполнить ряд действий: разработать документацию по планировке и межеванию территории, осуществить мероприятия, направленные на образование земельных участков в границах территории в соответствии с утвержденным проектом межевания, а также осуществить строительство, в том числе объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

По смыслу вышеприведенных правовых норм раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. 

При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. 

В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка. 

Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, передача права аренды на отдельные земельные участки, ранее входящие в состав земельного участка для комплексного освоения, к различным лицам и без сохранения за ними обязанности комплексного освоения в целях жилищного строительства, невозможен.

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения. 

Кроме того,  ч.7 ст. 46.4 Гр К РФ закрепляет обязательство сторон договора о комплексном освоении установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий. 

Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.

Сведений о заключении дополнительного соглашения в порядке ч.7 ст. 46.4 ГрК РФ, в том числе гарантирующего достижение цели комплексного освоения не представлено. 

При изложенных обстоятельствах, у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации для отказа в государственной регистрации.  

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказать заявителю в признании незаконным отказа управления Росреестра по Приморскому краю № 25/011/204/2016-5058 от 18.01.2017. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права и сделаны выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.05.2017  по делу №А51-3805/2017 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить непубличному акционерному обществу «Стройтехнология» из федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины излишне уплаченной при подаче заявления платежным поручением № 443 от 20.12.2016.

Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

С.В. Гуцалюк

О.Ю. Еремеева