АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-5597/23

30 октября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   23 октября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            30 октября 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310615422100070 к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***> о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка

при участии:

от заявителя: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.02.2023,

от заинтересованного лица: не явился, извещен, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога о признании незаконным решения от 15.12.2022 № 60.04.5/12053 об отказе в предоставлении собственность без проведения торгов, за плату земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:443, площадью 2 208 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В материалах дела имеется отзыв заинтересованного лица, в котором просит в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании 23.10.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 23.10.2023 до 17 час. 30 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд установил следующее.

Как установлено в судебном заседании,  индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание – боксы для технического обслуживания и ремонта транспортных средств, кадастровый номер 61:58:0005281:5179, площадью 215,4 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 14.10.2011 № 11-431 земельного участка с кадастровым номером  61:58:0005281:443, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Ростовская область, ул.Чучева, 50-а для размещения объектов  технического обслуживания и ремонта транспортных средств площадью 2208 кв.м.

На основании статьей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации 28.11.2022 предприниматель обратился в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.

Письмом от 15.12.2022 № 60.04.5/12053 предпринимателю отказано в предоставлении участка в собственность по причине превышения площади земельного участка площади земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества.

Полагая отказ неправомерным, противоречащим положениям статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные требований, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 данного Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

В силу пункта 25 части 1 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Исходя из системного толкования вышеназванных норм закона, следует, что необоснованное завышение площади спорного участка препятствует рассмотрению вопроса о выкупе земельного участка испрашиваемой площадью на основании пункта 25 ст. 39.16 Земельного кодекса и в силу подпункта 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса являться основанием для принятия решения об отказе в предоставлении участка в собственность без торгов.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание – боксы для технического обслуживания и ремонта транспортных средств, 215,4 кв. м, площадь испрашиваемого участка составляет 2208 кв. м, соответственно, принадлежащее предпринимателю нежилое здание занимает только 9,75% от площади арендуемого земельного участка. Площадь участка превышает площадь объекта более, чем в 10 раз, что очевидно свидетельствует о том, что площадь необходима для эксплуатации существенно меньше земельного участка.

В материалы дела заявителем представлено заключение специалиста от 28.10.2022 N 809/10-2022 акционерного общества «Приазовский Центр Смет и оценки», согласно которому площадь существующего земельного участка боксов технического обслуживания и ремонта транспортных средств по ул. Чучева,50-а в г.Таганроге  соответствует (не менее) установленной градостроительными регламентами нормами и достаточна для эксплуатации существующего объекта недвижимости.

Несмотря на то, что данное заключение специалиста является одним из доказательств по делу, подлежащее оценке судом, с учетом сложившейся судебной практики, отсутствии факта предупреждения специалиста об ответственности за недостоверность сведений, необходимости специальных знаний, суд счел необходим провести судебную экспертизу по правила арбитражного процессуального законодательства.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 29.06.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Региональный центр судебной экспертизы» ФИО4 и ФИО5. Согласно выводам экспертного заключения от 25.09.2023 № 543/09 площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта исследования - нежилого здания - боксов для технического обслуживания и ремонта транспортных средств, площадью 215,40 кв.м, кадастровый номер 61:58:0005281:5179, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 2215,90 кв.м, а площадь земельного участка с кадастровым номером: 61:58:0005281:443, 

<

...>, составляет 2 208 кв.м, то есть является соразмерной площади земельного участка для эксплуатации объекта капитального строительства «Боксы для технического обслуживания и ремонта транспортных средств» с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, так как не превышает допустимую погрешность в пределах до 0, 5%.

Из исследовательской части заключения экспертов следует, что необходимую для эксплуатации нежилого помещения площадь земельного участка (2215,90 кв.м) обоснована экспертами необходимостью определения нормативной площади земельного участка исследуемого объекта (401,70 кв.м), обеспечением мер по беспрепятственным проходам и пожарным проездам к исследуемым зданиям, строениям и сооружениям, а также к участкам для разворота и проезда пожарных машин, и передвижения специальных технических средств для ликвидации очага пожара, (1 778,00 кв.м), сбором отходов от производственной деятельности, уборкой прилегающей территории с расположением площадки для размещения мусорных контейнеров и озеленения территории (36,20 кв.м.) в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства  (401,70 кв.м +1 778 кв.м = 36,20 кв.м = 2215,90 кв.м). При этом экспертами указано, что несоответствие площади, разность которых равна (2215,9 кв.м – 2 208 кв.м) =7,9 кв.м находится в пределах допустимой погрешности до 0,5%.

Таким образом, эксперты осуществляли расчет земельного участка, необходимого для обслуживания здания, принадлежащего предпринимателю, учитывая площадь не только нежилого здания с кадастровым номером 61:58:0005281:5179, площадью 215,4 кв. м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:443, но и площадь проходов и пожарных проездов к объекту, а также площадь для размещения мусорных контейнеров и озеленения территории.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Следует отметить, что в нарушение установленных принципов при определении площади земельного участка, необходимого для использования здания (215,4 кв. м), эксперты исходили не из характеристик строения и функционального его назначения, а из необходимости благоустройства территории земельного участка, а также обеспечения при его эксплуатации соблюдения санитарных, пожарных и градостроительных норм и правил.

В нарушение подлежащего исследованию вопроса, экспертами не установлена площадь земельного участка исключительно для эксплуатации здания площадью 215,4 кв.м.      Тем самым при анализе и обосновании площади, необходимой для эксплуатации строения на испрашиваемом земельной участке, эксперты вышли ха пределы экспертных вопросов. 

При таких обстоятельствах, выводы экспертов о соразмерности площади земельного участка площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта исследования – нежилого здания – боксов для технического обслуживания и ремонта транспортных средств, площадью 215,4 кв.м нельзя признать обоснованными.

В рассматриваемом случае суд учел, что заявитель согласен с выводами экспертов, настаивая на заявленных требованиях, тем самым необходимости в назначении повторной экспертизы не усмотрел. С другой стороны, заинтересованное лицо проявило пассивность в правовой оценке экспертного исследования.

В данной ситуации вопрос о том, что заключение судебной экспертизы не отвечает принципу объективности и не содержит ответа на вопрос с учетом фактических обстоятельств дела, является правовым и входит в компетенцию суда. Ввиду чего, суд делает выводы о невозможности принятия выводов эксперта. Императивности назначения повторной или дополнительной экспертизы без проявления активности по данному вопросу со стороны заявителя, суд не усматривает. 

 В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Кодекса; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков; 5) осуществление государственного кадастрового учета; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью необходим для эксплуатации находящегося на нем имущества предпринимателя или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Приведенные выше положения закона и разъяснения применительно к настоящей категории дел ставят на разрешение суда, рассматривающего спор о законности отказа в предоставлении участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность вопрос о том, необходим ли земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для их эксплуатации, или требуется сформировать и испрашивать без торгов иную часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Вместе с тем, обратившись в комитет, заявитель не представил ни заинтересованному лицу, ни суду, надлежащих доказательств обоснованности предоставления в собственность ИП ФИО2 земельного участка площадью 2 208 кв.м под боксами для технического обслуживания и ремонта транспортных средств площадью 215,4 кв.м, в связи с чем, отказ в предоставлении земельного участка испрашиваемой площадью на указанном выше основании соответствует положениям земельного законодательства.

Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 заявитель, обращаясь с требованием о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости, обязан в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для находящегося у него в собственности объекта недвижимости ему необходим земельный участок испрашиваемой площадью, а соответствующие доводы органа местного самоуправления (государственного органа) об отказе в приватизации земельного участка по основанию несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств и действующих норм права.

По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка, непосредственно занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов. Обязанность по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов, возлагается на правообладателя соответствующих объектов, к чьему материальному интересу относится принятия решения о предоставлении земельного участка.

Суд отмечает, что выводы в заключении специалиста № 809/10-2022 о том, что площадь спорного земельного участка соответствует территории функционально связанной с нежилым зданием боксов не изменяют порядок предоставления в собственность земельного участка без конкурса, установленный ст. 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, значительное превышение размера испрашиваемого заявителем земельного участка площади, необходимой для эксплуатации боксова, является очевидным. Доказательства, опровергающие данный факт, материалы дела не содержат.

Суд также отмечает, что поскольку в настоящее время на земельном участке имеется только помещение – гаражные боксы, предпринимателю может быть предоставлена только та участка, которая непосредственно необходима для эксплуатации непосредственно боксами для технического обслуживания и ремонта транспортных средств, а не объектов благоустройства территории,  которые отсутствуют на земельном участке.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы подлежат отнесению на заявителя в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко