АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40621/2024

г. Краснодар

21 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ответчика – администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района (ИНН 

<

***>,  

ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу  

 № А32-40621/2024, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района (далее – администрация) со следующими требованиями:  

– взыскать с администрации в пользу предпринимателя 24 945 229 рублей в счет возмещения за изымаемое нежилое помещение – столовая № 40 общей  

площадью 404,2 кв. м, номера на поэтажном плане 22 – 40, 5– 12, 12 – 26, 26-а, кадастровый номер 23:44:0206023:51, расположенное по адресу: Краснодарский край,  

<

...> (далее – нежилое помещение), 

из которых: 22 570 тыс. рублей – рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, 1 702 086 рублей – упущенная выгода, 3330 рублей – убытки в связи с переездом,  

669 813 рублей – убытки в связи с поиском другого помещения; 85 тыс. рублей судебных издержек по оплате досудебных экспертиз, 102 тыс. рублей судебных расходов по оплате  

судебной оценочной экспертизы, 65 тыс. рублей судебных расходов по оплате услуг представителя, 2200 рублей судебных расходов по удостоверению доверенности;  

– после выплаты администрацией денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение прекратить на него право собственности предпринимателя (измененные требования).  

Решением суда от 06.05.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.07.2025, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с администрации в пользу предпринимателя 22 570 тыс. рублей в счет возмещения выкупной цены за нежилое помещение, а также 58 810 рублей 85 копеек судебных расходов по оплате юридических услуг, 92 287 рублей 79 копеек судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 1990 рублей 52 копейки судебных расходов на оформление доверенности, прекратил права собственности на нежилое помещение.  

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно отказали в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды и не учли выводы судебной экспертизы. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов по оплате досудебной экспертизы, суды не учли, что без указанного доказательства истец был лишен возможности определить суммы иска.  

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.  

В части удовлетворенных требований предпринимателя судебные акты не обжалуются, поэтому в данной части не проверяются и подлежат оставлению без изменения.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно, что предприниматель являлся собственником нежилого помещения (столовая № 40) общей площадью 404,2 кв. м с кадастровым номером  

23:44:0206023:51, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.  

Постановлением администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 23.09.2020 № 1078 многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений рекомендовано осуществить выселение до 24.09.2023.  

Администрация направила в адрес предпринимателя соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором предложила сумму возмещения за изымаемое помещение в размере 19 152 742 рублей, из которых  

18 477 599 рублей – рыночная стоимость нежилого помещения, 675 143 рубля – убытки в связи с изъятием нежилого помещения, размер возмещения определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 26.02.2024  

 № 23/12-079.40, подготовленного ООО «Юг-Регион-Оценка». 

Как указал истец, согласно заключению от 08.06.2024 № 179, выполненному специалистом ФИО2, рыночная стоимость нежилого помещения, с учетом стоимости затрат на благоустройство территории, составляет 40 827 051 рублей.  

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.  

Удовлетворяя требования истца в части взыскания с администрации 

22 570 тыс. рублей в счет возмещения выкупной цены за нежилое помещение, суды, руководствовались положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 14). Размер возмещения определен судами по результатам судебной экспертизы о размере рыночной стоимости имущества, оформленной в виде экспертного заключения от 17.01.2025. В удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды судами отказано с учетом недоказанности причинно-следственной связи между действиями администрации и неполучением предпринимателем прибыли.  

Возражения заявителя сводятся к несогласию с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя о взыскании убытков (упущенной выгоды).  

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении 

от 23.06.2025 № 304-ЭС25-858, в отличие от иных предусмотренных статьей 56.3  

Земельного кодекса Российской Федерации оснований для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд изъятие земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обусловлено необходимостью защитить интересы собственников помещений, которые непригодны для проживания и использования, в том числе в целях обеспечения их безопасности.  

При определении суммы возмещения, включая убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием по указанному основанию, подлежат применению положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее – постановление Пленума № 7).  

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.  

В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что при установлении размера упущенной выгоды  

судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался земельный участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума № 7).  

Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, в связи с чем в данном случае наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды не может предполагаться.  

Следовательно, в отличие от изъятия земельного участка для использования в иных необходимых для государства нужд, в данном случае именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход).  

Учитывая приведенные нормы права и правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, оценив представленные доказательства, установив, что, располагая информацией о признании дома аварийным и подлежащим сносу, предприниматель не мог рассчитывать в спорный период на получение доходов от использования помещения (арендной платы), суды правомерно отказали в удовлетворении требований о взыскании 1 702 086 рублей упущенной выгоды.  

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2023 по делу № А50-6408/2022.  

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании 3330 рублей убытков в связи с переездом и 669 813 рублей – убытков в связи с поиском другого помещения, суды исходили из того, что предприниматель не представил доказательств совершения им конкретных действий по поиску иного объекта недвижимого имущества для организации в нем своей предпринимательской деятельности, равно как и доказательств несения убытков, связанных с приготовлениями к переезду.  

Между тем суды не учли следующего. 

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума № 14 разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 названного Кодекса.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2025 

 № 306-ЭС25-3457 указано, что выкупная цена изымаемого помещения должна определяться по правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а предоставляемое взамен изымаемого жилого помещения должно быть благоустроенным, равнозначным и равноценным.  

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014)  

отмечено следующее: «Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме. Например, при рассмотрении иска об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения».  

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).  

В пункте 13 постановления Пленума № 25 разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (абзац 2 пункта 2 постановления Пленума № 7).  

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Такой же подход к определению размера убытков применительно к пункту 1 

статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации отражен в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума № 25.  

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании 3330 рублей убытков в связи с переездом и 669 813 рублей – убытков в связи с поиском другого помещения, размер которых определён экспертом (заключение судебной экспертизы от 17.01.2025), суды исходили из того, что предприниматель не представил доказательств совершения им конкретных действий по поиску иного объекта недвижимого имущества для организации в нем своей предпринимательской деятельности, равно как и доказательств несения убытков, связанных с приготовлениями к переезду. Однако суды не учли, что убытки, связанные с переездом, поиском другого жилого помещения, входят в состав размера возмещения за жилое помещение (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец переехал из аварийного помещения и приобрел другое помещение взамен изымаемого помещения. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации прямо предусматривает возмещение убытков в виде будущих расходов, необходимых для восстановления нарушенного права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2022 № 305-ЭС22-14004).  

Кроме того, суды не приняли во внимание, что администрация, предлагая истцу заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, определила сумму возмещения в размере 19 152 742 рублей, из которых  

18 477 599 рублей – рыночная стоимость нежилого помещения, 675 143 рубля – убытки в связи с его изъятием (переезд – 3330 рублей, поиск другого нежилого помещения –  

669 813 рублей, оформление права собственности на другое нежилое помещение – 2 тыс. рублей).  

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе во взыскании убытков в связи с изъятием нежилого помещения являются преждевременными и не соответствуют представленным в дело доказательствам.  

Из материалов дела следует, что истцом по делу понесены расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 45 тыс. рублей, которую он приложил к иску, обращаясь в суд с заявленными требованиями.  

Из содержания статьи 106 Кодекса следует, что перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Соответственно, исходя из взаимосвязи этой нормы с положениями статей 64 и 65 Кодекса, за счет проигравшей стороны могут возмещаться и расходы на получение в установленном порядке доказательств, на которые лица, участвующие в деле, ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Вместе с тем расходы, понесенные при получении указанных сведений, как и иные расходы лиц, участвующих в деле, должны оцениваться на предмет их связи с рассмотрением дела, а  

также их необходимости, оправданности и разумности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 04.10.2012 № 1851-О).  

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 2 

пункта 2 постановления от 21.01.2016 № 1 (далее – постановление Пленума № 1), перечень судебных издержек, предусмотренный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети Интернет), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.  

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Кодекса.  

Издержки, связанные с получением представленных письменных доказательств, положенных в основу принятых судебных актов, подлежат взысканию по правилам  

статьи 110 Кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2017 № 308-ЭС16-18988).  

Судами отказано в удовлетворении требований истца о взыскании стоимости досудебной экспертизы в связи с тем, что представленное истцом экспертное заключение не было принято судом в качестве доказательства по делу, оно не положено в основу итогового судебного акта, ему не давалась какая-либо оценка.  

Из материалов дела видно, что размер первоначально заявленных истцом требований определен на основании заключения эксперта от 08.06.2024 № 179.  

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании судебных издержек, суды не учли, что расходы на проведение досудебного исследования состояния  

имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, являются судебными издержками (пункт 2 постановления Пленума № 1).  

Вывод суда о том, что требования истца о взыскании расходов в размере 

40 тыс. рублей за проведение экспертизы от 23.05.2024 № АО092 (рецензия на отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 26.02.2024  

 № 23/12-079.40, подготовленный ООО «Юг-Регион-Оценка») не подлежат удовлетворению, является верным. Рецензия на заключение экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484 по делу № А40-135495/2012).  

Принимая во внимание изложенное, суд округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, возникшего между сторонами в части определения размера убытков и судебных издержек, поэтому обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене, а дело в указанной части – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить все имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, в том числе, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.  

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу  

 № А32-40621/2021 в части взыскания с администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,  

ОГРНИП 

<

***>) 22 570 тыс. рублей в счет возмещения выкупной цены за нежилое помещение, прекращения право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение (столовая № 40) общей площадью 404,2 кв. м кадастровый номер 23:44:0206023:51, расположенное по адресу: 

<

...>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение оставить без изменения.  

В оставшейся части судебные акты отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  

статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи В.В. Аваряскин А.В. Садовников