АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

06 ноября 2020 года

Дело № А33-17538/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 октября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 06 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску агентства по управлению государственным имуществом красноярского края (ИНН 2466133722, ОГРН 1052466191580)

к обществу с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неустойки,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республики Тыва;

- Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края;

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска;

- общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Торговый дом Семенова-Романова 1880 г.» (ИНН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 19.12.2019, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 23.07.2020, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

установил:

агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (далее – ответчик) о взыскании неустойки по договору купли-продажи имущества от 27.06.2018 в размере 5 301 000 руб. 00 коп.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 02.07.2020 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республики Тыва; Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края; департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Торговый дом Семенова-Романова 1880 г.».

В предварительном судебном заседании 24.08.2020 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Судебные заседания неоднократно откладывались.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебное заседание не явились, представителей не направили.  На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Представитель истца иск поддержал, огласил позицию по делу, возражения на отзыв не представил.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, устно огласил позицию по делу, ответил на вопросы суда.

Суд исследовал письменные материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2016 № 11-КП-38 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю следующее имущество:

- помещение общей площадью 353,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:256, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>;

- помещение общей площадью 235,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:259, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>,

а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, определенную в пункте 2.1 договора. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора собственником имущества является Красноярский край, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Имущество находится во владении общества с ограниченной ответственностью «Орион МТ» на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу № А33-9096/2012.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия охранного обязательства, утвержденного приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 01.02.2016 № 33 являются существенными условиями договора. 

Копия приказа службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 01.02.2016 № 33 представлена в материалы дела.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена, установленная по итогам конкурса, которую покупатель обязан уплатить за приобретаемое по договору имущество, составляет 5 301 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость – 808 627 руб. 12 коп.

В силу пункта 5.1 договора покупатель и собственники (пользователи) других помещений в объекте культурного наследия обязаны выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с актом технического состояния от 10.09.2015 № 11 и охранным обязательством, указанные в следующей таблице:

подготовить проектную документацию на работы по сохранению объекта – срок выполнения работ 31.12.2017;

выполнить работы по сохранению объекта в соответствии с проектной документацией – срок выполнения работ 31.01.2019.

Согласно пункту 5.2 договора по истечении срока подготовки проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия покупатель и собственники (пользователи) других помещений в объекте культурного наследия представляют в службу для согласования проектную документацию с положительным заключением акта государственной историко-культурной экспертизы проектной документации. По истечении срока работ по сохранению объекта культурного наследия лицо, осуществлявшее научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением, в течение 90 рабочих дней со дня выполнения указанных работ представляет в службу отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах.

Пунктом 5.3 договора предусмотрен порядок и документы, подтверждающие победителем конкурса исполнения условий конкурса:

в течение сорока рабочих дней с даты истечения срока подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия покупатель представляет продавцу промежуточный отчет о выполнении им условий конкурса с приложением письма службы о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта;

в течение ста сорока пяти рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия покупатель предоставляет продавцу сводный (итоговый) отчет о выполнении им условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия. 

Перечень документов, подтверждающих выполнение условий конкурса, срок их представления:

1. Представление продавцу промежуточного отчета – письмо покупателя об исполнении первого этапа работ (подготовки проектной документации на работы по сохранению памятника культурного наследия) с приложением письма службы согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия – в течение 40 рабочих дней с даты истечения срока подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия.

2. Представление продавцу сводного (итогового) отчета - письмо покупателя об исполнении второго этапа работ (выполнении работ  о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с согласованной службой проектной документацией) с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного службой покупателю – в течение 145 рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.

В силу пункта 6.4 договора за невыполнение покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных и окончательных сроков выполнения условий данного конкурса и объема их выполнения, покупатель выплачивает неустойку в размере цены имущества, указанной в пункте 2.1 договора.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует запись от 19.10.2016.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143, заключенному между ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и обществом с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (покупатель), продавцы продали принадлежащее им на праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимого имущества в целом:

- помещение общей площадью 353,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:256, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>;

- помещение общей площадью 235,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:259, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>.

Пунктом 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 предусмотрено, что в отношении помещения № 5 по адресу: 

<

...> существует ограничение (обременение) права – охранное обязательство объекта культурного наследия, утвержденного приказом от 01.02.2016 № 33 в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, ИНН 

<

***>, запись регистрации 24:50:0300260:256-24/095/2017-3 от 02.08.2017, срок, на который установлено ограничение прав и обременение имущества, указанного в настоящем абзаце с 05.02.2016 (срок не определен). В отношении помещения № 23 по адресу: 

<

...> существует ограничение (обременение) права – охранное обязательство объекта культурного наследия, утвержденного приказом от 01.02.2016 № 33 в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, ИНН 

<

***>, запись регистрации 24:50:0300260:256-24/095/2017-3 от 02.08.2017, срок, на который установлено ограничение прав и обременение имущества, указанного в настоящем абзаце с 05.02.2016 (срок не определен). Покупатель обязуется выполнять требования охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г. (

<

...>, утвержденного приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 01.02.2016 № 33.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143, заключая настоящий договор, покупатель принимает на себя в полном объеме обязанность продавцов выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, определенные Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края в договоре купли-продажи имущества от 03.10.2016 № 11-КП-38, заключенном между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края в качестве продавца и ФИО4 в качестве покупателя, а также обеспечить надлежащее исполнение условий конкурса, в том числе обеспечить соблюдение промежуточных или окончательных сроков исполнения условий конкурса и объема их исполнения, а именно: 

- в срок до 31.12.2019 подготовить проектную документацию на работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г., расположенного по адресу: 

<

...> далее – объект), и в течение 40 рабочих дней с даты истечения срока подготовки указанной выше проектной документации предоставить Красноярскому краю в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края письмо об исполнении первого этапа работ (подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта) с приложением письма службы о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта;

- в срок до 31.12.2021 выполнить работы по сохранению объекта в соответствии с согласованной уполномоченным органом проектной документацией и в течение 145 рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ предоставить Красноярскому краю в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края письмо об исполнении второго этапа работ (выполнение работ по сохранению объекта в соответствии с согласованной уполномоченным органом проектной документацией) с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта, выданного уполномоченным органом. 

Покупатель уведомлен об ответственности, возникающей согласно пунктам 6.4 и 6.5 договора купли-продажи имущества от 03.10.2016 № 11-КП-38 за невыполнение условий указанного в настоящем пункте конкурса, за ненадлежащее исполнение условий конкурса, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения условий конкурса и объема их выполнения, за неисполнение требований охранного обязательства. Покупатель принимает на себя все обязательства по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с действующим законодательством, требованиями охранного обязательства, указаниями (предписаниями) Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края (при их выдаче), в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

28.11.2018 ответчик - ООО «Орион МТ» по результатам конкурса на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №742 (далее – Договор №742) приобрел у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярского края в собственность следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение №4, площадью 30 кв. м, кадастровый номер 24:50:0300260:319, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых, 1849г», расположенное по адресу: 

<

...>

- нежилое помещение №19, площадью 341,3 кв. м, кадастровый номер 24:50:0300260:317, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых, 1849г», расположенное по адресу: 

<

...>

В соответствии с п. 1.4. Договора №742 нежилые помещения №4, 19 обременены согласно охранному обязательству, утвержденному приказом Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 01.02.2016 №33.

Договором №742 предусмотрено, что ООО «Орион МТ» обязался в срок до 31.12.2019 разработать проектную документацию и в срок до 31.01.2021 выполнить работы по сохранению объекта.

В рамках исполнения своих обязательств по Договору №742 ООО «Орион МТ» 25.03.2019 заключило с ООО «Вертикальный мир» Договор №1/19 на разработку научно-проектной документации.

ООО «Вертикальный мир» была разработана проектная документация с шифром 01-19, которая была согласована Службой по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края.

На основании разработанной ООО «Вертикальный мир» проектной документации ООО ПСК «РЕНОВА» осуществляет работы по ремонту фасадов второго этажа здания и ремонту крыши.

Согласно перечисленных выше договоров ООО «Орион МТ» стал собственником помещений, расположенных в подвале, на 1 и 2 этаже здания, друг над другом, то есть они объединены общим фасадом.

Письмом от 02.03.2018 № 102-775 Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края сообщила ФИО6 о продлении сроков работ:

подготовить проектную документацию на работы по сохранению объекта – срок выполнения работ 31.12.2019;

выполнить работы по сохранению объекта в соответствии с проектной документацией – срок выполнения работ 31.01.2021.

Письмом от 13.03.2019 № 102-1202 Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края в ответ на письмо агентства о продлении сроков проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г., сообщила об отмене писем о продлении сроков проведения работ, направленных собственникам помещений, в порядке самоконтроля.

Письмом от 30.08.2019 № 578-ю (вх. № 92-10269) ответчик уведомил истца о выполнении в полном объеме работ, предусмотренных научно-проектной документацией по сохранению объекта культурного наследия, согласованной письмом Службы по охране объектов культурного наследия Красноярского края от 28.09.2018 № 102-3801. Кроме того, ответчик просил считать письмо сводным (итоговым) отчетом, несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Орион МТ» и продавцами был заключен на отличных от конкурсной документации условиях.

Актом от 12.11.2019, утвержденным 19.11.2019 руководителем агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края, по итогам проверки фактического исполнения условий конкурса в целом на основании сводного (итогового) отчета комиссией сделан вывод о признании условий конкурса невыполненными. 

Претензией от 27.03.2020 № 92-04-4160 истец просил ответчика как собственника помещения, оплатить неустойку в соответствии с пунктом 6.4 договора от 03.10.2016 № 11-КП-38 и пункта 6 договора от 27.06.2018 в размере 5 301 000 руб. за невыполнение условий конкурса.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению условий конкурса, истец просил взыскать с ответчика 5 301 000 руб. неустойки по договору купли-продажи имущества от 27.06.2018. При этом предметом настоящего спора являются обязательства по выполнению работ по реставрации помещений, проданных истцом ФИО4, а затем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 ответчику.

Ответчик представил в материалы дела отзыв с возражениями относительно заявленных исковых требований и ходатайством о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 5 301 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон возникли из договора купли-продажи от 03.10.2016 № 11-КП-38 и по договора купли-продажи имущества от 27.06.2018, регламентированы главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 14 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса. Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств. Внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения указанного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» договор купли-продажи государственного или муниципального имущества должен содержать:

условия конкурса, формы и сроки их выполнения;

порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса;

порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса;

ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества;

другие условия, предусмотренные статьей 29 настоящего Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия;

иные определяемые по соглашению сторон условия.

Между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2016 № 11-КП-38 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю следующее имущество:

- помещение общей площадью 353,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:256, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>;

- помещение общей площадью 235,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:259, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>,

а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, определенную в пункте 2.1 договора. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена, установленная по итогам конкурса, которую покупатель обязан уплатить за приобретаемое по договору имущество, составляет 5 301 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость – 808 627 руб. 12 коп.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В силу пункта 5.1 договора покупатель и собственники (пользователи) других помещений в объекте культурного наследия обязаны выполнить работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с актом технического состояния от 10.09.2015 № 11 и охранным обязательством, указанные в следующей таблице:

подготовить проектную документацию на работы по сохранению объекта – срок выполнения работ 31.12.2017;

выполнить работы по сохранению объекта в соответствии с проектной документацией – срок выполнения работ 31.01.2019.

Согласно пункту 5.2 договора по истечении срока подготовки проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия покупатель и собственники (пользователи) других помещений в объекте культурного наследия представляют в службу для согласования проектную документацию с положительным заключением акта государственной историко-культурной экспертизы проектной документации. По истечении срока работ по сохранению объекта культурного наследия лицо, осуществлявшее научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением, в течение 90 рабочих дней со дня выполнения указанных работ представляет в службу отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах.

Пунктом 5.3 договора предусмотрен порядок и документы, подтверждающие победителем конкурса исполнения условий конкурса:

в течение сорока рабочих дней с даты истечения срока подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия покупатель представляет продавцу промежуточный отчет о выполнении им условий конкурса с приложением письма службы о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта;

в течение ста сорока пяти рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия покупатель предоставляет продавцу сводный (итоговый) отчет о выполнении им условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия. 

Перечень документов, подтверждающих выполнение условий конкурса, срок их представления:

1. Представление продавцу промежуточного отчета – письмо покупателя об исполнении первого этапа работ (подготовки проектной документации на работы по сохранению памятника культурного наследия) с приложением письма службы согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия – в течение 40 рабочих дней с даты истечения срока подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия.

2. Представление продавцу сводного (итогового) отчета - письмо покупателя об исполнении второго этапа работ (выполнении работ  о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с согласованной службой проектной документацией) с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного службой покупателю – в течение 145 рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Таким образом, в соответствии с пунктом 5.1 и 5.3 договора купли-продажи до 31.01.2019 ответчик должен был предоставить продавцу сводный (итоговый) отчет о выполнении условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, выданного службой покупателю, что сторонами не оспаривается.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143, заключенному между ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и обществом с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (покупатель), продавцы продали принадлежащее им на праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимого имущества в целом:

- помещение общей площадью 353,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:256, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>;

- помещение общей площадью 235,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300260:259, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г.), 

<

...>.

Пунктом 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 предусмотрено, что в отношении помещения № 5 по адресу: 

<

...> существует ограничение (обременение) права – охранное обязательство объекта культурного наследия, утвержденного приказом от 01.02.2016 № 33 в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, ИНН 

<

***>, запись регистрации 24:50:0300260:256-24/095/2017-3 от 02.08.2017, срок, на который установлено ограничение прав и обременение имущества, указанного в настоящем абзаце с 05.02.2016 (срок не определен). В отношении помещения № 23 по адресу: 

<

...> существует ограничение (обременение) права – охранное обязательство объекта культурного наследия, утвержденного приказом от 01.02.2016 № 33 в пользу Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, ИНН 

<

***>, запись регистрации 24:50:0300260:256-24/095/2017-3 от 02.08.2017, срок, на который установлено ограничение прав и обременение имущества, указанного в настоящем абзаце с 05.02.2016 (срок не определен). Покупатель обязуется выполнять требования охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г. (

<

...>, утвержденного приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 01.02.2016 № 33.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143, заключая настоящий договор, покупатель принимает на себя в полном объеме обязанность продавцов выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, определенные Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края в договоре купли-продажи имущества от 03.10.2016 № 11-КП-38, заключенном между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края в качестве продавца и ФИО4 в качестве покупателя, а также обеспечить надлежащее исполнение условий конкурса, в том числе обеспечить соблюдение промежуточных или окончательных сроков исполнения условий конкурса и объема их исполнения, а именно: 

- в срок до 31.12.2019 подготовить проектную документацию на работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых», 1849 г., расположенного по адресу: 

<

...> далее – объект), и в течение 40 рабочих дней с даты истечения срока подготовки указанной выше проектной документации предоставить Красноярскому краю в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края письмо об исполнении первого этапа работ (подготовки проектной документации на работы по сохранению объекта) с приложением письма службы о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта;

- в срок до 31.12.2021 выполнить работы по сохранению объекта в соответствии с согласованной уполномоченным органом проектной документацией и в течение 145 рабочих дней с даты истечения срока выполнения работ предоставить Красноярскому краю в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края письмо об исполнении второго этапа работ (выполнение работ по сохранению объекта в соответствии с согласованной уполномоченным органом проектной документацией) с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта, выданного уполномоченным органом. 

28.11.2018 ответчик - ООО «Орион МТ» по результатам конкурса на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №742 (далее – Договор №742) приобрел у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярского края в собственность следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение №4, площадью 30 кв. м, кадастровый номер 24:50:0300260:319, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых, 1849г», расположенное по адресу: 

<

...>

- нежилое помещение №19, площадью 341,3 кв. м, кадастровый номер 24:50:0300260:317, являющееся частью объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых, 1849г», расположенное по адресу: 

<

...>

Договором №742 предусмотрено, что ООО «Орион МТ» обязался в срок до 31.12.2019 разработать проектную документацию и в срок до 31.01.2021 выполнить работы по сохранению объекта.

Согласно перечисленных выше договоров ООО «Орион МТ» стал собственником помещений, расположенных в подвале, на 1 и 2 этаже здания.

Объект представляет собой единый архитектурный ансамбль. Однако сроки производства работ отличаются: так работы по ремонту фасада 1 этажа должны быть завершены в срок до 31.01.2019, а ремонт крыши и фасада второго этажа должен быть завершен до 31.01.2021.

Вместе с тем, ссылка ответчика на установление предусмотренных договором от 27.06.2018 24 АА 3330143 сроков с учетом письма службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 02.03.2018 № 102-775 отклоняется судом, так как в соответствии с пунктом 14 статьи 20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения указанного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Кроме того, письмом от 13.03.2019 № 102-1202 служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края сообщила об отмене в порядке самоконтроля письма от 02.03.2018 № 102-775. 

Пунктом 11 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.05.2018 № 305-КГ17-23190 по делу № А40-230582/2016 изложена правовая позиция, согласно которой действующая редакция Закона № 73-ФЗ лицом, на которое в первоочередном порядке возложена обязанность по выполнению охранного обязательства, указывает собственника такого объекта, в том числе и в случае, если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора (пункт 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Следовательно, ответственность за неисполнение обязательств по договору несет собственник помещения. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Ответчику были известны условия заключения договоров купли-продажи.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6.4 договора за невыполнение покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных и окончательных сроков выполнения условий данного конкурса и объема их выполнения, покупатель выплачивает неустойку в размере цены имущества, указанной в пункте 2.1 договора.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по предоставлению сводного (итогового) отчета о выполнении условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, истец начислил неустойку в размере 5 301 000 руб. При этом предметом настоящего спора являются обязательства по выполнению работ по реставрации помещений, проданных истцом ФИО4, а затем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 ответчику.

Судом установлено, что расчет суммы неустойки произведен истцом в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами дела.

Факт нарушения ответчиком обязательств по договору подтвержден материалами дела.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил неисполнение ответчиком обязанности промежуточного отчета о выполнении условий конкурса с приложением письма службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Ответчик ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки до 5 301 руб.

В качестве обоснования заявленного ходатайства, ответчик указал на несоразмерность неустойки (соответствует стоимости имущества по договору купли-продажи), взыскание неустойки может привести к необоснованному обогащению истца за счет ответчика, размер рассчитанной истцом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, кроме того ответчик представил доказательства выполнения работ по сохранению объекта, указывая на добросовестность своего поведения.

Так, 20.09.2018 ответчиком с ООО «Эталон» заключен договор подряда на проведение работ по оборудованию помещения №23 (подвал) пожарно-охранной сигнализацией и с системой оповещения людей о пожаре.

Указанные работы были выполнены ООО «Эталон» в соответствии с проектной документацией, согласованной Службой по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края и приняты ею.

26.12.2018 ООО «Орион МТ» направило в истца промежуточный отчет о выполнении работ на объекте.

28.02.2019 между ООО «Орион МТ» и ООО «ПСК «РЕНОВА» заключен договор подряда №05М (далее – Договор подряда 05М) о выполнении работ по сохранению объекта.

На основании Договора подряда 05М Службой по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 02/19-п от 13.03.2019 (далее – Разрешение 02/19).

Разрешение было получено на основании проектной документации, разработанной ООО СК «Реставрация» под шифром 78-17.

ООО ПСК «РЕНОВА» приступило к выполнению работ и выполнило их в полном объеме в части фасада 1 этажа здания, что подтверждается письмом Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 23.09.2019 года №102-5188.

Письмом Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 23.09.2019 №102-5188 подтверждает выполнение работ по ремонту фасадов первого этажа в полном объеме, а также частичный ремонт помещений 1 этажа. При этом работы по реставрационному отчету были отклонены Службой, так как работы по реставрации фасада второго этажа не были выполнены в полном объеме.

При этом предметом настоящего спора являются обязательства по выполнению работ по реставрации помещений, проданных истцом ФИО4, а затем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 ответчику. Указанные помещения, находятся в подвале (помещение 23) и на 1 этаже здания (помещение №5).

Согласно перечисленных выше договоров ООО «Орион МТ» стал собственником помещений, расположенных в подвале, на 1 и 2 этаже здания, друг над другом, то есть они объединены общим фасадом.

Объект представляет собой единый архитектурный ансамбль, в связи с чем, обоснован довод ответчика относительно необходимости выполнения работ по реставрации фасадов одномоментно, начиная с ремонта крыши, заканчивая ремонтом фасадов 1 и 2 этажа. Однако сроки производства работ значительно отличаются: так работы по ремонту фасада 1 этажа должны быть завершены в срок до 31.01.2019, а ремонт крыши и фасада второго этажа должен быть завершен до 31.01.2021.

ООО «Орион МТ» обращалось в Службу по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края с просьбой привести сроки проведения работ по реставрации объекта к единому значению. Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края ответила отказом, сославшись на нормы Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Сам факт обращения в Службу по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края доказывает тот факт, что ООО «Орион МТ» добросовестно пыталось решить вопрос с переносом сроков выполнения работ по реставрации объекта.

Представленные в материалы дела доказательства подтверждают выполнение ответчиком в полном объеме обязательств, взятых по договору купли-продажи и предусмотренных охранным обязательством.

Так, в материалы дела представлены акты №19/20 от 21.08.2020 и №20/20 от 21.08.2020 приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Торговый дом Смирновых, 1849 г.», подписанные, в том числе, представителем Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, приложенные в обоснование позиции по делу документы, суд полагает возможным его удовлетворение.

Предметом иска по настоящему делу является требование продавца о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение покупателем своей обязанности по представлению сводного (итогового) отчета о выполнении условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия (обязательства по выполнению работ по реставрации помещений, проданных истцом ФИО4, а затем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2018 24 АА 3330143 ответчику).

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера пени могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки (штрафа), арбитражный суд снижает сумму неустойки.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки (штрафа) в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки (штрафа) до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17). 

При снижении размера неустойки суд учитывает, что несвоевременное представление промежуточного отчета о выполнении условий конкурса с приложением письма службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края о согласовании проектной документации на работы по сохранению объекта культурного наследия является единственным нарушением принятых ответчиком на себя обязательств, иных претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи истец к ответчику не имеет. 

При этом суд учитывает, что неустойка по своей правовой природе является как мерой гражданско-правовой ответственности должника, ненадлежащим образом исполнившего принятое на себя обязательства, так и средством обеспечения исполнения обязательств.

При заявленном к взысканию размере неустойки суд, с учетом представленных в материалы дела доказательств и пояснений истца, ответчика, усматривает явную несоразмерность последствий неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению сводного (итогового) отчета о выполнении условий конкурса с приложением акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, размеру начисленной истцом неустойки. В заявленном к взысканию размере неустойки перестает выполнять компенсационную функцию, но может привести необоснованному обогащению истца за счет ответчика.

Суд также учитывает, что взыскиваемая неустойка, с учетом обстоятельств дела, не может в полной мере исполнять роль средства обеспечения исполнения обязательств, поскольку, как следует из материалов дела, ответчиком исполнялись охранные обязательства, велись работы по выполнению условий конкурса. 

Одновременно суд учитывает, что взыскание неустойки в заявленном истцом размере повлечет явное нарушение баланса интересов, поскольку неустойка (штраф) в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

На основании изложенного, ввиду явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, суд приходит к выводу о необходимости снижения ее размера до 5 301 руб.

Согласно части 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Поскольку размер подлежащих удовлетворению исковых требований снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, это снижение на размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины не влияет.

Таким образом, государственная пошлина в размере 49 505 руб. в доход федерального бюджета подлежит отнесению на ответчика без учета уменьшения суммы неустойки.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5 301 руб. неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион МТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 49 505 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева