АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-2141/2018

город Калуга

01 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 01 февраля 2019 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Леоновой Л.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

ФИО2, доверенность от 23.01.2018 № 01/9-18-Д,

не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 по делу № А23-2141/2018, 

  

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - Управа, истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 3» (далее – ООО «СМУ № 3», общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 24.09.2015 № 699/15 находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 28.08.2017 по 21.12.2017 в размере 116 369,37 руб., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 03.10.2017 по 21.12.2017 в размере 2 717,98 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2017 по 21.02.2018 в размере 1 461,64 руб., а всего – 120 548,99 руб. 

Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 (судья Старостина О.В.) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу Управы взыскана задолженность по арендной плате в размере                       96 151,97 руб., пени в размере 2 245,78 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 208,17 руб., а всего 102 605,92 руб. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 (судьи: Рыжова Е.В., Заикина Н.В., Капустина Л.А.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными в части отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, принятыми с нарушением норм материального права, Управа (далее - заявитель) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 изменить, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на статью 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) указывает, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Калуга» Калужской области утверждены Приказом Минэкономразвития Калужской области от 15.11.2013 № 1375-п (далее - Приказ №1375-п), вступившим в силу 01.01.2015, следовательно, годовые индексы потребительских цен при расчете арендной платы за 2017 год должны применяться, начиная с 01.01.2015. Иной даты утверждения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае изменения их кадастровой стоимости по решению комиссии, закон не предусматривает.

В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной  инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение  в суд первой инстанции, исходя из следующего. 

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 24.09.2015 между Управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 699/15, согласно  которому  арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000103:94 общей площадью 9 493 кв.м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Адрес участка: 

<

...>. Вид разрешенного использования: общественно-торговый центр и парковка. Цель предоставления земельного участка: для строительства общественно-торгового центра и парковки.

Договор зарегистрирован 06.10.2015 в установленном законом порядке управлением Росреестра по Калужской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Размер, порядок расчета и сроки оплаты аренды указаны в разделе 3 договора, приложении № 2 к договору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков, реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в пункте 2.2 договора, и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

В приложении № 3 к договору согласована формула определения размера арендной платы: А = С * К * П * И1 *... * И, где: А - размер арендной платы, С - ставка арендной платы, К - кадастровая стоимость земельного участка, П - поправочный коэффициент, И1 *... И - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Спорный земельный участок передан Управой арендатору по акту приема-передачи земельного участка. 

Между ответчиком (арендатор) и ООО «Управляющая компания «Ваш уют» (новый арендатор) (далее - компания) 27.09.2017 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 24.09.2015                № 699/15, согласно которому ответчик передает, а компания принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору. Данное соглашение зарегистрировано 21.12.2017 в управлении Росреестра, о чем имеется соответствующая отметка на листе соглашения.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.03.2018 по делу № А23-5634/2017 общество признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 16.09.2018, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Претензией от 28.02.2018 № 2132/06-18 истец обратился к ответчику с требованием об оплате образовавшейся текущей задолженности по арендной плате. Претензия осталась без удовлетворения. 

Факт пользования в спорный период земельным участком арбитражным судом  установлен, участвующими в деле  лицами не оспаривается.

Управа, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 28.08.2017 до 21.12.2017 в размере 116 369,37 руб. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Также из материалов дела следует и судами двух инстанций установлено, что 26.05.2017 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.02.2012 № П/44 при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, обществом в порядке ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:26:000103:94.

Согласно решению Комиссии от 13.06.2017 № 185 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости в размере 16 062 000 руб., отраженной в отчете об оценке                          № КД- 8919/0317-2 от 26.04.2017.

Согласно сведениям общедоступного сайта https://rosreestr.net/kadastr кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 16 062 000 руб.; дата утверждения стоимости - 13.06.2017; дата внесения стоимости в базу - 22.06.2017.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что представленный истцом расчет исковых требований не соответствует положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, поскольку для целей расчета арендной платы спорного земельного участка за период с 28.08.2017 по 21.12.2017 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 16 062 000 руб.

