Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-9849/2018

г. Владивосток

29 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений  Приморского края, 

апелляционные производства №№05АП-4335/2019, 05АП-4336/2019

на решение от 06.05.2019 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-9849/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРНИП 310253923000018) 

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), 

третьих лица: Администрация города Владивостока, Дума города Владивостока, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 10.07.2017;

от Администрации города Владивостока: ФИО4, по доверенности от 04.06.2019,

от иных лиц, участвующих в деле: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – ответчик, Департамент), в котором просит (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)) урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды №28-Ч-22939 земельного участка площадью 80 353 кв.м с кадастровым номером 25:28:050002:11, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – нежилое здание лит.1., почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Лермонтова (п.Трудовое), д.5., в следующей редакции:

пункт 2.1. договора аренды изложить в редакции: «за указанный в пункте 1.1. настоящего договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 149 968 (сто сорок девять тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей) 83 копейки в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора»;

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы» в таблице «Итоговый коэффициент аренды (ед.) = Кфи*Ккор, столбец (4) читать «1*1»»

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «1 799 625 рублей 96 копеек»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «149 968 рублей 83 копейки».

Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Владивостока (далее – Администрация), Дума города Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.05.2019  исковые требования удовлетворены в полном объеме, судом урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды №28-Ч-22939 земельного участка площадью 80 353 кв.м с кадастровым номером 25:28:050002:11, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – нежилое здание лит.1., почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Лермонтова (п.Трудовое), д.5., в следующей редакции:

пункт 2.1. договора аренды изложить в редакции: «за указанный в пункте 1.1. настоящего договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 149 968 (сто сорок девять тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей) 83 копейки в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора»;

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы» в таблице «Итоговый коэффициент аренды (ед.) = Кфи*Ккор, столбец (4) читать «1*1»»

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «1 799 625 рублей 96 копеек»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка №28-Ч-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «149 968 рублей 83 копейки».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящими апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов своей жалобы Департамент со ссылкой на нормы решения Думы от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – решение №505) указывает, что коэффициент функционального использования 1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки с различными видами функционального использования, в то время как функциональное использование спорного земельного участка – «для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода», предусматривает использование коэффициента 4.

В обоснование доводов своей жалобы Администрация также указывает, что в настоящем случае при расчете арендной платы необходимо применять коэффициент функционального использования 4. При этом отмечает, что находящиеся на спорном земельном участке объекты представляют собой имущественный комплекс, которые не могут быть использованы опосредованно от основного здания – завода, следовательно, коэффициент функционального использования 1 применен быть не может. Ссылается на то, что согласно сведениям кадастрового учета вид разрешенного использования данного участка «для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода».

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 24.07.2019.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 24.07.2019 Департамент и Дума города Владивостока, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель Администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционных жалоб возразил, решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения, заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, а именно: о замене ответчика – Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на Управление муниципальной собственности города Владивостока.

Относительно данного ходатайства представитель Администрации возражений не выразил, оставил его разрешение на усмотрение суда.

Рассмотрев ходатайство о процессуальном правопреемстве, апелляционный суд определил его удовлетворить в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Таким образом, процессуальное правопреемство обусловлено правопреемством в материальном праве и допускается при установлении факта перехода к правопреемнику полномочий и функций правопредшественника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации города Владивостока, что соответствует пункту 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №37-ФЗ.

 Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено Управление муниципальной собственности города Владивостока.

В связи с изложенным, заявленное ходатайство подлежит удовлетворению, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края замене на правопреемника – Управление муниципальной собственности города Владивостока.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Приморского края от 30.09.2010 по делу №А51-1110/2010, зарегистрировано право собственности ФИО2 и выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права на следующие объекты, расположенные по адресу: г.Владивосток, (п.Трудовое), ул.Лермонтова, 5: здание заводоуправление (лит.1) общей площадью 856,8 кв.м; здание отдела сбыта (лит.3) общей площадью 227,8 кв.м; здание склада площадью 359,2 кв.м (лит.4); здание склада площадью 576,0 кв.м (лит.5); здание бытовок площадью 1165,1 кв.м (лит.8); здание-шихтозапасник площадью  2204,1 кв.м (лит.9); здание котельная общей площадью 1788,2 кв.м (лит.10); здание подтопок площадью 220,0 кв.м (лит.11); здание формовки общей площадью 1540,2 кв.м (лит.12); здание сушки кирпича №2 с пристройкой площадью 3166,2 кв.м (лит.13,7 пристройка); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5 кв.м (лит.17); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5 кв.м (лит.18); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5 кв.м (лит.19); сооружение мазутный резервуар площадью 78,0 кв.м (лит.20); здание бытовки площадью 23,2 кв.м (лит.21); здание насосная для подачи мазута площадью 63,4 кв.м (лит.22); здание по перекачке мазута площадью 43,6 кв.м (лит.23).

Указанные здания и сооружения прошли технический и кадастровый учет с присвоением кадастровых/условных номеров.

Все вышеназванные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050002:11, о предоставлении которого на основании договора аренды истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением 23.09.2015. При этом названный земельный участок имеет статус «ранее учтенный».

17.11.2015 Департаментом было издано распоряжение №932-вр о предварительном согласовании ИП ФИО2 спорного земельного участка.

В последующем в ответ на личное обращение предпринимателя специалистом Департамента ИП ФИО2 передан проект договора аренды без даты и без подписи уполномоченного от имени Департамента лица. 

Согласно проекту договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 599 875 рублей 32 копейки с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 119 975 064 рубля 30 копеек, ставки земельного налога 1,5 % и коэффициента функционального использования (Кфи) 4.

ИП ФИО2, рассмотрев представленный проект договора, выразила несогласие с указанным в нем размером арендной платы и примененными при расчете арендной платы коэффициентами, в связи с чем 04.04.2018 направила в адрес ответчика соответствующие возражения и протокол разногласий, в котором размер арендной платы в месяц составляет 149 968 рублей 83 копейки с учетом коэффициента функционального использования (Кфи) 1.

Письмом от 19.04.2019 Департамент отклонил предложенную истцом редакцию пункта 2.1 проекта договора, в связи с чем ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо             по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446             ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются исключительно порядка расчета арендной платы, а именно применения коэффициента функционального использования (Кфи) спорного земельного участка, предоставляемого предпринимателю для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Из содержания пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без проведения торгов, является регулируемой. 

В силу действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во исполнение названных положений законодательства Администрацией Приморского края принято Постановление от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов». 

В пункте 4 названного Постановления (в применимой к спорным правоотношениям редакции) установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где: 

А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; 

К – кадастровая стоимость земельного участка; 

Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка. 

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Думой города Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт №208-мпа (далее – МПА №208-мпа), предусматривающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов.  

В соответствии с пунктом 2.4 названного МПА в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: 

Апл – арендная плата за год, рублей; 

Ас – ставка арендной платы, %;

Скд – кадастровая стоимость земельного участка, рублей. 

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: 

Сзн – ставка земельного налога, %; 

Кфи – коэффициент функционального использования; 

Ккор – корректирующий коэффициент. 

Пунктом 2.5 МПА №208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой по предложению главы города Владивостока в зависимости                          от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка. 

Так, в пункте 1 приложения №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 предусмотрены различные величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ). 

Кроме того, в пункте 2.1 приложения №1 к решению №505 отдельно установлена единственная величина коэффициента функционального использования равного 1, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Как следует из пункта 1.1 проекта договора аренды, представленного Департаментом на подписание ответчику, арендодатель предоставляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, главой 34 ГК РФ, что последним не отрицается.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них. 

Более того, заявление истца о предоставлении спорного земельного участка в аренду ИП ФИО2 направлено последней в адрес Департамента посредством почтовой связи 31.08.2017.

Следовательно, при расчете арендной платы за спорный земельный участок в силу пункта 2.1 Приложения №1 к решению №505 подлежит применению коэффициент функционального использования равный 1.

В свою очередь, коэффициент функционального использования равный 4, использование которого предлагается ответчиком в проекте договора аренды спорного земельного участка, в соответствии с пунктом 1.9.1 Приложения №1 к решению №505 подлежит применению к расчетам в отношении земельных участков предоставленных в аренду до 01.03.2015, а также земельных участков, предоставленных в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Закона №171-ФЗ, относящихся к категории «земельные участки фабрик, заводов и комбинатов», что не соответствует рассматриваемой ситуации.

Коллегия отмечает, что Департамент, признавая статус спорного земельного участка («ранее учтенный», сформированный изначально для эксплуатации зданий и сооружений завода, собственником которых является истец), осуществляя процедуру оформления прав истца на спорный земельный участок в порядке пункта 3 статьи 39.14, статьи 39.15 ЗК РФ путем издания распоряжения о предварительном согласовании истцу спорного земельного участка и подготовкой проекта договора аренды на данный участок с отсылкой в качестве основания такого предоставления к положениям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в тоже время применяет для расчета величины арендной платы по спорному участку не относящийся к нему коэффициент функционального использования, неверно трактуя применение правового акта. 

 На основании изложенного, позиция Департамента и Администрации о необходимости применения предусмотренного пунктом 1.9.1 приложения №1 к решению №505 коэффициента функционального использования равного 4 с учетом вида разрешенного использования спорного участка апелляционной коллегией признается ошибочной, поскольку прямо противоречит буквальному содержанию и правовому смыслу указанного муниципального правового акта.

При этом ссылки ответчика и третьего лица о том, что коэффициент функционального использования равного 1 применяется только в случае, когда для земельного участка установлены различные виды функционального использования, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании и понимании положений действующего земельного законодательства. 

Кроме того, аналогичные по своему содержанию доводы ранее приводились Департаментом в процессе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции и в результате рассмотрения дела получили должную правовую оценку и были мотивированно отклонены. 

При этом апелляционная коллегия отмечает допущенную судом опечатку в мотивировочной части обжалуемого решения (на странице 6) в части размера кадастровой стоимости земельного участка (суд указал 104 298 000 вместо  119 975 064 рубля 30 копеек) и, соответственно, размера арендной платы (1 564 470 рублей в год вместо 1 799 625 рублей 96 копеек в год; 130 372 рубля 50 копеек вместо 149 968 рублей 83 копеек), которая, однако, не повлияла на законность  принятого судебного акта. 

Иных доводов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, в апелляционных жалобах не приведено.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что порядок определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка, предложенный истцом, является обоснованным и соответствующим положениями вышеназванных правовых актов, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам Департамента и Администрации коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации данные апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины

Руководствуясь статьями 48, 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить Департамент земельных и имущественных отношений  Приморского края на правопреемника – Управление муниципальной собственности г.Владивостока. 

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.05.2019  по делу №А51-9849/2018  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев