Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-7650/2018

г. Владивосток

28 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционное производство № 05АП-9759/2018

на решение от 15.11.2018 судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-7650/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Администрация города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.06.2014 № 01-Ю-19007 в размере 8 303 478,24 рублей, в том числе 6 772 951,43 рублей основного долга, пени в размере 1 530 526,81 рублей,

при участии: от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - ФИО2, по доверенности № 20/329 от 14.01.2019 сроком действия до 30.04.2019, служебное удостоверение;

от ООО «Регион Строй» - ФИО3, по доверенности № 01/12/16-М от 01.12.2016 сроком действия на 3 года, паспорт;

от администрации г. Владивостока - ФИО2, по доверенности № 1-3/3415 от 17.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение;

от УГА администрации г. Владивостока - ФИО2, по доверенности №27/2-6-4098 от 29.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд  Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» (далее – ответчик, ООО «Регион Строй») о взыскании задолженности по договору 17.06.2014 №01-Ю-19007 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, в размере 8 303 478,24 рублей, в том числе, 6 772 951,43 рублей основного долга, пени в размере 1 530 526,81 рублей.

К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2018 в удовлетворении искового требования отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что спорный участок  предоставлялся предшествующему арендатору по существу именно для целей строительства, для применения коэффициента функционального использования 15 не имеет значения срок договора аренды с ответчиком, установлению подлежит момент, когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства. Настаивает, что спорный земельный участок считается предоставленным для строительства непрерывно с момента первичного предоставления. Указывает, что судом было неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для предоставления дополнительных доказательств, а именно договора аренды от 04.05.2006 № 01-005689-Ю-В-5590, ранее запрошенных департаментом у администрации г. Владивостока, однако не предоставленных своевременно.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства – переписка правового управления администрации Владивостока с департаментом, пояснения к расчету задолженности, договор аренды от 04.05.2006 № 01-005689-Ю-В-5590 с актом приема-передачи, кадастровым планом земельного участка и расчетом арендной платы по договору, выписка из ЕГРН, письмо № 11 от 18.07.2018 с приложениями.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца, третьих лиц поддержал доводы жалобы, решение суда первой инстанции просит отменить. К тексту апелляционной жалобы приложены копии писем № 2-1-7/6456 от 17.09.2018, № 20/39039 от 07.11.2018 (с приложением справочного расчета по состоянию на 14.11.2017 с пояснениями, копии договора № 01-005689-Ю-В-5590 аренды земельного участка от 04.07.2006 с приложениями, выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 01.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122, копии письма исх. № 11 от 18.07.2018 с приложениями), а также копия протокола изменений к письму от 08.11.2018 № 2-1-7/6456, которые представитель просит приобщить к материалам дела. Представитель ответчика на доводы жалобы возразил, по заявленном уходатайству возражал, одновременно раскрыв оценку отмеченных документов как не влияющую на существо своей позиции по делу.

Суд, совещаясь на месте и руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство истца и, признав причины невозможности представления документов в суд первой инстанции уважительными, определил его удовлетворить и приобщить представленные коллегии документы.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Регион Строй» по договору купли-продажи от 13.04.2009 приобрело два объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 5,4 % (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030820. кадастровый номер: 25-25- 01/113/2005-192, находящийся по адресу. 

<

...>; Объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 2% (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030830, кадастровый номер: 25-25-01/113/2005-191, расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности на данные объекты зарегистрировано 07.05.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 25-АБ 169286 и 25-АБ 169285 от 07.05.2009, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

На основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края № 1299-рз от 27.05.2014 ответчику предоставлен земельный участок, с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок адресу. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4 % лит.А, (жилой дом) степень готовности 2%, лит.А.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Регион Строй» заключен договор от 17.06.2014 №01-Ю-19007 аренды земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок), вид разрешенного использования: для размещения строительной площадки, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4% лит.А, (жилой дом) степень готовности 2% лит. А. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.07.2014, акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан.

Впоследствии Администрацией г. Владивостока 06.06.2016 и 16.04.2018 ответчику выданы Разрешения на строительство №RU 25304000-166/2016 и №RU 25304000-157/2018 для завершения строительства отмеченных объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен 5 лет с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 32 549,80 руб. в месяц на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора. 

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода арендная плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора аренды).

Департаментом в адрес ООО «Регион Строй» направлено письмо от 17.10.2017 №20/04-07-12/43398 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеню, размер которой обоснован установлением размера арендной платы в размере 81 266,25 руб. в месяц в связи с изменением кадастровой стоимости на основании решения комиссии Управления Росреестра по Приморскому краю по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.10.2017 № 20/10.

По мнению арендодателя за период с 01.08.2014 по 14.11.2017 образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 772 951,43 руб. и пеня за период с 02.08.2014 по 14.11.2017 в размере 1 530 526,81 руб.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края утвержден постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - постановление администрации Приморского края №75-па).

Пунктом 4 постановления администрации Приморского края №75-па определяется подлежащая применению к правоотношениям, возникшим из настоящего договора формула расчёта размера арендной платы: А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Пункт 2.4 муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» устанавливает, что ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

В соответствие с пунктом 2.5. муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решением Думы г. Владивостока от 19.06.2013 № 124, Решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке. В силу пункта 1.1. для земельных участков, предназначенных для размещения среднеэтажных жилых домов: на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования (Кфи) – 2, на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования (Кфи)- 15.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка №01-Ю-19007 с ответчиком заключен 17.06.2014 для размещения строительной площадки, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4% лит.А, (жилой дом) степень готовности 2% лит.А., суд первой инстанции счел, что при расчете размера арендной платы использованию подлежит коэффициент функционального использования (Кфи) – 2, применительно к которому наличие у ответчика задолженности по арендной плате не подтверждено.

Доводы истца о необходимости применения в данном случае КФИ-15 являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и верно отклонены в силу следующего.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка в предыдущие периоды ни с ответчиком, ни с предыдущим собственником объектов незавершенного строительства, на достройку которых заключен спорный договор аренды. 

При этом, приобщенный в суде апелляционной инстанции договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:0122 площадью 12 808 кв.м.  между УМС г. Владивостока и ООО «РосВостокСтрой» от 04.06.2006 №01-005689-Ю-В-5590 заключен на срок менее года, с 01.05.2006 по 25.04.2007, для целей размещения строительной площадки.

Согласно общедоступных сведений сайта ФНС России https://egrul.nalog.ru/i, ООО «РосВостокСтрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), прекратило деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ, с  25.05.2018.

Осуществление толкования отмеченного договора аренды от 04.06.2006 по правилам статьи 431 ГК РФ не позволяет коллегии прийти к выводу о предоставлении отмеченного участка именно для целей осуществления строительства того или иного объекта, помимо целей подготовки и размещения строительной площадки, предполагающей лишь возможность осуществления строительства того или иного объекта в будущем.

При этом, каких либо доказательств изменения статуса спорного участка в период его нахождения у первого арендатора, оформления и порядка осуществления им начала строительства, в материалы дела не представлено

Тот факт, что ответчик приобрел объекты незавершенного строительства, не являются безусловным основанием полагать, что ранее участок предоставлялся ответчику именно под строительство. 

Кроме того, обстоятельство приобретения ответчиком двух объектов незавершенного строительства площадью 860,9 кв.м. застройки каждый по договору купли-продажи от 13.04.2009 (л.д. 95-96) в отсутствие разрешения в указанном договоре вопроса о правах на земельный участок, свидетельствует о необходимости применения положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которых при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Таким образом, доказательств приобретения ответчиком с 2009 года прав на весь спорный земельный участок площадью 12 808 кв.м., а равно перехода к нему от продавца прав на осуществление использования этого участка под строительство, материалы дела не содержат. 

Доводы апеллянта по сути сводятся к указанию на то, что предусмотренный пунктами 1.1 Решения Думы г. Владивостока от 19.06.2013 № 124, Решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 пятилетний срок следует исчислять с момента приобретения ответчиком права собственности на расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства. 

Вместе с тем, в силу прямого указания в тексте данных норм, период строительства исчисляется с момента предоставления земельного участка, предполагающего возникновение легальной возможности пользования соответствующим земельным участком в полном объеме  в соответствии с целями его предоставления, а именно строительством определенного объекта.

Само по себе приобретение права собственности на незавершенные объекты в рамках рассматриваемого спора не влечет ни возникновение права на весь спорный земельный участок, ни права приобретателя вести строительство, которое возникает только с момента получения в надлежащем порядке разрешения на строительство, чему в свою очередь предшествует оформление права застройщика на земельный участок, предназначенный.для строительства.

Таким образом, оснований считать спорный земельный участок предоставленным ответчику для строительства до заключения договора аренды от 17.06.2014 не имеется, в связи с чем оснований для применения коэффициента функционального использования 15 для расчета ставки арендной платы у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, ввиду необоснованого применения КФИ в завышенном размере.

Кроме того, суд дал верную оценку доводам ответчика об истечении срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (статьи 195, 196 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С исковым заявлением к ответчику истец обратился 12.04.2018 согласно оттиску штампа канцелярии Арбитражного суда Приморского края, в связи с чем, срок давности в отношении требований, предъявленных за период до 11.05.2015 (с учетом того, что срок исковой давности в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ подлежал приостановлению на срок осуществления претензионного порядка, установленного 4 АПК РФ (30 календарных дней)), соответственно, требования о взыскании основного долга за период с 01.08.2014 по 11.05.2015 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

С учетом величины кадастровой стоимости земельного участка в соответствующие периоды, с применением коэффициента функционального использования 2, норм об исковой давности и представленных в дело документов о внесении арендной платы, суд первой инстанции  пришел к верному выводу об отсутствии у ответчика за спорный период задолженности, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании основного долга.

Соответственно в удовлетворении требования о взыскании пени в размере 1 530 526,81 рублей за период с 02.08.2014 по 14.11.2017 отказано правомерно, поскольку нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцом не доказано, в связи с чем оснований для начисления пени не имелось.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2018 по делу №А51-7650/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко