Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-53162/22

05 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141402, Московская область, Химки город, Московская улица, дом 15, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ПРОМСТРОЙПРОЕКТ" (141400, Московская область, Химки город, ФИО2 улица, 4а, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской  области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по Договору аренды от 03.11.2011 года №ЮА-154; о расторжении Договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Промстройпроект" с требованиями:

- Взыскать задолженность по договору аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 по арендным платежам за период с 4 квартала 2021 по 2 квартал 2022 в размере 1258033,32 руб.; сумму пени за 66885,44 руб.

- Расторгнуть Договор аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21, общей площадью 1 178 кв.м, расположенного по адресному ориентиру Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Молодежная и ФИО3; 

- Обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010106:21, общей площадью 1 178 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Молодежная и ФИО3.

К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 03.11.2011 между администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "ПРОМСТРОЙПРОЕКТ" заключен Договор аренды земельного участка № ЮА-154 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21, общей площадью 1 178 кв. м., категория земель – «населенных пунктов».

Поскольку ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы по Договору аренды за период с 4 квартала 2021 по 2 квартал 2022 года истец в соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды начислил пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1. Договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в связи использованием участка не по целевому назначению.

Истец 21.12.2020, 21.02.2022 направил Ответчику претензию с требованием в течение тридцати календарных дней со дня направления претензии оплатить суммы основного долга и пеней. Кроме того, Истец предложил Ответчику расторгнуть Договор аренды.

Поскольку претензии оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №А41-61051/16, № А41-29050/18, № А41-79390/20, № А41-75004/21 установлено, что ответчик не мог приступить к использованию участка в полном объеме в связи с наличием на участке возведенного третьими лицами линейного объекта теплоснабжения – теплосетевого комплекса «Нагорное шоссе» с инв.№46:483:301:000006700. Судами установлено, что на основании полученного от Администрации градостроительного плана земельного участка № RU50301000-GPU2013 охранная зона теплотрассы занимает более 80% площади Участка. 

Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2018 года по делу №А41-35918/17, согласно техническому паспорту объекта, в эксплуатацию данный линейный объект теплоснабжения - теплосетевой комплекс "Нагорное шоссе" с инв.N 46:483:301:000006700, введен в 1980 г., то есть до предоставления ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21. 

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А41-79390/2020 установлено, что арендодателем по договору от 03.11.2011  N ЮА154 не исполнена в полном объеме обязанность по предоставлению арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц. 

При рассмотрении дела стороны не отрицали, что на момент рассмотрения настоящего спора, теплосетевой комплекс находится на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010106:21.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

При таких обстоятельствах оснований для взыскания задолженности и начисленной на нее неустойки не имеется. Оснований для расторжения договора аренды в связи использованием земельного участка не по целевому назначению судом также не усматривается.

Довод администрации о том, что ответчик при заключении договора и принятии земельного участка знал о наличии обременений, не подтвержден материалами дела, поскольку в договоре сведения об обременениях отсутствуют.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                          А.В. Гринева