АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-9721/2022 

17.02.2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  03.02.2025г.

Решение в полном объеме изготовлено  17.02.2025г.

Арбитражный суд  Иркутской области в составе судьи Зарубиной Т.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению участника ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ БАЗА "СОЮЗСТРОЙ" ФИО1 (г. Иркутск)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТАЛОН-ИНВЕСТ" (664047, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ПАРТИЗАНСКАЯ УЛИЦА, 63, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: ФИО2, временный управляющий ООО «СТРОИТЕЛЬНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ БАЗА «СОЮЗСТРОЙ» ФИО3

о признании недействительной сделки, 

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

установил:

Участник ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНО-ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ БАЗА "СОЮЗСТРОЙ" (далее – Общество, ООО «СПБ «Союзстрой») ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТАЛОН-ИНВЕСТ" (далее – ответчик, ООО «Эталон-Инвест») о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.12.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2 (далее – ФИО2), временный управляющий ООО «СПБ «Союзстрой» ФИО3.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является участником ООО «СПБ «Союзстрой» с  размером доли в Обществе 10%. 30.12.2021 между ООО «СПБ «Союзстрой» (продавец) и ООО «Эталон-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым Общество реализовало принадлежащие ему на праве собственности следующие объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, общая площадь 782 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000021:2648; цена продажи: 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей без НДС; нежилое здание, назначение: нежилое, 3 - этажный (в том числе подземных этажей - 1), общая площадь 606,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 38:36:000021:22996; цена продажи: 30 260 руб., в том числе НДС - 5 043 333 руб.

Как указывает истец в иске, общее собрание участников по вопросу принятия решения о реализации принадлежащего Обществу недвижимого имущества не созывалось и не проводилось, генеральный директор скрыл информацию о совершенной им сделке от участников юридического лица. Оспариваемая сделка, по мнению истца, осуществлена без ведома иных участников Общества; сделка по реализации принадлежащего Обществу недвижимого имущества совершена в ущерб интересам представляемого юридического лица и его участников, с злоупотреблением правами, что, в соответствии с нормами статей 10, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания сделки недействительной по иску предъявленному в интересах юридического лица. Сделка совершена в ущерб интересам Общества, на значительно невыгодных условиях, ниже уровня рыночных цен (согласно п. 2.1. договора купли-продажи от 30.12.2021 общая стоимость объектов недвижимости (цена сделки) составляла: 36 260 000 руб., однако согласно Отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 76-С/22 от 28.03.2022 стоимость объектов недвижимости, являвшихся предметом оспариваемого договора, по состоянию на 30.12.2021 составляла: 84 800 000 руб.). Кроме того, заведомо осознавая, что сделка по отчуждению недвижимого имущества Общества явно не относилась к сделкам, совершаемым ООО «СПБ «Союзстрой» в процессе обычной хозяйственной деятельности (Общество осуществляет строительство, реконструкцию и ремонт автомобильных дорог и объектов инфраструктуры), и соответственно по указанному критерию подпадала под требования ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», лица, подписавшие договор купли-продажи путем существенного занижения указанной в договоре цены сделки, тем самым формально исключили необходимость ее согласования общим собранием участников общества как крупной сделки.

Учитывая изложенное, тот факт, что недвижимое имущество, являвшееся предметом оспариваемого договора, было продано в ущерб интересам ООО «СПБ «СоюзСтрой» по существенно заниженной стоимости, что существенно уменьшило активы Общества и было очевидно для лиц, совершивших оспариваемую сделку, свидетельствуют о нарушении при ее совершении требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка причиняет истцу, как участнику Общества, ущерб она является ничтожной в силу требований пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования полагает не обоснованными, указал, что при заключении сделки действовал добросовестно, целью совершения сделки являлось приобретение права собственности на недвижимое имущество для дальнейшего его использования по назначению: организация ресторана; стоимость имущества не занижена, соответствует рыночной стоимости (изначально цена имущества составляла 50 000 000 руб., однако, в связи с наличием недостатков имущества в процессе торга стоимость имущества снижена до 36 260 000 руб.). Ответчик пояснил, что при заключении договора ориентировался на рыночную стоимость; полагает, что сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности ООО «СПБ «Союзстрой», крупной не является, указал на исполнение обязательств по договору в полном объеме.

ООО «СПБ «Союзстрой» требования истца не оспорило.

В ходе рассмотрения дела по существу истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, также  заявлено ходатайство о фальсификации доказательств - Заключения ООО «АСК» БАРС» (л.д. 58 – 74 т. 1), проверку заявленного ходатайства истец полагал возможным провести путем назначения судебной экспертизы на предмет определения давности соответствия даты выполнения (создания) реквизитов (подписей от имени ФИО4, ФИО5, оттиска печати организации) в заключении по результатам осмотра конструкций здания по адресу 

<

...>, датированного 24.12.2021 дате исполнения документа, в связи с чем заявил ходатайство о назначении судебной технической экспертизы, ходатайство о назначении оценочной экспертизы просил рассмотреть после разрешения вопроса о назначении судебной технической экспертизы. 

Впоследствии, ввиду возникших между сторонами разногласий, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью установления имелись или нет изменения строительных конструкций спорного здания и каков их характер (перепланировка, реконструкция, переустройств) путем сопоставления тех. паспорта БТИ от 13.03.2012 и имеющихся в свободном доступе в сети «Интернет», представленных им и приложенных к заключению ООО «АСК «Барс» фотографий, отображающих состояние спорного здания.

Определением суда от 27.12.2022 по делу назначалась судебная строительно-технической экспертиза проведение которой поручено эксперту ФГБОУ ВО «Иркутский национальный исследовательский технический университет» ФИО6. В материалы дела 25.05.2023 поступило заключение эксперта.  Эксперт ФИО6 по ходатайству истца вызывался в судебное заседание 16.10.2023г. для дачи пояснений по представленному в дело заключению эксперта.

Определением суда от 21.12.2023г. по делу назначалась повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Альянс Экспертов Сибири» ФИО7.

17.04.2024г. в материалы дела представлено заключение эксперта.

Определением суда от 09.08.2024  по делу назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» ФИО8.

09.10.2024 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.

ООО «СПБ «Союзстрой» ходатайствовало о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой просило поручить одной из ранее представленных истцом кандидатур экспертов,  представил рецензию ООО «Регион – оценка»  на заключение эксперта ФИО7

Судом рассмотрены и отклонены ходатайства ООО «СПБ «СоюзСтрой» о назначении повторной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении судебной технической экспертизы, мотивы отклонения приведены в определении от 18.12.2024. Ходатайство ответчика о фальсификации доказательств (л.д. 15 т. 3) - Заключения ООО «АСК» БАРС» (л.д. 58 – 74 т. 1) исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»  рассмотрению не подлежит.

 Ходатайства о проведении судом совместно с представителем ответчика – ФИО9 осмотра содержимого веб-сайта ответчик просил не рассматривать, с  учетом проведенных судебных экспертиз, ссылаясь на его неактуальность.

В судебное заседание явка участников спора обеспечена не была, дополнительных пояснений не представлено.

ФИО2 по ходатайству ответчика был уведомлен также по адресу ФКУ «Следственный изолятор № 1» ГУФСИН по Иркутской области.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, ООО «СПБ «СоюзСтрой» (ИНН 

<

***>) зарегистрировано 23.03.2004; генеральным директором Общества является ФИО2; участниками Общества являются: ФИО1 (размер доли 10%); ФИО2 (размер доли 90%).

30.12.2021 между ООО «СПБ «Союзстрой» (продавец) и ООО «Эталон-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1) продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество (объекты): Земельный участок, категория земель:      земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, общая площадь 782 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000021:2648; нежилое здание, назначение: нежилое, 3 - этажный (в том числе подземных этажей - 1), общая площадь 606,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 38:36:000021:22996.

Объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании: земельный участок: договор купли-продажи земельного участка от 19.06.2015, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.2015 сделана запись регистрации №38-38/001-38/001/047/2015-8394/2; нежилое здание: договор купли-продажи нежилого здания от 19.06.2015, дополнительное соглашение от 05.08.2015 к договору купли-продажи нежилого здания от 19.06.2015, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.2015 сделана запись регистрации №38-38/001- 38/001/047/2015-8400/2 (пункт 1.2).

Стоимость объектов, в соответствии с пунктом 2.1 договора, составляет: 36 260 000 руб., из которых: стоимость земельного участка: 6 000 000 руб. Стоимость нежилого здания: 30 260 0000 руб., в том числе НДС - 5 043 333 руб.

Дополнительным соглашением от 17.01.2022 к договору купли-продажи от 30.12.2021 пункт 1.1.1 договора дополнен абзацем «Земельный участок, расположен в зоне охраны объектов культурного наследия. Территория объекта археологического наследия достопримечательного места «Правобережье реки Ангара-Левобережье реки Ушаковка». Земельный участок расположен в зоне приаэродромной территории Аэродрома гражданской авиации города Иркутска.». Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации на Объекты не возникает обременение в виде ипотеки (залог недвижимости) в силу закона в пользу Продавца.».

Полагая, что указанная сделка – договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.12.2021 недействительна по основаниям пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (является крупной, совершена без проведения общего собрания участников, в ущерб интересам Общества по заниженной стоимости), истец обратился в суд с настоящим иском.

 Оценив доводы сторон, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него, представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают  из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя  и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, тогда как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается  в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оспариваемая сделка, с учетом ее правовой природы квалифицируется судом как договор купли-продажи недвижности. Правоотношения сторон в рамках исполнения заключенного договора регулируются общими положениями  об обязательствах и договоре (раздел 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также специальными нормами о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что сторонами согласованы все существенные условия договора, что свидетельствует о его заключенности.

Как следует из материалов дела, от имени ООО «СПБ «Союзстрой» договор подписан генеральным директором ФИО2

Лицом, имеющим право действовать от имени общества без доверенности, согласно имеющимся в ЕГРЮЛ сведениям, является ФИО2 

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации). 

Согласно данной норме сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Таким образом, по указанному основанию сделка, совершенная в ущерб интересам юридического лица, может быть признана недействительной, если другая сторона сделки вела себя недобросовестно: знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» разъяснено, что о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с презумпцией добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе          лицо, от            которого требуются разумность    или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано      обратное.       Бремя доказывания  лежит на            лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.

В соответствии со статьей 8 Устава ООО «СПБ «Союзстрой», утвержденного решением участников 03.12.2021, единоличный исполнительный орган общества - генеральный директор «руководит текущей деятельностью Общества и решает все вопросы, которые не отнесены настоящим Уставом и законом к компетенции Общего собрания участников Общества;            обязан в своей деятельности соблюдать требования действующего законодательства Российской Федерации, руководствоваться требованиями настоящего Устава, решениями Общего собрания участников Общества; генеральный директор обязан действовать в интересах Общества добросовестно и разумно» (пункты 8.3.-.8.5 Устава).

Пунктом 5.1. Устава ООО «СПБ «Союзстрой», статьей 8 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) предусмотрено право участников Общества оспаривать, действуя от имени Общества, совершенные им сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок Общества.

В обоснование требований истец ссылается на тот факт, что оспариваемой сделкой ООО «СПБ «Союзстрой»  причинен существенный материальный ущерб, о наличии которого свидетельствует совершение сделки на значительно невыгодных для ООО «СПБ «Союзстрой» условиях.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи от 30.12.2021 общая стоимость объектов недвижимости (цена сделки) составляла: 36 260 000 руб., согласно Отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 76-С/22 от 28.03.2022, на который сослался истец в своем иске, стоимость объектов недвижимости, являвшихся предметом оспариваемого договора, по состоянию на 30.12.2021 составляла: 84 800 000 руб.

Ответчик указал, что объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...> были выставлены ООО «СПБ «Союзстрой» на продажу 08.11.2021 путем размещения объявления в сети интернет (в том числе на общедоступном сайте www.avito.ru). Цена реализации установлена в размере 50 000 000 руб.

Впоследствии было дано еще одно объявление, ООО «СПБ «Союзстрой» снизил цену до 48 000 000 руб.

В связи с тем, что имущество имело существенные недостатки, при проведении переговоров между ООО «СПБ «СоюзСтрой» и ООО «Эталон-Инвест», как указал ответчик, стоимость имущества была снижена до 36 260 000 руб. В подтверждение доводов сослался на заключение ООО «АСК «Барс».

Согласно положениям пункта 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» получение по сделке предоставления в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента, очевидно свидетельствует о наличии явного ущерба в рамках ч. 2 ст. 174 ГК РФ. При этом согласно указанному разъяснению Верховного Суда по основанию причинения сделкой явного ущерба интересам представляемого, сделка может быть признана недействительной вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки. Следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

С учетом возникших между сторонами разногласий относительно определения стоимости объектов недвижимости, реализованных в рамках оспариваемой сделки, судом по ходатайствам сторон назначались судебные экспертизы.

С целью установления имелись или нет изменения строительных конструкций спорного здания и каков их характер (перепланировка, реконструкция, переустройств) путем сопоставления тех. паспорта БТИ от 13.03.2012 и имеющихся в свободном доступе в сети «Интернет», представленных им и приложенных к заключению ООО «АСК «Барс» фотографий, отображающих состояние спорного здания, определением суда от 27.12.2022 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФГБОУ ВО «Иркутский национальный исследовательский технический университет» ФИО6.

На экспертное разрешение поставлены следующие вопросы: 1) На основании технического паспорта от 13.03.2012 на нежилое административное здание по адресу: г. Иркутск, Октябрьский р-он, ул. Седова, 8 площадью 606,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:22996 (далее - здание) и материалов дела № А19-9721/2022 определить имелись ли по состоянию на декабрь 2021 года изменения конструктивной схемы здания, замена конструкций здания, замена конструкций здания, изменение площадей помещений в здании и т.д. ? 2) В случае если изменения здания имелись, определить их характер (реконструкция, перепланировка, переустройство и т.д.) ? 3) Соответствуют ли изменения здания техническим нормам и регламентам ?  

В материалы дела 25.05.2023 поступило заключение эксперта.  Эксперт ФИО6 по ходатайству истца вызывался в судебное заседание 16.10.2023 для дачи пояснений по представленному в дело заключению эксперта.

Согласно выводам эксперта ФИО6: на основании технического паспорта от 13.03.2012 на нежилое административное здание по адресу: г. Иркутск, Октябрьский р-н, ул. Седова, 8 площадью 606,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:22996 и материалов дела №  А19-9721/2022 определено, что по состоянию на декабрь 2021 года имелись следующие изменения: изменение № 1 (рис. 1) – лестница между первым и вторым этажами в осях Д-Ж/8-9 демонтирована, на месте лестничного проема устроено междуэтажное перекрытие изменение № 2 (рис. 1) – устроено витражное остекление по осям Б/8-9, Ж/8-9, Б-Ж/9; изменение № 3 (рис. 1) – устроен оконный проем в осях 3/А-Б в уровне первого этажа; изменение № 4 (рис 1) – расширен проем в осях 1-2/Г в уровне первого этажа; изменение № 5 (рис.1) – устроен проем (демонтирована значительная часть несущей стены) в осях А-Б/4 в уровне первого этажа; изменение № 6 (рис. 1) выполнен полный демонтаж несущих стен в осях В/6-7 и В-Д/7 в уровне первого этажа, демонтировано перекрытие между первым и вторым этажом, устроена лестница; изменение № 7 (рис.1) – выполнено расширение проема несущей стены в осях Ж-Е/2 в уровне первого этажа (ответ на вопрос № 1); изменения здания по состоянию на декабрь 2021 года относительно состояния отраженном в техническом паспорте от 13.03.2012 в целом характеризуются как реконструкция и перепланировка при учете части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ответ на вопрос № 2); изменения здания не соответствуют техническим нормам регламента, а именно: изменение №4 (рис.1) – в осях 1-2/Г  в уровне первого этажа по состоянию на декабрь 2021 года имелись изменения конструктивной схемы здания относительно состояния отраженного в техническом паспорте от 13.03.2012, а именно отсутствовала часть стены (расширен проем не позднее 2017 года). При этом отсутствуют сжимы в виде вертикальных стоек, что нарушает требования п. 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и части 2 статьи 5 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; изменение № 7 (рис.1) – в осях Ж-Е/2 в уровне первого этажа по состоянию на декабрь 2021 года имелись изменения конструктивной схемы здания относительно состояния отраженного в техническом паспорте от 13.03.2012, а именно отсутствовала часть несущей стены  (расширен проем). При этом в проеме отсутствует обрамление  жёсткими вертикальными элементами, также отсутствуют сжимы в виде вертикальных стоек, что нарушает требования п. 6.15.8 и 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и части 2 статьи 5 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

 Истец оспорил представленное экспертное заключение, с учетом явных и неустранимых противоречий, содержащихся в заключении, пояснений эксперта, отсутствием инструментального исследования, а также использованием экспертом информации, размещенной в сети интернет.

С учетом заявленных истцом возражений, данных экспертом ФИО6 пояснений, отсутствием инструментального исследования объекта, с учетом характера экспертизы, у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем определением суда от 21.12.2023 по делу назначена повторная судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Альянс Экспертов Сибири» ФИО7, с постановкой на экспертное разрешение следующих вопросов:  1)  На основании технического паспорта от 13.03.2012 на нежилое административное здание по адресу: г. Иркутск, Октябрьский р-он, ул. Седова, 8 площадью 606,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:22996 (далее - здание) и материалов дела № А19-9721/2022 определить имелись ли по состоянию на декабрь 2021 года изменения конструктивной схемы здания, замена конструкций здания, замена конструкций здания, изменение площадей помещений в здании и т.д. ? 2) В случае если изменения здания имелись, определить их характер (реконструкция, перепланировка, переустройство и т.д.) ? 3) Соответствуют ли изменения здания техническим нормам и регламентам?  

Согласно выводам эксперта ФИО7, постановленным в заключении № 28-СЭ/2024: 

по вопросу №1: на основании выполненного экспертного исследования технического паспорта от 13.03.2012 на нежилое административное здание по адресу: г. Иркутск, Октябрьский p-он, ул. Седова, 8 площадью 606,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:22996 (далее - здание) и материалов дела № А19-9721/2022 ВЫЯВЛЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ в конструктивной схеме здания, замене конструкций здания, изменении площадей помещений в здании по состоянию на декабрь 2021 года.

Описание работ

Устройство витражного остекления в помещении №9 (1,96x8,30x1,96 м)

В помещении №9 демонтирована деревянная лестница, в зоне лестничного проема устроено перекрытие (размером 2,3x4,3 м)

В помещении №11 были демонтированы несущие бревенчатые стены Д200 (размером 2,05 м и 1,5 м), демонтировано перекрытие между первым и вторым этажом (размером не менее 1,5x2,05 м), частично демонтирована балка перекрытия Д300 (размером не менее 2,05 м), устроена деревянная лестница.

Между помещениями №7 и №8 демонтирована несущая бревенчатая стена Д200 (размером не менее 2,5 м), выполнен арочный проем

Установлена опечатка в техпаспорте в части отсутствия оконного проема в пом. №7

В помещении №7 была демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200 (размером не менее 0,8 м), выполнено расширение дверного проема

Между помещениями №1 и №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200 (размером не менее 2,0 м), выполнено расширение проема.

В помещении №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200 (размером не менее 1,5 м), выполнено расширение проема.

По вопросу № 2: в таблице представлен характер внесенных изменений в конструкции здания по состоянию на декабрь 2021 года: 

Описание работ

Характер выполненных изменений

Устройство витражного остекления в помещении №9

Изменение относится к перепланировке нежилых помещений, несущие элементы здания не затрагиваются.

В помещении №9 демонтирована деревянная лестница, в зоне лестничного проема устроено перекрытие

Демонтаж лестницы и устройство перекрытия следует отнести к реконструкции, так как было внесено изменение в основные техникоэкономические показатели помещения. Изменилась общая полезная площадь здания.

В помещении №11 были демонтированы несущие бревенчатые стены Д200, демонтировано перекрытие между первым и вторым этажом, частично демонтирована балка перекрытия Д300, устроена деревянная лестница.

Данный вид работ следует отнести к реконструкции, так как при производстве работ вносятся изменения в несущую способность конструкций перекрытия и стен, тем самым уменьшается эксплуатационная надежность здания.

Демонтажом балки снижается несущая способность и жесткость перекрытия здания.

Между помещениями №7 и №8 демонтирована несущая бревенчатая стена Д200, выполнен арочный проем

Демонтаж стеновой конструкции следует отнести к реконструкции. При выполнении данного вида работ вносится изменение в несущую способность стеновой конструкции.

Данным видом работ снижается несущая способность и жесткость здания.

Установлена опечатка в техпаспорте в части отсутствия оконного проема в пом. №7

Выявленное несоответствие не является изменением.

В пом. №7 была демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200, выполнено расширение дверного проема

Демонтаж стеновой конструкции следует отнести к реконструкции, так как было внесено изменение в несущую способность стеновой конструкции, сечение стены ослаблено расширением проема, уменьшена эксплуатационная надежность здания.

Между помещениями №1 и №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200, выполнено расширение проема.

Демонтаж стеновой конструкции следует отнести к реконструкции. При выполнении данного вида работ вносится изменение в несущую способность стеновой конструкции.

Указанные работы затрагивают целостность стены, уменьшая ее жесткость и несущую способность.

В помещении №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200, выполнено расширение проема.

Демонтаж стеновой конструкции следует отнести к реконструкции. При выполнении данного вида работ вносится изменение в несущую способность конструкции, нарушается целостность стены, воспринимающая нагрузки от перекрытия, сечение стены ослабляется расширенным проемом.

Данным видом работ снижается несущая способность и жесткость здания.

По вопросу № 3: На основании выполненного исследования установлены выполненные изменения в конструкциях здания по состоянию на декабрь 2021 г. не соответствующие техническим нормам и регламентам.

Описание работ

Сопоставление с требованиями

В пом. №11 демонтированы несущие бревенчатые стены Д200, демонтировано междуэтажное перекрытие, частично демонтирована балка перекрытия Д300, устроена деревянная лестница.

При производстве работ нарушены требования п. 6.15.12 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и ст. 7 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Между помещениями №7 и №8 демонтирована несущая бревенчатая стена Д200, выполнен арочный проем

Нарушены требования п. 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и ст. 7 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

В пом. №7 была демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200, выполнено расширение дверного проема

Нарушены требования п. 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и ст. 7 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Между помещениями №1 и №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200. выполнено расширение проема.

Нарушены требования п. 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и ст. 7 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

В помещении №2 демонтирована часть несущей бревенчатой стены Д200, выполнено расширение проема.

Нарушены требования п. 6.15.8, 6.15.10 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» и ст. 7 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Истец с поставленными экспертом ФИО7 выводами не согласился, заключение эксперта оспаривал, ходатайствовал о назначении второй повторной судебной строительно-технической экспертизы, указывал, что из текста заключения ФИО7 не понятно по каким критериям и на основании каких документов эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект является «рубленным домом». В тексте нет ссылки на нормативный источник, в котором содержится понятие «рубленный дом» и определены четкие критерии таких домов, экспертом не проводилось инструментальное обследование.

Суд, отклоняя заявленное истцом ходатайство, пришел к следующему (определение суда от 09.08.2024).

На стр. 8-9 Заключения эксперта представлен список используемых приборов и инструментов.

Для ответа на поставленные судом вопросы экспертом выполнен визуально-инструментальный осмотр объекта исследования, произведены необходимые замеры, проведено инструментальное обследование и фотофиксация (стр. 25 Заключения).

В результате проведенного инструментального обследования здания экспертом установлены значительные изменения конструктивной схемы здания и объемно-планировочных решений первого и второго этажей в сравнении с планировкой объекта, представленной в техническом паспорте от 13.03.2012.

На момент проведения обследования экспертом, в здании проведен капитальный ремонт, все недостатки, дефекты и повреждения, связанные с утратами и ослаблениями несущих конструкций были устранены.

При выполнении экспертного осмотра установлены геометрические характеристики несущих и ограждающих конструкций здания, которые в последующем были сопоставлены с изменениями на декабрь 2021г. (стр. 25 заключения)

Поэтажные планы здания, существующие на момент проведения экспертного осмотра, представлены на фото 17. (стр. 26 заключения). Данные планы являются результатом инструментального обследования здания, выполненного экспертом.

Таким образом, экспертом осуществлено инструментальное обследование здание, результаты которого отражены в экспертном заключении.

Эксперт провел исследование по поставленным судом вопросам, обязанности  осуществлять расчет параметров, не имеющих отношения к проводимому исследованию не предусмотрено.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно содержать обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом.

Исследования, связанные с определением расчетной схемы здания или сооружения и его отдельных конструкций; установлением расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки; расчетом несущей способности конструкций по результатам обследования не ставились судом для проведения исследования, не имеют отношения к проводимой экспертизе. Необходимость проведения подобных расчетов для ответа на поставленные судом вопросы, как пояснил эксперт ФИО7 в судебном заседании, отсутствует.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 27.12.2022 года был поставлен на разрешение вопрос:

На основании технического паспорта от 13.03.2012 на нежилое административное здание по адресу: г. Иркутск, Октябрьский р-он, ул. Седова, 8 площадью 606,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:22996 (далее - здание) и материалов дела № Л19-9721/2022 определить имелись ли по состоянию на декабрь 2021 года изменения конструктивной схемы здания, замена конструкций здания, изменение площадей помещений в здании и т.д. ?

Экспертом в полном соответствии с требованиями действующего законодательства был дан ответ сформулированный судом вопрос.

Фотографии, использованные экспертом, представлены в качестве доказательств в материалы настоящего дела. Стороной истца, представленные доказательства не оспорены. Как указал эксперт, и это обстоятельство проверено судом, дата фотографий отражена в свойствах файлов.

В соответствии со статьей 10 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при проведении исследований вещественные доказательства и документы могут быть использованы в той мере, в какой это необходимо для проведения исследований и дачи заключения.

В ходе проведения экспертизы экспертом ООО «Альянс Экспертов Сибири» ФИО7 было заявлено ходатайство о запросе документации, в соответствии с которым эксперт просит предоставить в его распоряжение документацию: проектную и рабочую, флеш-накопитель с фотофиксацией объекта исследования, технический паспорт здания от 13.03.2021 года, кадастровые паспорта на здание (при наличии). Кроме этого запросить у сторон (или БТИ г. Иркутска) и предоставить в распоряжение эксперта технические паспорта до и после 13.02.2012.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.02.2024 ходатайство эксперта частично удовлетворено. 

На основании вынесенного определения Арбитражного суда Иркутской области от 19.02.2024 эксперт использовал фотографии, необходимые ему для производства исследования.

В силу статьи 7 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт свободен в выборе методики исследования, его проведении и оценке его результатов в рамках, предусмотренных законом. Эксперт является самостоятельной процессуальной фигурой, независимой от других участников судопроизводства. Таким образом, судебный эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы.

Отсутствие инструментального обследования демонтированных стен на дату проведения исследования не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.

Выводы эксперта категоричны, обоснованы и не противоречивы. Таким образом, эксперт, проводивший назначенную судом экспертизу, исчерпывающе ответил на поставленные вопросы; каких-либо неясностей, сомнений в отношении исследованных обстоятельств не возникает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей  Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Более того, в материалы дела представлена рецензии на заключение эксперта по результатам судебной экспертизы, назначенной в рамках Арбитражного дела № А19-11904-14/2017 от 14.09.2022 г. выполненное исследование соответствует действующему законодательству, методологии проведения данного вида экспертных исследований, иным требованиям в области строительно-технической экспертизы, а также соответствует принципам объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых по объектам экспертизы.

Проведенный анализ заключения, в совокупности, свидетельствует о том, что результаты судебной экспертизы объективны, достоверны и обоснованы, что соответствует статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом постановленных экспертом ФИО7 выводов, наличием спора относительно стоимости реализованного по спорной сделке  объекта, определением суда от  09.08.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» ФИО8.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого здания общей площадью 606,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 38:36:000021:22996 и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства административного здания, общей площадью 782 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>  кадастровый номер: 38:36:000021:2648 по состоянию на 30.12.2021 ?

Согласно выводу эксперта ФИО8, изложенному в заключении рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 606,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождения): 

<

...>, кадастровый номер: 38:36:000021:22996 и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства административного здания, общей площадью 782 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000021:2648 по состоянию на 30.12.2021, составляет (округленно): 40 919 000 руб., в том числе: нежилое здание общей площадью 606,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, адрес (местонахождения): 

<

...>, кадастровый номер: 38:36:000021:22996 – 31 917 000 руб.; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства административного здания, общей площадью 782 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

...> кадастровый номер: 38:36:000021:2648 – 9 002 000 руб.

ООО «СПБ «Союзстрой» заключение эксперта ФИО8 оспорило, ссылаясь на необоснованность и недостоверность заключения эксперта ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО8, указало, что экспертом нарушена методика оценки, в частности необоснованно снижена стоимость на максимальные значения коэффициентов, неверно определен вид оцениваемого объекта в разрезе принятых скидок на торг, что существенно занизило стоимость объекта экспертизы, ходатайствовало о назначении повторной оценочной экспертизы.

Суд заявленное Обществом ходатайство отклонил (определение суда от 18.12.2024), в связи со следующим. 

В силу статьи 7 от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт свободен в выборе методики исследования, его проведении и оценке его результатов в рамках, предусмотренных законом. Эксперт является самостоятельной процессуальной фигурой, независимой от других участников судопроизводства. Таким образом, судебный эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для изучения данных конкретных объектов экспертизы.

