АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46961/2021

г. Краснодар

17 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314231200900024), ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А32-46961/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея (далее – управление Росимущества) об изменении договора от 08.07.2016 № 01-091614 аренды земельного участка площадью 2183 кв. м с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации здания столовой (далее – договор аренды, земельный участок) с указанием годовой арендной платы в размере 506 959 рублей 19 копеек с 01.01.2019 (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Вступившим в законную силу судебным актом по другому делу договора аренды в части расчета и размера арендной платы признан ничтожным в связи с недостоверностью ее величины. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за весь срок договора определенана основании результатов экспертного исследования. Экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям. Заявленный предпринимателем способ защиты права соответствует нормативным положениям.

Управление Росимущества, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Договор аренды изменен без возражений сторони составления ими протокола разногласий. Вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной величины арендной платы, находятся в компетенции управления Росимущества. Предприниматель как арендатор в организации оценки участие не принимает. Стороны обязаны руководствоваться установленным договором аренды размером арендной платы. Такая плата должна устанавливаться на основании нормативно установленных принципов ее определения. Экспертное заключение является недопустимым доказательством. Обжалуемые судебные акты незаконны и необоснованны.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в федеральной собственности. Управление Росимущества (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 08.07.2016 заключили договор аренды земельного участка. На основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 – 10 089 460 рублей 04 копейки и ставки рефинансирования Центрального банка – 11 % годовая арендная плата с 01.01.2016 определена в размере 1 109 840 рублей 60 копеек (пункт 3.1.3). Расчет арендной платы произведен в соответствии с нормативно утвержденными принципами ее определения на основании отчета об оценке от 22.04.2016 № 019/1-2016 (пункт 3.2). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 по делу № А32-18810/2019 по иску предпринимателя к управлению Росимущества пункты 3.1.3, 3.2 договора аренды земельного участка признаны недействительными. Суды основывались на выводах проведенных по делу судебных экспертиз о недостоверности определенной в отчете об оценке от 22.04.2016 № 019/1-2016 рыночной стоимости земельного участка и ее достоверной величина по состоянию на 01.01.2017 в размере 2 235 600 рублей, на 01.01.2018 – 2 237 тыс. рублей, на 01.01.20192 – 137 200 рублей. Примененная управлением Росимущества при расчете арендной платы величина не соответствовала рыночной стоимости земельного участка.

Предприниматель обратился в управление Росимущества с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с расчетом арендной платы с 01.01.2019 по 01.01.2025 на основании рыночной стоимости земельного участка в размере 2 137 200 рублей. В ответном письме от 04.03.2021 № 23-СМ-09/3863 управление Росимущества указало на невозможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Отказ мотивирован тем, что величина арендной платы по договору аренды земельного участка должна определяться по утвержденными Правительством Российской Федерации правилам. 

В результате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стимул» подготовлено заключение от 04.07.2022 № 134-23-2022 с выводом о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 24 841 тыс. рублей. При определении стоимости эксперт применил метод корректировок (сравнения продаж), который наиболее достоверно отражает рыночную величину. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса). Преюдициальная связь судебных актов исключает необходимость повторного установления одного и того же факта в отношениях между теми же сторонами, обеспечивает их стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П).

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в предусмотренных законами случаях (пункт 2 статьи 450). 

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению нормативно установленный порядок ее определения. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

Применимой в рассматриваемом случае редакцией правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531) предусматривался расчет размера арендной платы на основании на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством деятельности (подпункт «г» пункта 2). При этом ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определялся как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды (пункт 6). 

Арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до 21.02.2023, подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления (постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. 

Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу признаны недействительными пункты 3.1.3, 3.2 договора аренды, которыми определена величина арендной платы. Управление Росимущества не вправе ссылаться на эти условия договора аренды и требовать их соблюдения. 

При определении размера арендной платы следует исходить из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Такая стоимость правомерно определена в результате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям. Выводы эксперта управлением Росимущества не опровергнуты. Эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное экспертное заключение. 

Методика расчета арендной платы проверена судами первой и апелляционной инстанции, признана верной и не противоречащей нормативно установленным правилам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. Установлением размера арендной платы в судебном порядке обеспечивается правовая определенность в отношениях сторон договора аренды. Сложившаяся судебная практика допускает такой способ защиты нарушенного права арендатора.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А32-46961/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                         В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                   А.И. Мещерин