АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  АЛТАЙСКОГО  КРАЯ

_____________________________________________________________________________________________

 

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru   е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А03-2639/2019

г. Барнаул

28  ноября  2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019г.

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2019г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Алтайского края  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Алпер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),                        г. Барнаул, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о признании права отсутствующим,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с  использованием средств аудиозаписи, 

при участии в заседании представителей сторон:

от истца - ФИО2, доверенность от 21.11.2019г., после перерыва                          ФИО3, доверенность  от 21.11.2019,

от ответчика – ФИО4 – доверенность от 14.10.2019г., 

 

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее- Управление)  обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алпер» (далее- ООО «Алпер») о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:61:042101:263, площадью застройки 13 815, 2 кв.м., степень готовности 3%. 

Исковые требования со ссылкой на ст. 1, 14 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ                                    «О государственной регистрации недвижимости», ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) мотивированы наличием зарегистрированного права на несуществующий объект незавершенного строительства, что позволит ответчику требовать предоставления земельного участка без проведения торгов.

ООО «Алпер» возражал против удовлетворения иска на том основании, что спорный объект соответствует проектной документации, является объектом незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, площадью 13 815, 2 кв.м., заявило ходатайство об отмене обеспечительных мер и возврате излишне уплаченных денежных средств за проведение экспертизы.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.08.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимых экспертов и оценщиков «ЭксперТ», эксперту ФИО5.

15.11.2019 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № Э29-19-08-19-18, производство по делу возобновлено.

         Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «СМК «Вертикаль» был заключен договор аренды от 27.08.2012 № 51-а (в редакции договора перенайма от 22.11.2016) земельного участка по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, 

<

...>, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком до 01.01.2018.

Постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 Главное управление имущественных отношений переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края, постановлением Правительства Алтайского края от 16.10.2018 № 392 Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в управление имущественных отношений Алтайского края, далее - Управление.

В соответствии с договором аренды арендатор был обязан обеспечить строительство объектов жилого и иного назначения в срок до 01.01.2018. 

07.12.2017г. комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула (далее - Комитет) ООО «СМК «Вертикаль» выдано разрешение № 22-1Ш22302000-360-2017 на строительство жилых домов переменной этажности, объектов общественного, коммунального назначения и транспортной инфраструктуры по адресу: 

<

...>. Жилой дом № 3, сроком до 07.12.2018.

        03.04.2018г. Управление проинформировало Комитет о том, что договор аренды с 01.01.2018 прекращен, регистрационная запись об аренде земельного участка погашена.

       В ответ на обращение Комитетом представлена информация от 06.04.2018                                 № 1533/01-12 о том, что действие разрешения на строительство от 07.12.2017                                     № 22-RU22302000-360-2017, прекращено.

       Как следует из материалов дела, истец  представил копии проектной документации на объект капитального строительства: Жилые дома переменной этажности, объекты общественного, коммунального назначения и транспортной инфраструктуры по адресу: 

<

...>. Жилой дом № 3. Раздел 4. «Конструктивные и объемно-планировочные решения». Книга 1. Фундаменты; копии положительного заключения экспертизы на проектную документацию и результаты инженерных изысканий.

         Согласно проектной документации и положительного заключения экспертизы фундаменты объекта капитального строительства должны быть свайные из забивных висячих составных свай длиной 28 м со сварным стыком секций, сечением 0,35x0,35 м по серии 1.011.1-10 из бетона класса В25 F150 W4. Ростверк плитный монолитный железобетонный высотой 600 мм из бетона класса В25 F150 W4 по бетонной подготовке из бетона класса В7,5 толщиной 100 мм.

        После окончания срока действия договора аренды земельного участка по адресу:                    г. Барнаул, 

<

...>  специалистом Управления 19.06.2018, 26.10.2018произведены осмотры земельного учаcтка, о чем составлены соответствующие акты, согласно которым в западной части земельного участка имеется котлован, на дне которого начата заливка цементно-бетонного раствора. Конструктивных частей незавершенного строительством объекта не обнаружено.

 Поводом для обращения управления с иском о признании права собственности ответчика на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим явилась государственная регистрация права на этот объект как на недвижимое имущество, тогда как он не обладает признаками недвижимости.

        Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости № 99/2019/245294744 от 15.02.2019г. на земельном участке по адресу: г. Барнаул, 

<

...>  17.07.2018г. зарегистрировано право собственности  ООО «Алпер»  на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 22:61:042101:263, степенью готовности 3%, площадью 13 815, 2 кв.м.

Согласно заключения эксперта ООО «Центр независимых экспертов и оценщиков «ЭксперТ» ФИО5 № Э29-19-08-19-18, подготовленного по результатам  судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.08.2019 по на земельных участках с кадастровым номером: 22:61:042101:14, либо с кадастровым номером: 22:61:042101:258 имеется объект незавершенного строительства в виде части фундамента с кадастровым номером: 22:61:042101:263. Объект незавершенного строительства в виде части фундамента с кадастровым номером: 22:61:042101:263 имеет степень готовности-3%.

Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим, предусмотренный пунктом 52 Постановления N 10/22.

        Право Управления     по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена и на обращение в суд за защитой указанного права, в том числе и в судебном порядке предоставлено в соответствии с законом Алтайского края от 23.12.2014 № 102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», Положением о управлении имущественных отношений Алтайского края, утверждённого Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131. 

       Суд соглашается с доводом истца о том, что наличие зарегистрированного права ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: г. Барнаул, 

<

...> лишает Управление законодательно предоставленной возможности осуществить свои законные полномочия по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

         В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

         Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления N 10/22 указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства, которым является фундамент со степенью 3%, согласно заключения эксперта доля построенной части элемента фундамента 35,44%.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума N 25 в пункте 38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Ранее Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

 Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ заключения эксперта ООО «Центр независимых экспертов и оценщиков «ЭксперТ» ФИО5    № Э29-19-08-19-18, акты осмотра,   выписки из ЕГРП о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного с указанием степени готовности 3%, а точнее  доля построенной части элемента фундамента,  суд  соглашается с доводами истца о том, что часть фундамента  не отвечает требованиям проектной документации и положительного заключения экспертизы, т.к. отсутствуют конструктивные части незавершенного строительством объекта капитального строительства - свайного поля с плитным монолитным железобетонным ростверком высотой 600 мм. Следовательно, зарегистрированный  объект незавершенного строительства  с кадастровым номером: 22:61:042101:263,  степенью готовности-3%  не отвечает признакам сооружения, не является его частью и не может быть признан  самостоятельной недвижимой вещью в силу  статьи 133 Гражданского кодекса РФ).

Однако наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, в связи с чем удовлетворяет требования истца в полном объеме.

ООО «Алпер» заявило об отмене принятых обеспечительных мер, указав,  что принятые обеспечительные меры несоразмерно ограничивают права ООО «Алпер» по распоряжению спорным объектом.

Определением от 11.03.2019г. судом принята обеспечительная мера, которой запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать  любые действия по регистрации перехода прав, сделок в отношении объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 22:61:042101:263, площадью застройки 13 815, 2 кв.м., степень готовности 3%  до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В соответствии со статьей 90 АПК РФ обеспечительные меры представляют собой срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя. Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Частью 1 статьи 97 АПК РФ предусмотрена возможность отмены обеспечительных мер по ходатайству лица, участвующего в деле.

По своей правовой природе обеспечительные меры являются для истца гарантией исполнения судебного акта, в том числе вступившего в законную силу. 

Указанные выше меры направлены на сохранение существующего состояния отношений между сторонами (status quo), позволяют соблюсти баланс интересов сторон и других имеющих отношение к соответствующему имуществу лиц, так как оно (обеспечение) является временной мерой и сохраняет неизменное положение до разрешения в судебном порядке вопроса о наличии/отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Запрет на государственную регистрацию сделок по регистрации прав, обременений, перехода прав, сделок в отношении объекта незавершенного строительства не лишает ответчика права владения и пользования спорным имуществом. 

При этом обращение ответчика за государственной регистрацией сделок по отчуждению спорного имущества, по внесение обременений в отношении объекта незавершенного строительства может привести к невозможности рассмотрения дела без привлечения новых ответчиков, затягивание процесса, а также невозможность исполнения решения. 

Таким образом, основания для принятия обеспечительных мер не отпали, заявленные обеспечительные меры являются соразмерными заявленным требованиям, не нарушают баланс интересов сторон, гарантируют сохранение недвижимого имущества до вступления в законную силу решения суда, т.к.  исковые требования суд признал  обоснованными, с учетом сбалансированной оценки доводов заявителя суд отказывает в отмене обеспечительных мер.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы  по уплате государственной пошлины и судебной экспертизе на ответчика, т.к. судебный акт вынесен не в его пользу. ООО «ТАТО КАПИТАЛ» по платежному поручению № 293 от 29.07.2019г. внес на депозитный счет арбитражного суда 130 000 руб. с указанием в назначении платежа «за проведение судебной экспертизы по делу А03-2639/2019  за  ООО «АЛПЕР», за проведение экспертизы перечислено 30 000 руб., излишне уплаченные денежные средства в размере 100 000 руб. подлежат возврату ООО «ТАТО КАПИТАЛ».

         Руководствуясь статьями 92, 97, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Алпер» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:61:042101:263, площадью застройки 13 815, 2 кв.м., степень готовности 3%. 

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Алпер» об отмене обеспечительных мер отказать.

Возвратить ООО «ТАТО КАПИТАЛ» с депозитного счета арбитражного суда 100 000 руб. уплаченные по платежному поручению № 293 от 29.07.2019г. с указанием в назначении платежа «за проведение судебной экспертизы по делу А03-2639/2019 за ООО «АЛПЕР».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алпер» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения,  в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                            В.А. Зверева