ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-6998/2022

24 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 мая 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3910/2023) Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.02.2023 по делу № А81-6998/2022 (судья Никитина О.Н.) по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности,

в отсутствие представителей сторон, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, предприниматель ФИО2) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 24.12.2015 № 236-15 за период с 01.12.2018 по 31.12.2021 в сумме 383017 руб. 70 коп., пени за период с 10.12.2018 по 03.05.2022 в сумме 50 614 руб. 01 коп., пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от суммы основного долга, начиная с 04.05.2022 и по день фактической оплаты.

Решением от 19.02.2023 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке; судом первой инстанции нарушен принцип платности использования земли.

Отзыв на апелляционную жалобу ко времени судебного заседания не поступил.

Отзыв, поступивший в материалы дела через систему «Мой арбитр» 22.05.2023 после окончания судебного заседания, к материалам дела не приобщен, оценке не подлежит.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, Департамент ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и ответчика.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

24.12.2015 между Департаментом (прежнее наименование – Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска, арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 236-15 (далее – договор), согласно которому арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:12:160105:41, площадью 999 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Ноябрьск, мкр. «Вынгапуровский», ул. Нефтяников район дома 8 (далее - участок), для завершения строительства незавершенного строительством объекта «Магазин хозяйственных товаров» (пункт 1.1).

Срок аренды участка установлен на три года – до 01.12.2018, а в части исполнения финансовых обязательств (включая внесение пени) – до полного их исполнения (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 15.08.2013 (момент с которого осуществляется фактическое пользование земельным участком) (пункт 8.6 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2016.

В соответствии с пунктом 3.1 договора на арендатора возложена обязанность вносить арендную плату в размере: 27 100 руб. 75 коп. за период с 15.08.2013 до 01.01.2014, согласно расчету арендной платы (приложение № 2 к договору); 272 372 руб. 29 коп. за период с 01.01.2014 до 01.01.2015, согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к договору); 355 819 руб. 20 коп. за период с 01.01.2015 до 01.01.2016, согласно расчету арендной платы (приложение № 4 к договору).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

При этом: а) квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года; б) ежеквартальный платеж за квартал, в котором был подписан акт приема-передачи земельного участка в аренду, вносится до 10 числа следующего квартала; в) ежеквартальный платеж за четвертый квартал вносится до 10 числа последнего месяца этого квартала.

В пункте 5.2 договора указано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренда земельного участка прекращается с момента истечения срока его действия и не возобновляется на неопределенный срок.

Решением от 20.02.2019 Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, по делу № 2-0125/2019 по иску Департамента к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,  изъял у ответчика объект незавершенного строительства, назначение: «Магазин хозяйственных товаров», площадью застройки 230,8 кв.м, со степенью готовности 20 %, расположенный на арендуемом земельном участке, путем продажи его с публичных торгов, с начальной ценой объекта 1 200 000 руб. Решение вступило в законную силу 21.03.2019.

Определением Ноябрьского городского суда ЯНАО от 25.12.2018 по делу № 2-0125/2019 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на объект незавершенного строительства, арест до настоящего время не снят.

Истец считает, что ответчик, являясь собственником объекта незавершенного строительства, принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, не исполнил, по состоянию на 04.05.2022 общая сумма задолженности по договору составляет 433 631 руб. 71 коп.

Поскольку претензия (требование) об уплате задолженности ответчиком не исполнена, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 195, 196, 200, 207, 309, 310, 329, 330, 331, 424, 606, 614, 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), условиями договора, установив, что решением суда общей юрисдикции объект незавершенного строительства изъят у ответчика в пользу муниципалитета путем продажи с публичных торгов, решение суда вступило в законную силу 21.03.2019, пришел к выводу, что пользование земельным участком после указанной даты у ответчика исключено, кроме того истцом пропущен срок исковой давности в части требований до 16.05.2019, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Правоотношения по заключению и исполнению договоров аренды земельных участков регулируются также положениями ЗК РФ.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (Информационное письмо № 66).

Также в размере, определенном договором, подлежит взысканию и неустойка в связи с несвоевременным внесением платы за пользование земельным участком (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ, пункты 3, 8, 9, 10 Постановления № 35, пункту 66 Постановления № 7, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 по делу № 305-ЭС14-3435).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты.

Таким образом, по общему правилу, обязанность собственника объекта недвижимости по оплате землепользования прекращается с момента перехода права собственности к новому собственнику.

Соответственно, само по себе, вступление в законную силу решения суда об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, не свидетельствует о прекращении обязанности арендатора земельного участка по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Обязанность по оплате пользования земельным участком обусловлена бременем содержания принадлежащего собственнику объекта недвижимости, принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Изъятие земельного участка на основании статьи 239.1 ГК РФ не прекращает обязанность собственника по несению бремени содержания своего имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ определяет публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299, Правила проведения публичных торгов) следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2002 № 69).

Таким образом, в случае организации изъятия объекта для продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ при вступлении в силу судебного акта об изъятии для продажи с публичных торгов право собственности на объект незавершенного строительства не переходит в государственную или муниципальную собственность либо в собственность иного лица, данный объект продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, не только до проведения торгов, но и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. В этой связи собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с даты вступления в законную силу решения Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, по делу № 2-0125/2019, является необоснованными.

Доводы ответчика о невозможности использования земельного участка после вступления в силу судебного акта об изъятии объекта после продажи с публичных торгов, также судом апелляционной инстанции отклоняются.

В данном случае рассматриваются требования о взыскании задолженности, в связи с нахождением на земельном участке объекта, строительство которого не завершено, что явилось результатом действий ответчика. Отсутствие у него возможности продолжать строительство, не завершенное им самими в установленные сроки, не может являться основанием для освобождения от платы за землю, которая используется в связи с расположением на ней объекта.

Вместе с тем, ответчик, считающий себя пострадавшим от незаконный действий органа местного самоуправления, не совершившего в установленные сроки действий, направленных на фактическое изъятие объекта путем проведения публичных торгов, влекущих последующий переход права собственности на объект, вправе в качестве меры защиты ссылаться на наличие задолженности по возмещению убытков, связанных с такими действиями органа местного самоуправления.

При установлении правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком, необходимо оценивать поведение самого истца, с точки зрения разумности и своевременности.

Правила проведения публичных торгов устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков. 

Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов. 

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершённого строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлечённой в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что хотя сроки проведения публичных торгов Правилами не регламентированы, организация и проведение торгов должны проводиться в разумные сроки, поскольку неопределенность срока проведения публичных торгов, длительное неисполнение публичным органом своей обязанности по организации проведения публичных торгов ведут к ограничению возможности участников гражданского оборота распоряжаться своим имуществом, не позволяют в разумных пределах предвидеть имущественные последствия, связанные с принятием судом решения по иску, предъявленному на основании статьи 239.1 ГК РФ, могут повлечь необоснованные экономические потери вследствие объективных факторов, влияющих на рыночную стоимость имущества, и другие последствия, в том числе в виде судебных споров о взыскании убытков.

Согласно пункту 6 Правил проведения публичных торгов, организатор аукциона не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах. 

Извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до его проведения размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru). Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всеми заинтересованными лицами без взимания платы.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения об объекте незавершенного строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки); начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона подписывают в день проведения аукциона протокол о его результатах, который в течение 3 рабочих дней со дня проведения аукциона подлежит размещению в порядке, установленном пунктом 6 настоящих Правил. Лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона подписывают договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона, в течение 3 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности. Организатор аукциона не вправе уклоняться от подписания протокола и заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона (пункты 18 - 20 Правил проведения публичных торгов).

Из приведенных выше положений Правил проведения публичных торгов, с учетом необходимости проведения оценки объекта, суд апелляционной инстанции считает, что разумным сроком, необходимым Департаменту для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершённого строительства, являются 3 (три) календарных месяца.

Далее, пунктом 16 Правил проведения публичных торгов определено, что в случае если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одно предложение о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, либо если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подана ни одна заявка, аукцион признается несостоявшимся.

При это, Правила проведения публичных торгов не содержат указания на возможность проведения повторных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку прямое указание в Правилах проведения публичных торгов на возможность проведения повторных торгов отсутствует, возможно применение к данной ситуации по аналогии положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), регулирующие сходные правоотношения. 

В соответствии со статьей 92 Закона об исполнительном производстве в случае объявления торгов несостоявшимися, организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (часть 1).

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (часть 2 статьи 92 Закона об исполнительном производстве).

Из приведенных норм следует, что в случае, если торги признаны несостоявшимися, в том числе в случае отсутствия заявок, стоимость имущества снижается на 15%, объявляются и проводятся вторичные торги.

Вышеизложенная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2022 № Ф04-6467/2022 по делу № А46-643/2020, в котором отмечено, что в случае признания аукциона несостоявшимся стороны попадают в состояние правовой неопределенности, вызванной отсутствием иного законодательно установленного порядка реализации объекта незавершенного строительства.

Таким образом, срок на проведение вторичных торгов примерно составляет 2,5 месяца.

В данном случае решением от 20.02.2019 Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № 2-0125/2019 у ФИО2 изъят объект незавершенного строительства, назначение: «Магазин хозяйственных товаров», площадью застройки 230,8 кв.м, со степенью готовности 20 %, расположенный по адресу: г. Ноябрьск, мкр. Вынгапуровский, ул. Нефтяников район дома 8, кадастровый номер 89:12:160105:48, путем продажи с публичных торгов, с начальной ценой объекта 1 200 000 руб. Решение вступило в законную силу 21.03.2019.

Соответственно, с учитывая изложенного выше, суд апелляционной инстанции считает, что разумным является срок надлежащего исполнения Администрацией решения суда об изъятии объекта недвижимости путем его продажи с публичных торгов с учетом проведения вторичных торгов – до 01.09.2019 (21.03.2019 в ступило в силу решение суда + 3 месяца на проведение торгов (21.06.2019) + 2,5 месяца на проведение вторичных торгов).

Иные сроки в рассматриваемой ситуации, по мнению суда апелляционной инстанции, порождают у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершённого строительством объекта и расположенного под ним земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить своё зарегистрированное право собственности на указанные объекты.

В данном случае, согласно протоколу приема и рассмотрения заявок от 22.07.2021 заседания комиссии по приему и рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договоров аренды земельных участков (далее - комиссия), на аукцион выставлено 6 лотов, в том числе под № 6 – объект незавершенного строительства, кадастровый номер 89:12:160105:48, расположенный по адресу: г. Ноябрьск, мкр. Вынгапуровский, ул. Нефтяников район дома 8, площадью застройки 230,8 кв.м, со степенью готовности 20 %, разрешенное использование земельного участка – магазины, с начальной цена предмета аукциона - 1 200 000 руб.

Прием заявок завершен 16.07.2021, в адрес комиссии не поступило ни одной заявки по продаже объектов незавершённого строительства, в том числе в отношении лота № 6, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся.

Согласно протоколу приема и рассмотрения заявок от 03.03.2022 заседания комиссии, на аукцион выставлено 6 лотов, в том числе под № 5 – объект незавершенного строительства, кадастровый номер 89:12:160105:48, расположенный по адресу: г. Ноябрьск, мкр. Вынгапуровский, ул. Нефтяников район дома 8, площадью застройки 230,8 кв.м, со степенью готовности 20 %, разрешенное использование земельного участка – магазины, с начальной цена предмета аукциона - 1 200 000 руб.

Прием заявок завершен 25.02.2022, в адрес комиссии не поступило ни одной заявки по продаже объекта незавершённого строительства в отношении лота № 5, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся.

Таким образом, первое проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительство проведено Департаментом спустя два года после вступления в законную силу решения об изъятии объект незавершенного строительства, второе – через три года. 

Кроме того, учитывая, что первые торги объявлены несостоявшимися, при назначении повторных торгов начальная цена объекта незавершенного строительство подлежала снижению на 15 %. Между тем, согласно протоколу приема и рассмотрения заявок от 03.03.2022 заседания комиссии, начальная цена объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:160105:48 не было снижена.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 30 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

Приведённые выше обстоятельства суд апелляционной инстанции расценивает как злоупотребление правом со стороны истца, в связи с чем заявленные требования о взыскании стоимости арендной платы могут быть удовлетворены только в пределах разумного срока, необходимого для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершённого строительства, принадлежащего ответчику, который по расчету суда апелляционной инстанции составляет 01.09.2019.

Соответственно, за период после вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов (21.03.2019) исковые требования о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению за период до 01.09.2019.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ограничение периода взыскания арендной платы до 01.09.2019 связано с тем, что при надлежащем и своевременном совершении Департаментом действий по организации торгов, имущество было бы реализовано, в связи с чем основания для взыскания арендной платы после указанной даты отсутствуют по изложенным выше основаниям.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, истцом частично пропущен срок исковой давности.

Общий срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как указано в пункте 24 Постановления № 43, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 200 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 Постановления № 43, течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Пунктом 1 статьи 204 ГК РФ установлено, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Кроме того, в абзаце первом пункта 17 и абзаце втором пункта 18 Постановления № 43 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Согласно информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел по делу № А81-6998/2022, исковое заявление поступило в арбитражный суд первой инстанции через систему «Мой арбитр» 16.05.2022, соответственно, с учетом обязательного претензионного порядка, пропущенным является срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период до 16.04.2019.

С учетом установленного выше разумного срока на исполнение истцом решения суда об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, исковые требования о взыскании долга по арендной плате подлежат удовлетворению за период с 16.04.2019 по 01.09.2019.

По расчету суда апелляционной инстанции, с учетом установленного пунктом 3.2 договора аренды срока внесения арендной платы (до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом), сумма арендной платы за период с 16.04.2019 по 01.09.2019 составляет 17 198 руб. 11 коп., в том числе: 9474 руб. 25 коп. за 2 квартал 2019 года, 7713 руб. 86 коп. за 3 квартал 2019 года. 

Таким образом, с предпринимателя в пользу Департамента подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 17 198 руб. 11 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления № 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

В соответствии с пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Поскольку неустойка за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрена договором, факт ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы установлен судом и подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Между тем, на основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 44) в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497) с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, с 01.04.2022 до 01.10.2022 невозможно начисление каких-либо финансовых санкций на задолженность ответчика.

С учетом пропуска истцом срока исковой давности и периода действия моратория, исковые требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению за период с 11.07.2019 (срок оплаты арендной платы за 2 квартал – 10 июля) по 31.03.2022 и по расчету суда апелляционной инстанции составляет 3437 руб. 56 коп.

Кроем того, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату оплаты, от суммы долга – 17 198 руб. 11 коп., начиная с 02.10.2022 по день фактической оплаты долга.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.02.2023 по делу № А81-6998/2022 подлежит отмене, исковые требования – частичному удовлетворению в сумме 17 198 руб. 11 коп. долга, 3437 руб. 56 коп. неустойки, а также неустойки по день оплаты долга, начиная с 02.10.2022.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку Департамент при подаче искового заявления и апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты, то с учетом размера удовлетворенных исковых требований – 4,76% (заявлены исковые требования в сумме 433 631,71 руб., удовлетворены требования в сумме 20 635,67), с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 698 руб. 80 коп. государственной пошлины, из которых: 556 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 142 руб. 80 коп. (3 000 руб. * 4,76%) по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.02.2023 по делу № А81-6998/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 17 198 руб. 11 коп. долга, 3437 руб. 56 коп. неустойки, а также неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату оплаты, от суммы долга – 17 198 руб. 11 коп., начиная с 02.10.2022 по день фактической оплаты долга. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 698 руб. 80 коп. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко