АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-3768/2022

13 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2024.

Полный текст постановления изготовлен 13.02.2024. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

 

без участия представителей сторон

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях 

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.06.2023 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 

по делу № А11-3768/2022

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>) 

 

к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.08.2010 № 412, 

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «Соуло»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – Теруправление, уполномоченный орган) о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.08.2010 № 412 с условиями о размере арендной платы, рассчитанной на основании результатов проведенной судебной экспертизы.

Иск предъявлен на основании статей 424, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1 (части 1), 22 (части 4) и 39.7 (части 1) Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения в редакции, предложенной Предпринимателем.

Суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек общество с ограниченной ответственностью «Соуло» (далее – ООО «Соуло»).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 30.06.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023, иск удовлетворил, обязал Теруправление заключить с Предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.08.2010 № 412, установив рыночную стоимость права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (склад МТС) площадью 10 644 квадратных метра, расположенного по адресу 

<

...>, в размере 7 926 600 рублей.

Не согласившись с названными судебными актами, Теруправление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, заявитель жалобы ссылается на отсутствие в них указания на то, с какой даты применима установленная судом рыночная стоимость права аренды земельного участка. Уполномоченный орган настаивает, что экспертное заключение, положенное судами в основу принятых судебных актов, не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Предприниматель в отзыве сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в жалобе.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и письменного отзыва, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Теруправление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Квант» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 03.08.2010 № 412, по условиям которого арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:021410:0005, находящийся по адресу 

<

...>, для эксплуатации нежилого здания (склад МТС) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 644 квадратных метра (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 договора на участке имеются здания, сооружения, многолетние насаждения.

Срок действия договора установлен с 02.08.2010 по 31.07.2011 (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы составляет 19 952 рубля 55 копеек – в год, 1662 рубля 71 копейка – в месяц.

Предприниматель 04.05.2021 приобрел нежилые здания, расположенные по адресу 

<

...>, кадастровые номера 76:23:010101:188665 и 76:23:021410:7, право собственности на которые зарегистрировано 07.05.2021.

Указанные здания находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5.

В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с 07.05.2021 к Предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 03.08.2010 № 412.

Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 10.08.2021 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.08.2010 № 412, в котором стороны закрепили переход к Предпринимателю прав арендатора с 07.05.2021.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 10.08.2021 установлен размер арендной платы на 2021 год в сумме 293 125,51 рубля в год, что составляет 24 427,13 рубля в месяц.

Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что размер арендной платы, установленный пунктом 3 соглашения, является предварительным и подлежит перерасчету после определения рыночной стоимости права аренды, рассчитанной на весь срок аренды земельного участка на основании отчета об оценке, заказчиком которого будет являться Теруправление, с даты начала фактического пользования Предпринимателем земельным участком – 07.05.2021.

Впоследствии Теруправление произвело оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5, по результатам которой на основании отчета оценки № 19602-20-53, составленного 01.10.2021, определило размер арендной платы – 1 224 869,27 рубля в год, что составляет 102 072,48 рубля в месяц.

Уполномоченный орган письмом от 26.10.2021 исх. № ЗЗ-ЕК-04/22030 направил Предпринимателю проект дополнительного соглашения, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2022 составляет 1 224 869,27 рубля в год, что составляет 102 072,48 рубля в месяц.

Предприниматель письмом от 20.12.2021 исх. № 201 известил Теруправление об отказе от подписания проекта дополнительного соглашения по мотиву несогласия с размером арендной платы.

Недостижение сторонами соглашения о размере арендной платы, подлежащей внесению арендатором, послужило основанием для обращения Предпринимателя в Арбитражный суд Владимирской области.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил № 582 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 6 Правил № 582).

В статье 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», сформулировал следующие правовые позиции.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка этого доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предпринимателем предъявлены требования на основании отчета об оценке от 28.03.2022 № 16035/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость величины ежегодной арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5 по состоянию на 27.09.2021 составила 886 000 рублей; рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка – 6 187 000 рублей.

Суд первой инстанции в процессе рассмотрения спора по существу на основании ходатайства истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Яр-Оценка» (далее – ООО «Яр-Оценка»), эксперту ФИО2 (имеющему специальные знания в области оценки недвижимого и движимого имущества).

Согласно заключению эксперта от 22.02.2023 по состоянию на 27.09.2021 рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 76:23:021410:5, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (склад МТС) площадью 10 644 квадратных метра, расположенного по адресу 

<

...>, составляет 7 926 600 рублей.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о возможности урегулирования спора в судебном порядке, заключении дополнительного соглашения и определения размера арендной платы на основании отчета, подготовленного ООО «Яр-Оценка».

Суды двух инстанций обоснованно не усмотрели оснований для признания экспертного заключения, подготовленного на основании определения суда, недостоверным доказательством, экспертиза проведена в рамках арбитражного дела, в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые необходимы для дачи заключения по поставленным вопросам, эксперту разъяснено о применении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение является ясным, полным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, описаны методы исследования, указана материально-техническая база, используемая при проведении исследовательских работ, при этом судами также принято во внимание, что доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

Несогласие Теруправления с выводами судебной экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств само по себе не является основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

В процессе рассмотрения спора по существу уполномоченный орган не ходатайствовал о проведении дополнительной или повторной экспертизы, доказательств несоответствия заключения судебной экспертизы требованиям законодательства об оценке не представил, приняв на себя в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск несовершения соответствующих процессуальных действий. 

Довод уполномоченного органа о том, что обжалованные судебные акты не содержат данных о дате, с которой подлежит применению арендная плата, рассчитанная исходя из рыночной стоимости права аренды в размере 7 926 600 рублей, обоснованно отклонен апелляционным судом со ссылкой на отсутствие у сторон разногласий при заключении дополнительного соглашения по указанной в пункте 1 соглашения дате, с которой подлежит применению новый размер арендной платы, – 01.01.2022. 

При необходимости разъяснения принятых судебных актов, заинтересованное лицо вправе обратиться с соответствующим заявлением в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Спор о размере арендной платы за иной период при необходимости может быть разрешен в самостоятельном порядке.

Аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств, исследованных доказательств и норм права, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или ошибки.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов не является, поскольку такая позиция заявителя направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Теруправления не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.06.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А11-3768/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов