33/2017-106674(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ 

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5489/2017

г. Ярославль

16 октября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 октября 2017 года.  

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Лапочкиной И.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коншиной А.Д., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Некоузского  сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая компания"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

об обязании выполнить работы по капитальному ремонту кровли, 

третьи лица: департамент жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и  регулирования тарифов Ярославской области, Региональный фонд содействия  капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области, представитель  собственников ФИО1  

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности от 08.08.2017 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.03.2017  

от третьего лица 1 (департамента жилищно-коммунального хозяйства, энергетики  и регулирования тарифов Ярославской области) – ФИО4 по доверенности  от 12.01.2017  

от третьего лица 2 (регионального фонда содействия капитальному ремонту  многоквартирных домов Ярославской области) - ФИО5 по доверенности  от 04.07.2017  

от третьего лица (представитель собственников) – ФИО1 на основании  протокола от 20.07.2017  

установил:

Администрация Некоузского сельского поселения обратилась в арбитражный суд  с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Некоузская  управляющая компания" об обязании выполнить в разумный срок работы по  капитальному ремонту кровли многоквартирного жилого дома, а именно:  

- заменить и выполнить ремонт покрытия кровли, обрешетки слуховых окон,  люков выхода на чердак;  

- выполнить перекладку оголовков дымовых кирпичных шахт и их утепление;  - установить колпаки над шахтами и защитные сетки;  

- выполнить вентиляцию чердачного пространства через коньковые  вентиляционные шахты;  

- вывести вентиляционные канализационные стояки выше кровли. 

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования в порядке  ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, просил обязать ответчика в течение  трех месяцев со дня вступления решения суда к законную силу устранить недостатки  капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:  

Ярославская область, с. Новый Некоуз, пер. Тракторный, д. 14, проведенного в 2011  году.  

Судом ходатайство об уточнении исковых требований признано  соответствующим ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принято к  рассмотрению.  

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых  требований, просил обязать ответчика в течение двух месяцев провести текущие  ремонтные работы и исключить протекание крыши до того, как будет реализован план  краткосрочного ремонта МКД по адресу: 

<

...>.  

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования,  пояснил, что ответчик управлял многоквартирным домом с 2009 по 2017 год, в 2011  году произвел капитальный ремонт кровли, однако, спустя пять лет кровля приведена в  ненадлежащее состояние, полагал, что именно ответчик, который осуществлял  содержание кровли должен провести текущий ремонт и устранить протечки.  

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признавал, полагал, что  вина его не доказана, считал, что кровля нуждается в капитальном ремонте, также  пояснил, что уже не является управляющей организацией, собственниками принято  решение о смене способа управления на непосредственное управление.  

Третье лицо – департамент жилищного-коммунального хозяйства, энергетики и  регулирования тарифов Ярославской области поддержал позицию истца, пояснило, что  собственниками подана заявка на проведение капитального ремонта кровли, что не  исключает обязанность управляющей организации устранить протечки кровли.  

Третье лицо – Региональный фонд содействия капитальному ремонту  многоквартирных домов Ярославской области пояснил, что вопрос о включении  многоквартирного дома в программу капитального ремонта за счет средств фонда  находится в стадии рассмотрения, управляющая организация с целью соблюдения прав  собственников обязана устранить протечки кровли.  

Третье лицо – представитель собственников ФИО1 пояснила, что  собственники многократно устно обращались к управляющей организации, жаловались  на протечки кровли, направили претензию, управляющая организация провела  обследование кровли, в ходе которого выявлено ненадлежащее состояние кровли, меры  приняты не были.  

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса  РФ был объявлен перерыв до 28.08.2017 до 14 час.00мин.  

После перерыва судебное заседание продолжено с участием лиц, участвующих в  деле.  

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил  следующее.  

В период с 19.01.2009 по 28.04.2017 ООО «Некоузская Управляющая компания»  управляло многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.  

03.08.2011 на основании договора на предоставление субсидий ООО «Некоузская  Управляющая компания» был проведен капитальный ремонт кровли многоквартирного  дома, расположенного по адресу: 

<

...>.  

24.10.2016 собственник квартир № 15 и № 21 направил в адрес управляющей  организацию претензию о ненадлежащем состоянии кровли многоквартирного дома,  которая была получена 26.10.2016.  

01.11.2016 собственники многоквартирного дома направили претензию  управляющей организации и Главе Некоузского сельского поселения с требованием о  принятии мер по устранению протечек кровли.  

30.11.2016 от управляющей организации поступил ответ о том, что в целом  необходимо выполнить капитальный ремонт кровли.  

28.04.2017 по инициативе ООО «Некоузская Управляющая компания»  собственники провели общее собрание, на котором решили изменить способ  управления многоквартирным домом на непосредственное управление и заключить  договор на оказание услуг по содержанию и ремонту с ООО «Некоузская Управляющая  компания».  

Истец с учетом исковых требований ссылается на ненадлежащее исполнение  обязанностей по договору управления, ненадлежащее содержание общего имущества.  

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного  процессуального кодекса РФ, суд полагает, что требования истца подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания  граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,  решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление  коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).  

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в  многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями  законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения  санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом  регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно  обеспечивать:  

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;  

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества  юридических лиц, государственного и муниципального имущества;  

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в  состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;  

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в  многоквартирном доме, а также иных лиц;  

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого  оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в  многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для  предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном  доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения  предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в  многоквартирных домах и жилых домах (часть 1.1).  

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из  способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом  собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом и 3) управление управляющей организацией (часть 2).  

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать  состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для  предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (часть 16).  

В силу ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в  многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в  многоквартирном доме.  

Вместе с тем, согласно подпункту а) пункта 16 Правил содержания общего  имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства  Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), надлежащее  содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным  

домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора  управления многоквартирным домом с управляющей организацией.  

В силу ч. 2 ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления  многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой  стороны (в том числе собственников помещений в многоквартирном доме) в течение  согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по  надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять  коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся  помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение  целей управления многоквартирным домом деятельность.  

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления  многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть  предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого  перечня.  

Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно  содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в  состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение  характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для  жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц,  государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных  интересов собственников помещений, а также иных лиц.  

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении  многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации  надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается  собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией,  определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и  выполнения, а также размера финансирования.  

На основании пункта 42 Правил N 491 управляющие организации отвечают перед  собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность  за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством  Российской Федерации и договором.  

Таким образом, на основании приведенных норм жилищного законодательства  общество как управляющая организация обязано исполнять требования действующего  законодательства, в том числе, Правила и нормы технической эксплуатации  жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N  170 и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям  помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением  Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. N 354.  

В свою очередь, в соответствии с п. 151 Правил предоставления коммунальных  услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых  домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от  06.05.2011 г. N 354, вред, причиненный имуществу потребителей вследствие  нарушения качества предоставленных коммунальных услуг, подлежит возмещению  исполнителем в полном объеме независимо от вины исполнителя вследствие  нарушения качества предоставления коммунальных услуг.  

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 2 Постановления Пленума  от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах  собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания  относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного  помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты,  

лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых  имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в  данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и  не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и  обслуживающее более одного помещения.  

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле,  ответчик в период с 2009 по апрель 2017по являлся управляющей организацией  многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договоров управления.  

На основании договора за счет субсидий был проведен капитальный ремонт  кровли многоквартирного дома.  

Согласно отчету ООО «Проектное бюро «СтройПроект», составленному по  заявке самой управляющей организации кровля находится в ограниченно  работоспособном состоянии, имеются протечки кровли, необходимо проведение  капитального ремонта.  

При таких обстоятельствах суд полагает доказанными факт наличия протечек  кровли, выявившихся в период управления домом ответчиком, факт ненадлежащего  исполнения обязанностей по содержанию кровли, являющейся общим имуществом  многоквартирного дома.  

Тот факт, что собственниками многоквартирного дома подана заявка на  включение в программу проведения капитального ремонта, не освобождает  управляющую организацию от исполнения обязанностей по текущему ремонту общего  имущества устранению протечек кровли в целях соблюдения прав собственников на  благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащего содержания  общего имущества в многоквартирном доме.  

Учитывая, что на дату подачи иска в суд, ответчик являлся управляющей  организацией, суд полагает не имеющим правового значения изменение способа  управления многоквартирным домом на непосредственное управление уже в ходе  судебного разбирательства.  

При этом, суд также считает необходимым отметить, что смена способа  управления на непосредственное управление произошла по инициативе ответчика.  

Доводы ответчика об отсутствии письменных жалоб судом отклоняются. 

В материалы дела представлена претензия от 24.10.2016, от 01.11.2016 об  устранении протечек и проведении ремонта кровли.  

Ответчик, заказав обследование кровли, получив отчет о состоянии кровли,  получив претензию собственников, не предпринял срочных необходимых мер по  устранению протечек в рамках перечня услуг по договору управления с целью  обеспечения условий проживания собственников.  

Пунктами 16 и 17 Правил N 491 установлено, что надлежащее содержание  управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома обеспечивается  путем заключения договора управления с собственниками, которые обязаны утвердить  на общем собрании перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также  размер финансирования.  

В соответствии с пунктом 18 Правил N 491 текущий ремонт общего имущества  проводится по решению общего собрания собственников помещений для  предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных  показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего  имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих  конструкций, лифтов).  

Согласно п. 4.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего  собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие  решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.  

В силу ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня услуг  и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в  многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются  Правительством Российской Федерации.  

В минимальный перечень таких услуг и работ, утвержденный постановлением  Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, входят работы,  необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно- технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном  доме.  

По смыслу названных положений действующего законодательства все текущие,  неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в  договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться  управляющими компаниями независимо от перечисления в договоре соответствующих  конкретных действий и наличия решения общего собрания собственников помещений  по вопросу о необходимости их выполнения.  

Таким образом, довод ответчика о том, что общим собранием не было принято  решение о производстве текущего ремонта, основан на неверном толковании норм  права.  

Суд также учитывает тот факт, что согласно представленной ответчиком  информации по лицевому счету многоквартирного дома у управляющей организации  остались неизрасходованные средства по статье содержание и ремонт общего  имущества в размере 130 426,00 руб.  

При таких обстоятельствах, суд расценивает действия ответчика, как уклонение  от исполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом,  необеспечение благоприятных условий проживания собственников.  

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать  устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с  лишением владения.  

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд полагает обоснованным иск  собственника жилых помещений, и возможным возложить на ответчика обязанность по  текущему ремонту кровли – устранению протечек кровли многоквартирного дома,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина по делу  относится на ответчика.  

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 167-170 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая  компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение двух месяцев со дня  вступления решения в законную силу провести текущие ремонтные работы и  исключить протекание кровли в доме, расположенном по адресу: 

<

...>.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Некоузская  управляющая компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход  федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.  

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления  решения в законную силу.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во  Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в  том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в  сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).  

Судья Лапочкина И.М.