АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600 г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; http://kaluga.arbitr.ru;  е-mail: kaluga.info@arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-7383/2019

31 января 2022 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 31 января 2022 года.

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус», 248926, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Муниципальному образованию «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (248021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Управление финансов по городу Калуге (248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 2 489 807 руб. 25 коп.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 01.09.2020 сроком на пять лет,

от ответчика - представителя ФИО3 по доверенности № 01/79-21-Д от 23.07.2021 сроком действия на 3 года, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 489 807 руб. 25 коп.

Определением от 27.01.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика Городской Управы города Калуги на муниципальное образование «город Калуга» в лице Городской управы города Калуги; к участию в деле в качестве третьих, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги и Управление финансов по городу Калуге.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020, оставленного без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме, с Муниципального образования «город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» г. Калуга, взысканы сумма неосновательного обогащения в размере 2 291 293 руб. 94 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 34 456 руб. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.01.2021 решение Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами не дана оценка заявленным доводам ответчика о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка необходимо изменять именно в установленном договором порядке.

15.06.2021 от Управления финансов по городу Калуге поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому поддерживает позицию ответчика, которая принята во внимание Арбитражным судом Центрального округа и изложена в постановлении от 12.04.2021.

05.08.2021 представитель истца в судебном заседании представил дополнительные пояснения, согласно которым истец в соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01.01.2021 по настоящему делу, направил заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в целях применения ставки аренды для цели использования «Под общежития» в полном соответствии с целевым и фактическим использованием. Заявление было направлено 13 июля 2021 года. На сегодняшний день ответ на заявление не поступил. Заявление было получено адресатом. На момент осуществления строительства и ввода в эксплуатацию, ни правилами землепользования и застройки муниципального образования город Калуга, ни градостроительным регламентом не было предусмотрено установление отдельного вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством или эксплуатацией общежитий. При этом Положения Постановления Городской Управы, устанавливающее базовые ставки аренды, дифференцирует ставки не только исходя из вида разрешенного использования, но и исходя из целей использования. Ставка арендной платы за «земельные участки общежитий» технически расположена в разделе видов разрешенного использования, связанных с размещением жилых домов различной этажности, то есть в том же разделе, что и ставка для жилищного строительства, которая использовалась ответчиком при расчете арендной платы. Таким образом, обе эти ставки относятся к одному виду разрешенного использования и отличаются лишь целью.

 

26.11.2021 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма от ООО «Каскад-Проект» от 29.10.2021 № 174, согласно представленным сведениям, осуществление какого-либо жилищного строительства на спорном земельном участке является невозможным, по причине полной застройки земельного участка. Таким образом, использование земельного участка под цели, на которых настаивает ответчик, а именно: под жилищное строительство является невозможным. В этой связи истец полагает возможным апеллирование к позиции Верховного Суда РФ, которая была отражена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.).

29.11.2021 от ответчика поступили письменные пояснения, в которых указал, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 40:26:000099:72 «жилые дома различного типа» после его изменения путем заключения дополнительного соглашения от 30.06.2014 № 419/14 к договору аренды от 07.05.2010 № 344/10 не изменялся. При этом автоматического изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе при вводе в эксплуатацию построенных на нем объектов, действующее законодательство не предусматривает. 

Ни в ежегодных арендных постановлениях Городской Управы города Калуги, ни в Решении Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» для территориальной зоны П-5, ни в Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», ни в Приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «Под общежития» не был поименован.

Поскольку с учетом дополнительного соглашения от 30.06.2014 № 419/14 земельный участок с кадастровым № 40:26:000099:72 был предоставлен в аренду для строительства жилых домов различного типа Городской Управой города Калуги правомерно применялась в расчетах арендной платы ставка 1,3% для «земельных участков, предоставленных для жилищного строительства». Такой вид разрешенного использования, как «земельные участки общежитий» (п. 1.2 приложений к постановлениям) со ставкой арендной платы 0,3% никогда не устанавливался в отношении земельного участка с кадастровым № 40:26:000099:72, так как данный участок никогда не предоставлялся в аренду под общежитиями.

Довод о том, что с момента получения разрешения на ввод комплекса общежитий в эксплуатацию размер арендной платы должен определяться с использованием ставки равной 0,3% с учетом фактического использования участка, неправомерен. В свою очередь применение данной ставки арендной платы было возможно после предоставления земельного участка под общежитиями путем заключения с ООО «Фуяо Стекло Рус» нового договора аренды.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Министерства финансов по городу Калуге, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

 

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объем, указал, что после ввода объекта в эксплуатацию (27.10.2016) произошло фактическое изменение цели предоставления земельного участка, что является достаточным основанием для применения арендодателем при расчете арендной платы за предоставленный для строительства земельный участок ставок аренды, установленных для вида разрешенного использования земельного участка «эксплуатация объекта»; при расчете арендной платы необходимо применять ставку 0,3%, установленную для земельных участков общежитий, вместо ставки 1,3%, установленную для жилищного строительства, поскольку общежития фактически построены и введены в эксплуатацию и являются нежилыми зданиями, предназначенными для временного проживания работников предприятия и находятся в непосредственной близости к зданию завода «Фуяо Стекло Рус»; просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 2 291 293 руб. 94 коп. как и при первоначальном рассмотрении дела. 

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, указал, что изменения в договора аренды не вносились, при расчете арендной платы за предоставленный для строительства земельный участок необходимо применять ставку 1,3%, установленную для жилищного строительства, которая соответствует условиям договора аренды от 07.05.2010 №344/10 (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2014 №419/14); отметил, что на земельном участке располагаются не только общежития, но и 14 объектов коммунально-бытового назначения, в связи с чем не имеется оснований для применения ставки 0,3% ко всей площади земельного участка; лишь факт ввода общежитий в эксплуатацию является недостаточным для применения ставки 0,3%, установленной для земельных участков общежитий, поскольку вид разрешенного использования земельного участка – «жилые дома различного типа» не изменялся. Также представитель ответчика отметил, что невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения после завершения строительства объекта «Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту «Завод по производству автомобильного стекла ООО «Фуяо Стекло Рус» не исключало возможность предоставления ООО «Фуяо Стекло Рус» земельного участка под общежитиями путем заключения нового договора аренды и последующее применение ставки арендной платы 0,3% для «земельных участков общежитий». 

Изучив материалы дела, выслушав предстаивтелей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела ООО «Фуяо Стекло Рус» является арендатором земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 29733 кв. м, кадастровый номер 40:26:000099:72 на основании Договора аренды от 07.05.2010 № 344/10 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей от 11.10.2011) (т. 1, л.д. 12, т. 2, л.д. 58-59).

Условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. 

Согласно п. 3.1. размер и расчет арендной платы указаны в приложении     № 2 к договору – «Расчет ареной платы», который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца.  Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.

В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора). 

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2011 (т.2, л.д. 60).

В соответствии с п. 1.2. дополнительного соглашения от 30.06.2014 к договору аренды от 07.05.2010 №344/10 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72: жилые дома различного типа (т. 1, л.д. 16).

02.06.2014 истцом было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплекс общежитий для сотрудников работающих вахтовым методом по объекту: «Завод по производству автомобильного стекла ООО «Фуяо Стекло Рус». Строительство указанного объекта завершено в 2016 году (т.1, л.д. 23-24).

27.10.2016 арендатором было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 №13249-пи. Объект капитального строительства «Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту «Завод по производству автомобильного стекла ООО «Фуяо Стекло Рус» введен в эксплуатацию (т. 1, л.д. 24-47).

О факте завершения строительства и введения в эксплуатацию комплекса общежитий ответчику было известно, что подтверждается направлением в адрес арендатора уточненного уведомления по сумме к расчету арендной платы за 2017 год, в котором ответчик, ссылаясь на Постановление Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 №13249-пи «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU40-301000-102-2016», убрал из расчетов коэффициент для строительства равный 5 (т. 1, л.д. 49-50).

Полагая, что в период с 27.10.2016 г. по настоящее время размер арендной платы за пользование земельным участком арендодателем определялся неверно, без учета факта введения комплекса общежитий в эксплуатацию, истец 03 июля 2019 года обратился к ответчику с претензией в целях досудебного урегулирования спора (т. 1, л. д. 60-62). В удовлетворении требований ответчиком было отказано. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной суммы арендной платы.

По мнению истца, Городская Управа города Калуги при расчете арендной платы использует ставку 1,3%, применяемую для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, в соответствии с п. 1.1. к постановлению Городской Управы города Калуги от 16.01.2019 №13-п.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание указание  Арбитражного суда  Центрального округа, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 введена в действие статья 39.7 ЗК РФ, в силу пункта 1 которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, устанавливающего размер арендных платежей, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса (аналогичные правовые позиции приведены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09 по делу №А58-2302/2008, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2014 №305-ЭС14-2862 по делу №А41-31746/13).

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление №582), определение размера арендной платы происходит на основании закрепленных в нем принципов, среди которых принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.) Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении №582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным Решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247 (действовавшими в спорный период), спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000099:72 расположен в границах территориальной зоны П-5 - зона производственно-коммунальных объектов V класса санитарной классификации. В соответствии с градостроительным регламентом, в указанной территориальной зоне допускается установление условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка «жилые дома различного типа» (т. 1, л.д. 123).

14.02.2014 органами местного самоуправления города Калуги инициирована административная процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72 путем проведения процедуры публичных слушаний, что подтверждается письмами Городской Управы города Калуги о назначении публичных слушаний № 417/17-14 от 21.02.2014, о проведении публичных слушаний №440/07-14 от 25.02.2014, протоколом публичных слушаний 26.02.2014, заключением №7о результатах публичных слушаний 05.03.2014, письмом Городской Управы города Калуги о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от 07.03.2014 № 4875-ВН-0714 (т. 1, л.д. 127, т. 2, л.д. 29-31). 

Постановлением Городской Управы города Калуги № 2732-пи от 14.03.2014  вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72 был изменен со «строительства производственной базы» на условно разрешенный - «жилые дома различного типа» (т. 2, л.д. 28). 

В целях приведения положений Договора аренды в соответствие с установленным Постановлением Городской Управы города Калуги № 2732-пи от 14.03.2014 условно разрешенным видом разрешенного использования стороны заключили дополнительное соглашение № 419/14 к Договору аренды от 07.05.2010 г. № 344/10 (т. 1, л.д. 16).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 02.06.2014 г. № 6701-пи ООО «Фуяо Стекло Рус» выдано разрешение на строительство комплекса общежитий для работников. 

Таким образом, ответчик был уведомлен о намерении ООО «Фуяо Стекло Рус» осуществить строительство общежитий, предназначенных для временного проживания работников расположенного рядом со здание завода ООО «Фуяо Стекло Рус».

Однако ни правилами землепользования и застройки муниципального образования город Калуга, ни градостроительным регламентом не предусмотрено установление вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством или эксплуатацией общежитий. В то же время подпунктом 1.2 пункта 1 приложения к Постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 № 13-п предусмотрена отдельная ставка арендной платы для земельных участков с видом разрешенного пользования «земельные участки общежитий». Кроме того, указанная ставка арендной платы технически расположена в разделе видов разрешенного использования, связанных с жилищным строительством.

При этом, по своему статусу здания общежитий не являются жилыми. В соответствии со статьей 94 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Спорные общежития предназначены для временного пребывания вахтовых работников, в связи с чем при осуществлении государственного кадастрового учёта этих зданий они не могли быть отнесены к жилым домам. Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2017 по делу №А33-21287/2016, а также следуют из разъяснений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (письмо №14-исх/05565-ГЕ/16 от 22.04.2016).

Истцом в материалы дела представлены выписки из ЕГРН на возведенные на земельном участке объекты капитального строительства, содержащие сведения о том, что возведенные объекты по типу являются нежилым зданием – общежитием для рабочих. Ответчиком факт возведения на спорном земельном участке нежилых зданий общежитий для работников и иных связанных с ними объектов не оспаривается.

Из п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 п. 1 ст. 24 данного Кодекса - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Действительно, в силу пункта 2 вышеуказанной статьи в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения №419/14 от 30.06.2014 года, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ при преобразовании земельного участка, ранее предоставленного в аренду, для уполномоченного органа является обязательным заключение договора аренды земельного участка либо внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка в случае обращения лица, использующего преобразуемый земельный участок, с соответствующим заявлением. 

Имеющиеся в деле доказательства не подтверждают наличие у сторон дополнительного соглашения №419/14 от 30.06.2014 цели их заключения – обход процедуры, предусмотренной п.2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушение антимонопольного законодательства. 

Одним из главных принципов антимонопольного законодательства является запрет недобросовестной конкуренции (ст. 14 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). 

По смыслу названного Федерального закона нарушение этого ограничения будет являться разновидностью недобросовестной конкуренции, под которой понимаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации. 

Вместе с тем, обстоятельств совершения сторонами дополнительного соглашения при его заключении, подпадающих под вышеуказанный запрет судом не установлено,  как и не установлено нарушений данным дополнительным соглашением прав и законных интересов иных лиц. 

В сложившейся ситуации, учитывая отсутствие в Калужском регионе единообразного нормативного урегулирования вопроса, касающегося установления вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных под строительство общежитий, а также тот факт, что по своему статусу здания общежитий относятся к нежилым зданиям, принимая во внимание социальную ориентированность возведенных объектов и их тесную связь с производственной деятельностью, расположение комплекса общежитий в непосредственной близости от завода по производству стекла ООО «Фуяо Стекло Рус», в действиях органов местного самоуправления по предоставлению ООО «Фуяо Стекло Рус» земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72 с условно разрешенным видом «жилые дома различного типа», а также в строительстве на указанном земельном участке комплекса общежитий для рабочих не усматривается противоправности. 

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, ст. 260 ГК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны затрагивать права и законные интересы третьих лиц, а также не должны нарушать баланс публичных интересов, понижать привлекательность использования отдельных территорий и земельных участков, категория и вид разрешенного использования которых учтены Генеральным планом города Калуги, Правилами землепользования и застройки.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72 изменен органами местного самоуправления города Калуги в административном порядке, соответствующие изменения внесены в единый государственный реестр недвижимости, земельный участок расположен в территориальной зоне, в которой допускается установление условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка «жилые дома различного типа». Доказательств нарушения указанными действиями прав и законных интересов третьих лиц в материалы дела не представлено. Кроме того, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000099:72 предоставлен ООО «Фуяо Стекло Рус» с условно разрешенным видом использования «жилые дома различного типа» на основании постановления Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 №2732-пи.

Вид разрешенного использования указанного участка подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 21.02.2018. 

На указанном земельном участке расположены общежития, построенные для работников завода. 

Виды разрешенного использования за рассматриваемый период должны были определяться в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», где в комментариях к виду использования с кодом 3.2. (социальное обслуживание): указано следующее: Размещение зданий, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.2.1 - 3.2.4, тогда как Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка под «Общежития» - 3.2.4.

Факт нахождения на указанном земельном участке общежитий ответчиком не оспорен. О завершении строительства и введения в эксплуатацию комплекса общежитий Ответчику было известно с октября 2016 года (с момента выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию). 

В материалах дела также имеется уточненное уведомление по сумме к расчету арендной платы за 2017 год, в котором расчет арендной платы произведен без учета поправочного коэффициента равного 5, применявшегося в период строительства объектов, что свидетельствует об осведомленности Ответчика о завершении строительства объектов и ввода их в эксплуатацию. 

Поскольку с окончанием строительства и введением объектов в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор автоматически прекращает деятельность по строительству указанных объектов недвижимости и все его последующие действия по использованию земельного участка направлены именно на эксплуатацию комплекса построенных общежитий. 

Довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения  к договору аренды земельного участка в целях применения ставки аренды для цели использования «Под общежития» является несостоятельным в силу следующего. 

На момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды, на момент получения разрешения на строительство, на момент ввода объекта в эксплуатацию Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» не предусматривало такой вид разрешенного использования, как «Под общежития». 

04.02.2019 на основании Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 4 февраля 2019 г. № 44 среди видов разрешенного использования появился вид с кодом 3.2.4 «Общежития». Данное изменение произошло уже даже после того, как общество обращалось с просьбой заключить договор аренды для эксплуатации общежитий. Соответственно на сегодняшний день вид разрешенного использования «Под общежития» никак не связан с жилищным строительством, как это было раньше. На сегодняшний день Постановление № 540 утратило силу и действует Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (по сути, они идентичны по содержанию видов использования).

При этом суд обращает внимание на то, что истец обратился с заявлением к ответчику о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды в целях изменения цели предоставления земельного участка. В своем ответе от 13.08.2021 №8908/06-21 ответчик указал, что заключение дополнительного соглашения к договору невозможно по причине того, что договор прекратил свое действие 06.07.2018. 

Условиями заключенного сторонами договора аренды, ставки арендной платы за использование земельного участка в целях эксплуатации построенных объектов не определены. При этом Постановлением Городской управы города Калуги от 16.01.2019 г. № 13-п установлены дифференцированные в зависимости от целей использования ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории МО «Город Калуга» (ранее указанные ставки арендной платы были установлены Постановлением Городской Управы города Калуги от 15.12.2017 № 421-п, Постановлением Городской Управы г. Калуги от 30.12.2016 № 388-п, Постановлением Городской Управы г. Калуги от 31.12.2015 № 399-п).

Исходя из того, что на земельном участке, предоставленном обществу, расположены здания общежитий, являющихся социально значимыми объектами, которые построены и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, а также принимая во внимание тот факт, что с момента получения разрешения на ввод указанных объектов в эксплуатацию земельный участок фактически используется обществом не для строительства, а для эксплуатации возведенных на нем объектов, размер арендной платы должен определяться с использованием ставки равной 0,3% в соответствии с пп. 1.2 п. 1 приложения к Постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 г. № 13-п. Иной подход противоречил бы таким принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности как принцип экономической обоснованности и принцип  необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Кроме этого при расчете арендной платы за 2016 год Городской управой города Калуги были необоснованно применены индексы потребительский цен за 2012-2014 года, не смотря на то обстоятельство, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании Приказа Министерства экономического развития Калужской области от 25 сентября 2015 года №971-п.

Довод ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо применять ставку равную 0,7% установленную пп. 9.5 п.9 приложения к постановлениям Городской Управы города Калуги о ставках арендной платы и коэффициентах к ним подлежит отклонению, так как расположенные на спорном земельном участке объекты коммунально-бытовой инфраструктуры имеют вспомогательное значение и существуют для целей обслуживания основного объекта – комплекса общежитий. Доказательств иного ответчиком в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в период с 2016 г. по 2019 г. размер арендной платы за пользование земельным участком арендодателем определялся неверно, без учета ввода комплекса общежитий в эксплуатацию 27.10.2016 г., исходя из наличия в материалах дела доказательств возникновения на стороне ответчика за счет средств истца неосновательного обогащения (получение денежных средств в размере, который не соответствует размеру, исчисляемому в порядке, предусмотренном региональным законодательством, действовавшим в период спорных правоотношений), суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований.

Как следует из представленного расчета и пояснений истца, он произведен с учетом ранее заявленного ответчиком ходатайства о пропуске истцом срока исковой давности. Из представленного расчета и контррасчета следует, что сумма переплаты за 2016 год составляет, с учетом истечения срока исковой давности, 215 000 руб. В этой связи требование в части взыскания суммы переплаты за 2016 год в сумме 215 000 руб. принимается. Ходатайство о пропуске срока исковой давности в связи с уточнением исковых требований судом не рассматривается.  

Относительно суммы переплаты за 2017 - 2019 год, судом установлено, что по расчету истца сумма переплаты за 2017 год составила 1 301 539 руб. 55 коп., за 2018 год  - 384 140 руб. 02 коп., за 2019 год - 390 614 руб. 32 коп., в то время как по расчету, представленному ответчиком, сумма переплаты, за 2018 год  - 464 961 руб. 34 коп., сумма переплаты за 2017 и 2019 годы соответствует расчету истца.

Проверив представленные расчеты, суда находит верным расчет ответчика.

Вместе с тем, поскольку сумма неосновательного обогащения, составляющая предмет исковых требований, не превышает размер переплаты, рассчитанный ответчиком, а суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, требования истца о взыскании неосновательного обогащения являются подлежащими удовлетворению в заявленном размере, т.е. 2 291 293 руб. 94 руб. 

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 993 руб., излишне уплаченная возвращается истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с Муниципального образования «город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» г. Калуга, сумму неосновательного обогащения в размере 2 291 293 руб. 94 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 34 456 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 993 руб., перечисленную по платежному поручению от 16.09.2019 №6706.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                                              Е.В. Иванова