АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12066/2021

г. Уфа

19 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.06.2023 года

Полный текст решения изготовлен 19.07.2023 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания      ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Управления земельных имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Уфа-Инвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица:

1. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. конкурсный управляющий ООО «Компания «Нефтехимпромсервис» ФИО2,

3. Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

4. Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца и от третьего лица (3): ФИО3, доверенность от 30.12.2022 г., доверенность от 07.07.2022 г., диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 06.04.2023 г., диплом о высшем юридическом образовании,

от иных лиц представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Уфа-Инвест" об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 16.08.2021г. в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  конкурсный управляющий ООО «Компания «Нефтехимпромсервис» ФИО2.

Определением суда от 16.08.2021г. производство по делу № А07-12066/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А07-31914/2018 по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Компания «Нефтехимпромсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Уфа-Инвест» о признании недействительными акта зачета взаимных требований от 16.04.2018 и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №13/01/КП от 13.05.2016 и применении последствий недействительности сделок.

Определением суда от 01.03.2023г. производство по делу по делу № А07-31914/2018 возобновлено.

Определением суда от 20.04.2023г. к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика  исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

Поскольку третьи лица извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду адресу по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в их отсутствие  в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Предметом иска истцом определено требование об изъятии объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33, принадлежащий на праве собственности ООО «Уфа-Инвест», расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010135:20, 02:55:010135:21.

Как установлено судом, между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительное управление "Нефтехимпромсервис" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 11-14 от 21.01.2014г., по условиям которого на основании постановления Администрации городского округа г.Уфа РБ №5531 от 30.10.2013г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010135:21, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (далее - Участок), для проектирования и строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 4496 кв.м.

Так же, 21.01.2014г. между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительное управление "Нефтехимпромсервис" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 12-14 от 21.01.2014г., по условиям которого на основании постановления Администрации городского округа г.Уфа РБ №5531 от 30.10.2013г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010135:20, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (далее - Участок), для проектирования и строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 546 кв.м.

Согласно п. 3.1 договоров, срок аренды устанавливается с 30.10.2013г. до 30.10.2016г. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим между Сторонами с 30.10.2013г.

Земельные участки переданы обществу "Нефтехимпромсервис" по актам приема-передачи от 21.01.2014г.

Согласно Дополнительного соглашения № 1 от 23.05.2014г. на основании обращения вх. № 10256 от 25.04.2014г., свидетельства о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту ее нахождения серии 02 №.007153694, устава ООО "Компания "Нефтехимпромсервис’', утвержденного решением от 08.04.2014г. внеочередного общего собрания участников листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 17.04.2014г. (ГРН - 2140280271492) внести с 17.04.2014г, изменения в договор аренды № 12-14 от 21.01.2014г. земельного участка (далее - Договор): изменив наименование Арендатора с Общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление "Нефтехимпромсервис" (ИНН 

<

***>) на Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Нефтехимпромсервис" (ИНН 

<

***>): изменив юридический адрес Арендатора на следующий: 450080, г. Уфа, ул. Ст. Злобина, д.32, корпус 3. Остальные пункты Договора оставлены без изменений.

Между Обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Нефтехимпромсервис"  (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи № 13/01/КП от 13.05.2016 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Амурская, со следующими характеристиками: общая площадь застройки 9 295,10 кв. м., степень готовности объекта 14 %.

Согласно п. 2.2 договора № 13/01/КП, покупателю одновременно с передачей права собственности на объект, передается права аренды земельных участков- кадастровый номер 02:55:010135:20, принадлежащий Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 12-14 от 21.01.2014  и кадастровый номер 02:55:010135:21, принадлежащий Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 11-14 от 21.01.2014. 

13.05.2016 подписан акт приема-передачи имущества.

30.05.2016 произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на ФИО5

30.09.2016 между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договора купли-продажи, на основании которого к ФИО6 перешли права собственности на объект незавершенного строительства вместе с правами на земельные участки. Согласно п. 1 договора, степень завершенности объекта незавершенного строительства составляла 70 %. 

30.09.2016 подписан акт приема-передачи имущества.

 09.03.2017 произведена государственная регистрация права собственности на ФИО6. 29.01.2018 между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договора купли-продажи, на основании которого к ФИО6 перешли права собственности на объект незавершенного строительства вместе с правами на земельные участки. Согласно п. 1 договора, степень завершенности объекта незавершенного строительства составляла 70 %. 

29.01.2018 подписан акт приема-передачи имущества. 

06.02.2018 произведена государственная регистрация права собственности на ФИО7. 04.05.2018 между ФИО7 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договора купли-продажи, на основании которого к ФИО6 перешли права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. 1.1 договора, степень завершенности объекта незавершенного строительства составляла 70 %. 

04.05.2018 подписан акт приема-передачи имущества.

06.02.2018 произведена государственная регистрация права собственности на ФИО8 05.10.2018 заключен договор купли-продажи между ФИО8 (продавец) в пользу ООО «Уфа-Инвест» (покупатель), по которому спорный объект был передан в собственность покупателя вместе с правами на земельный участок. Согласно п. 1.1 договора, степень завершенности объекта незавершенного строительства составляла 70 %.

Согласно Акту о прекращении Договора аренды № 12-14 от 21.01.2014 земельного участка от 28.03.2017г., договор аренды № 12-14 от 21.01.2014 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010135:20, заключенный с ИП ФИО5 (ИНН 

<

***>) прекратил действие с 19.07.2016г.

24.11.2016г. между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1009-16, по условиям которого на основании письменного обращения Арендатора, зарегистрированного в УЗИО г.Уфы (вх.№-11600 от 19.07.2016г.), в соответствии со ст.22, ст.39.1, ст.39.2, пп.10 п.2 ст.39.6, пп.6 п.8 ст.39.8, ст.39.17, ст.39.20 Земельного кодекса РФ и п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010135:21, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (далее - Участок), под деловое управление (иод деловое управление - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 4496 кв.м.

24.11.2016г. между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1010-16, по условиям которого на основании письменного обращения Арендатора, зарегистрированного в УЗИО г.Уфы (вх.№А-11600 от 19.07.2016г.), в соответствии со ст.22, ст.39.1, ст.39.2, пп.10 п.2 ст.39.6, пп.6 п.8 ст.39.8, ст.39.17, ст.39.20 Земельного кодекса РФ и п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010135:20, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (далее - Участок), для проектирования и строительства административного здания (для завершения строительства административного здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33). в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 546 кв.м.

Согласно п. 3.1 договоров, срок аренды устанавливается с 19.07.2016г. до 19.07.2019г. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим между Сторонами с 19.07.2016г.

Земельные участки переданы ИП ФИО5 по актам приема-передачи от 24.11.2016г.

Согласно Акту о прекращении Договора аренды № 12-14 от 21.01.2014 земельного участка от 28.03.2017г., договор аренды № 12-14 от 21.01.2014 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010135:20, заключенный с ИП ФИО5 (ИНН 

<

***>) прекратил действие с 19.07.2016г.

Согласно Дополнительному соглашению № 1 от 14.05.2014г. на основании обращения вх. № 14801 от 26.04.2019, соглашения № 1 от 22.02.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1009-16 от 24.11.2016, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан от 19.03.2019 за № 02:55:010135:21-02/101/2019-1, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13.05.2019 за № 99/2019/261214946, подтверждающей уступку прав и обязанностей по договору аренды №1009-16 от 24.11.2016 земельного участка (далее - Договор) (запись регистрации в ЕГРН от 19.03.2019 за № 02:55:010135:21-02/101/2019-3), права и обязанности арендатора по Договору переданы с 19.03.2019 от ИП ФИО5 (ИНН 

<

***>) к ООО «Уфа-Инвест» (ИНН 

<

***>). Остальные пункты Договора оставлены без изменений.

Согласно Дополнительному соглашению № 1 от 14.05.2014г. на основании обращения вх. № 14801 от 26.04.2019, соглашения № 2 от 22.02.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1010-16 от 24.11.2016, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан от 19.03.2019 за № 02:55:010135:20-02/101/2019-1, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13.05.2019 за № 99/2019/261215263, подтверждающей уступку прав и обязанностей по договору аренды №1010-16 от 24.11.2016 земельного участка (далее - Договор) (запись регистрации в ЕГРН от 19.03.2019 за № 02:55:010135:20-02/101/2019-3), права и обязанности арендатора по Договору переданы с 19.03.2019 от ИП ФИО5 (ИНН 

<

***>) к ООО «Уфа-Инвест» (ИНН 

<

***>). Остальные пункты Договора оставлены без изменений.

Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010135:33, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010135:20, 02:55:010135:21, является незавершенным со степенью готовности 70%, принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждаются выпиской из ЕГРН от 06.04.2021 № КУВИ-002/2021-32412080.

03.11.2020 Управлением земельных имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в адрес ООО «Уфа-Инвест» направлено уведомление об истечении срока договоров аренды №1009-16 от 24.11.2016, №1010-16 от 24.11.2016 и необходимости подписания соглашения о расторжении (исх. № 10447, 10448 от 03.11.2020).

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33 в соответствии с действующим земельным законодательством по мнению истца ответчиком реализовано тогда как, строительство не завершено, истец обратился с настоящим иском по основаниям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, истец просит:

- изъять у ООО «Уфа-Инвест» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010135:20, 02:55:010135:21 по адресу: г.Уфа, Кировский район, ул. Амурская, путем продажи его с публичных торгов, с дальнейшим возвратом ответчику денежных средств, вырученных с от продажи объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов;

- определить начальную цену торгов объекта капитального незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33 на основании оценки рыночной стоимости объекта на текущую дату.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Следовательно, распоряжение земельными участками государственной собственности, права на которые не разграничены, осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно Положению об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденному решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.03.2020 №54/7, Управление является функциональным органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление деятельности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, входит в структуру Администрации и осуществляет свою деятельность под непосредственным руководством заместителя главы Администрации. Целью деятельности Управления является исполнение функций по реализации вопросов местного значения в сфере регулирования земельных и имущественных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с полномочиями органов местного самоуправления, установленными федеральным законодательством, законами Республики Башкортостан и иными нормативными правовыми актами. Согласно статье 2 данного Положения, Управление представляет интересы городского округа город Уфа Республики Башкортостан во всех судах при рассмотрении споров, возникающих из отношений по владению, пользованию и распоряжению имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.15.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.15 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Наряду с этим нормы Земельного кодекса Российской Федерации, вступившие в силу с 01.03.2015, допускают ряд случаев предоставления земельных участков без проведения торгов, одним из которых является реализация собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства права на однократное продление на срок не более трех лет договора аренды для завершения строительства объекта (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.15 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорные земельные участки предоставлены по договорам аренды земельных участков № 1010-16 от 24.11.2016г., №1009-16 от 24.11.2016г. со сроком действия до 19.07.2019г. Срок действия договоров аренды не продлевался.

14.05.2019г. права и обязанности по договорам аренды перешли к ООО «Уфа-Инвест».

Следовательно, с 14.05.2019г. арендатором земельных участков с кадастровыми номерами  02:55:010135:20, 02:55:010135:21 является ответчик.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 13.04.2021 № КУВИ -002/2021-37451041 и КУВИ -002/2021-37451796 на земельных участках с кадастровыми номерами  02:55:010135:20, 02:55:010135:21 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Амурская зарегистрировано за ответчиком (ООО «Уфа-Инвест») 04.12.2018, степень готовности объекта незавершенного строительства согласной указанной выписки из ЕГРН составляла 70%. 

05.10.2018 по договору купли-продажи между ФИО8 (продавец) и ООО «Уфа-Инвест» (покупатель), спорный объект был передан в собственность покупателя вместе с правами на земельные участки. 

Согласно п. 3.1 договора, цена договора составила 27 000 000 рублей. 05.10.2018 сторонами подписан акт приема-передачи спорного имущества. 

Обязательства ООО «Уфа-Инвест» по договору были исполнены путем перечисления денежных средств на счет продавца, что подтверждается платежным поручением № 307 от 27.11.2018 на сумму 8 000 000 руб., и платежным поручением № 254 на сумму 19 000 000 рублей. 04.12.2018 произведена государственная регистрация права собственности на ООО «Уфа-Инвест».

С учетом условий договора и его соответствия рыночной стоимости, а также отсутствие кредиторов на дату его совершения, суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения заявления в указанной части, так как указанный договор не нарушал в момент его совершения права и законные интересы третьих лиц, в том числе кредиторов в деле о банкротстве, и не может быть признан недействительным на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доводы об умышленности совершения сделок и заинтересованности последнего собственника – ООО «Уфа-Инвест», по мнению суда, являются недоказанными, так сделка купли-продажи объекта недвижимости совершена в мае 2016 года, ООО «Уфа-Инвест» стало собственником лишь в октябре 2018 года, то есть спустя более 2,5 лет, что не свидетельствует о наличие длительного единого умысла.

Указанные обстоятельства установлены в рамках дела А07-31914/2018 (Определение суда  от 06 мая 2022 года).

Арендатор надлежащим образом исполняет обязанности, вытекающие из договоров аренды, использует земельный участок эффективно и в соответствии с целями аренды, а также в настоящее время осуществляет надлежащим образом обязательства по уплате арендной платы, что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено. 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по истечении срока действия указанного договора, в установленный в подпункте 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ шестимесячный срок не обратилось в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Шесть месяцев со дня истечения срока действия договоров аренды земельных участков № 1010-16 от 24.11.2016, №1009-16 от 24.11.2016  (со сроком действия до 19.07.2019) истекли 19.01.2020г.

С настоящим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135 истец обратился только 18.05.2021г., о чем имеется отметка на исковом заявлении.

Таким образом, ООО «Уфа-Инвест» не утрачено право на обращение в уполномоченный орган, для предоставления ему в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010135:20, 02:55:010135:21 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010135:33 в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса,

Стороны не совершали завершающих действий, связанных с прекращением срока действия договоров аренды земельных участков. 

К доводам истца о прекращении договоров аренды земельного участка со ссылкой на уведомление об истечении срока договоров аренды и необходимости подписания соглашения о расторжении исх. № 10447, 10448 от 03.11.2020 суд относиться критически.

Поскольку, из материалов дела следует, что 14.12.2020 Администрацией городского округа город Уфа  Республики Башкортостан ООО «Уфа-Инвест» было получено разрешение № 02-RU03308000-1824П-2020 на строительство административного здания сроком действия до 14.05.2023.

В период действия договоров аренды земельных участков ООО «Уфа-Инвест»  осуществляло мероприятия по завершению строительства административного здания. Так состоянию на 26.06.2023г. степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 81%, что следует из отчета №12-23 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, выполненного независимым оценщиком – ФИО9

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Фактическое осуществление ответчиком строительства после перехода к нему прав аренды истцом не оспаривалось, доказательств невозможности завершения строительства материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств, указывающих на то, что строительство ответчиком спорного объекта осуществляется с нарушением соответствующих норм и правил.

В силу части 19 статьи 51 ГрК разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Следовательно, срок, в течение которого застройщику разрешено возводить объекты капитального строительства на земельном участке, обоснованно связывается со сроками, определенными проектной документацией, то есть реальными сроками возведения объекта.

В данном случае судом установлено, что срок разрешения на строительство объекта капитального строительства на дату обращения истца с иском  не истек, срок строительства не нарушен.

На протяжении длительного времени истцом действий, направленных на ограничение прав ответчика в использовании спорного объекта не осуществлялось. 

Таким образом, обращение Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в суд с настоящим иском по истечении предусмотренного ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ шестимесячного срока исключает удовлетворение требований истца по настоящему делу.

Кроме того, действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). 

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них. 

Действия истца по предъявлению настоящего иска об изъятии данного объекта ссылаясь на положения статьи 239.1 ГК РФ (прекращение действия договора аренды земельных участков, которые были заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительств) при наличии его фактических действий в отношении согласования возведения спорного здания, нарушают принцип эстоппеля, в соответствии с которым лицо, ранее утверждавшее обратное, утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний. 

С учетом противоречивого поведения уполномоченных органов, входящих в единую структуру Администрации городского округа город Уфа  Республики Башкортостан, установленных обстоятельств по делу суд приходит к выводу, что отказы Управления земельных имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от договоров аренды земельных участков препятствуют ответчику завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушают право собственности, баланс публичных и частных интересов.

На основании изложенного, принимая вышеизложенные обстоятельства дела, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины и исковые требования признаны судом не подлежащими удовлетворению, распределение судебных расходов по ее уплате не производится.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                      И.С. Шайхутдинова