В связи с тем, что Комиссия  решением № 185 от 13.06.2017  на основании  отчета об оценке № КД- 8919/0317-2 от 26.04.2017 определила кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 16 062 000 руб., суды обеих инстанций сочли, что  применение Управой при расчете арендной платы за заявленный период индексов потребительских цен за 2015-2016 годы является неправомерным. Таким образом, по мнению арбитражного суда,  датой утверждения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 16 062 000 руб. для целей расчета арендной платы спорного земельного участка за заявленный период является 13.06.2017, т.е. дата утверждения данной стоимости комиссией  по рассмотрению споров о результатах  определения  кадастровой стоимости.

Апелляционная коллегия  согласилась с выводом суда первой инстанции, указав, что доказательств, подтверждающих оспаривание решения Комиссии от 13.06.2017, истцом в материалы дела не представлено.

Проверив расчет арендной платы, суды обеих инстанций пришли к выводу, что расчет задолженности по арендной плате за 2017 год необходимо осуществлять без применения индексов потребительских цен за 2015 – 2016 годы, в связи с чем  заявленные требования удовлетворили частично в сумме 96 151,97 руб. основного долга.

Вместе с тем, суд округа  находит указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций необоснованными, основанными на  неправильном применении норм материального права.

На территории Калужской области порядок определения размера арендной платы урегулирован  Законом Калужской области от 06.02.2008                № 402-03 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков», действовавшим до 27.04.2015, и постановлением Правительства Калужской области от 18.03.2015 № 146 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калужской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок от 18.03.2015), действие которого распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

 Пункт 1 Порядка от  18.03.2015 устанавливает формулу расчета размера арендной платы за указанные земельные участки, как произведение процентной ставки от размера кадастровой стоимости земельного участка, а также поправочного коэффициента и индексов потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель. Также в Порядке определены особенности учета в вышеназванной формуле индекса потребительских цен (пункт 4).

Из материалов дела следует, что тождественный  порядок расчета арендной платы за землю стороны  предусмотрели в договоре аренды земельного участка от 24.09.2015 № 699/15, согласно которому годовые индексы потребительских цен определяются ежегодно и применяются в расчетах, включая индекс, сложившийся за год, в котором были утверждены соответствующие результаты кадастровой оценки земель.

В соответствии со статьей 24.17 Закона  об оценочной деятельности датой утверждения результатов кадастровой оценки считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки и соответствующей нормы такого акта.

В соответствии со статьей 24.18 Закона  об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В этой связи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Калуга» Калужской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по городскому округу «Город Калуга» Калужской области утверждены Приказом Минэкономразвития Калужской области от 15.11.2013 № 1375-п, вступившим в силу с 01.01.2015.

Как следует из материалов дела, на основании заявления общества от 26.05.2017 решением  комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Калужской области от 13.06.2017                 № 185, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости - 16 062 000 руб.  

Таким образом, по мнению суда округа, в рассматриваемом случае изменение кадастровой стоимости земельного участка произведено индивидуально на основании норм статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности в порядке оспаривания ранее утвержденной кадастровой стоимости этого участка с определением его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка по состоянию на 01.01.2015. Новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в порядке, установленном пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, статьями 24.11 и 24.17 Закона об оценочной деятельности (то есть методом массовой оценки), не определялась.

С учетом того, что изменение (корректировка) в индивидуальном порядке утвержденной нормативным правовым актом кадастровой стоимости земельного участка производится на основании его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, по смыслу пункта 1 Порядка от 18.03.2015, такое изменение (корректировка) кадастровой стоимости, вопреки выводам судов обеих инстанций, не исключает возможности применения в год корректировки индексов потребительских цен за предыдущие  периоды, прошедшие  с даты утверждения  кадастровой стоимости земли. В противном случае расчет арендной платы будет производиться на основании кадастровой стоимости земельного участка, установленной исходя из прежнего уровня цен, без учета повышения общего уровня цен в экономике по состоянию на текущий период, что поставит арендатора в более выгодной положение по сравнению с иными лицами (арендаторами) в схожих обстоятельствах.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о недопустимости применения при расчете арендной платы за 2017 год индексов потребительских цен за 2015-2016 годы являются неверными, ввиду чего расчет задолженности и штрафных санкций, произведенный арбитражным судом по иску к обществу, является ошибочным. В  связи с  изложенным в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение,  при котором суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 288-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 28.08.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 по делу № А23-2141/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                         Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                      Л.В. Леонова 

 

                                                                                             ФИО1