АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 апреля 2019 года

Дело №

А66-15356/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                    Кадулина А.В.,

при участии от администрации города Твери  ФИО1 (доверенность                  от 30.06.2016 № 57), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 (доверенность от 27.04.2018 № 194), 

рассмотрев 10.04.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» на решение Арбитражного суда Тверской  области от 18.09.2018 (судья Рощина С.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                               от 12.12.2018 (судьи Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н., Тарасова О.А.) по делу               № А66-15356/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Новый Дом», место нахождения: 170043, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Твери, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), о взыскании 5 157 434 руб. 14 коп. переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Департамент), Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство имущества), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство строительства), Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, место нахождения: 170026, 

<

...>, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство контрольных функций).

Решением суда от 18.09.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                от 12.12.2018 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Податель жалобы ссылается на то, что при расчете подлежащей уплате арендной платы и образовавшейся задолженности суды не учли ставки и коэффициенты, применяемые при аренде земельного участка для многоквартирного жилого дома; считает, что после ввода объекта в эксплуатацию отпали основания для применения коэффициента социально-экономических особенностей (далее – Ксэо); полагает, что при расчете арендной платы к спорному земельному участку должна быть применена ставка 0,3 %, поскольку возведенный на нем объект недвижимости согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), является по своему назначению многоквартирным жилым домом.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации возражал против  удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Судами установлено и из материалов дела следует, что распоряжением                  от 17.11.2008 № 2384 Комитета по управлению имуществом Тверской области государственному унитарному предприятию «Тверьоблстройзаказчик» Тверской области (далее - Предприятие) был предоставлен в аренду для строительства гостиницы квартирного типа находящийся в государственной собственности Тверской области земельный участок площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, расположенный по адресу: 

<

...>. 

На основании указанного распоряжения Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор аренды от 17.11.2008 № 0434-з/08 указанного земельного участка на срок до 17.10.2009 (на 11 месяцев).

Впоследствии между Предприятием и ООО «Новый дом» был заключен договор от 16.02.2011 простого товарищества на строительство гостиницы квартирного типа общей площадью 4 512,5 кв.м, расположенной по адресу:            

<

...> на земельном участке площадью 0,44 га с кадастровым номером 69:40:0200101:75. В соответствии с условиями данного договора Предприятие предоставило в качества своего вклада принадлежащее ему на основании договора от 17.11.2008 № 0434-з/08 право аренды названного земельного участка.

Помимо этого Предприятие и ООО «Новый дом» заключили соглашение                  от 15.03.2011 об определении долей в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством здание гостиницы квартирного типа по Октябрьскому пр. в г. Твери, которым установили, что ООО «Новый Дом» принадлежит 99171/100000 доля в праве общей долевой собственности на объект, а доля Тверской области составляет 829/100000. 

Право хозяйственного ведения Предприятия на незавершенный строительством объект - гостиница квартирного типа зарегистрировано в ЕГРН с долей в праве - 829/100000.

В последующем Министерством имущества издано распоряжение от 27.01.2014 № 184 о предоставлении ООО «Новый Дом» в аренду земельного участка площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу:                       

<

...> для завершения строительства гостиницы квартирного типа сроком на 49 лет. 

На основании указанного распоряжения между Министерством имущества (арендодателем) и ООО «Новый Дом» (арендатором) заключен договор аренды от 27.01.2014           № 001-3/14 земельного участка площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен арендатору для завершения строительства гостиницы квартирного типа.

Договор заключен на срок с 27.01.2014 по 26.01.2063, вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация названного договора аренды произведена 12.02.2014 в установленном законом порядке.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 27.01.2014.

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с Расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. 

Расчетом арендной платы установлено, что плата за 1 месяц в 2014 году составляет 127 313 руб., с 18.05.2014 – 159 141 руб. При этом при расчете арендной платы применяется ставка 2%, утвержденная постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па, Ксэо для земельных участков, предназначенных для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, за исключением жилищного строительства – 3,75, площадь земельного участка равна 4 333,28 кв.м.

В приложении № 2 к договору установлено, что арендная плата в 2016 году составляет 103 520 руб. 75 коп. в месяц.

Затем между ООО «Новый Дом» (ИНН 

<

***>) и Обществом заключен договор от 30.06.2015 о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 № 001-з/14. 

Помимо этого между этими же сторонами заключен договор от 15.07.2015 уступки права требования, в соответствии с условиями которого к Обществу (цессионарию) переходит принадлежащее ООО «Новый Дом» (цеденту) право требования у арендодателя по договору аренды от 27.01.2014 № 001-з/14  переплаты по арендным платежам, осуществленным до заключения 30.06.2015 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 27.01.2014, в общей сумме 5 235 177 руб. 14 коп.

Впоследствии из земельного участка общей площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75 образованы два участка: площадью          2 687 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:3754, на котором находится возведенный объект, и участок площадью 1 682 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, который сохранен в измененных границах.

Общество направило в адрес Департамента претензию от 27.07.2017 с требованием о возврате 5 211 267 руб. 14 коп. переплаты арендных платежей, возникшей в связи с неверным применением при ее расчете ставки арендной платы в размере 2% как для нежилых объектов и Ксэо, равного 3,75 и применяемого для объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства, ссылаясь на то, что на земельном участке фактически возведен объект жилищного строительства - многоквартирный жилой дом.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невыполнение ответчиком указанных в данной претензии требований.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что спорный земельный участок предоставлялся в целях строительства гостиницы квартирного типа, а не жилого дома, при заключении договора аренды от 27.01.2014 № 001-з/14 стороны согласовали условия о цене аренды и порядок ее оплаты,  вид разрешенного использования земельного участка не был изменен, в связи с чем не установил оснований для изменения расчета арендной платы и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -      ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 2.1 Положения в редакции Постановления Администрации Тверской области от 29.12.2010 № 649-па, действующей с 01.01.2011, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле: А = С кадастр x S x Сап x Ксэо x m/12, где: С кадастр - удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка; S-площадь земельного участка; Сап-ставка арендной платы; Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке; m - количество месяцев аренды в текущем году.

Применение коэффициента социально-экономических особенностей должно учитывать категории арендаторов и осуществляться с учетом разрешенного использования земельного участка согласно договору аренды.

Как установлено судами, по договору аренды от 27.01.2014 земельный участок, имеющий на момент заключения договора вид разрешенного использования - для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа, предоставлялся для завершения строительства гостиницы квартирного типа, о чем прямо указано как в распоряжении Министерства от 27.01.2014                 № 184 о предоставлении ООО «Новый Дом» в аренду земельного участка площадью 4 369,5 кв.м, так и в пункте 1.2 договора от 27.01.2014 № 001-з/14.

В разрешении от 08.11.2013 № 69320000-111 построенный объект – гостиница квартирного типа - введена в эксплуатацию, в то же время, как указывает Общество, вопреки условиям договора от 27.01.2014 № 001-з/14 фактически на участке возведен многоквартирный жилой дом.

Суды установили и стороны не оспаривали, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 предоставлялся распоряжением Министерства имущества от 27.01.2014 № 184 в аренду без проведения аукциона, предусмотренной законодательством для случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, по процедуре  предварительного согласования места размещения объекта - гостиницы квартирного типа, которым не предусматривалось осуществление жилищного строительства. 

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.07.2017 по делу                 № А66-14732/2016, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018, расторгнут заключенный с Обществом договор аренды от 27.01.2014 № 001-з/14 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора, а также установлено, что в соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлялся для завершения строительства гостиницы квартирного типа, а не многоквартирного жилого дома, при этом изменения в договор в части вида разрешенного использования участка сторонами не вносились.

В рамках настоящего дела в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что им надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства, предусмотренные договором аренды.

С учетом приведенных правовых положений, установленных по делу фактических обстоятельств, условий заключенного сторонами договора аренды суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что при наличии договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка с учетом требований земельного и градостроительного законодательства возможно лишь при изменении договора аренды и не допускается в одностороннем порядке по выбору арендатора, а возможность застройки  участка определяется исходя из его целевого назначения и разрешенного вида использования. 

Доказательства надлежащего исполнения арендатором условий договора от 27.01.2014 в материалы дела не представлены.

В связи с этим суды правомерно признали в данном случае обоснованным применение арендодателем ставок арендной платы, установленных для аренды участков, предназначенных для проектирования, строительства объектов недвижимости (за исключением жилищного строительства), и Ксэо, начисляемого при просрочке строительства объектов нежилого фонда.

При таком положении решение и апелляционное постановление, которыми Обществу отказано в удовлетворении требований, являются правильными, оснований для их отмены у суда кассационной инстанции не имеется.

С учетом изложенного доводы подателя жалобы о том, что при расчете размера арендой платы подлежат применению размеры ставок арендной платы для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, являются несостоятельными и правомерно отклонены судами.

Ссылка ООО «Новый Дом» на то, что переплата возникла в связи с изменением площади земельного участка отклоняется судом кассационной инстанции. Истец не представил доказательств того, что обращался к ответчику с целью заключения дополнительного соглашения к существующему договору аренды для внесения в него изменений в части размера арендуемого участка с целью пропорционального уменьшения арендных платежей. 

В данном случае арендная плата рассчитывалась, исходя из предмета договора аренды и с учетом того, что предмет договора не изменялся; ответчик был не вправе рассчитывать арендные платежи, исходя из иной площади арендуемого участка.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Приведенные Обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской  области от 18.09.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 12.12.2018 по делу № А66-15356/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом»  - без удовлетворения. 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

М.В. Захарова

А.В. Кадулин