В рассматриваемом случае выводы эксперта категоричны, обоснованы и не противоречивы. Эксперт, проводивший назначенную судом экспертизу, исчерпывающе ответил на поставленные вопросы; каких-либо неясностей, сомнений в отношении исследованных обстоятельств не возникает. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей  Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценивая представленные заключения по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает их надлежащим, поскольку выводы экспертов носят ясный, последовательный и мотивированный характер. Квалификация экспертов подтверждена представленными в материалы дела документами об образовании. Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется. Судебные экспертизы проведены в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключения эксперта-строителя и эксперта оценщика приняты судом в качестве надлежащих доказательств.

Стоимость отчуждаемых в рамках оспариваемой сделки объектов составила 36 260 000 руб., в рамках судебной проведенной судебной экспертизы эксперт ФИО8 пришла к выводу, что рыночная стоимость объектов  составила (округленно) 40 919 000 руб.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» разъяснено, что о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

В рассматриваемом случае отклонение цены составляет 13%, что нельзя признать значительным, в этой связи суд признает довод истца о реализации объектов по заниженной рыночной стоимости, не подтвержденным.

Относительно довода истца о крупности оспариваемой сделки и необходимости ее одобрения, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Закона об ООО крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018г. №27«Об оспаривании крупных: сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об ООО):

1)                 количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2)                 качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т. е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.

Любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об ООО).

Балансовая стоимость активов общества для целей применения пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, по общему правилу, определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря года, предшествующего совершению сделки (статья 15 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»); при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности (пункт 12 постановления № 27).

По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента) (пункт 18 постановления № 27).

Таким образом, крупная сделка, заключенная от имени общества директором или уполномоченным им лицом с нарушением требований, предусмотренных статьей 46 Закона об ООО, является оспоримой. Поэтому само по себе отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления обществом об одобрении крупной сделки не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника общества. Соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов. Бремя доказывания указанных обстоятельств в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Согласно балансу ООО «СПБ «Союзстрой», стоимость активов общества на 31.12.2020  составляла 414 982 000 руб.

Балансовая стоимость реализованного имущества составляла: здания 10 284 504 руб. 66 коп, земельного участка 520 000 руб.

Цена, установленная договором купли-продажи 36 260 000 руб.

Таким образом, предметом совершенной сделки является имущество, балансовая стоимость которого составляет 2,6% и цена которого составляет 8,7% балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Приведенные данные не опровергнуты.

Количественный (стоимостной) критерий отсутствует.

Сделка купли-продажи совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности. 

Согласно исковому заявлению ООО «СПБ «Союзстрой» осуществляет строительство, реконструкцию и ремонт автомобильных дорог и объектов инфраструктуры. Реализованное имущество, является рестораном «Штоф», расположено в специально созданной на территории г. Иркутска зоне исторической застройки - 130 квартал, являющейся одним из основных центров расположения социально-культурной, туристической и развлекательной инфраструктуры в историко-культурной части города.

В ходе судебных заседаний, представителем ООО «СПБ «Союзстрой» неоднократно указывалось, что здание на момент его продажи не использовалось, деятельность в нем не велась. Здание было выставлено на продажу.

Таким образом, действия ООО «СПБ «Союзстрой» были направлены на реализацию непрофильных активов.

Как указал ответчик, реализация непрофильных активов преследует следующие цели: во-первых, продажа активов организаций позволяет получать дополнительные финансовые ресурсы; во- вторых, непрофильные активы в основном отвлекают от оборота средства на содержание, не принося взамен доходов, то есть большинство непрофильных активов убыточно.

Таким образом, сделка совершена ООО «СПБ «Союзстрой» с целью продажи непрофильных активов, не используемых в предпринимательской деятельности юридического лица для сокращения непрофильных затрат, что является обычной хозяйственной деятельностью.

Качественный критерий отсутствует.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что основания для признания сделки недействительной по указанным истцом основаниям, отсутствуют. В связи с чем, в удовлетворении требований истца суд отказывает.

К доводам ответчика о злоупотреблении истца своими правами, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, предмета заявленных требований, относится критически, поскольку обстоятельства, положенные в основу заявленного ответчиком довода, к предмету спора не относятся.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по необоснованному иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Иркутской области излишне внесенные денежные средства по предоставлении  реквизитов. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении  этого  срока  вступает  в  законную силу.

Судья                                                                                                                          Зарубина Т.Б.