АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-14653/2017

город Киров

04 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 04 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вылегжаниной С.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Кощеевой Н.Е.,

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению 

открытого акционерного общества «Лузская снабженческо-сбытовая база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613982, Россия, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304434536501691, адрес: 613710, Россия, Кировская область, г. Мураши)

о взыскании 162 450 рублей 70 копеек, 

и встречное исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304434536501691, адрес: 613710, Россия, Кировская область, г. Мураши)

к открытому акционерному обществу «Лузская снабженческо-сбытовая база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613982, Россия, 

<

...>)

о взыскании 361 938 рублей 96 копеек, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества – ФИО2, директора,

от предпринимателя – ФИО3, представителя по доверенности от 27.03.2018, ФИО4- предпринимателя,  

установил:

открытое акционерное общество «Лузская снабженческо-сбытовая база» (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - предприниматель) задолженности по арендным и коммунальным платежам за январь - июнь 2017 года на основании договора аренды нежилого помещения от 01.09.2015, в размере 162 450 рублей 70 копеек. 

20.04.2018 арбитражным судом в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству принято встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с общества 361 938 рублей 96 копеек стоимости имущества.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

01.09.2015 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор) с дополнительными соглашениями от 01.02.2016, 02.08.2016, во исполнение которых общество (арендодатель) передало, а предприниматель (арендатор) принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 487, 2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под магазин на срок по 01.07.2017 (пункт 9.1 в редакции доп.соглашения от 02.08.2016). 

Акт приема-передачи предмета аренды подписан без замечаний (приложение к договору аренды).

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, а также оплаты эксплуатационных (коммунальных) расходов согласованы сторонами в пунктах 4.1, 4.2 договора (с 01.12.2016 арендная плата предусмотренная договором, была снижена до 24 300 рублей в месяц по взаимному соглашению арендодателя и арендатора).

21.06.2017 предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора с 01.07.2017, которое получено последним 10.07.2017. 

Из пояснений общества от 02.03.2018 следует, что предприниматель фактически освободил помещение 21.06.2017 (л.д. 29). Акт возврата арендованного помещения не составлялся. 

Согласно расчету общества задолженность предпринимателя по уплате арендных и коммунальных платежей (электроэнергия) за период с января по 21 июня 2017 года составила 162 450 рублей 70 копеек (акты  от 24.01.2017 № 714, от 21.02.2017 № 1611, от 22.03.2017 № 2513, от 26.04.2017 № 3769, от 31.05.2017 № 5469, от 21.06.2017 № 5509, от 30.06.2017 № 5849) с учетом частичной оплаты от 24.07.2017, от 08.08.2017. 

В материалы дела представлены гарантийные письма арендатора от 15.02.2017, от 03.08.2017, из содержания которых следует, что предприниматель обязался погасить задолженность в срок до 14.08.2017.

Претензия общества от 11.07.2017 исх. №7 (почтовая квитанция с приложением описи вложения в письмо) с требованием об уплате сложившейся задолженности предпринимателем не исполнена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств по договору аренды послужили основанием для обращения общества  в суд с настоящим иском.

Предприниматель с наличием долга с заявленной сумме согласен, однако считает, что обязанность по уплате данной задолженности отсутствует по причине не возмещения арендодателем стоимости улучшений арендованного помещения, произведенных арендатором в 2008 году. 

Ссылаясь на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприниматель предъявил встречный иск о взыскании с общества 361 938 рублей 96 копеек стоимости имущества (линолеум, светильники, краска, штукатурка, эмаль, котел Бренер Аква, трубы для отопительной системы, котел водогрейный, двери) находящегося в спорном помещении. 

Общество со встречными требованиями несогласно; указывает, что осуществление текущего ремонта помещения является обязанностью арендатора в соответствии с условиями договора аренды, неотделимые улучшения помещения – собственностью арендодателя; общество как арендодатель не давало согласие на проведение каких-либо работ в арендуемом помещении и не извещалось.

 

Изучив представленные доказательства, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из оснований возникновения прав и обязанностей является договор.

Пунктом 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ  в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела, первоначальные исковые требования общества основаны на договоре аренды от 01.09.2015 и мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем договорных обязательств по уплате арендных и коммунальных платежей (электроэнергия) в период действия указанного договора.

В соответствии со статьями 606, 607, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор - своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, определенные в договоре.

Исполнение арендодателем  обязательства по передаче арендатору имущества и принятие его последним подтверждается актом приема-передачи, подписанного  предпринимателем без замечаний (приложение № 1 к договору). Следовательно, в силу вышеуказанных норм права у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом и оплате коммунальных услуг в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Оценив представленные доказательства: договор аренды от 01.09.2015, дополнительные соглашения к нему, акты о начислении арендной платы и услуг электроснабжения за рассматриваемый период, платежные поручения о частичной оплате задолженности, гарантийные письма, расчет суммы долга в их совокупности и взаимосвязи суд установил, что в период с января по 21 июня 2017 года предприниматель пользовался арендованным помещением, предоставленным ему по договору аренды от 01.09.2015, однако не исполнил в полном объеме обязательства по внесению арендных и коммунальных платежей, в результате чего его задолженность перед обществом составила 162 450 рублей 70 копеек. Таким образом, наличие задолженности и ее размер подтверждены обществом документально. Действительность задолженности предприниматель признает.

Доказательства оплаты указанного долга в материалы дела не представлено.

Довод предпринимателя о том, что неисполнение им обязанности по внесению платежей предусмотренных договором аренды от 01.09.2015 связано с отсутствием возмещения со стороны общества стоимости улучшений спорного помещения судом отклоняется, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.

С учетом изложенных обстоятельств, суд признает требование общества о взыскании с предпринимателя 162 450 рублей 70 копеек задолженности по договору аренды от 01.09.2015 года (арендные и коммунальные платежи) документально обоснованным и подлежащим удовлетворению.

 

В обосновании встречных требований предприниматель ссылается на то, что в 2008 году за счет собственных средств были произведены улучшения арендованного помещения,  стоимость которых по настоящее время арендодателем не возмещена.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания в данном случае входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

При этом, наличие согласия арендодателя на проведение тех или иных работ по улучшению арендованного имущества предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и осуществления улучшений, но также объема и стоимости таких работ, что даст арендодателю возможность выразить свое отношение (согласие либо несогласие) по поводу производимых арендатором улучшений.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, общество и предприниматель с 2008 года последовательно заключали краткосрочные договоры аренды нежилого помещения по адресу 

<

...> площадью 192 кв.м. с целью использования под магазин, которые по истечении срока их действия прекращались. 

Предприниматель указывает, что при заключении договора аренды от 01.06.2008 помещение требовало ремонта; замечания арендатора были отражены в акте приема-передачи к данному договору. Сославшись на самостоятельно произведенные улучшения спорного помещения: укладка линолеума, приобретение краски, штукатурки, эмали, установка светильников, дверей, тепловой системы (трубы, котлы) предприниматель считает, что общество одобрило выполнение данных работ, выразившееся в подписании акта приема-передачи к договору аренды  от 01.05.2009 без замечаний. В этой связи, по мнению предпринимателя, арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором расходов. 

Из условий договора аренды от 01.06.2008 следует, что арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, неотделимые без вреда помещению (пункт 2.2.6); с предварительного письменного уведомления арендодателя производить при необходимости, за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения и внутренних инженерно-технических коммуникаций (пункт 2.2.8); не производить прокладок скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.10).  

В акте приема-передачи нежилого помещения, являющегося приложением в договору аренды от 01.06.2008 отражено, что у арендатора имеется ряд замечаний: требуется частично отштукатурить стены помещения и прошпаклевать их до уровня 4 м; покрасить стены, потолок; ремонт крыши и козырька над рампой; установить двери; заменить электропроводку; произвести электрическое оснащение помещения, рампы и прилегающей территории; установить прожектора, светильники; перегородки из гипсокартона; настелить линолеум.

Доказательств получения согласия арендодателя на выполнение конкретных работ определенной стоимости, связанных с улучшением арендованного имущества, в том числе поименованных в вышеуказанном акте приема-передачи в материалы дела не представлено. 

Кроме того, как следует из материалов дела, приобретение отделочных материалов, линолеума, светильников, дверей, отопительного оборудования (котлы, трубы) осуществлялось в 2008 году, то есть в рамках самостоятельного договора аренды от 01.06.2008, действие которого ограничилось сроком его действия, указанного в договоре. Заключение последующего договора аренды от 01.05.2009  с подписанием нового акта приема-передачи помещения свидетельствует не о пролонгации предыдущего договора аренды (от 01.06.2008), а о повторном предоставлении помещения в аренду, что предполагает возникновение арендных отношений вновь.  

Следовательно, вопреки утверждениям предпринимателя, подписание акта приема-передачи к договору аренды от 01.05.2009 без замечаний факт принятия арендодателем в собственность имущества арендатора, учитывая, что общество отрицает установку и наличие в арендуемом помещении отопительных котлов, стоимость которых заявлена к возмещению, а также не подтверждает согласование улучшений арендованного помещения, равно как возникновение обязанности по их возмещению.

При этом, договорами аренды нежилого помещения от 01.06.2008, от 01.05.2009 не предусмотрена возможность компенсации арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений. 

Довод предпринимателя о том, что без устранения недостатков указанных в акте приема-передачи к договору аренды от 01.06.2008 помещение не было приспособлено к эксплуатации, опровергается приведенным актом приема-передачи, в котором указано, что нежилое помещение пригодно для использования по назначению согласно договору аренды. В материалах дела не имеется доказательств письменного обращения арендатора к арендодателю о непригодности для использования арендуемых помещений. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом случае при заключении договора аренды от 01.06.2008 предприниматель был проинформирован о характеристиках принимаемого в аренду помещения. Недостатки, обозначенные арендатором в акте, носили видимый характер. Таким образом, заключение договора аренды помещений от 01.06.2008 при наличии указанных в акте недостатков соотносится с действием статьи 2 ГК РФ, согласно которой арендатор, являясь индивидуальным предпринимателем, осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а следовательно, должен был и мог предположить возможность наступления определенных последствий от совершения либо несовершения им тех или иных действий.

Более того, при принятии решения суд считает необходимым отметить то, что за возмещением стоимости улучшений, произведенных, как утверждает арендатор в 2008 году, предприниматель обратился в процессе рассмотрения спора о взыскании с него долга по арендной плате, возникшего из правоотношений по договору от 01.09.2015.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности предпринимателем условий для возложения на общество обязанности по возмещению неотделимых стоимости улучшений, а также расходов на устранение недостатков имущества.

Учитывая приведенные обстоятельства, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

При наличии иных имущественных требований к обществу предприниматель  не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьями 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате госпошлины в сумме 5874 рублей 00 копеек подлежат возмещению предпринимателем. Госпошлина за рассмотрение встречного искового заявления относится на предпринимателя, размер которой уменьшается на основании части 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации до уплаченной.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

требования открытого акционерного общества «Лузская снабженческо-сбытовая база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613982, Россия, 

<

...>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 30443453650169,  адрес: 613710, Россия, Кировская область, г. Мураши) в пользу открытого акционерного общества «Лузская снабженческо-сбытовая база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 613982, Россия, 

<

...>) задолженность по договору аренды от 01.09.2015 за период с января по июнь 2017 года в сумме 162 450 (сто шестьдесят две тысячи четыреста пятьдесят) рублей 70 копеек, а также судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 5874 (пять тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения суда в полном объеме в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 АПК РФ. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                              С.В. Вылегжанина