АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-23455/2021

02 июня 2023 года

город Пермь

 

Резолютивная часть решения оглашена 25 мая 2023 года. Полный текст решения изготовлен 02 июня 2023  года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 №133/21-159,

при участии представителей посредством веб-конференции:

от истца: ФИО2, дов-ть от 10.03.2021, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО3, дов-ть от 12.12.2022 №18-01-15/53, паспорт, диплом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Истец, ИП ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее –  Ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением Договора купли-продажи недвижимого имущества, просит суд изложить пункт 1.4 Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09 июля 2021 года №133/21, в следующей редакции: «Цена Объекта согласно экспертному заключению №70/2021 от 15.12.2021г. (нежилого помещения) с кадастровым номером 59:03:040009.7:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: 

<

...>: по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 9 314 000 руб.»,  Приложение №1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости (с учетом изменения исковых требований, принятых судом протокольным определением от 20.01.2022г.в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ).

23.06.2022 Арбитражным судом Пермского края вынесено решение об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 №133/21-159, изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена Объекта согласно Заключению эксперта от 11.05.2022г. №22/34  по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 23.04.2021г. составляет 16 484 000 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)». Приложение №1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 №133/21-159, скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022г. решение Арбитражного суда Пермского края было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО4 без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2023 решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 по делу №А50-23455/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что при наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам оценки суду необходимо привести мотивы по существу данных заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств.

Для того чтобы суд мог положить экспертное заключение в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами, что нашло свое отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981.

С учетом изложенного при наличии в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленного Управлением, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленного истцом, заключения эксперта ФИО5 от 17.12.2021 № 70/2021, заключения эксперта ФИО6 от 11.05.2022 № 22/34, имеющих одинаковое доказательственное значение, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было исследовать и оценить их в соответствии с требованиями, изложенными в статьях 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе рассмотреть вопрос о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд кассационной инстанции также указал, что определяя выкупную стоимость спорного объекта, суды первой и апелляционной инстанций не выясняли у эксперта ФИО6, входит ли НДС в указанную стоимость или нет, что является существенным для рассмотрения настоящего дела в силу специального правового регулирования.

Положениями Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994).

Таким образом, если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Суд кассационной инстанции также указал на необходимость правовой оценки возможности  уменьшения стоимости выкупной цены спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений.

Так, согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 № 309-ЭС15-16645).

С учетом изложенного при условии наличия в материалах дела доказательств произведения истцом неотделимых улучшений в спорном объекте недвижимости, судам необходимо рассмотреть вопрос о применении к спорным правоотношениям сторон императивной нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и возможности зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества с учетом вышеизложенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данному требованию, что судами надлежащим образом сделано не было.

Определением от 13.02.2023 к производству Арбитражного суда Пермского края принято исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО4 (далее - истец) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 №133/21.

Участвующие в деле лица уведомлены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в соответствии со статьями 121 и 123 АПК РФ, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Пермского края.

Представитель Истца на заявленных требованиях настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении,    представил письменную позицию с учетом выводов суда кассационной инстанции. Приобщил к материалам дела переписку с Управлением относительно согласования перепланировки  арендуемых ИП ФИО4 помещений.

Представитель ответчика представил в материалы дела письменный отзыв (т. 4, л.д. 94-95), в котором указывает, что перед оценщиками не ставилась задача по определению рыночной стоимости объекта с НДС или без НДС, Управление также   пояснило,  что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества истцом не заявлялся.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

12.10.2018 между ИП ФИО4 (арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (арендодатель) заключен Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» № нп/2018/88, по условиям которого во временное пользование Истца передано нежилое помещение, общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: 

<

...>.

23.04.2021 арендатор направил в адрес арендодателя письмо, в котором просил реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 9  Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Управление в ответ направило письмо № 18-01-9/702 от 09.07.2021, договор купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21 - 159 от 09.07.2021 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с п. 1.4 которого выкупная стоимость объекта недвижимости составила 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Полагая,  что рыночная стоимость спорного объекта является необоснованно завышенной, арендатор обратился к ИП ФИО7 с целью провести независимую оценку рыночной стоимости вышеуказанного объекта. В соответствии с отчетом № 077/07.21 от 03.08.2021 рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб., что значительно меньше цены, указанной Управлением в проекте договора купли-продажи.

05.08.2021 арендатор направил в адрес Управления отчет ИП ФИО7 и протокол разногласий по п. 1.4 договора, предложив выкупить объект недвижимости по цене 8 400 000 руб. 

Письмом № СЭД-142-18-01-11-2137 от 17.08.2021 Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 29 287 680 руб. без НДС,   в соответствии с оОчетом об оценке рыночной стоимости.

Разногласия между сторонами относительно цены выкупаемого имущества послужили основанием для обращения ИП ФИО4 в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Как уже было указано ранее, направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 27.01.2023г. указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 68, 71 и 86 АПК РФ, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Управлением, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленный истцом, заключение эксперта ФИО5 от 17.12.2021 № 70/2021, заключение эксперта ФИО6 от 11.05.2022 № 22/34, дать оценку достоверности изложенных в них выводов относительно выкупной стоимости объекта недвижимости путем исследования вопроса о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, по результатам чего определить выкупную стоимость спорного объекта с учетом специальных требований налогового законодательства и Закона № 159-ФЗ относительно включения в указанную стоимость НДС, рассмотреть вопрос о применении к спорным правоотношениям сторон специальной нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и возможности уменьшения выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

По итогам проведенных в рамках рассмотрения настоящего дела, и в процессе досудебной подготовки заключений, в материалах имеется два оценочных отчета о рыночной стоимости объекта, а также два заключения экспертов с установлением следующих размеров рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723:

1.Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Управлением   – рыночная стоимость объекта определена в размере 29 287 680  руб.

2.Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №077/07.21 от 03.08.2021г. ИП ФИО7  представленный ИП ФИО4    – стоимость объекта определена в размере 8 400 000  руб.

3.Заключение эксперта ФИО5 №70/2021. от 17.12.2021г.  – стоимость объекта определена в размере 9 314 000  руб.

4.Заключение эксперта №22/34 от 11.05.2022г. ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 – стоимость объекта определена в размере 16 484 000 руб.

Из анализа  представленных в материалы дела Оценочного отчета №077/07.21 от 03.08.2021г., выполненного ИП ФИО8, а также Заключения эксперта ФИО5 №70/2021. от 17.12.2021г. следует, что оценщики справедливо указывают на то обстоятельство, что город Березники является вторым по величине и промышленному потенциалу городом Пермского края. В городе Березники расположены крупнейшие в стране предприятия-Монополисты, такие, как АО «Уралкалий», Березниковский титано-магниевый комбинат, Березниковский содовый завод и другие. Структура рынка коммерческой недвижимости сильно не изменилась в последние годы. На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости наибольшую долю занимают объекты неопределенного назначения, представляющие собой помещения и квартиры под коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов, которые могут использоваться как офисные или торговые помещения. Оценщики приходят к единому выводу о том, что объект оценки относится к общественно-деловой недвижимости, а именно, к объектам свободного назначения.

Из произведенной оценщиком ФИО7  выборки предложений к продаже объектов недвижимости, схожими с объектом оценки, следует, что наибольшая стоимость объектов недвижимости относится к объектам, расположенным по ул. Пятилетки в г. Березники, поскольку данная улица расположена в центральной части города, является наиболее посещаемой.

В частности, среди данных аналогов ИП ФИО8 указывает помещение площадью 107 кв.м., расположенное по ул. Пятилетки, 90, стоимостью 4 000 000 руб., по ул. Пятилетки, 43, площадью 500 кв.м. стоимостью 35 000 000 руб., по ул. Пятилетки, 29, площадью 107 кв.м. стоимостью 3 500 000 руб.

Аналогичные аналоги объектов коммерческой недвижимости, расположенные на ул. Пятилетки в г. Березники, приводит и эксперт ФИО5, среди которых: нежилое помещение по ул. Пятилетки, 107, площадью 88 кв.м. стоимостью 4 500 000 руб., торговое помещение ул. Пятилетки, 81, площадью 60 кв.м. стоимостью 2 600 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание благоприятное  месторасположение объекта оценки, находящееся в центре города Березники, основания для переоценки объекта недвижимости у суда отсутствуют.

Относительно применения к спорным правоотношениям сторон специальной нормы части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ  и возможности уменьшения выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, арбитражный суд отмечает следующее.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

По условиям Договора аренды от 12.10.2018 № нп/2018/88  арендатор имеет право самостоятельно определять интерьер и внутреннюю отделку арендуемого имущества, при условии отсутствия изменений в несущих конструкциях имущества и в его планировке (п. 2.2.1 договора); производить с письменного согласия арендодателя  перепланировку, переоборудование, установку  решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада имущества в порядке, установленном действующим законодательством и (или) муниципальными правовыми актами города Березники и настоящим договором  (п. 2.2.3 договора). При этом пунктом 3.2.4.1. аренды предусмотрена обязанность арендатора проведение перепланировок, реконструкций, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада имущества, установку решеток осуществлять исключительно по письменному разрешению арендодателя, которое арендатор может получить только после направления арендодателю письменного обращения с приложением проекта на проведение ремонтных работ. По окончании работ арендатор обязан предоставить арендодателю следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение   на ввод объекта в эксплуатацию, а также иные технические документы.

Судом установлено обращение арендатора 27.02.2019 в адрес Управления  с заявлением  вх.№18-01-9/313  о даче разрешения на проведение  перепланировки помещения в части №1,47 (демонтаж перегородки), №45,47 (демонтаж перегородки), №38,45 (демонтаж перегородки), на установку перегородки в помещениях №№5,43, проведение демонтажа существующей и монтажа новой электропроводки в помещениях №№1-50, так как старая электропроводка устарела и не соответствует пожарным требованиям, демонтаж существующей и монтаж новой канализационной сети, замену радиаторов в помещениях №№1-50, установка сантехники.

В письме от 11.03.2019  №18-01-09/313 в адрес арендатора Управление предоставило согласие на перепланировку, указав на необходимость по завершении указанных арендатором работ, в соответствии с п. 3.2.4.1. предоставить в управление следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение   на ввод объекта в эксплуатацию, технические документы.

Доказательств представления проектной документации и получения согласования на производство ремонтных работ, повлекших повышение качественных характеристик арендуемого объекта в соответствии с приведенными условиями договора материалы дела не содержат. 

Напротив, большая часть из перечисленных в обращении арендатора 27.02.2019 в адрес Управления  заявлении  вх.№18-01-9/313 работ выполнена относительно отделимых улучшений в помещении, кроме того, работы, связанные с заменой проводки и сетей канализации были обусловлены их несоответствиям техническим нормам. Суд также отмечает, что по условиям п. 3.2.4. Договора аренды, ИП ФИО4 приняла на себя обязательство поддерживать имущество, инженерные сети, оборудование, коммуникации, расположенные в переданном в аренду имуществе, в исправном состоянии, производить за свой счет текущей и капитальный ремонт арендуемого имущества.

Поскольку истец не представил неопровержимых доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, основания для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, у суда отсутствуют.

По вышеуказанным обстоятельствам протокольным определением от 11.05.2023г.  (с учетом объявленных судом перерывов до 18.05.2023г., 25.05.2023г.) арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости внешней и внутренней отделки нежилого помещения с целью уменьшения выкупной стоимости спорного объекта недвижимости.

25.05.2023г. от представителя истца поступило устное  заявление об отводе судьи Батраковой Ю.В.  со ссылкой на нарушение процессуальных норм при рассмотрении вопроса о назначении экспертизы, на наличие сомнений в объективном и непредвзятом рассмотрении арбитражного дела.

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу судебного заседания 11.05.2023г.  (с учетом объявленных судом перерывов до 18.05.2023г., 25.05.2023г.) суд удалился на совещание для принятия решения; суд определил: отказать в удовлетворении ходатайства об отводе судьи, т.к. отсутствует нормативное обоснование заявления.

Как следует из аудиозаписи указанного судебного заседания, состоявшегося 25.05.2023г. суд, совещаясь на месте, определил: отказать в удовлетворении заявления об отводе судьи, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные законом.

Учитывая, что в демократическом обществе участники судебного разбирательства должны испытывать доверие к суду, которое может быть поставлено под сомнение только на основе достоверных доказательств, свидетельствующих об обратном, законодатель установил механизм отвода судьи (глава 3 АПК РФ).

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2019 №26 "О некоторых вопросах применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, АПК РФ, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с введением в действие Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" после вступления в силу Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рассмотрение заявления об отводе судьи или состава суда осуществляется по правилам, установленным статьей 20 ГПК РФ, статьей 25 АПК РФ в редакции указанного федерального закона независимо от того, когда возбуждено производство по делу.

Вопрос об отводе судьи, рассматривающего дело единолично, разрешается тем же судьей (часть 2 статьи 25 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 25 АПК РФ по результатам рассмотрения вопроса о самоотводе или об отводе выносится определение.

В силу части 2 статьи 184 АПК РФ определение выносится арбитражным судом в виде отдельного судебного акта или протокольного определения. Определение арбитражного суда в виде отдельного судебного акта выполняется в форме электронного документа. При отсутствии в арбитражном суде технической возможности для выполнения определения в форме электронного документа определение выполняется на бумажном носителе.

Частью 3 статьи 184 АПК РФ предусмотрено, что определение в виде отдельного судебного акта арбитражный суд выносит во всех случаях, если настоящим Кодексом предусмотрена возможность обжалования определения отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. В других случаях арбитражный суд вправе вынести определение, как в виде отдельного судебного акта, так и в виде протокольного определения.

В отношении определения, обжалование которого не предусмотрено АПК РФ, а также в отношении протокольного определения могут быть заявлены возражения при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (статья 188 АПК РФ).

Поскольку определение об отказе в удовлетворении заявления об отводе в силу части 5 статьи 25 АПК РФ не обжалуется, его вынесение в форме протокольного определения не противоречит положениям процессуального законодательства.

Суд также отмечает, что определением арбитражного суда от 26.04.2023г. по настоящему делу был направлен запрос эксперту ФИО6, представившему Заключение эксперта от 11.05.2022г. №22/34 по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, чьи выводы были положены в основу решения суда первой инстанции, относительно того, учитывался или нет налог на добавленную стоимость (НДС) при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В российском оценочном законодательстве под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом в большинстве случаев реализации недвижимого имущества и передачи связанных с недвижимостью прав возникает объект обложения НДС.

НДС относится к косвенным налогам. При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки. Таким образом, хотя официальными плательщиками косвенных налогов являются продавцы, фактически налог оплачивается покупателями, - в этом и заключается особенность механизма взимания данных налогов. 

В Письме от 05.05.2023г. эксперт ФИО6  указывает, что при оплате товаров, работ, услуг, несмотря на то, что платеж проходит в формулировке «Всего ... руб., в т.ч. НДС ... руб.», вся сумма платежа поступает продавцу. При этом ее часть, эквивалентная НДС, автоматически не перечисляется государству: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в Налоговом Кодексе РФ.  Данные теоретические рассуждения, основанные на отнесении НДС к косвенным налогам, позволяют сделать вывод, что, если операция реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав является объектом обложения НДС, то цена таких объектов в качестве своей неотъемлемой части содержит НДС.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д05 -3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Положениями Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994).

Таким образом, если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что в стоимость спорного объекта недвижимости экспертом ФИО6, представившим Заключение эксперта от 11.05.2022г. №22/34,  была включена стоимость НДС, при  этом, как следует из материалов дела.  ИП ФИО4 не является плательщиком данного налога, суд полагает возможным исключить данный налог в размере 20% из стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, в результате чего стоимость объекта недвижимости составит 13 736 667 руб. (Тринадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей.  

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по иску относится на ответчика в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия,  возникшие в связи с заключением Договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г., изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: «Цена Объекта  согласно Заключению эксперта от 11.05.2022г. №22/34  по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 23.04.2021г., составляет 13 736 667 руб. (Тринадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей.  

 Приложение №1 к Договору  купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021г.,  скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта. 

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, город Березники, площадь Советская, д. 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                  Ю.В. Батракова